-A +A

Aansprakelijkheid van de notaris bij bodemonderzoek

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

Een notaris is aansprakelijk wanneer hij zonder noodzaak een bodemonderzoek laat uitvoeren. De Notaris zal dienen in te staan voor de kosten van dit bodemonderzoek.

Rechtspraak:

Hof van Beroep te Gent 1e Kamer – 28 juni 2007, RW 2008-2009, 189, met noot, NOOT – De aansprakelijkheid van de notaris inzake de interpretatie van een rechtsregel en het «rentmeesterschap van de notaris»


V.S. en L. t/ Vereniging van mede-eigenaars R.-H. e.a.

Feiten – procedure in eerste aanleg – standpunten en vorderingen in hoger beroep

1. De feiten die aan de grondslag liggen van de betwisting werden uitvoerig en juist uiteengezet in het bestreden vonnis. Het hof verwijst naar deze uiteenzetting. Kort samengevat komt het hierop neer:

In het voorjaar van 2000 werden appellanten gelast met het verlijden van de notariële verkoopakte van een appartement in de residentie R. Het betrof de verkoop van het appartement nr. 8 met bijhorende garage door P.D. aan de toenmalige huurster van het appartement.

In het raam van de voorbereiding voor de opmaak van de akte stelde notaris L. aan de syndicus van het gebouw onder meer de vraag of er in het gebouw een stookolietank aanwezig was van 20.000 liter of meer. De syndicus antwoordde dat elke eigenaar een stookolietank in de gemeenschappelijke grond had, dat de inhoud samen boven de 20.000 liter was en dat hij geen bodemattest in zijn bezit had.

Door notaris V.S. werd, op basis van dit antwoord, een oriënterend bodemonderzoek aangevraagd. De verkoopster en de vereniging van mede-eigenaars voeren aan dat dit is gebeurd zonder voorafgaand overleg met hen. De notarissen betwisten dit.

Uit het oriënterend bodemonderzoek bleek dat er op het perceel een historische verontreiniging (zware metalen) alsook een gemengde verontreiniging (organische parameters) was. Op basis van dit oriënterend onderzoek werd het perceel opgenomen in het register van de verontreinigde gronden.

De verkoopster D. werd vervolgens door OVAM aangemaand om tot beschrijvend bodemonderzoek over te gaan, maar deze aanmaning werd later door OVAM ingetrokken, dit om reden dat, bij nader toezien, de verkoop niet als de overdracht van een risicogrond kon worden beschouwd, omdat het ter zake om dertien afzonderlijke en privatieve stookolietanks van telkens 2.000 liter ging en niet om één tank van meer dan 20.000 liter bestemd voor de verwarming van de diverse appartementen. OVAM was van oordeel dat in die omstandigheden noch in het privatief gedeelte, noch in het gemeenschappelijk gedeelte een risico-inrichting gevestigd was en dat de artikelen 37 tot 40 van het Bodemsaneringsdecreet niet van toepassing waren.

De koopster was evenwel niet meer bereid om het goed aan te kopen. Inmiddels was door de notarissen aan de bodemsaneringsdeskundige ook opdracht gegeven om een voorstel van beschrijvend bodemonderzoek op te stellen.

Gelet op de vastgestelde bodemverontreiniging werd de vereniging van mede-eigenaars, via haar syndicus, op basis van art. 10 van het Bodemsaneringsdecreet aangemaand om tot sanering van de gemengde bodemverontreiniging over te gaan, terwijl de OVAM aankondigde dat zij aan de Vlaamse Minister ook zou voorstellen om het perceel aan te wijzen als historisch verontreinigde grond waar bodemsanering moet plaatsvinden.

Door de vereniging van mede-eigenaars en door de diverse eigenaars werd daarop het statuut van onschuldige bezitter aangevraagd, welk verzoek eerst door OVAM werd geweigerd maar nadien, na administratief beroep, door de Vlaamse Minister van Leefmilieu werd ingewilligd bij M.B. van 5 juli 2001 voor wat de gemengde verontreiniging betreft.

Op 19 september 2001 gingen de vereniging van mede-eigenaars en twaalf eigenaars van appartementen over tot dagvaarding van de notarissen voor de Rechtbank van Eerste Aanleg te Kortrijk.

