-A +A

gekwalificeerde benadeling

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

Wanneer er in een wederkerig contract dat ten bezwarende titel werd gesloten een aanzienlijk onevenwicht bestaat ten gevolge van misbruik door de bevoordeelde partij van omstandigheden van nood, zwakte op de hartstochten van de wederpartij of als gevolg van misbruik van eigen machtspositie is er sprake van gekwalificeerde benadeling.

De gekwalificeerde benadeling wordt benaderd vanuit de theorie van de ongeoorloofde oorzaak, dan wel gesanctioneerd middels artiek 1382 via de culpa in contrahendo.

Om tot een gekwalificeerde benadeling te kunnen besluiten, dienen drie voorwaarden cumulatief vervuld te zijn. 

1. een duidelijke en gewichtige wanverhouding tussen de wederzijds bedongen prestaties.

2. de vooormelde wanverhouding of benadeling dient haar oorsprong te vinden in het kennelijk misbruik dat de ene partij maakt van de concrete omstandigheden waarin de benadeelde partij zich bevond (een inferieure positie bevindt ten opzichte van de andere, dan wel misbruik van onoplettendheid en de nalatigheid van een contractspartij).

3. het contract zou zonder het misbruik ofwel niet, ofwel tegen minder ongunstige voorwaarden gesloten zijn.

Benadeling is aanwezig wanneer er, bij een contract onder bezwarende titel, een aanzienlijke onevenredigheid bestaat tussen de wederzijdse prestaties.

Benadeling is er geen wilsgebrek in de strikte zin van het woord. Benadeling leidt niet automatisch tot de vernietiging van het contract. Het feit dat er een onevenwicht bestaat tussen de prestaties van de contractspartijen resulteert niet automatisch in de nietigheid van de overeenkomst. Enkel in een specifiek aantal gevallen zal de benadeling en een grondslag tot de vernietiging uitmaken.

benadeling bij de verkoop van onroerend goed:

Artikel 1674 B.W. : "Indien de verkoper in de verkoopprijs van een onroerend goed voor meer dan zeven twaalfden is benadeeld, heeft hij het recht om de vernietiging van de koop te eisen, ook al had hij bij het contract uitdrukkelijk afstand gedaan van het recht om die vernietiging te vorderen en had hij verklaard de meerdere waarde te schenken".

Voorwaarden:

- werkelijke verkoop (dus geen ruil, aanneming, inbreng...)
- onroerend goed of onroerend zakelijk recht
- de vordering bestaat slechts ten voordele van de verkoper (derhalve kan een koper die een onroerend goed duurder verkocht heeft dan de normale prijs zich hierover nooit in de rechter beklagen behoudens ingeval van de kwalificerende benadeling)
-De benadeling moet meer bedragen dan zeven twaalfden van de waarde van het onroerend goed. Voorbeeld : iemand verkoopt voor minder dan vijfhonderd duizend euro een woning die 1miljoen 200.000 euro of meer waard is.
 

Uitzonderingen ( kunnen niet wegens benadeling worden aangevochten):

- gedwongen gerechtelijke verkopen of verkopen onder verlicht gerechtelijk gezag
- onteigening om reden van openbaar nut. Echter bij vrijwillige verkoop aan de overheid van een onroerend goed waarvan de onteigening te algemenen nutte werd afgekondigd, blijven de rechtsgevolgen van deze verkoop deze van het gemeen recht; ook vernietiging wegens benadeling is dan mogelijk (Cass., 17 oktober 1969, Pas., 1970, I, 153).
- aleatoire verkopingen (lijfrente)

benadeling bij de verdeling

 artikel 887 in artikel 1079 Burgerlijk Wetboek

benadeling ingeval van leeuwenbeding

zie ook artikel 32 Wetboek van vennootschappen

benadeling bij overeenkomsten aangegaan door minderjarigen

ten aanzien van de minderjarigen, wordt de benadeling als een algemeen wilsgebrek erkend conform artikel 1305 Burgerlijk Wetboek 

Nog dit: 

Rechtsleer:

• R. Van Ransbeeck, Wilsgebreken, Die Keure 2006

Rechtspraak:

• Hof Van Beroep Gent, 2011/AR/2250, 2011/AR/2272, 27 februari 2014, TBBR 2018, afl. 1, 43.

samenvatting:

Gekwalificeerde benadeling vereist drie voorwaarden: er moet sprake zijn van een ernstige benadeling; er moet door de benadelende partij misbruik gemaakt worden van de inferioriteit van de benadeelde partij en deze laatste moet aantonen, dat zij zonder het misbruik, het contract niet zou hebben gesloten, dan wel tegen minder ongunstige voorwaarden.

