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hypothecair mandaat

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De vroegere wetgeving op de hypothecaire kredietverlening werd sinds 29/04/2014 opgenomen in het WER (wetboek van economisch recht)
Deze wetgeving zal uitwerking hebben vanaf 1 december 2016. 



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Een kredietgever eist meestal als voorwaarde tot kredietverstrekking zekerheid, deze kan bestaan uit inpandgeving van titels, in pandgeving van een handelszaak, borgstelling of hypotheek. In een aantal gevallen kan de bank die het krediet verstrekt ook genoegen nemen met een volmacht om een hypotheek te vestigen.

In dit geval geeft de lener een volmacht of mandaat aan de bank om op gelijk welk ogenblik over te gaan tot een bezwaring van het onroerend goed via een hypothecaire inschrijving.

De kredietgever bank kan daartoe op elk moment overgaan, naar goedvinden wanneer de vertrouwensrelatie stuk loopt; Dit kan ondermeer wanneer de verplichtingen tot het betalen niet worden nagekomen, maar ook wanneer bv. de kredietnemer bv. zijn loon niet meer laat storten op de rekening, of wanneer de bank indicies heeft mbt de verminderde solvabiliteit.

Het hypothecair mandaat is een gunst (verminderde kost tov een gewone hypotheekstelling) en is aldus gebaseerd op een vertrouwensrelatie.

Aldus is voorafgaand aan de omzetting geen voorafgaande ingebrekestelling vereist en dient de omzetting niet gemotiveerd. Het volstaat dat achteraf kan vastgesteld dat er voldoende grond was om het hypothecair mandaat om te zetten en er (aldus) geen sprake is van rechtsmisbruik.

Over de omzetting van de hypothecaire volmacht tijdens de verdachte periode: zie Cass. 24/10/2002, RW 2002-2003, p. 1344.

Hypothecair mandaat en rechtsmisbruik

Een hypothecaire volmacht verschaft een kredietinstelling het recht om onmiddellijk en onvoorwaardelijk de volmacht om te zetten in een effectieve hypotheek. Meestal wordt bedongen dat dit afhankelijk wordt gesteld aan de minste wijziging in de vermogenstoestand van de lener en/andere wijzigingen die aanleiding kunnen geven tot een verminderde solvabiliteit. Meestal wordt gestipuleerd dat dit mandaat onherroepelijk en onvoorwaardelijk is.

Aldus kan de kredietinstelling zelf bepalen wanneer zij tot omzetting van het hypothecair mandaat naar een hypotheek overgaan.

Behoudens anders luidend beding, is de kredietinstelling er niet toegehouden om op voorhand kennis te geven aan de kredietnemer van het voornemen om de hypotheek te vestigen, noch bestaat er een verplichting om de motieven hiervoor mee te delen of een recht van voorafgaand verweer te verlenen aan de kredietnemer.

Maar dit alles doet geen afbreuk aan de mogelijkheid voor de rechter om achteraf na te gaan of deze omzetting beantwoord aan de contractuele voorwaarden en of zij geen rechtsmisbruik uitmaakt.

Het beginsel van art. 1134 3de lid van het Burgerlijk Wetboek, dat overeenkomsten te goeder trouw moeten worden uitgevoerd, verbiedt een partij misbruik te maken van rechten die de overeenkomst haar toekent.

Het uitoefenen van een recht op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de normale uitoefening van dit recht door een voorzichtig en bezorgde persoon, maakt rechtsmisbruik uit.

Er is ondermeer sprake van rechtsmisbruik wanneer men een recht gebruikt met geen ander oogmerk dan om een ander te benadelen of wanneer men recht uitoefent op een voor zichzelf nuttige maar voor een andere nadelige wijze, terwijl men een andere even nuttige maar voor de ander minder nadelige wijze had kunnen kiezen of wanneer men een recht uitoefent op een wijze die voor zichzelf meer voorbeeld dan een andere uitoefeningwijze inhoud, maar die aan een ander een disproportioneel groter nadeel berokken.

