-A +A

huurwaarborg en nieuwe huurwet woninghuur

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

Afhankelijk van de situatie mag de huurwaarborg inzake woninghuur thans niet meer 2 of 3 maanden huur bedragen.

Immers de wet van 25 april 2007, bepaalt:
 of
«In dezelfde afdeling van hetzelfde Wetboek (bedoeld is afdeling 2 van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 20 februari 1991 en gewijzigd bij de wet van 13 april 1997; hierna: de Woninghuurwet) wordt artikel 10 vervangen als volgt:

«Artikel 10. – § 1. Indien, behoudens de zekerheden voorzien in artikel 1752 van het Burgerlijk Wetboek, de huurder om de naleving van zijn verplichtingen te waarborgen, een van de in het volgende lid bepaalde vormen van waarborgen verstrekt, mag die niet meer bedragen dan het bedrag dat gelijk is aan twee of drie maanden huur, afhankelijk van de vorm van de huurwaarborg.



De in het vorige lid vermelde waarborgen kunnen naar keuze van de huurder drie vormen aannemen:

• ofwel een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling,

• ofwel een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen,

• ofwel een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling.

Wanneer de huurder kiest voor een geïndividualiseerde rekening, mag de huurwaarborg niet meer bedragen dan een bedrag gelijk aan twee maanden huur. De opgebrachte rente wordt gekapitaliseerd ten bate van de huurder en de verhuurder verwerft een voorrecht op de activa van de rekening voor elke schuldvordering ten gevolge van het volledig of gedeeltelijk niet nakomen van de verplichtingen van de huurder.

 

Wanneer de huurder kiest voor een bankwaarborg, waarbij hij zich verbindt die volledig samen te stellen middels constante maandelijkse afbetalingen gedurende de duur van de huurovereenkomst, met een maximumduur van drie jaar, is deze gelijk aan een bedrag van maximaal drie maanden huur.

 

De financiële instelling moet die zijn waar de huurder in voorkomend geval zijn rekening heeft en waar zijn beroeps- of vervangingsinkomsten worden gestort. Indien de huurder stopt met het storten van zijn beroeps- of vervangingsinkomens bij de desbetreffende instelling, is die gerechtigd om de integrale en onmiddellijke samenstelling van de waarborg te eisen, onverminderd de mogelijkheid om die over te brengen naar een andere financiële instelling. Niettegenstaande de wet op het statuut van en het besluit op de kredietinstellingen van 22 maart 1993, kan een financiële instelling deze waarborg niet weigeren om redenen in verband met de kredietwaardigheid van de huurder.

De wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet is niet van toepassing. De Koning kan, bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad, de nadere regels bepalen inzake de verplichting voor de financiële instelling om een huurwaarborg samen te stellen in het geval dat een kandidaat-huurder, op het moment van zijn aanvraag, gebonden is door meer dan één andere samenstellingsverplichting voor huurwaarborgen die voorheen toegekend werden.

Na een evaluatie die zal plaatsvinden één jaar na het van kracht worden van dit systeem, zal de Koning, bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad een openbare waarborg kunnen organiseren om de waarborgen te dekken die door de financiële instellingen toegekend werden aan bepaalde categorieën huurders die Hij vaststelt, volgens de financieringsmodaliteiten die Hij vaststelt.

De huurder zal geen enkele debetrente verschuldigd zijn aan de financiële instelling, die hem rente zal uitkeren vanaf de dag dat de waarborg volledig is samengesteld. De financiële instelling beschikt over de voorrechten van het gemeen recht ten overstaan van de huurder in geval hij zijn verplichting om de waarborg progressief samen te stellen, niet naleeft.

Wanneer de huurder kiest voor een bankwaarborg die gelijk is aan een bedrag van maximaal drie maanden huur ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling, is het dat OCMW dat daar om verzoekt bij de financiële instelling, die de waarborg toestaat ten gunste van de verhuurder.

De Koning legt het formulier vast waarmee de financiële instellingen ten aanzien van de verhuurders zullen bevestigen dat de huurwaarborg toegekend is, ongeacht de manier waarop deze waarborg wordt gevormd.

Wanneer de verhuurder in het bezit is van de waarborg en nalaat die te plaatsen op de manier bepaald in § 1, derde lid, is hij ertoe gehouden om aan de huurder rente te betalen aan de gemiddelde rentevoet van de financiële markt op het bedrag van de waarborg, vanaf het moment dat die overhandigd wordt.

Deze rente wordt gekapitaliseerd. Vanaf de dag dat de huurder de verhuurder in gebreke stelt om te voldoen aan de verplichting hem opgelegd door § 1, derde lid, is de verschuldigde rente echter de wettelijke interest op het bedrag van de waarborg.

