-A +A

Beëindiging van de pacht wegens beëindiging van de landbouwexploitatie.

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

Rechtsleer E. Stassijns, Pacht, in A.P.R., Antwerpen, Kluwer, 1998, p. 582, nr. 552

 

Beëindiging van de pacht wegens beëindiging van de landbouwexploitatie.

Het niet langer als “boerende boer” bedrijfsmatig exploiteren van een landbouwactiviteit is een reden tot ontbinding van de pachtovereenkomst (Cassatie, 23.12.1988, A. C. 1988-1989, 517).

De rechter kan hierbij verschillende criteria in beschouwing nemen waaronder het nettoresultaat van de uitbating van de landbouwstiel.

Zo kan een uitbating met een nettoresultaat van bijvoorbeeld slechts 1.500 euro niet aanzien worden als een landbouwactiviteit maar slechts als een hobby.

Het niet voorleggen van fiscale gegevens kan doen veronderstellen dat er geen inkomsten zijn uit de landbouwexploitatie dan wel een zeer laag inkomen uit de landbouwexploitatie.

Verdere aanwijzingen kunnen zijn dat de pachters niet meer wonen op het erf maar in een privéwoning die geen uitstaans meer heeft met het landbouwbedrijf en zij de plaats waar vroeger de hoeve stond in vervallen onbewoonbare staat hebben achtergelaten alwaar geen landbouwexploitatie meer te bespeuren valt.

Ook de afwezigheid van landbouwmachines is een aanwijzing in die richting.

De ouderdom van de pachter is op zichzelf geen rechtstreeks voldoende bewijs, doch kan een bijkomende indicatie uitmaken wanneer blijkt dat de betrokkenen reeds gepensioneerd zijn en een ver gevorderde leeftijd hebben bereikt.

Een pachter is verplicht om de gepachte goederen te exploiteren als boer, hetgeen betekent voorzien van dieren en materialen nodig voor een bedrijfsmatige exploitatie van een normaal landbouwbedrijf.

Het laten gebruik maken van de gronden door familieleden is een bijkomende indicatie dat de boerende boer gestopt is met boeren.

Een en ander brengt schade toe aan de verpachter door de onbeschikbaarheid van de betreffende percelen die een economisch belangrijke waarde hebben en waardoor het eigendom zijn beschikkingsrecht van de verpachter wordt beperkt.

Dergelijke tekortkomingen zijn voldoende ernstig om een gerechtelijke ontbinding van de pachtovereenkomst te bevelen.

De rechter kan de ontbinding van een pachtcontract uitspreken vanaf het instellen van de rechtsvordering of zelfs vroeger en de pachters veroordelen tot ontruiming.

Voor een toepassingsgeval zie Vredegerecht Zomergem, 13.05.2011, Tijdschrift van de Vrederechters, 2013, 5-6, pagina 258.

Cassatie 18/11/2016, RW 2017-2018, 1387 zie ook juridat voor de integrale tekst van dit arrest

Krachtens art. 1, 1° Pachtwet is deze wet van toepassing op de pacht van onroerende goederen die hetzij vanaf de ingenottreding, hetzij krachtens een overeenkomst van de partijen in de loop van de pachttijd, door de pachter hoofdzakelijk gebruikt worden in zijn landbouwbedrijf, met uitsluiting van de bosbouw. Onder «landbouwbedrijf» wordt verstaan de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop.

Indien de pachter van een landeigendom dit niet voorziet van de dieren en het gereedschap nodig voor het bedrijf, indien hij met de bebouwing ophoudt, indien hij bij de bebouwing niet als een goede huisvader handelt, indien hij het gepachte voor een ander doel aanwendt dan waartoe het bestemd was, of, in het algemeen, indien hij de bepalingen van de pachtovereenkomst niet nakomt, en daardoor schade ontstaat voor de verpachter, kan de verpachter de pachtovereenkomst krachtens art. 29 Pachtwet, naar gelang van de omstandigheden, door de rechter doen ontbinden.