Indien een schuldeiser zijn rechten op een kennelijke onredelijke of onaanvaardbare wijze uitoefent, komt het de rechter toe deze wijze van rechtsuitoefening te matigen, dit is ze binnen de perken van een normale rechtsuitoefening te brengen, eventueel met toekenning van een schadevergoeding, indien de schuldenaar in gevolge de abnormale rechtsuitoefening schade heeft geleden.

Aldus zal de rechter na de omzetting van een hypothecair mandaat in een hypotheek, kunnen toetsen of de aangehaalde redenen voor de beslissing tot omzetting wel degelijk een rol hebben gespeeld.

De rechter zal dienen na te gaan op de omzetting van de hypothecaire volmacht in een hypothecaire volmacht in een hypothecaire inschrijving kon worden gemotiveerd door een na het toekennen van het krediet met hypothecaire volmacht ingetreden negatieve wijziging wat de vermogenstoestand en/of terugbetalingcapaciteit van de kredietnemer en/of van de borgen betreft.

Een vaststelling dat de ingeroepen motieven niet onmiddellijk na de beslissing tot omzetting, noch in het kader van de tussen partijen gevoerde briefwisseling werd medegedeeld en gestaafd, staat er niet aan in de weg dat zij in aanmerking mogen genomen worden in het kader van de beoordeling terzake.

De rechtbank mag zich evenwel niet stellen in de plaats van de kredietgever, die over een zekere beoordelingsvrijheid beschikt. De rechtbank mag dus enkel oordelen over de (abstracte) opportuniteit van de beslissing tot omzetting.

Bovendien is dit toetsingsrecht van de rechtbank slechts marginaal en moet er derhalve nagegaan worden of er door de kredietgever anders werd gehandeld dan een normaal zorgvuldig en redelijk kredietverlener, geplaatst in dezelfde concrete omstandigheden. Met andere woorden dient de vraag gesteld te worden hoe een normale zorgvuldige en redelijke kredietverlener zou hebben gehandeld in een zelfde zaak ten aanzien van zelfde feiten.

Toepasselijke rechtspraak:Brussel 8.04.2008, RABG, 2009/15, pg. 1044 met noot, rechtsmisbruik bij de uitoefening van een hypothecair mandaat.lees dit arrest met noot middels paswoord jurisquare

Over de verplichting van een voorafgaande kennisgeving aan de kredietnemer en de motiveringsplicht van de kredietgever tot omzetting van een hypothecaire machtiging in een hypotheek, zie Cass. 23/03/2006, R.W. 2006-2007, 874, met noot. Samengevat zou ook volgens het Hof van Cassatie er geen voorafgaande kennisgeving en motiveringsplicht zijn, onverminderd het toetsingsrecht van de rechter achteraf mbt de wijze van de uitoefening.

Het hypothecair mandaat wordt via een notaris vastgelegd in een notariële akte. Een hypothecair mandaat of hypothecaire volmacht wordt niet ingeschreven in het hypotheekkantoor, en de notaris rekent minder kosten aan.

Rechtspraak:

Rechtspraak:

• Gent 4 april 2005, RABG 2007/7 457.
• Cass. 24/10/2002, RW 2002-2003, p. 1344.
• Cass. 23/03/2006, R.W. 2006-2007, 874, met noot

 

• Rechtbank van Koophandel te Brussel, 29e Kamer – 29 juni 2007, RW 2007-2008, 1596


Feiten en retroacta

1. De relevante feiten kunnen als volgt worden samengevat.

Eiseres is sinds 1958 actief in het houtindustriebedrijf te Meulebeke.

Bij brief van 25 augustus 1997 werd door verweerster, bankinstelling, aan eiseres een commercieel krediet en investeringskrediet toegestaan voor de som van 15.000.000 fr. waarover kon worden beschikt in rekening-courant. Na het verlijden van een notariële akte, waardoor hypotheek werd verleend ten belope van voormeld bedrag, werd het krediet gebracht op 55.000.000 fr.

Naast een hypotheek in eerste rang van 15.000.000 fr. beschikte verweerster onder meer over een pand op handelszaak van 30.000.000 fr., een hypothecaire volmacht en een volmacht tot inpandname van de handelszaak.