 Er mag niet beschikt worden over de bankrekening, noch in hoofdsom, noch in rente, noch van de bankwaarborg, noch van de rekening waarop de waarborg opnieuw werd samengesteld, dan ten voordele van een van beide partijen, mits het voorleggen van ofwel een schriftelijk akkoord, dat ten vroegste opgesteld wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst, ofwel van een kopie van een rechterlijke beslissing. Deze beslissing is uitvoerbaar bij voorraad, niettegenstaande verzet of voorziening en zonder borgstelling of kantonnement»».

Wat de omvang van de huurwaarborg betreft

De invoering van drie vormen van huurwaarborg en de verschillende maximale hoogte van elke vorm is als volgt toegelicht tijdens de parlementaire voorbereiding:

«Deze maatregel is verantwoord door het feit dat het instellen van een huurwaarborg een onoverkomelijke hinderpaal kan betekenen voor de kandidaat-huurder bij het zoeken van een woning en dit ongeacht of deze zich al dan niet in een precaire situatie bevindt. In sommige gevallen kan het OCMW uiteraard tussenkomen, maar met het nadeel dat de huurder hierdoor wordt gestigmatiseerd in de ogen van de verhuurder.

Het is bijgevolg noodzakelijk mechanismen in te voeren die deze hinderpaal opheffen.

In het kader hiervan is het noodzakelijk om artikel 10 van de wet van 1991 te wijzigen. Voortaan zal het mogelijk zijn om de huurwaarborg op drie manieren te samen te stellen:

– ofwel wordt de huurwaarborg in één keer op een rekening gestort: deze zal het equivalent zijn van maximaal twee maanden huurprijs;

– ofwel wordt de huurwaarborg volledig samengesteld met permanente maandelijkse afbetalingen bij een financiële instelling van minimaal 12 maanden (voor een huurovereenkomst van één jaar) en maximaal 36 maanden (voor elke huurovereenkomst van meer dan drie jaar), zonder interesten: in dit geval bedraagt het bedrag van de waarborg altijd drie maanden huurgeld en de verhuurder krijgt rechtstreeks een huurwaarborg;

– ofwel sluit het OCMW een overeenkomst af met de bank die de huurwaarborg aan de eigenaar verstrekt: in dit geval bedraagt de waarborg eveneens drie maanden maar zijn er geen financiële uitwisselingen, aangezien het OCMW zich borg stelt voor de huurder. Het stigmatiserend effect wordt opgeheven door het feit dat de verhuurder niet weet dat het OCMW tussenbeide komt.

In alle gevallen krijgt de verhuurder de waarborg voor het volledige bedrag bij het afsluiten van het contract.

Het ingevoerde systeem is complex vermits de materie zelf ook complex is.

Het biedt de huurder de mogelijkheid de waarborg gemakkelijker in te stellen zonder afbreuk te doen aan de rechten van de eigenaars.

De verlaging van het waarborgbedrag indien contant wordt betaald, is verantwoord gelet op de uiteenlopende evolutie van enerzijds de huurprijzen en anderzijds de prijzen van de huurherstellingen.

De tien jaar geleden met drie maanden huur gefinancierde herstellingen kunnen vandaag worden gedekt met een waarborg die overeenstemt met het bedrag voor twee maanden.

Er wordt voorzien in een nieuwe mogelijkheid om de waarborg in te stellen. Deze bestaat in de verlening van een bankgarantie, welke de huurder gedurende de looptijd van de huurovereenkomst moet wederherstellen, met inachtneming van een maximumtermijn van drie jaar.

De eigenaar is dus onmiddellijk gedekt door een opvraagbare waarborg.

De bankinstelling is verplicht die waarborg aan elk van haar klanten toe te kennen, op voorwaarde dat zij er hun geregelde inkomsten laten domiciliëren.

De in deposito gegeven bedragen leveren de huurder geen intrest op totdat de volledige wederherstelling van het waarborgbedrag een feit is. Daarmee zou de bank haar risico moeten kunnen dekken.

Wel is bepaald dat de regeling na één jaar werking wordt geëvalueerd. Daarna kan de regering dan eventueel beslissen de banken een tegengarantie te bieden wat bepaalde huurderscategorieën betreft» (Parl. St. Kamer, 2006-2007, DOC 51-2873/020, p. 13-14).

Wat meer bepaald de omvang van de huurwaarborg betreft, vermeldt de memorie van toelichting bovendien: «In één keer een bedrag betalen dat overeenkomt met vier maanden huur, slaat een enorme bres in een huishoudbudget en soms is het zelfs onmogelijk op te brengen. In bepaalde gevallen komt het OCMW weliswaar tussenbeide, maar dat heeft ook een nadeel, namelijk het feit dat de huurder in de ogen van zijn toekomstige eigenaar al gestigmatiseerd is. Het is derhalve nodig dat men maatregelen instelt die het mogelijk maken om die hinderpaal voor de toegang tot de huisvesting weg te werken» (Parl. St. Kamer, 2006- 2007, DOC 51-2873/001, p. 77).