De overeenkomst wordt nietig verklaard op vordering van de benadeelde die daarnaast recht heeft op integraal herstel van zijn schade en moet worden teruggeplaatst in de toestand waarin hij zonder het gepleegd misbruik zou verkeren.

Tekst vonnis

Gent 27 februari 2014

AR: 201 l/AR/2250, 2011/AR/2272

Inzake van: C.D., P.V./J.G.

( ... )

Bijzonderste gegevens

( ... )

1. J.G. ging op 13 en 15 maart 2007 over tot dagvaarding van respectievelijk C.D. en P.V. Hij ondertekende op 2 januari 2007 een overeenkomst met C.D. waarbij hij de naakte eigendom van het appartement gelegen op de vierde verdieping, de kelder K6 en de garage G5 in de residentie P., gelegen aan de ( ... ) aankocht voor de prijs van 120.000,00 EUR. Er werd een voorschot van 10.000,00 EUR betaald op 1 januari 2007 en een voorschot van 10.000,00 EUR op 2 januari 2007. C.D. liet na haar medewerking te verlenen voor het verlijden van de notariële akte. P.V. is de moeder van C.D. en tevens vruchtgebruikster van het appartement.

J.G. vorderde de uitvoering in natura. Hij vroeg te zeggen voor recht dat de verkoop rechtsgeldig werd aangegaan en C.D. en P.V. te veroordelen tot het verlijden van de authentieke verkoopakte over te gaan binnen de maand na de betekening van het vonnis, bij gebreke waarvan het vonnis zou gelden als titel. Hij vroeg de aanstelling van notaris De Maesschalck teneinde de verkoopakte te verlijden. Hij vroeg voorbehoud voor eventuele schade, begroot op 1,00 EUR provisioneel.

C.D. en P.V. vroegen de vordering afte wijzen als ongegrond. C.D. stelde tijdelijk niet handelingsbekwaam te zijn geweest aangezien ze een psychotische reactie had gehad. Haar wil was bij het sluiten van de overeenkomst niet volwaardig geweest. Ze vroegen de koop nietig te verklaren. Ondergeschikt riepen ze de gekwalificeerde benadeling op. J.G. zou misbruik gemaakt hebben van de concrete omstandigheden waarin C.D. zich bevond op het moment van de verkoop.

2. In het bestreden vonnis werd de hoofdvordering gegrond verklaard. De eerste rechter zegde voor recht dat de verkoop rechtsgeldig werd aangegaan. C.D. en P.V. werden veroordeeld over te gaan tot het verlijden van de authentieke akte. Notaris De Maesschalck werd benoemd teneinde de verkoopakte te verlijden. De eerste rechter zegde voor recht dat indien C.D. en P.V. zouden weigeren hun medewerking te verlenen, het vonnis zou gelden als akte van eigendomsoverdracht en als dusdanig kon worden overgeschreven. Notaris D.V. werd aangesteld om de afwezige partij te vertegenwoordigen. Aan J.G werd voorbehoud verleend voor eventuele schade ingevolge het niet-verlijden van de verkoopakte, begroot op 1,00 EUR provisioneel.

De eerste rechter oordeelde:

- dat noch dwaling, noch geweld, noch bedrog bewezen zijn, hetgeen blijkt uit de buitenvervolgingstelling van J.G. na klacht vanwege C.D.;

- dat C.D. niet bewijst dat ze in een psychotische toestand verkeerde op het moment van de ondertekening van de overeenkomst;

- dat geen sprake was van enige onbekwaamheid;

- dat een deskundigenonderzoek teneinde de toestand van C.D. na te gaan, gelet op het tijdsverloop, niet meer nuttig is;

- dat er evenmin sprake is van gekwalificeerde benadeling.