2.1. De vordering van de vereniging van mede-eigenaars en van de eigenaars, zoals geformuleerd voor de eerste rechter, strekte er, na eisuitbreiding, toe om de notarissen, in solidum minstens de ene bij gebreke van de andere, te horen veroordelen tot betaling van

– 12.500,00 euro, vermeerderd met de rente aan de vereniging uit hoofde van administratieve kosten en kosten van technische en juridische bijstand;

– 20.000,00 euro, vermeerderd met de rente aan elk van de eigenaars, minstens elk een provisie van 2.500,00 euro wegens waardevermindering van de appartementen;

– 37.500,00 euro, vermeerderd met de rente aan de vereniging wegens schade ingevolge het vervroegd moeten betalen van saneringskosten.

Minstens vroegen de vereniging van mede-eigenaars en de eigenaars dat een gerechtsdeskundige zou worden aangesteld met de opdracht om de patrimoniale schade en de schade door vervroegde sanering vast te stellen.

Ten slotte vroegen zij dat zou worden gezegd dat de notarissen de kosten van het oriënterend en het beschrijvend bodemonderzoek alsook de (nutteloze) kosten gemaakt bij de voorbereiding van de verkoopakte van het appartement van mevrouw D., definitief ten laste dienen te nemen.

In essentie betoogden de vereniging en de eigenaars dat de notarissen ingevolge een verkeerde interpretatie van het Bodemsaneringsdecreet en zonder enige ruggespraak met de opdrachtgevende verkoopster noch met de vereniging van mede-eigenaars, een oriënterend bodemonderzoek hadden aangevraagd in een geval waarin dat niet vereist was, met als gevolg o.m. dat het perceel werd opgenomen in het register van de verontreinigde gronden.

2.2. De notarissen betwistten elke aansprakelijkheid en vroegen de hoofdeis als ongegrond af te wijzen.

...

3. Bij het bestreden vonnis van 3 november 2003 (...) oordeelde de eerste rechter:

– dat de notarissen een (contractuele en extracontractuele) fout hebben begaan door een verkeerde interpretatie te geven aan het Bodemsaneringsdecreet en door vervolgens eigenmachtig een oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek te hebben laten verrichten;

– dat de notarissen de kosten van het oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek en de aktekosten-D. zelf dienen te dragen;

– dat aan de vereniging van mede-eigenaars wegens kosten van technische bijstand en het voeren van administratieve procedures een schadevergoeding van 5.000 euro kon worden toegekend, vermeerderd met de gerechtelijke rente vanaf het vonnis tot de dag der betaling;

– dat aan elk van de eigenaars een schadevergoeding van 1.250 euro kon worden toegekend wegens waardevermindering van hun appartementen, te vermeerderen met vergoedende rente vanaf 25 juli 2000 tot de datum van het vonnis en vanaf dan met gerechtelijke rente tot de datum van betaling.

De notarissen werden in solidum tot betaling van deze sommen veroordeeld. Het meer gevorderde, o.a. de vordering wegens vervroegde betaling van saneringskosten, werd als ongegrond afgewezen.

4.1. Met hun verzoekschrift tekenen de notarissen hoger beroep aan tegen het vonnis van 3 november 2003, dit ten aanzien van alle oorspronkelijke eisers.

...

Beoordeling door het Hof

...

2. Fout van de notarissen?

2.1. Overeenkomstig art. 2, 17o bis, Bodemsaneringsdecreet wordt niet als grond beschouwd – zodat de overdrachtregeling neergelegd in art. 36 e.v. Bodemsaneringsdecreet er niet op van toepassing is – «elk privatief gedeelte en/of de gemeenschappelijke bestanddelen waarin het betrokken privatieve gedeelte een aandeel heeft, van een onroerend geheel onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom zoals bedoeld in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek, voor zover in het betrokken privatieve gedeelte of in de gemeenschappelijke bestanddelen waarin het betrokken privatieve gedeelte een aandeel heeft, geen inrichting gevestigd is of was of geen activiteit wordt of werd uitgeoefend die opgenomen is in de lijst bedoeld in artikel 3, § 1, van dit decreet».

