-A +A

Betalen de appartementsbewoners van het gelijkvloers mee voor de kosten van de lift?

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

Opgelet vernieuwd appartementsrecht goedgekeurd in de Senaat  6 mei 2010:
Zie Roland Timmermans, Vernieuwde Appartementswet? NJW 224, 430

Wanneer een appartementsgebouw geen met de lift toegankelijke ondergrondse ruimten heeft, welke dienen tot het nut van alle mede-eigenaars, waaronder ook de mede-eigenaars van het gelijkvloers (omdat het bijvoorbeeld geen ondergrondse garage is en geen ondergrondse kelder) kan bezwaarlijk worden aanvaard dat de lift en het toebehoren een algemene gemeenschappelijkheid is ten dienste van de eigenaars van het gelijkvloers.

Het nut dat de privatieve delen uit gemeenschappelijke delen en de diensten halen, moet in de objectieve zin worden begrepen. Louter objectief gezien ondervindt de eigenaar van het gelijkvloers niet het minste nut van de lift en het toebehoren daarvan. De lift is te beschouwen als een bijzonder gemeenschappelijk deel dat dienstig is voor alle delen van het appartement waarin geen ondergrondse gemeenschappelijke ruimten bestaan, behalve voor het gelijkvloers.
Aldus kan een bewoner van het gelijkvloers een persoonlijk nadeel ondervinden door een kostenregeling waarbij de lift ook ten laste gelegd wordt van de gebruikers van het gelijkvloers.

Het probleem is natuurlijk dat een dergelijke mede-eigenaar op de algemene vergaderingen in de regel in minderheid is. Precies daarom werd voorzien in de mogelijkheid dat de bewoners van het gelijkvloers zich hiertoe kunnen wenden tot de Vrederechter, weze het wel dat de Vrederechter moeilijk een retroactieve herberekening kan doorvoeren.
Voor een toepassingsgeval zie Vredegerecht Zomergem 12.12.2008 Tijdschrift voor Vrederechters 2011, 310.

 

Nog dit: 

Rechtspraak:

Vredegerecht te Sint-Truiden, 9 oktober 2012 RW 2013-2014, 114

Samenvatting:

Bewoners van het gelijkvloers betalen niet mee voor de lift, behoudens indien ze de lift ook gebruiken om naar de kelder te gaan

Tekst vonnis

Vereniging van mede-eigenaars residentie D. t/ B.

A. De Residentie D. omvat verschillende appartementen, over verschillende bouwlagen, met lift en kelderverdieping. Tweede verschijner is een eigenaar op de gelijkvloerse verdieping. De discussie betreft de toebedeling van de gemeenschappelijke kosten.

Op de algemene vergadering van 17 mei 2011 werd de rekening mei 2010-april 2011 unaniem aanvaard. Deze gaat uit van geen tussenkomst van de gelijkvloerse eigenaars in de kosten van onderhoud en herstelling van de lift. Na een reactie van de verdiepingeigenaars op 24 juni 2011, waarbij dezen om een vernietiging van de voornoemde beslissing vroegen met een verzoek tot een nieuwe vergadering, besloot de algemene vergadering van 1 augustus 2011 “de discussie betreffende de verdeling van de lasten uit te stellen tot de volgende algemene vergadering; dan zal gestemd worden of de liftkosten ook gedragen dienen te worden door de gelijkvloerse eigenaars”. De algemene vergadering van 14 mei 2012 besliste bij meerderheid van de verdiepingeigenaars om de kosten van onderhoud en herstelling van de lift ook ten laste van de eigenaars van de gelijkvloerse verdieping te leggen; deze laatsten aanvaardden dit niet. Besloten wordt de betwisting aan de vrederechter voor te leggen.

Thans wordt door tweede verschijner gevorderd dat de afrekening zoals goedgekeurd op de algemene vergadering van 14 mei 2012 zou worden vernietigd en dat gezegd zou worden voor recht dat de betrokken kosten niet kunnen worden aangerekend aan de eigenaars van de kavels van de gelijkvloerse verdieping alsmede dat de syndicus bij het voorleggen ter goedkeuring van de toekomstige afrekeningen zal moeten uitgaan van de strikte interpretatie van het algemeen reglement van mede-eigendom.