Uit deze bepalingen volgt dat de omstandigheid dat de pachter het gepachte goed niet meer bedrijfsmatig exploiteert en daaruit schade ontstaat voor de verpachter, eventueel de ontbinding van de pachtovereenkomst kan wettigen op grond van art. 29 Pachtwet.

Maar het het niet meer bedrijfsmatig exploiteren van het gepachte goed door de pachter heeft, behalve wanneer de Pachtwet dit uitdrukkelijk bepaalt, niet tot automatisch gevolg dat de pachter of zijn rechtsopvolgers of rechtverkrijgenden van rechtswege de bescherming van de Pachtwet verliezen.

Krachtens art. 38 Pachtwet loopt in geval van overlijden van de pachter van een landeigendom, de pacht door ten voordele van zijn erfgenamen of rechtverkrijgenden, tenzij de verpachter, zijn erfgenamen of rechtverkrijgenden opzegging hebben gedaan.

Uit geen enkele bepaling van de Pachtwet volgt dat de pacht niet doorloopt ten voordele van de erfgenamen of rechtverkrijgenden indien de overleden pachter het verpachte goed niet meer bedrijfsmatig exploiteerde.

Een verpachter kan zich dus niet op art. 38 Pachtwet beroepen om te eisen dat de erfgenamen va een overleden pachter het bewijs dienen te leveren dat alle bestanddelen van een pachtovereenkomst verenigd waren in de persoon van de overleden pachter op het ogenblik van diens overlijden, met name onder meer dat het goed werd gebruikt in een bedrijfsmatige exploitatie.

Krachtens art. 34 Pachtwet kan de pachter, zonder toestemming van de verpachter, zijn pacht geheel overdragen aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of van de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen.

Zoals hiervoor reeds werd uiteengezet, heeft het niet meer bedrijfsmatig exploiteren van het gepachte goed door de pachter of door zijn rechtsopvolgers of rechtverkrijgenden, behalve wanneer de Pachtwet dit uitdrukkelijk bepaalt, niet tot gevolg dat de pachter of zijn rechtsopvolgers of rechtverkrijgenden van rechtswege de bescherming van de Pachtwet verliezen.

Uit geen enkele bepaling van de Pachtwet volgt dat de pachter die het goed niet bedrijfsmatig exploiteert, van rechtswege de mogelijkheid verliest om met toepassing van art. 34 Pachtwet de pacht over te dragen.

C.15.0503.N
Conclusie van advocaat-generaal Vandewal:

Situering en procedurevoorgaanden

1. Volgens de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat eiser eigenaar is van een perceel weiland gelegen te H. dat hij verpachtte aan zijn oom, de vader van eerste verweerder. Die oom diende op 28 mei 2009 een aanvraag in tot hernieuwing en uitbreiding van de bestaande milieuvergunning, maar overleed kort daarna op 9 juni 2009. Het College van Burgemeester en Schepenen verleende hem op 1 juli 2009 een vergunning om een landbouwbedrijf te exploiteren op het perceel en nam op 13 augustus 2009 akte van de melding inzake de overname van het landbouwbedrijf door eerste verweerder. Deze laatste liet op 7 juni 2011 per aangetekend schrijven weten aan eiser dat hij de pacht van de weide van wijlen zijn vader voortzette in zijn hoedanigheid van afstammeling en enige wettige erfgenaam met toepassing van de artikelen 42 en 43 van de Pachtwet. Diezelfde dag stuurde hij een tweede aangetekende brief waarin hij aan eiser meldde dat hij met toepassing van artikel 35 van de Pachtwet de pacht met ingang van 1 januari 2010 overliet aan zijn zoon, tweede verweerder.

2. Op 5 december 2011 dagvaardde eiser verweerders voor de vrederechter van het kanton Zottegem-Herzele teneinde voor recht te horen zeggen dat er geen sprake was van een voortzetting van de pacht door eerste verweerder, noch van een pachtoverdracht aan tweede verweerder, minstens te horen zeggen voor recht dat er geen sprake was van een pachtvernieuwing. In ondergeschikte orde vorderde eiser de ontbinding van de pacht. Bij tegenvordering vorderde tweede verweerder om als pachter te worden erkend.