Deze bepaling werd in het Bodemsaneringsdecreet ingelast door het decreet van 26 mei 1998 houdende wijziging van het Bodemsaneringsdecreet. Zij houdt in dat de overdracht van een appartement in een appartementsgebouw als een overdracht van grond in de zin van art. 36 e.v. Bodemsaneringsdecreet wordt beschouwd wanneer in de betrokken kavel zelf of in de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw een risicoactiviteit of -inrichting is of was gevestigd of wordt of werd uitgeoefend. Is er geen risicoactiviteit of -inrichting in het privatief of in de gemeenschappelijke delen, dan is de overdracht van een appartement geen overdracht van «grond» en is de overdrachtregeling van het Bodemsaneringsdecreet niet van toepassing.

Op verzoek van het notariaat heeft OVAM haar visie in verband met de interpretatie van art. 2, 17o bis, Bodemsaneringsdecreet verduidelijkt in een brief van 27 november 1998 gericht aan de Federatie van Notarissen (zie daarover: C. De Wulf, «De verplichtingen van de notaris in verband met de overdrachten van gronden», in Bodemsanering Anno 2000, p. 196, nr. 7a).

Aan dit standpunt van OVAM werd binnen het notariaat de nodige publiciteit verleend (zie de publicatie in Notarius Actueel 1998, nr. 19; zie ook J. Van Eenaeme, «Bodemonderzoek bij verkoop van appartementen», Vastgoed info, 14 januari 1999, p. 1).

Dit standpunt van OVAM houdt onder meer in dat er geen sprake is van «grond» in de zin van art. 2, 17o bis, Bodemsaneringsdecreet wanneer het gaat om een kavel waarin en waarop er zich geen risicoactiviteit of -inrichting bevindt of bevond en er zich in de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw hetzij geen risicoactiviteit bevindt of bevond ten behoeve van alle kavels hetzij een risicoactiviteit of -inrichting die uitsluitend ten behoeve van een andere kavel bestemd is of was. Als voorbeeld van deze laatste mogelijkheid wordt door OVAM de situatie vermeld waarbij zich in een appartementsgebouw op de gelijkvloerse verdieping een pompstation bevindt, er drie brandstoftanks in de gemeenschappelijke grond zitten die dienen voor het privatief gebruik van dat pompstation en waarbij een appartement op de eerste verdieping (waarin zich geen risico-inrichting bevindt en geen risicoactiviteit wordt uitgeoefend) moet worden verkocht.

2.2. Mede in het licht van deze (voldoende bekendgemaakte) visie van OVAM, kon er op zijn minst ernstig aan worden getwijfeld of er in de concrete situatie die zich hier aandiende – nl. de aanwezigheid van dertien privatieve stookolietanks met een inhoud van elk 2.000 liter in de gemeenschappelijke grond – al dan niet sprake was van een zich in de gemeenschappelijke delen bevindende risico-inrichting (namelijk «opslagplaatsen voor vloeistoffen met een ontvlammingspunt hoger dan 55o C maar dat 100o C niet overtreft met een totaal inhoudsvermogen van meer dan 20.000 l», zie art. 17.3.6 Vlarebo).

In die omstandigheden hadden de notarissen, vooraleer eigenmachtig en op basis van wat zij zelf dachten een juiste interpretatie van het decreet te zijn een oriënterend bodemonderzoek aan te vragen en aan OVAM mee te delen, advies moeten inwinnen bij OVAM en hadden zij aan OVAM moeten vragen of, in de gegeven situatie, de dertien stookolietanks samen als een zich in de gemeenschappelijke delen bevindende risico-inrichting dienden te worden beschouwd en of er bijgevolg een oriënterend bodemonderzoek diende te gebeuren.

Voorzichtigheid gebood de notarissen een dergelijk advies te vragen, gelet op de niet onaanzienlijke kostprijs van een oriënterend bodemonderzoek en op de verregaande gevolgen – niet alleen voor hun cliënten, maar ook voor alle overige eigenaars van appartementen – indien verontreiniging zou worden vastgesteld.