3. C.D. en P.V. kunnen zich niet vinden in het bestreden vonnis.

Ze vragen het bestreden vonnis teniet te doen, de oorspronkelijke vordering af te wijzen als ongegrond en hun oorspronkelijke tegenvordering gegrond te verklaren. Ze vragen de overeenkomst d.d. 2 januari 2007 nietig te verklaren wegens tijdelijke handelingsonbekwaamheid van C.D., minstens wegens gekwalificeerde benadeling. Ze vragen J.G. te veroordelen tot het betalen van een provisionele schadevergoeding van 1.000,00 EUR.

Ze blijven er bij dat J.G. misbruik maakte van de psychische toestand van C.D. om haar de naakte eigendom van het appartement afhandig te maken.

Beoordeling

( ... )

2. Dat C.D. zich in de periode die aan de ondertekening van de compromis voorafging in een zeer verwarde toestand bevond blijkt dan ook afdoende uit de stukken.

Toen ze de instelling verliet was er echter (al dan niet tijdelijk) een einde gekomen aan haar psychose. Er liggen geen (medische) stukken voor waaruit met afdoende zekerheid kan worden afgeleid dat ze op 2 januari 2007 andermaal in dergelijke psychotische toestand verkeerde.

Dat C.D. op 2 januari 2007 niet in staat was haar volwaardige toestemming te verlenen en dat haar wil niet volwaardig was, is dan ook niet bewezen.

( ... )

3. Anderzijds neemt het hof, op basis van de stukken, wel aan dat J.G. misbruik gemaakt heeft van de mentale toestand van C.D. om haar een contract te doen ondertekenen dat ze nooit tegen dergelijke voorwaarden zou afgesloten hebben. Opdat er sprake is van gekwalificeerde benadeling dient voldaan te zijn aan drie voorwaarden. Vooreerst moet er sprake zijn van een ernstige benadeling (1). Verder moet er sprake zijn van misbruik van de inferioriteit van de benadeelde partij (2). Tenslotte moet aangetoond zijn dat (zonder het misbruik) het contract niet gesloten zou zijn geworden, dan wel tegen minder ongunstige voorwaarden (3).

Dat er sprake is van een 'ernstige benadeling' kan bezwaarlijk betwist worden, gelet op de manifeste wanverhouding tussen de wederkerige prestaties van de partijen.

In de onderhandse overeenkomst is een prijs bedongen van 120.000,00 EUR.

Los van de vaststelling dat deze prijs enkel sloeg op de naakte eigendom van het appartement blijkt toch dat dit een voor C.D. zeer ongunstige prijs is.

Appellanten leggen een schattingsverslag voor waarin het appartement wordt geschat op 445.000,00 EUR (stuk 1 appellanten).

( ... )

Door een bod van amper 120.000,00 EUR te aanvaarden werd C.D. onmiskenbaar ernstig benadeeld.

4. Dat J.G. misbruik gemaakt heeft van de inferioriteit van C.D. staat eveneens vast.

Hoger werd haar mentale toestand in de periode die de ondertekening van de compromis voorafging geschetst. J.G. heeft van deze zwakke mentale toestand misbruik gemaakt. Hij heeft het appartement dat hij aankocht nooit bezocht (zie zijn verklaring in het strafdossier). Hij besliste tot de aankoop ervan over te gaan, louter op basis van de schets die C.D. van het appartement gemaakt had (zie achterzijde rode kaft - stuk 8 J.G.). Hij had zelfs geen foto's van het appartement gezien en wist absoluut niet in welke staat het zich bevond.

Zijn stelling dat hij omwille van zijn religie (die hem zou verbieden met een andere vrouw alleen te zijn) het appartement niet bezocht heeft is niet geloofwaardig. Minstens had hij het appartement in aanwezigheid van een derde kunnen bezoeken, of kunnen laten schatten door een derde. Hij had zich ook foto's kunnen laten voorleggen. Dit alles heeft hij niet nodig geacht. Hij heeft integendeel de nodige spoed achter de aankoop gezet.