De kredieten werden meermaals verhoogd. De laatste kredietbrief dateert van 29 november 2001, toen het krediet verhoogd werd tot 72.328.800 fr.

Bij aangetekende brief van 30 april 2004 gaf verweerster te kennen dat de mandataris van eiseres, de NV I., bij notariële akte van 28 april 2004 hypotheek had verleend.

Bij aangetekende brief van 11 mei 2004 deelde verweerster aan eiseres de omzetting van de volmacht tot inschrijving van het pand op de handelszaak mee, volgens akte van 10 mei 2004.

Betreffende de vordering

2. De vordering strekt ertoe om: a) te horen zeggen voor recht dat de door verweerster uitgevoerde omzettingen van de volmacht tot hypothekeren en tot inschrijving pand handelszaak onrechtmatig waren; (...).

Beoordeling

3. Het in art. 1134, derde lid, B.W. neergelegde beginsel verbiedt een contractpartij misbruik te maken van de rechten die een contract haar toekent. Leiden aldus tot een sanctie, de misbruiken in de uitoefening van contractuele rechten, waarbij aan de rechter slechts een marginaal toetsingsrecht wordt toegekend. Een recht wordt bijgevolg misbruikt wanneer het wordt uitgeoefend op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en bezorgd persoon.

Dit betekent dat men de houder van een recht de uitoefening van dat recht niet kan ontzeggen, tenzij de uitoefening hiervan manifest de grenzen van een normale uitoefening van dit recht door een voorzichtig persoon te boven gaat.

Noch art. 1134 B.W., noch het beginsel van de uitvoering te goeder trouw van de overeenkomsten worden geschonden door degene die het recht hanteert dat hij haalt uit een wettig gesloten overeenkomst, zonder dat is aangetoond dat hij daarvan misbruik heeft gemaakt.

Er is sprake van rechtsmisbruik wanneer de rechtsuitoefening de grenzen overschrijdt van de normale rechtsuitoefening door een zorgvuldig persoon. Dit is onder meer het geval wanneer de uitoefening van een recht gebeurt met het uitsluitende oogmerk een ander schade toe te brengen of wanneer de uitoefening van een recht gebeurt zonder enig nut voor de houder van dat recht. Er is eveneens sprake van rechtsmisbruik wanneer de houder van een recht zijn recht op verschillende wijzen met gelijk nut voor hemzelf kan uitoefenen en hij de wijze kiest die het meest nadelig is voor de andere of wanneer er een wanverhouding is tussen het voordeel dat de rechtsuitoefening de houder van dat recht biedt en het nadeel dat daarmede aan een ander wordt berokkend.

4. De schuldeiser ten behoeve van wie een lastgever aan een derde een onherroepelijke volmacht geeft om in zijn naam een hypotheek te vestigen of een pand te verlenen op zijn handelszaak, kan zelf bepalen wanneer hij deze volmacht wenst uit te oefenen, zonder dat hierbij afbreuk wordt gedaan aan de mogelijkheid voor de rechter om achteraf na te gaan of deze uitvoering beantwoordt aan de contractuele voorwaarden en of zij geen misbruik van recht oplevert.

Wanneer, zoals te dezen, de overeenkomst hierover niets bepaalt, kan de uitoefening ervan niet worden onderworpen aan een voorafgaande kennisgeving aan de lastgever van het voornemen de hypotheek te vestigen of het pand te verlenen.

5. Op verweerster rustte evenmin de verplichting de uitoefening van de mandaten vooraf met redenen te omkleden. Het verbod met misbruik van recht, of, meer algemeen, foutief, te handelen sluit niet in dat gedrag dat aan die norm kan worden getoetst met een uitgedrukte verantwoording gepaard moet gaan.

6. Verweerster trekt terecht de aandacht van de rechtbank op het feit dat op 24 maart 2004, dit is vóór de omzetting van de hypothecaire volmacht en van de volmacht tot het vestigen van een pand op de handelszaak, een negatief advies werd verleend met betrekking tot een aanvraag tot financiering van de aankoop van het onroerend patrimonium van het bedrijf van eiseres.