2.3. Ten onrechte voeren de notarissen aan dat de syndicus hen op het verkeerde been zou hebben gezet door een suggestief antwoord te geven op de vraag naar de aanwezigheid van een brandstoftank van 20.000 liter of meer. De syndicus heeft op de vraag van notaris L. of er in het gebouw een stookolietank aanwezig was van 20.000 liter of meer geantwoord: «Elke eigenaar heeft een eigen stookolietank in de gemeenschappelijke grond. Samen is de inhoud boven de 20.000 liter. Er is geen bodemattest in ons bezit». De syndicus heeft aldus een correct en volledig antwoord gegeven, zonder zich daarbij uit te spreken over de noodzaak tot het uitvoeren van een oriënterend bodemonderzoek. Het behoorde aan de notarissen, die bij uitstek de juridische raadgevers van hun cliënten zijn, om op basis van deze informatie na te gaan of een oriënterend onderzoek diende te gebeuren. De omstandigheid dat de syndicus erop wees dat het ging om dertien eigen stookolietanks had de notarissen er precies toe moeten aanzetten om zeer nauwkeurig te onderzoeken of er ter zake sprake was van een risico-inrichting in de gemeenschappelijke grond. Gelet op de twijfel die daarover kon bestaan hadden zij, zoals gezegd, het advies van OVAM moeten vragen.

2.4. Eveneens ten onrechte trachten de notarissen hun verantwoordelijkheid af te wentelen op bodemsaneringsdeskundige S. Uit geen enkel gegeven van het dossier blijkt dat de notarissen de vraag of in voorliggend geval een oriënterend bodemonderzoek noodzakelijk was expliciet aan S. hebben voorgelegd. Evenmin kan uit het feit dat S. de opdracht heeft aanvaard worden afgeleid dat S. de notarissen heeft geadviseerd dat een oriënterend bodemonderzoek noodzakelijk was. Hoe dan ook behoorde het aan de notarissen om de – bij uitstek juridische – vraag naar de noodzaak van een oriënterend bodemonderzoek te onderzoeken.

2.5. De notarissen mochten zich ook niet zonder meer verlaten op een bepaalde in de rechtsleer verdedigde stelling, zelfs al wordt deze verdedigd door een vooraanstaand notaris en hoogleraar (zie de niet nader onderbouwde stelling van prof. De Wulf in de hiervoor vermelde tekst, waarin hij schrijft: «Het komt voor dat er in een appartementsgebouw verwarmd wordt met een centrale verwarming op stookolie en dat er in het gebouw of in de grond een tank aanwezig is van meer dan 20.000 liter (..), d.w.z. oriënterend bodemonderzoek en bodemattest. Hetzelfde geldt m.i. wanneer er individuele tanks aanwezig zijn in de onderscheiden appartementen die samen gemeld maximum overschrijden»). In dezelfde tekst wordt overigens uitvoerig verwezen naar de visie van OVAM zoals vertolkt in de brief van 27 november 1998 gericht aan de Federatie van Notarissen. Aangezien in voorliggend geval elke privatieve stookolietank slechts bestemd was voor de verwarming van één appartement en het dus niet ging om een risico-inrichting «ten behoeve van alle kavels», hadden de notarissen kunnen vermoeden dat OVAM dit niet als een risico-inrichting zou beschouwen.

2.6. Mede in het licht daarvan kunnen de notarissen niet worden bijgevallen als zij beweren dat OVAM aanvankelijk de mening was toegedaan dat het wél ging om een risico-inrichting en dat zij nadien van standpunt is veranderd, wat voor hen overmacht zou uitmaken en wat tot gevolg zou hebben dat er geen causaal verband zou bestaan tussen het niet vragen van advies aan OVAM en de beweerde schade (omdat OVAM bij een vraag om advies toch zou hebben aangegeven dat het om een risico-inrichting ging).