De wetgever is ervan uit te gaan dat de stijging van de huurprijzen van dien aard is dat een huurwaarborg die overeenstemt met het bedrag van twee maanden huur voldoende hoog is om de kosten te dekken waartoe eventuele huurherstellingen aanleiding zouden kunnen geven.

De beperking van de huurwaarborg tot twee maanden huur, in geval van storting ervan door de huurder op een geïndividualiseerde rekening, is bovendien ingegeven door de zorg om de gevolgen voor het gezinshuishoudbudget van een eerste betaling van de huur, samen met de storting van de huurwaarborg, te beperken, de betaling van de huur, tegelijk met de storting van de huurwaarborg, mogelijk te maken en aldus het recht op een behoorlijke huisvesting, zoals gewaarborgd door art. 23, derde lid, 3o, van de Grondwet, te bevorderen.

Aangezien die bijkomende zorg niet geldt voor de andere twee vormen van huurwaarborg, respectievelijk de huurwaarborg door middel van een bankwaarborg waardoor de huurder de waarborg progressief kan samenstellen, en de huurwaarborg door middel van een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling, is de maatregel pertinent om de doelstelling te verwezenlijken. Rekening houdend met het bijkomende doel om het recht op een behoorlijke huisvesting te waarborgen en met de vaststelling,  dat een huurwaarborg van twee maanden kan volstaan ter vergoeding van eventuele huurschade, heeft de maatregel voor de verhuurders van wie de huurders hebben gekozen voor de vestiging van een huurwaarborg door storting op een geïndividualiseerde rekening, ook geen onevenredige gevolgen.


De toepassing van de wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet wordt uitdrukkelijk uitgesloten indien de huurder kiest voor het stellen van een bankwaarborg waardoor hij de huurwaarborg progressief kan samenstellen. Dit resulteert niet in een verschil in behandeling met diegenen die een kredietovereenkomst aangaan voor een ander doel, zonder dat hiervoor een objectieve en redelijke verantwoording wordt gegeven.

De door de wetgever ingevoerde mogelijkheid om de huurwaarborg te stellen door middel van een bankgarantie waarbij de huurder zich ertoe verbindt die volledig samen te stellen door middel van constante maandelijkse afbetalingen gedurende de duur van de huurovereenkomst, met een maximumduur van drie jaar, moet de toegang van de huurder tot de huurmarkt bevorderen en strekt tot het waarborgen van het recht op een behoorlijke huisvesting.

Het nadeel dat zou kunnen bestaan doordat de verhuurders niet meer in de mogelijkheid zouden verkeren om insolvabele personen te identificeren, wat slechts een indirect gevolg is van de uitsluiting van de toepassing van de wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet, weegt niet op tegen het voormelde, door de wetgever nagestreefde doel.

De specifieke doelstelling waarmee die bijzondere vorm van kredietverlening – die de bankwaarborg is – wordt verstrekt, biedt derhalve de redelijke verantwoording voor de uitsluiting van de toepassing van de wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet.

 

Nog dit: 

Soorten waarborg in zake huur

Artikel 10 van de woninghuurwet bepaalt:

Indien de huurder om de naleving van zijn verplichting te waarborgen één van de in het volgende lid bepaalde vormen van waarborgen verstrekt.

Uit die tekst blijkt dat de huurwaarborg ook na de wetswijziging van 25.04.2007 en 08.05.2007 toch steeds op een andere wijze kan verstrekt worden dan de 3 in artikel 10 van de woninghuurwet voorziene vormen.

Die tekstuele interpretatie vindt ook steun in de memorie van toelichting (DOC 51, 2873/01, pag. 77) waar nadrukkelijk wordt gesteld: “Deze 3 mogelijkheden bestaan zonder afbreuk te doen aan artikel 1752 Ger.W. dat toelaat om zekerheden te verstrekken om zijn verplichtingen als huurder te garanderen wat ondermeer de mogelijkheid openlaat om echte zekerheden te verstrekken of om een verzekering te onderschrijven.”

Zo kan een huurwaarborg geplaatst worden in de vorm van een verzekeringsbon op naam van de huurder.

Voor deze alternatieve vorm van huurwaarborg gelden de door artikel 10 opgelegde begrenzingen in omvang niet.

Voor een toepassingsgeval zie Vredegerecht Zomergem 26.11.2010, Tijdschrift van de Vrederechters, 2013, 5-6, pagina 264 met noot van Maarten Dambre, de verzekeringsbon als alternatieve vorm van huurwaarborg in geval van woninghuur.
 

Gerelateerd
0
Aangemaakt op: wo, 15/07/2009 - 14:13
Laatst aangepast op: di, 17/12/2013 - 03:34

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.