3. Bij vonnis van 13 maart 2013 verklaarde de vrederechter van het kanton Zottegem-Herzele de hoofd- en tegenvordering toelaatbaar, doch ongegrond, en veroordeelde hij eiser tot betaling van de gerechtskosten. De vrederechter oordeelde dat eiser geen eigenaar meer was van de grond ingevolge de onderhandse verkoopovereenkomst van 2 juni 2011 en dat de hoofdvordering om die reden ongegrond was. Op grond van diezelfde motieven wees hij ook de tegenvordering strekkende tot erkenning van het pachtrecht van tweede verweerder ten aanzien van eiser af.

4. Op 24 juli 2013 tekende eiser hoger beroep aan tegen dit vonnis bij de rechtbank van eerste aanleg te Oost-Vlaanderen, afdeling Oudenaarde. Verweerders tekenden incidenteel beroep aan.

5. Bij het bestreden vonnis van 24 juni 2015 heeft de rechtbank van eerste aanleg te Oost-Vlaanderen, afdeling Oudenaarde, het hoger beroep van eiser ontvankelijk, doch ongegrond verklaard, het incidenteel beroep van verweerders ontvankelijk en gegrond verklaard, voor recht gezegd dat tweede verweerder als pachter wordt erkend van het perceel weiland gelegen te H., en eiser veroordeeld tot betaling van de kosten van de beide aanleggen.

6. Het cassatieberoep van eiser tegen dit vonnis maakt het voorwerp uit van huidige cassatieprocedure.

Het enig cassatiemiddel

7. In zijn enig cassatiemiddel komt eiser op tegen de beslissing van de appelrechters dat eerste verweerder de pacht als enige erfgenaam rechtsgeldig heeft voortgezet na het overlijden van zijn vader en tweede verweerder vervolgens pachter is geworden van het goed door een bevoorrechte pachtoverdracht vanwege eerste verweerder.

8. In het eerste onderdeel voert eiser aan dat de appelrechters het in het onderdeel bedoelde verweer van eiser niet hebben beantwoord, dat zij de artikelen 1, 1° en 38 van de Pachtwet hebben geschonden door niet na te gaan of op het ogenblik van overlijden van de pachter er nog sprake was van een pacht in de zin van artikel 1 van de Pachtwet, en minstens dat de overwegingen van het bestreden vonnis uw Hof niet toelaten zijn wettigheidstoezicht uit te oefenen op de bestreden beslissing.

9. In het tweede onderdeel voert eiser aan dat de appelrechters de artikelen 1, 1°, 34 en 38 van de Pachtwet hebben geschonden door niet na te gaan of op het ogenblik van de zogenaamde bevoorrechte pachtoverdracht er nog sprake was van een pacht in de zin van artikel 1 van de Pachtwet, en minstens dat de overwegingen van het bestreden vonnis uw Hof niet toelaten zijn wettigheidstoezicht uit te oefenen op de bestreden beslissing.

Bespreking van het eerste onderdeel van het enig cassatiemiddel

10 De verplichting van artikel 149 Grondwet elk vonnis met redenen te omkleden, houdt niet in dat de rechter moet antwoorden op elk argument dat tot staving van een middel is aangevoerd, maar geen afzonderlijk middel vormt(1).

11. De appelrechters stellen vast en oordelen dat:
- tussen de partijen er geen betwisting is dat G.V., vader van eerste verweerder, oorspronkelijk het perceel grond pachtte van eiser;
- eiser op bladzijde 2 van zijn syntheseconclusie bevestigde dat deze grond gepacht werd door landbouwer G.V., die op 86-jarige leeftijd overleed in juni 2009;
- noch eiser, noch eerste verweerder de pachtovereenkomst heeft opgezegd na het overlijden van G.V.;
- eerste verweerder na het overlijden van de oorspronkelijke pachter de pachtovereenkomst voortzette als diens enige erfgenaam.

12. Met deze overwegingen verwerpen en beantwoorden de appelrechters naar mijn mening het verweer van eiser dat bij het overlijden van G.V. er geen sprake meer was van een pacht in zijnen hoofde.