Dit standpunt kan niet worden bijgevallen, omdat OVAM in haar interpretatie van art. 2, 17o bis, Bodemsaneringsdecreet die einde 1998 werd meegedeeld aan de Federatie van Notarissen aangeeft dat er pas sprake is van «grond» wanneer zich in de gemeenschappelijke delen een risico-inrichting bevindt ten behoeve van alle kavels, niet wanneer deze risico-inrichting uitsluitend bestemd is voor één kavel en een andere kavel wordt overgedragen. Het in de brief van OVAM gegeven voorbeeld van een situatie waarin geen oriënterend bodemonderzoek dient te gebeuren – nl. de overdracht van een appartement op de verdieping wanneer zich in de gemeenschappelijke grond brandstoftanks (van meer dan 20.000 liter) bevinden bestemd voor een pompstation op het gelijkvloers – is zeer gelijklopend met de situatie die hier voorlag.

Het is weliswaar niet uitgesloten dat bepaalde medewerkers van de juridische dienst van OVAM aanvankelijk, toen de syndicus nader is gaan onderzoeken of er wel een oriënterend bodemonderzoek had moeten plaatsvinden, (telefonisch) de stelling heeft verkondigd dat de inhoud van de tanks moest worden samengeteld. Het faxbericht van de syndicus aan de Juridische Dienst van OVAM van 25 september 2000 lijkt daarop te wijzen. Waarschijnlijk had de syndicus echter bij dit telefonisch onderhoud nog niet alle concrete gegevens aan OVAM meegedeeld, omdat de syndicus in zijn fax aan OVAM van 27 september 2000 ontvangst meldt van de op 26 september door OVAM toegezonden informatie en op basis daarvan «de zeer concrete vraagstelling» doet of in het geval dat er in één kadastraal perceel dertien privatieve putten van elk 2.000 liter zitten in de gemeenschappelijke grond, deze putten al dan niet moeten worden gecumuleerd. Op deze «zeer concrete vraagstelling» heeft OVAM dan met haar brief van 29 september 2000 geantwoord dat dit niet het geval was.

Indien de notarissen dezelfde vraag aan OVAM hadden gesteld, hadden zij hetzelfde antwoord gekregen, nl. dat de dertien tanks niet dienden te worden beschouwd als een zich in de gemeenschappelijke delen bevindende risico-inrichting, dat de verkoop van het appartement nr. 8 bijgevolg niet diende te worden beschouwd als een overdracht van «grond» en dat de overdrachtregeling van het Bodemsaneringsdecreet derhalve een toepassing vond.

Dat OVAM van standpunt zou zijn veranderd, kan ook niet worden afgeleid uit het feit dat zij na ontvangst van het oriënterend bodemonderzoek, P.D. (als verkoopster) heeft aangemaand om een beschrijvend bodemonderzoek uit te voeren, welke aanmaning zij nadien heeft ingetrokken. In het verslag van het oriënterend bodemonderzoek was immers niet vermeld dat het ging om privatieve tanks telkens bestemd voor het gebruik van één appartement. Kennelijk heeft OVAM zich ook niet spontaan afgevraagd of dit eventueel het geval was en werd er om deze reden van uitgegaan dat het wel een risicogrond betrof.

2.7. De bewering van de notarissen ten slotte dat er, vóór het oriënterend onderzoek werd aangevraagd, ruggespraak is geweest met de opdrachtgeefster-verkoopster, wordt door niets bewezen.

2.8. Besloten moet dus worden dat de notarissen een fout hebben begaan, niet zozeer door het Bodemsaneringsdecreet verkeerd te interpreteren – over de draagwijdte van art. 2, 17o bis, Bodemsaneringsdecreet kon en kan immers wel degelijk discussie bestaan – maar door in de gegeven situatie niet het advies van OVAM te hebben gevraagd en door eigenmachtig en zonder ruggespraak met hun opdrachtgevers noch met de vereniging van mede-eigenaars onmiddellijk een oriënterend bodemonderzoek te hebben laten uitvoeren, dit te hebben meegedeeld aan OVAM en nadien, eveneens eigenmachtig, een beschrijvend bodemonderzoek te hebben laten uitvoeren.

Indien de notarissen het advies van OVAM hadden gevraagd, dan had OVAM gemeld dat in de concrete voorliggende situatie geen oriënterend bodemonderzoek vereist was. De koop door P.D. aan de heer en mevr. Van T.-C. had dan zonder problemen kunnen doorgaan en het perceel zou niet zijn opgenomen in het register van de verontreinigde gronden.