Er bestond met andere woorden een reëel gevaar dat eiseres een beroep zou doen op een derde bankinstelling, waardoor verweerster het risico liep dat deze financiële instelling een hypotheek of pand op de handelszaak zou kunnen vestigen, waardoor de aan verweerster verleende volmachten waardeloos zouden worden.

7. Het besluit is dan ook dat verweerster geen fout kan worden verweten. De vordering van eiseres kan bijgevolg in geen van haar onderdelen worden ingewilligd.
 


 

 

Nog dit: 

Een hypothecair mandaat verschaft geen uitvoerbare titel

Tribunal civil francophone Bruxelles (juge des saisies), 09/11/2017, J.L.M.B., 2018/16, p. 766-770

(...)

II. Les antécédents

3. Les faits utiles à la compréhension du litige sont les suivants.

Par convention sous seing privé, Damien a ou aurait accordé à E. une ouverture de crédit à durée indéterminée d'un montant de 90.000 euros afin de permettre à cette dernière d'acquérir plusieurs chambres de bonnes dans un ensemble immeuble situé (...).

Par acte authentique du 3 janvier 2005, E. a donné mandat irrévocable de constituer une hypothèque au profit de Damien et ce afin de garantir l'ouverture de crédit susvisée :
« (E.) expose que :

Aux termes d'une convention sous seing privé, Damien (...) a consenti au mandant (E.), ci-après également nommé « le crédité », pour une durée indéterminée, une ouverture de crédit de nonante mille euros (90.000 euros).

Conformément aux conditions de cette ouverture de crédit, le mandant déclare donner mandat irrévocable avec pouvoir d'agir séparément et pouvoir de substitution à :

1. Pascaline, licenciée en droit et notariat (...) ;

2. Alicia, licenciée en droit et notariat (...) ;

3. Véronique, licenciée en droit et notariat (...) ;

Ci-après dénommés invariablement « les mandataires »

Aux fins :

De prendre en son nom et au profit de Damien une hypothèque sur le bien décrit ci-dessous et ce, pour le tout ou en partie, en un ou plusieurs actes, sans que le mandant puisse soulever d'exception pour sûreté et garantie :

1. Du remboursement d'une somme en principal de nonante mille euros, du chef de ladite ouverture de crédit ainsi que de tous les montants que les crédités doivent ou devront à Damien : 90.000 euros

2. Du paiement de trois années d'intérêts sur cette somme au taux maximum de 20 pour l'an, dont le rang est fixé par la loi hypothécaire :

3. D'une somme de 9.000 euros pour le paiement de tous les accessoires et notamment frais éventuels non privilégiés de poursuite et de procédure, d'indemnités de procédure, de frais de signification et de déclaration de créance,(...) : 9.000 euros

Total sauf mémoire : nonante-neuf mille euros 99.000 euros

(...) ».

Par acte authentique du 7 décembre 2006, l'hypothèque conventionnelle a été constituée au profit de Damien.

4. Par exploit du 20 juin 2011, Damien a fait signifier à E. un commandement préalable à saisie-exécutoire immobilière.

Par exploit du 30 mai 2013, Damien a fait signifier à E. un commandement avant saisie-exécution immobilière. Par exploit du 27 août 2013, E. a assigné Damien en contestation de la validité de l'hypothèque constituée à son profit devant le tribunal de première instance de Bruxelles. Cette procédure a été suspendue à la suite de la mise en liquidation judiciaire d'E.

5. Par exploit du 22 février 2017, Damien a fait signifier à E. un nouveau commandement préalable à la saisie-exécutoire immobilière.

Par exploit du 10 avril 2017, Damien a fait pratiquer la saisie-exécution immobilière de l'immeuble susvisé.

6. Par exploit du 18 avril 2017, Maître D'Ieteren qualitate qua a formé la présente opposition.

III. Discussion (...)

B. Quant à la mainlevée du commandement et de la saisie querellés

1. Le « titre » de Damien

8. Aux termes de l'article 1494 du Code judiciaire, « il ne sera procédé à aucune saisie-exécution mobilière ou immobilière qu'en vertu d'un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines ».