Aanvankelijk had C.D. een bedrag van 200.000,00 EUR gevraagd; uiteindelijk stemde ze in met 120.000,00 EUR, zijnde het bedrag dat J.G. had voorgesteld. Hij wist dat ze dringend geld nodig had, tenminste dat ze dacht dat ze dringend geld nodig had. Voordien had ze hem immers reeds juwelen en haar wagen verkocht, niettegenstaande hij juwelier is. Hij had ook onmiskenbaar kennis van haar labiele emotionele toestand. De mails die ze verstuurde spreken boekdelen. Hij wist ook dat ze het geld zou 'lenen' aan een Nigeriaanse 'vriend'.

Ook de omstandigheden waarin de compromis getekend werd tonen aan dat J.G. misbruik maakte van de situatie. Op 1 januari 2007 betaalde hij een eerste voorschot van 10.000,00 EUR, nog vóór het contract getekend was. Op verzoek van C.D. werd de compromis niet ondertekend bij de notaris. J.G. is op 2 januari 2007 naar Willebroek gereden om aldaar in de wagen (op de parking van haar woning) de overeenkomst te ondertekenen en dit omdat haar moeder van de verkoop niets mocht weten (zie verklaring J.G. in het strafdossier). Hij wist dat hij enkel de naakte eigendom kocht. Hij wist ook dat P.V. niet mocht weten van de koop. Nochtans zou hij zich wel met haar (als vruchtgebruikster) verder moeten kunnen verstaan.

Dat C.D. in die periode 'vatbaar' was voor misbruiken blijkt ook uit het feit dat ze in 2006 in totaal 30.592,50 EUR overschreef naar een rekening in Nigeria en in 2007 nog eens 16.897,90 EUR (stuk 36 strafdossier). Dat ze overschrijvingen voor dergelijke bedragen deed, ontkent ze (stuk 40 strafdossier).

Haar familie heeft in december 2006 kennelijk overwogen de procedure tot collocatie op te starten (zie verslag van het gesprek met P.V. d.d. 10 december 2006).

Ook aan de tweede voorwaarde is voldaan.

Tenslotte acht het hof het bewezen dat het misbruik van J.G. wel degelijk een determinerend karakter heeft gehad. Zonder het misbruik zou C.D. nooit met dergelijke koopsom akkoord gegaan zijn. Dat J.G. na de klacht met burgerlijke partijstelling buiten vervolging gesteld werd door de raadkamer doet hieraan geen afbreuk.

5. C.D. heeft recht op een integraal herstel van haar schade en moet worden teruggeplaatst in de toestand waarin ze zonder het gepleegd misbruik zou verkeren. Op de vordering van appellanten tot het vernietigen van de overeenkomst kan worden ingegaan. Het bestreden vonnis wordt teniet gedaan.

De oorspronkelijke hoofdvordering is ongegrond. De oorspronkelijke tegenvordering kan worden toegekend, met uitzondering van de gevorderde provisionele schadevergoeding van 1,00 EUR. Deze wordt afgewezen. Appellanten geven zelfs niet aan welke schade ze mogelijks nog zouden kunnen geleden hebben.

( ... )

OP DIE GRONDEN, HET HOF,

( ... )

Verklaart het hoger beroep toelaatbaar en gegrond. Doet het bestreden vonnis teniet en opnieuw wijzende:

Wijst de oorspronkelijke hoofdvordering (zoals in hoofdorde gesteld) af als ongegrond.

Verklaart de oorspronkelijke hoofdvordering (zoals in ondergeschikte orde gesteld) en de oorspronkelijke tegenvordering gegrond, in de mate zoals hierna bepaald.

Vernietigt de overeenkomst d.d. 2 januari 2007 met betrekking tot (de naakte eigendom van) het appartement in de residentie P., ten kadaster gekend als nr. 792A, lste afdeling, sectie A, voor een oppervlakte van 83 m2 wegens gekwalificeerde benadeling.