Zoals de eerste rechter terecht heeft geoordeeld, betreft het een contractuele tekortkoming ten aanzien van de partijen bij de koopovereenkomst en tegelijk een extracontractuele fout ten aanzien van de overige eigenaars en de vereniging van mede-eigenaars.

Het spreekt vanzelf dat art. 50 Bodemsaneringsdecreet, dat strafsancties bevat ingeval de verplichting tot het uitvoeren van een oriënterend of beschrijvend bodemonderzoek niet wordt nageleefd, de notarissen geenszins verhinderde om aan OVAM te vragen of er in voorliggend geval, naar haar oordeel, al dan niet een oriënterend onderzoek moest worden uitgevoerd. De notarissen behoorden dit, als raadgevers van hun cliënten, te doen en het zou hen – evident – geenszins kunnen worden verweten geen oriënterend onderzoek te hebben laten uitvoeren indien OVAM dat niet eiste.

2.9. Ten slotte dient nog te worden opgemerkt dat de vaststelling dat de notarissen een fout hebben begaan door niet het advies van OVAM te vragen, niet wordt beïnvloed door de vraag of de interpretatie die OVAM aan art. 2, 17o bis, Bodemsaneringsdecreet geeft al dan niet een juiste, decreetconforme interpretatie is. Immers, zelfs indien het zo zou zijn – zoals de notarissen uitvoerig betogen – dat een juiste interpretatie van het Bodemsaneringsdecreet inhield dat in voorliggend geval wel een oriënterend bodemonderzoek diende plaats te grijpen, dan nog doet dit er niets aan af dat er minstens aanleiding bestond om de vraag aan OVAM te stellen en dat OVAM geen oriënterend onderzoek zou hebben geëist.

3. Schade

3.1. Geïntimeerden vragen allereerst dat voor recht wordt gezegd dat de kosten van het oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek ten laste van de notarissen blijven. Deze vordering werd door de eerste rechter terecht ingewilligd. Indien de notarissen advies hadden gevraagd aan OVAM, had het oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek niet moeten plaatsvinden.

De notarissen tonen niet aan dat het oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek ooit had moeten plaatsvinden op kosten van één van de eigenaars of van de vereniging van mede-eigenaars. Gelet op het standpunt van OVAM konden en kunnen appartementen worden verkocht of anderszins worden overgedragen zonder voorafgaand oriënterend bodemonderzoek. Bovendien rust noch op de vereniging van mede-eigenaars, noch op de afzonderlijke eigenaars de verplichting om los van de overdracht van een kavel over te gaan tot een oriënterend bodemonderzoek. In dit verband betogen de notarissen ten onrechte dat er op basis van art. 4, § 1, 2o, Vlarebo hoe dan ook tegen 31 december 2001 een oriënterend bodemonderzoek diende plaats te vinden. Voormelde bepaling schrijft een dergelijke verplichting alleen voor voor inrichtingen of activiteiten die in de lijst van risico-inrichtingen of -activiteiten (bijlage 1 bij het Vlarebo) onder de kolom «categorie» met de letter B zijn aangeduid. Welnu, de opslagplaatsen voor o.m. stookolie met een totaal inhoudsvermogen van meer dan 20.000 liter zijn in deze kolom aangeduid met de letter A, niet met de letter B.

Alles wijst er dus op dat er zonder de fout van de notarissen nooit een oriënterend of beschrijvend bodemonderzoek op kosten van de eigenaars of van de vereniging van mede-eigenaars had moeten plaatsvinden.

Het feit dat de geïntimeerden er aanvankelijk, toen zij nog niet het statuut van onschuldige bezitter hadden verworven, ervan zijn uitgegaan dat er ooit op hun kosten zou moeten worden gesaneerd – om welke reden zij toen vergoeding vorderden voor de schade ingevolge vervroegde uitgave van saneringskosten – doet aan het bovenstaande geen afbreuk. Deze eis wordt overigens thans niet meer gesteld.

De vordering van geïntimeerden is dus gegrond, terwijl de tegeneis van de notarissen tot betaling van de door hen voorgeschoten kosten voor het oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek ongegrond is.