9. Tant le commandement du 22 février 2017 que la saisie-exécution immobilière du 10 avril 2017 ont été signifiés « en vertu de la grosse en forme exécutoire d'un acte notarié, passé par devant Maître Stephan Borremans, notaire de résidence à Schaerbeek en date du 7 décembre 2006 ».

10. La grosse de l'acte authentique du 3 janvier 2005 ne constitue manifestement pas un titre exécutoire permettant de procéder au recouvrement d'une créance. En effet, par ledit acte authentique, Damien s'est vu conférer un mandat hypothécaire, jusqu'à concurrence de 99.000 euros, pour sûreté du remboursement de l'ouverture de crédit consentie à E.

Ledit acte authentique ne prévoit pas d'obligation dans le chef d'E. de payer une somme d'argent à Damien.
Cet acte ne peut tendre au-delà de ce qu'il prévoit expressément sous peine de confondre le titre exécutoire, devant satisfaire aux conditions prévues par l'article 1494 du Code judiciaire, et la sûreté qui en est l'accessoire.

« À défaut d'être consacré par un titre authentique, l'engagement ne sera pas exécutoire. Il ne suffit pas que le contrat accessoire y fasse référence (même précisément d'ailleurs ou en en relatant toutes les modalités), car une simple référence ne constitue pas le titre de l'obligation » .

Damien fait, à tort, grand cas du fait que le mandat authentique d'hypothèque évoquerait la possibilité de pratiquer une saisie-exécution immobilière dans les termes suivants :

« Saisie-exécution

À défaut par le mandant/crédité de remplir ses obligations, Damien pourra procéder à la réalisation du bien hypothéqué suite au présent mandat, sur saisie-exécution immobilière, conformément aux articles 1560 et suivants du Code judiciaire.

Délégation est donnée à Damien de procéder, s'il échet, au lotissement dudit bien et d'accomplir, à cette fin, les diligences nécessaires pour obtenir, s'il y a lieu, le permis de lotir.

En outre, Damien a le droit de poursuivre, préalablement ou simultanément, l'expropriation de tous les immeubles des mandats et crédités, les parties déclarant vouloir déroger, par la présente convention, aux dispositions de l'acte 1563 du Code judiciaire ».

En effet, la multiplicité des intérêts à protéger et le recours à la contrainte, sous des manifestations plus ou moins invasives selon les circonstances, expliquent le caractère d'ordre public du droit de l'exécution [3]. De plus, les articles 1560 et suivants du Code judiciaire, visés dans l'extrait précité, ne dérogent nullement à l'article 1494 du Code judiciaire qui est d'ailleurs l'une des dispositions générales applicables à toutes les exécutions forcées (titre III de la partie V du Code judiciaire).

11. La grosse notariée du 7 décembre 2006, visée dans les actes d'exécution querellés, ne constitue pas plus un titre exécutoire dès lors qu'elle n'est rien d'autre que l'acte de constitution de la sûreté qu'est l'hypothèque ainsi qu'en atteste d'ailleurs le passage suivant :

« Les comparants conviennent ce qui suit :

1. Le donneur de garantie confère au profit de Damien, prêteur, une hypothèque conformément à la loi hypothécaire.

Cette hypothèque est constituée sur les biens immobiliers suivants (y compris toutes les constructions érigées ou à ériger et tous les autres accessoires, meubles qui deviennent immeubles par incorporation ou par destination) ».

Un acte notarié d'affectation hypothécaire et a fortiori un mandat d'hypothèque ne sauraient autoriser, comme le prétend pourtant Damien, à pratiquer une saisie-exécution.

La doctrine enseigne d'ailleurs que « le juge des saisies peut ainsi rejeter la demande en désignation de notaire lorsque le poursuivant ne dispose pas d'un titre exécutoire pour la récupération de sa créance mais seulement d'un acte notarié d'affectation hypothécaire réalisé, en l'espèce, en vertu d'un mandat irrévocable d'hypothéquer » .