13. Het onderdeel lijkt mij in zoverre feitelijke grondslag te missen.

14. Het onderdeel gaat er verder van uit dat als op het ogenblik van overlijden van de pachter het onroerend goed niet meer wordt gebruikt in een bedrijfsmatige exploitatie, er geen sprake meer kan zijn van een pacht in de zin van artikel 1 van de Pachtwet, zodat eerste verweerder als enige erfgenaam de pacht niet rechtsgeldig kan voortzetten.

15. Voor de toepassing van de Pachtwet is vereist dat de in pacht gegeven onroerende goederen hoofdzakelijk worden aangewend voor een bedrijfsmatige exploitatie met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop (art. 1, 1° Pachtwet). Zodra er sprake is van een pacht in de zin van artikel 1, 1° van de Pachtwet, zijn de bepalingen van de Pachtwet daarop van toepassing en kan de pacht slechts worden beëindigd op de wijze zoals bepaald in de Pachtwet.

16. De voornaamste beëindigingsgrond van de pacht is de opzegging. Zowel de verpachter als de pachter kunnen onder de wettelijk bepaalde voorwaarden de pacht opzeggen (artikelen 6 e.v. en artikel 14 Pachtwet). Partijen kunnen ook in onderlinge overeenstemming een einde maken aan de lopende pacht (artikel 14 Pachtwet). Ten slotte kan de verpachter in de gevallen bepaald in artikel 29 van de Pachtwet de pacht doen ontbinden.

17. Een ontbinding van de pacht is mogelijk als de pachter van een landeigendom dit niet voorziet van de dieren en het gereedschap nodig voor het bedrijf, als hij met de bebouwing ophoudt, als hij bij de bebouwing niet als een goed huisvader handelt, als hij het gepachte goed voor een ander doel aanwendt dan waartoe het bestemd was, of, in het algemeen, als hij de bepalingen van de pachtovereenkomst niet nakomt, en daardoor schade ontstaat voor de verpachter (artikel 29 Pachtwet).

18. Uit deze bepaling volgt dat als de pachter zijn exploitatieverplichting niet uitvoert, de verpachter de ontbinding van de pacht kan vorderen op voorwaarde dat hij daardoor schade lijdt(2). In diezelfde zin heeft Uw Hof geoordeeld dat wanneer de pachter de goederen niet meer hoofdzakelijk gebruikt in zijn landbouwbedrijf, de pacht met toepassing van artikel 29 van de Pachtwet kan worden ontbonden(3). Wanneer blijkt dat de pachter de persoonlijke exploitatie van de gepachte grond heeft stopgezet en de verpachter daardoor schade heeft geleden, mag de rechter derhalve de ontbinding van de pacht uitspreken ten nadele van de pachter(4).

19. De ontbinding van de pacht vindt niet van rechtswege plaats, maar moet door de rechter worden uitgesproken(5). Uit artikel 29 van de Pachtwet blijkt immers, volgens Uw Hof, enerzijds dat de wetgever gewild heeft dat de feitenrechter beoordeelt of de niet-uitvoering van de pachtovereenkomst voldoende ernstig is om de ontbinding ervan uit te spreken, en, anderzijds dat de ernst van de niet-uitvoering van de pachtovereenkomst beoordeeld moet worden in het licht van het bestaan voor de verpachter van schade ingevolge de niet-uitvoering van die overeenkomst(6). Uit de enkele vaststelling dat de pachter zijn landbouwactiviteit niet meer bedrijfsmatig uitoefent, mag de rechter aldus niet afleiden dat de pachtovereenkomst heeft opgehouden te bestaan en de overeenkomst tussen partijen voortaan door het gemene huurrecht wordt beheerst(7).

20. Anders dan de Woninghuurwet die uitdrukkelijk bepaalt dat deze wet niet langer van toepassing is zodra het gehuurde pand niet meer tot hoofdverblijfplaats wordt bestemd (artikel 1, §3 Woninghuurwet), bevat de Pachtwet geen dergelijke bepaling op grond waarvan deze wet niet langer van toepassing zou zijn zodra de gepachte goederen niet meer hoofdzakelijk worden gebruikt in het landbouwbedrijf van de pachter. De Pachtwet blijft aldus van toepassing op de pachtovereenkomst(8).