3.2. Zonder de fout van de notarissen had de verkoop door P.D. aan de heer en mevr. Van T.-C. zonder probleem kunnen doorgaan. De kosten gemaakt door de notarissen bij de voorbereiding van deze akte ten belope van 645,00 euro (kosten hypothecaire staat, kadastrale uittreksels enz.) dienen eveneens te hunnen laste te blijven. Ook hier is de vordering van geïntimeerden gegrond, terwijl de tegeneis van de notarissen tot betaling van deze kosten ongegrond is.

3.3. Voorts vordert de vereniging van mede-eigenaars vergoeding voor administratieve kosten en voor kosten van technische en juridische bijstand die zij in billijkheid ramen op 12.500 euro. Zij verwijzen vooral naar de administratieve procedures die zij hebben moeten voeren om het statuut van onschuldige bezitter te verkrijgen.

Dat de vereniging van mede-eigenaars bepaalde administratiekosten heeft gehad als gevolg van de foutieve demarche van de notarissen kan worden aangenomen (contacten met OVAM, bijeenroepen algemene vergadering enz.). Deze schade is uit haar aard niet voor precieze begroting vatbaar en kan in billijkheid worden begroot op 1.000 euro.

De kosten voor de juridische bijstand voor het voeren van de administratieve procedures die erop gericht waren het statuut van onschuldige bezitter te verwerven, zijn eveneens reëel, maar deze kosten kunnen wel precies worden begroot, namelijk door voorlegging van de ereloon- en kostennota‘s (plus betalingsbewijzen) van hun raadsman. Geïntimeerden verklaren dat zij bereid zijn deze gegevens voor te leggen. Het debat dient daartoe te worden heropend. Na voorlegging van de gevraagde gegevens zal wel nog moeten geoordeeld worden of de aangerekende kosten niet buitensporig zijn.

Ook hier geldt dat niet is aangetoond dat de vereniging van mede-eigenaars deze kosten zonder demarche van de notarissen ook zou hebben moeten maken.

3.4. De diverse (huidige of gewezen) eigenaars voeren aan dat hun appartementen door het aan het licht komen van de verontreiniging als gevolg van het onnodig laten uitvoeren van een oriënterend bodemonderzoek en de opname van het perceel in het register van de verontreinigde gronden, een waardevermindering hebben ondergaan die zij in billijkheid begroten op 20.000,00 euro per appartement. In voorkomend geval vragen zij dat een gerechtsdeskundige wordt aangesteld met de opdracht om advies te verlenen over de waardevermindering.

Er kan met geïntimeerden worden aangenomen dat hun appartementen een zekere waardevermindering hebben ondergaan doordat is komen vast te staan dat de grond waarop het appartementsgebouw staat vervuild is. Dit is ongetwijfeld een element dat potentiële kopers kan afschrikken of dat er hen toe kan bewegen om bij onderhandelingen op de prijs af te dingen. Ook kan niet worden uitgestoten dat in de toekomst gebruiksbeperkingen of voorzorgsmaatregelen worden opgelegd met toepassing van art. 5 Bodemsaneringsdecreet.

De omstandigheid dat de schade ingevolge waardevermindering moeilijk zo niet onmogelijk concreet aantoonbaar en begrootbaar is, neemt niet weg dat zij reëel is. De omstandigheid dat P.D. twee jaar na de afgesprongen eerste verkoop erin geslaagd is om het appartement te verkopen aan Van T.-C. tegen een hogere prijs doet daaraan geen afbreuk. Deze hogere prijs kan aan diverse factoren te wijten kan zijn (algemene stijging van de vastgoedprijzen enz.).

De schade moet echter, wat haar omvang betreft, worden gerelativeerd. Terecht wordt erop gewezen dat thans aan de kopers de zekerheid kan worden gegeven dat de grond zal worden gesaneerd door OVAM. De stelling van de vereniging van mede-eigenaars en de eigenaars dat elke toekomstige koper opnieuw het statuut van onschuldige bezitter zal moeten aanvragen, beantwoordt niet aan de werkelijkheid. Het is immers duidelijk dat OVAM de vereniging van mede-eigenaars als saneringsplichtige exploitant beschouwt, terwijl de vereniging van mede-eigenaars het statuut van onschuldige bezitter heeft verworven. De toekomstige kopers lopen dan ook niet het gevaar om door OVAM tot saneren op eigen kosten te worden gedwongen.