12. En conclusion, Damien ne dispose, à ce stade, d'aucun titre exécutoire pour procéder au recouvrement de sa créance et il s'impose, par conséquent, d'ordonner la mainlevée des actes d'exécution querellés sans qu'il ne soit justifié d'y contraindre Damien sous peine d'une astreinte journalière de 20 euros dès lors que la radiation de l'inscription est ordonnée.
Partant, il n'y a évidemment pas lieu de nommer un notaire pour procéder à l'adjudication et aux opérations d'ordre.

2. Quant à la compétence du juge des saisies pour trancher le fond du litige

13. « Le juge des saisies ne connaît en principe pas du fond ; il se cantonne à apprécier la légalité et la régularité des poursuites, sans pouvoir juger de leur opportunité, sous réserve de l'abus de droit » .

Par son arrêt du 29 septembre 1986, qui a été suivi de nombreuses autres décisions dans le même sens, la Cour de cassation a décidé que :
« le juge des saisies connaît des demandes qui ont trait aux voies d'exécution ; il est tenu de décider si la saisie est légitime et régulière ; qu'il ne peut toutefois statuer sur des litiges qui, tout en concernant l'exécution, ne portent pas sur la légitimité ou la régularité de celle-ci ; qu'il est incompétent pour statuer sur le fond de la demande, sauf dans le cas des exceptions prévues expressément par la loi» .

Par son arrêt du 1er décembre 2005, la Cour de cassation a encore rappelé ce principe, il est vrai en matière d'impôts, dans des termes dénués de toute ambiguïté :
« le juge des saisies qui connaît d'une demande concernant les voies d'exécution sur les biens du débiteur, apprécie la légalité et la régularité de l'exécution, sans pouvoir statuer sur la cause elle-même, sauf dans les cas prévus expressément par la loi (...) ».

Le juge des saisies ne connaît donc du fond du litige que dans des cas bien précis tels que l'action en distraction (articles 1514 et 1513 du Code judiciaire) et les contredits aux procès-verbaux de distribution et d'ordre soit des hypothèses totalement étrangères au cas d'espèce.

14. Pour ces motifs, il n'appartient donc pas au juge des saisies de prononcer la nullité de l'hypothèque susvisée, cette demande relevant de la compétence d'une autre chambre du tribunal de céans qui en est d'ailleurs saisie.

Il ne lui appartient pas plus de condamner Maître D'Ieteren qualitate qua à payer à Damien les sommes dues en vertu de l'ouverture de crédit susvisée, cette demande pouvant d'ailleurs être formée dans le cadre de l'instance pendante devant la chambre du fond du tribunal de céans.

Damien soutient encore qu'il se réserve de mettre en cause la responsabilité du notaire instrumentant, devant le juge du fond, pour ne pas avoir annexé la convention d'ouverture de crédit à l'acte notarié Dans cette hypothèse, il demande au juge des saisies « de sursoir à statuer afin que le concluant appelle en intervention forcée le Notaire Borremans devant le Juge du fond devant lequel la procédure est toujours pendante ». Il n'y a aucune raison de faire droit à ce chef de demande, dès lors que la mise en cause de la responsabilité du notaire, même si elle devait aboutir à sa condamnation, n'aura pas la moindre incidence sur la régularité des actes d'exécution querellés.

Il en est de même en ce qui concerne la demande [de] surséance à statuer dans l'attente de la décision du juge du fond sur la régularité de l'hypothèque conventionnelle.
3. Quant à la demande d'autorisation de procéder à une saisie immobilière conservatoire

15. Enfin, en quelques lignes, Damien forme une ultime demande, qui ne figure pas dans le dispositif de ses conclusions, par laquelle il sollicite l'autorisation de procéder à la saisie conservatoire du bien hypothéqué.

Outre que Damien ne justifie nullement la condition de célérité (article 1413 du Code judiciaire), le tribunal relève que Damien est protégé par l'hypothèque et qu'il le sera tant qu'elle n'aura pas été radiée au terme d'une procédure au fond.
Il ne sera donc pas fait droit à ce chef de demande. (...)
Dispositif conforme aux motifs.

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Aangemaakt op: wo, 15/07/2009 - 15:15
Laatst aangepast op: wo, 25/04/2018 - 15:40

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