21. Uit al het voorgaande volgt dat in geval van betwisting de rechter eerst dient na te gaan of de overeenkomst oorspronkelijk bij de afsluiting ervan als pacht kon worden gekwalificeerd in de zin van artikel 1 van de Pachtwet(9). Als dat het geval is, maar de pachter intussen niet meer voldoet aan zijn exploitatieverplichting, kan de pachtovereenkomst worden ontbonden met toepassing van artikel 29 van de Pachtwet. In geen geval wordt de pachtovereenkomst door de niet-nakoming van de exploitatieverplichting van rechtswege gedenatureerd in een gemeenrechtelijke huurovereenkomst.

22. Krachtens artikel 38 van de Pachtwet loopt de pacht, in geval van overlijden van de pachter van een landeigendom, door ten voordele van zijn erfgenamen of rechtverkrijgenden, tenzij de verpachter, zijn erfgenamen of rechtverkrijgenden opzegging hebben gedaan overeenkomstig artikel 39 en volgende van de Pachtwet.

23. Het overlijden van de pachter vormt met andere woorden geen beëindigingsgrond voor de pachtovereenkomst. De pacht blijft voortbestaan en wordt voortgezet door zijn erfgenamen of rechtverkrijgenden. Zij treden aldus van rechtswege in de rechten en plichten van de overleden pachter. De achterliggende reden daarvoor is dat op die manier de continuïteit van de landbouwuitbating wordt verzekerd(10).

24. Opdat de pachtovereenkomst blijft voortbestaan na het overlijden van de pachter is uiteraard vereist dat de overeenkomst nog bestond op het ogenblik van zijn overlijden. Zoals gezegd, heeft de omstandigheid dat de pachter het goed niet meer bedrijfsmatig exploiteert, niet tot gevolg dat er geen sprake meer is van een pacht in zijnen hoofde. Zolang de pacht niet wordt ontbonden of opgezegd, blijft de pacht bestaan en wordt die bij overlijden van de pachter voortgezet door zijn erfgenamen of rechtverkrijgenden.

25. In zoverre het onderdeel ervan uitgaat dat als de pachter op het ogenblik van zijn overlijden het goed niet meer bedrijfsmatig exploiteerde, de pacht van rechtswege niet meer bestaat en derhalve niet meer kan worden voortgezet door zijn erfgenamen of rechtverkrijgenden in de zin van artikel 38 van de Pachtwet, lijkt het mij op een onjuiste rechtsopvatting te berusten en faalt het naar mijn mening derhalve naar recht.

Bespreking van het tweede onderdeel van het enig cassatiemiddel

26. Artikel 34 bepaalt dat de pachter, zonder toestemming van de verpachter, zijn pacht geheel kan overdragen aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of van de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen.

27. Om een bevoorrechte pachtoverdracht te kunnen bewerkstelligen, is uiteraard vereist dat de pacht nog bestaat op het ogenblik van de overdracht. Zoals gezegd, wordt de pacht bij overlijden van de oorspronkelijke pachter voortgezet door zijn erfgenamen. Deze treden in alle rechten en plichten van de oorspronkelijke pachter. Zij kunnen de pacht beëindigen mits zij binnen één jaar na het overlijden opzegging doen met een termijn van ten minste drie maanden (artikel 40 Pachtwet). Bij gebreke aan een tijdige opzegging loopt de pacht verder en dienen zij een opzeggingstermijn van ten minste één jaar in acht te nemen (artikel 14 Pachtwet). Zolang de pacht loopt, blijven zij hoofdelijk gehouden tegenover de verpachter (artikel 44, eerste lid Pachtwet).