Eerste verschijner heeft de bovenstaande problematiek verwoord; ze geeft aan zich als naar rechte te gedragen; ze wijst erop dat tweede verschijner ook gebruik kan maken van een lift teneinde de kelderverdieping te bereiken. Bij afwijzing van de eis van tweede verschijner dient de beslissing als een wijziging van het algemeen reglement van mede-eigendom te gelden.

Op de algemene vergadering werd “unaniem (van de aanwezige en vertegenwoordigde leden) beslist akkoord te gaan met de nieuwe bepalingen van de wet, ook indien ze tegenstrijdig zijn met de tekst van de statuten van de vereniging van mede-eigenaars”. Deze beslissing is geen voorwerp van betwisting en werd definitief.

B. Bespreking

a) Blijkens de afrekening betreft het inzonderheid de kosten van S., het herstel, een keuring en de telefoon van de lift.

b) Inzake de aan de lift verbonden kosten bepaalt het oorspronkelijke reglement van mede-eigendom: “In de kosten van onderhoud en herstelling van de lift en de liftkoker zullen de eigenaars van de appartementen op het gelijkvloers niet dienen bij te dragen. Zij vormen bijzondere gemeenschappelijke lasten”. Deze bepaling is duidelijk en behoeft geen interpretatie: de gelijkvloerse appartementen werden niet belast met de betrokken kosten. Ze werden omschreven als “bijzondere gemeenschappelijke lasten”, wat wijst op een aparte verrekening.

c) Maar: op de algemene vergadering van 17 mei 2011 besloten de aanwezige eigenaars evenwel om “unaniem akkoord te gaan met de nieuwe bepalingen van de wet, ook indien ze tegenstrijdig zijn met de tekst van de statuten van de vereniging van mede-eigenaars”. Deze beslissing werd definitief en bindend voor alle eigenaars.

d) Art. 577-2, § 7 BW bepaalt: “Iedere mede-eigenaar draagt bij in de nuttige uitgaven tot behoud en tot onderhoud, alsook in de kosten van beheer, de belastingen en andere lasten betreffende de gemeenschappelijke zaak”.

Art. 577-2, § 9, tweede lid BW bepaalt: “De aan deze mede-eigendom verbonden kosten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief gedeelte, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria combineren” (eigen cursivering).

Art. 577-3 BW bepaalt: “De beginselen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom, neergelegd in art. 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigen en alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking”.

De artikelen 577-3 tot en met 577-4 BW vormen dwingend recht.

e) Krachtens de bovenstaande dwingende wettelijke principes dient elke mede-eigenaar in de kosten te delen in verhouding tot de waarde van de privatieve delen; dit gegeven kan evenwel gecorrigeerd worden door rekening te houden met een nuttigheidscriterium, maar slechts inzoverre alle eigenaars akkoord gaan. M.a.w., indien de gelijkvloerse verdieping geen nut heeft van een lift, kunnen de eigenaars (of de promotor) beslissen dat de betrokken eigenaars daarin niet dienen te delen. Maar vanaf het moment dat de gelijkvloerse eigenaars zich van de lift kunnen bedienen om een ondergrondse ruimte te bereiken, zou men kunnen stellen dat er wel degelijk een nuttigheid is (R. Timmermans, Handboek Appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, nr. 1313).

f) Te dezen volstaat het vast te stellen dat de algemene vergadering van 17 mei 2011 (in een definitief geworden beslissing) besloot om “akkoord te gaan met de nieuwe bepalingen van de wet, ook indien ze tegenstrijdig zijn met de tekst van de statuten van de vereniging van mede-eigenaars”. En er is geen akkoord om anders af te rekenen.

De wettelijke basisregeling en deze beslissing impliceren dat te dezen de gelijkvloerse verdieping deelt in de kosten van de lift. Dit heeft tot gevolg dat het verzet van tweede verschijner tegen de beslissing van de algemene vergadering van 14 mei 2012 waarbij werd beslist de liftkosten over alle eigenaars te verdelen, niet kan worden aangenomen.

g) Inzoverre eerste verschijnster vordert dat de onderhavige beslissing zou worden opgelegd als een wijziging van het algemeen reglement is deze vordering zonder voorwerp, omdat de algemene vergadering met haar voornoemde beslissing dit reglement reeds veranderd heeft.

Gerelateerd
0
Aangemaakt op: vr, 30/09/2011 - 18:01
Laatst aangepast op: do, 12/06/2014 - 17:30

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.