In het licht van al deze elementen heeft de eerste rechter de schade op passende wijze in billijkheid begroot op 1.250 euro per appartement.

3.5. De notarissen voeren aan dat op basis van het principe van de voordeelstoerekening rekening moet worden gehouden met het voordeel dat de vereniging van mede-eigenaars en de eigenaars uiteindelijk hebben verworven, namelijk dat thans vaststaat dat het perceel op kosten van OVAM zal worden gesaneerd, en dat dit tot gevolg heeft dat geïntimeerden in werkelijkheid geen enkele schade hebben geleden. In dezelfde lijn ligt hun argumentatie dat alle gemaakte kosten niet nutteloos zijn gemaakt maar precies tot het resultaat hebben geleid dat thans vaststaat dat de grond op kosten van OVAM zal worden gesaneerd.

Deze argumentatie kan niet worden bijgevallen.

Voordelen die voor de benadeelde voortspruiten uit een onrechtmatige daad kunnen enkel in rekening worden gebracht met toepassing van het principe van de voordeelstoerekening, wanneer met zekerheid vaststaat dat deze voordelen de benadeelde niet te beurt zouden zijn gevallen indien hem geen schade was veroorzaakt (vgl. S. Simoens, «Beschouwingen over de voordeelstoerekening bij de begroting van schade, geleden door een onrechtmatige daad», T.B.B.R. 2005, 390). Ter zake staat niet met zekerheid vast dat sanering van het perceel op kosten van OVAM niet ooit ook zonder de fout van de notarissen zou zijn verkregen. Er is dan ook geen reden om dit voordeel toe te rekenen op de schade.

...
 

 

Nog dit: 

Notaris is volledig aansprakelijk voor bodemverontreiniging, Bernard Vanheusden, de Juristenkrant, 10 maart 2017 pagina zes.

In deze bijdrage bespreekt de auteur een arrest van het Hof van beroep te Brussel, Eerste Kamer 22 februari 2017-2 1012/AR 2619.

Artikel 102 van het bodemdecreet bepaalt dat risicogronden gronden zijn waarop een risico-inrichting gevestigd was. Deze gronden zijn slechts vatbaar voor overdracht na een voorafgaand oriënterend bodemonderzoek (zie bijlage één van Vlarem II).

In de besproken rechtzaak had de notaris van de verkoper wel degelijk stukken overgemaakt aan de notaris van de koper, doch deze waren niet volledig en waren voor een deel gesteund op loutere telefonische en niet schriftelijk bevestigde berichten van de stad.

Koper en verkoper gaven de notaris een opdracht om niet te wachten tot het antwoord van de stad en de verkoopakte reeds te verlijden. Aldus geschiedde. Kort na de verkoop, besliste de koper om het goed opnieuw door te verkopen. Hierbij kwam dan vast te staan dat de notarissen al te voorbarig hadden gehandeld.

Inmiddels werd het uitgebleven schriftelijk antwoord van de stad ontvangen waaruit blijkt dat er wel degelijk een voorafgaand oriënterend bodemonderzoek diende plaats te vinden. Dit onderzoek werd dan ook uitgevoerd. Omdat ongelukken nooit alleen komen, bleek dan uit dit onderzoek dat er wel degelijk sprake was van verontreiniging.

In haar arrest van het Hof van beroep te Brussel de dato 22 februari 2017 werden de notarissen aansprakelijk gesteld voor alle kosten van de bodemonderzoeken, en voor de kosten van de bodemsanering, en met de kosten gerelateerd met de vertraagde doorverkoop en met de niet afsluiting van de vereffening van de verkoper.

Zie ook:
A. Keereman, notarissen moeten beter communiceren zegt ombudsnotaris, Juristenkrant 10 mei 2017, pagina 7.
 

Gerelateerd
0
Aangemaakt op: wo, 15/07/2009 - 14:14
Laatst aangepast op: di, 23/05/2017 - 15:13

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.