28. Wanneer één van de erfgenamen of rechtverkrijgenden de uitbating overneemt en hij daarvan kennis geeft aan de verpachter, brengt die kennisgeving, behoudens geldig verklaard verzet van de verpachter, van rechtswege een pachtvernieuwing teweeg (artikel 43 Pachtwet)(11). Deze pachtvernieuwing heeft tot gevolg dat, met handhaving van alle andere voorwaarden ten voordele van de overnemende erfgenaam of rechtverkrijgende, een nieuwe eerste pachtperiode van 9 jaar ingaat op de verjaardag van de ingenottreding van de overleden pachter volgend op de kennisgeving (artikel 43, tweede lid, Pachtwet). Bovendien zijn vanaf die kennisgeving alleen diegenen die de exploitatie voortzetten hoofdelijk gehouden tegenover de verpachter voor de verplichtingen die na de kennisgeving zijn ontstaan (artikel 44, tweede lid Pachtwet).

29. De omstandigheid dat de erfgenamen of rechtverkrijgenden van de overleden pachter het verpachte goed niet persoonlijk en werkelijk exploiteren, staat er niet aan in de weg dat zij de pacht voortzetten en dat desgevallend een pachtvernieuwing tot stand komt. Dat blijkt uitdrukkelijk uit het arrest van Uw Hof van 23 juni 2005(12).

30. Uit het voorgaande volgt dat de erfgenamen of rechtverkrijgenden van de overleden pachter de pacht van rechtswege voortzetten zonder dat daarvoor vereist is dat zij het gepachte goed persoonlijk en werkelijk exploiteren. De verpachter kan alsdan wel de ontbinding van de pacht vorderen met toepassing van artikel 29 van de Pachtwet. Zolang de pacht niet wordt ontbonden of opgezegd, blijft die bestaan en kunnen de erfgenamen of rechtverkrijgenden in hun hoedanigheid van pachter het gepachte goed overdragen aan hun afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van hun echtgenoot of van de echtgenoten van hun voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen.

31. Het onderdeel dat ervan uitgaat dat als de pachter op het ogenblik van de bevoorrechte pachtoverdracht het goed niet meer bedrijfsmatig exploiteert, de pacht van rechtswege ophoudt te bestaan en derhalve niet meer kan worden overgedragen in de zin van artikel 34 van de Pachtwet, lijkt mij op een onjuiste rechtsopvatting te berusten en derhalve naar recht te falen.