Veroordeelt C.D. tot terugbetaling van het betaald voorschot van 20.000,00 EUR, meer de vergoedende intrest aan de wettelijke rentevoet vanaf 1 januari 2007 op 10.000,00 EUR en vanaf 2 januari 2007 op 10.000,00 EUR, telkens tot heden en vanaf heden de gerechtelijke verwijlrente tot de dag der algehele betaling.

( ... )

 

 

Nuttige tips: 

Hof van Cassatie 04/05/2015, RW 2016-2017, 1307

Samenvatting

Indien de verkoper in de verkoopprijs van een onroerend goed voor meer dan zeven twaalfden is benadeeld, heeft hij het recht om de vernietiging van de koop te eisen; om te weten of er benadeling voor meer dan zeven twaalfden is, dient men het onroerend goed te schatten volgens zijn staat en zijn waarde op het ogenblik van de koop; het bestaan van de benadeling blijkt uit een vergelijking tussen de verkoopprijs van een onroerend goed, enerzijds, en de waarde die is vastgesteld in functie van zijn staat en van de lasten die erop rusten, anderzijds.

Tekst arrest:

AR nr. C.12.0592.F

NV S. t/ A.G., Y.C. en BVBA A.T.

I. Rechtspleging voor het Hof

Het cassatieberoep is gericht tegen een arrest van het Hof van Beroep te Luik van 18 juni 2012.

...

III. Beslissing van het Hof

...

Gegrondheid van het tweede luik van het eerste onderdeel

Krachtens art. 1674 BW heeft de verkoper, indien hij in de verkoopprijs van een onroerend goed voor meer dan zeven twaalfden benadeeld is, het recht om de vernietiging van de koop te eisen.

Volgens art. 1675 BW dient men, om te weten of er benadeling voor meer dan zeven twaalfden is, het onroerend goed te schatten volgens zijn staat en zijn waarde op het ogenblik van de koop.

Daaruit volgt dat het bestaan van de benadeling blijkt uit een vergelijking tussen de verkoopprijs van het goed, enerzijds, en de waarde ervan bepaald volgens zijn staat en de lasten waarmee het bezwaard is, anderzijds.

Het arrest stelt met eigen bewoordingen en met verwijzing naar die van de eerste rechter vast dat het goed “bezwaard is met een erfdienstbaarheid van dienstenbestemming [...] omzetbaar in een erfdienstbaarheid van handelsbestemming tegen betaling, per vierkante meter verkochte grond, van een bedrag gelijk aan het verschil tussen de prijzen per vierkante meter verkochte grond met dienstenbestemming en met handelsbestemming” en dat de verkoop aan de eiseres “toegestaan en aanvaard is tegen de prijs van 312.000 euro voor de verkoop door de eerste verweerder en de eerste verweerster en van 100.000 euro voor de verkoop door de tweede verweerster”, met dien verstande dat “de eventuele vergoeding voor terugkoop die aan het SPI+ moet worden gestort ten laste is van de verkopers”, en deze door het SPI+ definitief werd vastgesteld op “100 euro per vierkante meter”, hetzij 254.100 euro.

Het arrest dat erop gewezen heeft dat als de verweerders op de hoogte waren geweest van het bedrag van de vergoeding, “zij niet met de voorgestelde prijs zouden hebben ingestemd”, is van oordeel dat “gelet op het hoge bedrag van die vergoeding (254.100 euro), er benadeling is voor meer dan zeven twaalfden in vergelijking met de onderhandelde prijs van 412.000 euro”.

Het arrest dat aldus een vergelijking maakt tussen het bedrag van de vergoeding ten laste van de verkopers en de winst die ze bijgevolg uit de verkoop halen, enerzijds, en de onderhandelde prijs van 412.000 euro, anderzijds, om daaruit het bestaan van benadeling af te leiden, schendt de voornoemde wettelijke bepalingen.

Het onderdeel is in zoverre gegrond.

Gerelateerd
0
Aangemaakt op: zo, 05/10/2014 - 17:30
Laatst aangepast op: do, 07/06/2018 - 18:27

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.