Conclusie: verwerping.
________________________
(1) Cass. 22 september 2015, AR P.15.0143.N, AC 2015, nr. 542; Cass. 1 december 2015, AR P.15.0905.N, AC 2015, nr. 716.
(2) E. STASSIJNS, Pacht in APR, Antwerpen, Kluwer, 1997, 390, nr. 386; P. RENIER, "Décès d'une des parties" in Les baux. Commentaire pratique, Brussel, Kluwer, 2000, IV.7.2-1; P. RENIER, "Mort, où est ta victoire? ... Du maintien du bail à ferme en cas de décès du preneur, et de son impossible dénaturation", Act.jur.baux 2000, (82) 84; R. GOTZEN, "Exploitatie van het gepachte goed" in Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2010, XV.Z-231; E. GREGOIRE EN F. VANDERMEULEN, "Persoonlijke exploitatie" in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL (eds.), De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 141, nr. 96; N. RAEMDONCK, "Het niet meer aanwenden van de "bedrijfsmatige landbouwexploitatie" en het begrip "schade", in geval van ontbinding van de pachtovereenkomst, bij toepassing van artikel 29 van de Pachtwet", T.Not. 2011, (639) 645. Zie ook Verslag bij het wetsvoorstel tot wijziging van de pachtwetgeving, Parl.St. Senaat 1964-65, nr. 295, 30: "Men moet artikel 24 in verband brengen met artikel 29 van de voorliggende tekst. Dit laatste voorziet dat de pachter de natuurlijke bestemming der pachtgoederen moet eerbiedigen op straf van pachtverbreking."
(3) Cass. 23 oktober 1981, AC 1981-82, nr. 136.
(4) Cass. 9 december 2010, AR C.07.0113.F, AC 2010, nr. 721.
(5) Cass. 13 april 1967, AC 1966-67, 979: "uit artikel 1766 van het Burgerlijk Wetboek volgt dat de pachter niet mag ophouden met de bebouwing en dat de sanctie van deze verplichting bestaat in het recht voor de verpachter om de gerechtelijke ontbinding van de pacht te vragen"; Cass. 23 december 1988, AR 6112, AC 1988-89, nr. 250: "dat het dus niet volstaat dat de pachter zijn verplichtingen niet heeft nageleefd; dat de ontbinding niet van rechtswege plaatsvindt".
(6) Cass. 23 december 1988, AR 6112, AC 1988-89, nr. 250; Cass. 11 oktober 1991, AR 7548, AC 1991-92, nr. 81; Cass. 23 juni 2005, AR C.03.0450.F, AC 2005, nr. 368; Cass. 9 december 2010, AR C.07.0113.F, AC 2010, nr. 721; Cass. 11 oktober 2013, AR C.12.0245.F, AC 2013, nr. 517.
(7) Cass. 23 december 1988, AR 6112, AC 1988-89, nr. 250; E. STASSIJNS, Pacht in APR, Antwerpen, Kluwer, 1997, 319, nr. 337; P. RENIER, "Décès d'une des parties" in Les baux. Commentaire pratique, Brussel, Kluwer, 2000, IV.7.2-1; P. RENIER, "Mort, où est ta victoire? ... Du maintien du bail à ferme en cas de décès du preneur, et de son impossible dénaturation", Act.jur.baux 2000, (82) 84; N. RAEMDONCK, "Het niet meer aanwenden van de "bedrijfsmatige landbouwexploitatie" en het begrip "schade", in geval van ontbinding van de pachtovereenkomst, bij toepassing van artikel 29 van de Pachtwet", T.Not. 2011, (639) 645.
(8) P. RENIER, "Décès d'une des parties" in Les baux. Commentaire pratique, Brussel, Kluwer, 2000, IV.7.2-1; P. RENIER, "Mort, où est ta victoire? ... Du maintien du bail à ferme en cas de décès du preneur, et de son impossible dénaturation", Act.jur.baux 2000, (82) 84.
(9) N. RAEMDONCK, "Het niet meer aanwenden van de "bedrijfsmatige landbouwexploitatie" en het begrip "schade", in geval van ontbinding van de pachtovereenkomst, bij toepassing van artikel 29 van de Pachtwet", T.Not. 2011, (639) 640.
(10) Verslag bij het wetsvoorstel tot wijziging van de pachtwetgeving, Parl.St. Senaat 1964-65, nr. 295, 43.
(11) De verplichting tot kennisgeving vinden we terug in artikel 42 van de Pachtwet. In het oorspronkelijke wetsontwerp werd bepaald dat die kennisgeving dient te geschieden binnen een termijn van één jaar van de dag van overlijden, maar omdat aan de niet-nakoming van die termijn geen sanctie werd verbonden, werd beslist om geen termijn op te leggen. Verslag bij het wetsontwerp tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendommen, Parl.St. Senaat 1968-69, nr. 422, 13.
(12) Cass. 23 juni 2005, AR C.04.0403.F, AC 2005, nr. 368.
 

Commentaar: 

Een der verplichtingen van de pachter is het gepachte goed te exploiteren binnen de landbouwexploitatie welke hij voert.

Hij mag het goed derhalve niet aanwenden voor een ander doel dan waartoe het bestemd is.

De onwetendheid van de pachter met betrekking tot deze bepaling van de pachtwet maakt geen verschoning of rechtvaardiging uit.

De ontbinding van een pachtovereenkomst kan als toepassing van artikel 1184 B.W. worden toegepast krachtens artikel 29 van de pachtwet en artikel 1741 B.W.

Artikel 29 van de pachtwet bepaalt dat onder de bij dit artikel bepaalde voorwaarden waaronder de bijzonder voorwaarden dat de pachter het verpachtte goed voor een ander doel aanwendt dan waartoe het bestemd was en de algemene voorwaarde dat hij de bepalingen van de pachtwet niet nakomt, de verpachter indien daardoor voor hem schade ontstaat, naargelang van de omstandigheden de pachtovereenkomst kan doen ontbinden.

Hieruit moet worden afgeleid dat de wetgever het aan de ene kant aan de feitenrechter overlaat om te appreciëren of de niet-uitvoering van het contract voldoende ernstig is om het te ontbinden en aan de andere kant dat het ernstige karakter van de niet-uitvoering dient te worden beoordeeld in verband met het al dan niet bestaan van schade aan de zijde van de verpachter. (Cass. 23.07.2005, RW 2007-2008, pagina 1455, nr. 35).

Deze regeling doet geen afbreuk aan artikel 1184 B.W.

De ontbinding is effectief een bijzonder zware sanctie waarmee er niet lichtzinnig kan worden gedreigd.

Er moet een voldoende ernstige of zwaarwichtige tekortkoming zijn.

Een loutere tekortkoming is onvoldoende. (Patrick Vandierendonck, “Perspectief van de Vrederechter”, in Nele Hoekx en Alain Verbeke, Knelpunten pacht, pagina 60 ev, nrs. 110 ev.)

Verbintenisrechterlijk wordt in de regel steeds een ingebrekestelling vereist vooraleer een schuldeiser zijn rechten tegenover zijn schuldenaar kan doen gelden.

Hij moet zijn debiteur duidelijk en ondubbelzinnig ter nakoming van zijn verbintenis aannemen zodat er bij de schuldenaar geen twijfel kan over bestaan dat de schuldeiser zijn verbintenissen uitgevoerd wil zien; het Hof van Cassatie besliste in zijn arrest van 09.04.1976 (RW 176, 77, 921 met noot) dat de voorafgaandelijke ingebrekestelling een algemeen rechtsbeginsel uitmaakt (S. Stijns, Verbintenissenrecht, boek 1, pagina 168, nr. 237).

De pachter moet derhalve door de verpachter voorafgaandelijk in gebreke worden gesteld met als eerste bedoeling hem de kans te bieden om zijn verplichtingen vooralsnog buiten de procedure op correcte wijze na te komen, uiteraard voor zover deze nakoming nog mogelijk is.

De neerlegging van een verzoek tot minnelijke schikking overeenkomstig artikel 1345 Ger.W. heeft de gevolgen van een ingebrekestelling gelijkstaande dagvaarding (Cassatie 18.12.1986, RW, 1987-1988, 55).

Voor een toepassingsgeval zie Vredegerecht Zottegem-Herzele, 19.06.2011, Tijdschrift van de Vrederechters, 2013, 5-6, pagina 349.

In deze zaak had de pachter gedurende 18 maanden rijpaarden laten grazen op de weilanden, hetgeen op zich niet beantwoordt aan de verplichting van de pachter om te exploiteren binnen een landbouwexploitatie.

In casu was er echter geen ingebrekestelling door de verpachter.

Er werd wel opgeroepen in minnelijke schikking.

De dag na de verzoeningszitting deelde de raadsman van de pachter mede dat de pachter zich onmiddellijk in regel had gesteld en dat dit ook naar de toekomst toe het geval zou zijn.

Ondanks dit engagement ging de verpachters over tot dagvaarding op het ogenblik dat er geen enkele wanprestatie meer was.

In deze omstandigheden oordeelde de Vrederechter dat er geen sprake meer kon zijn van een dermate zwaarwichtige wanprestatie die de ontbinding van de pacht in het nadeel van de pachter verantwoordde.

De rechter herinnerde eraan dat de rechter die gevat wordt met een ontbindingsvordering niet noodzakelijk hoeft te ontbinden. Meer zelfs hij kan gebruik maken van zijn uitstelbevoegdheid en derhalve aan de pachter een termijn verlenen om diens verplichtingen na te komen.

De vordering van de verpachter werd dan ook integraal afgewezen.

De redenering die hier gevolgd wordt in zake de pachtwetgeving kan doorgetrokken worden naar de vordering tot ontbinding van bijna alle contracten.
 

Gerelateerd
0
Aangemaakt op: zo, 08/12/2013 - 02:42
Laatst aangepast op: ma, 23/04/2018 - 16:14

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.