Printervriendelijke versieVerstuur naar een vriend

• Jurisdictie: Nederlandstalige Kamer van Beroep Datum: 28/09/2010
beslissing: op tegenspraak
beslissingsnr.: KvB 619

Gezien de tuchtrechtelijke beslissing van de Uitvoerende Kamer van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars B.I.V. d.d. 8 april 2010 waarbij appellant ingevolge een op tegenspraak gewezen beslissing de sanctie werd opgelegd van schrapping van het tableau van vastgoedmakelaars met ingang dertig dagen na de betekening van deze beslissing;

Gezien de betekening van de beslissing van de Uitvoerende Kamer van 20 april 2010 en de verzending van de kopie van de beslissing aan de raadsman van appellant op dezelfde datum;

Gezien het beroep ingesteld door appellant bij middel van een ondertekend en aangetekend schrijven d.d. … 2010 van de raadsman van appellant;
Gehoord de uiteenzetting ter zitting van 9 september 2010.
De Nederlandstalige Kamer van Beroep wijst, na beraad en bij unanimiteit van stemmen, de volgende beslissing:

Beoordeling van de feiten

De ten laste gelegde feiten die tevens het voorwerp uitmaakten van de beoordeling door de uitvoerende kamer, worden erkend en zijn het gevolg van het ter beschikking stellen van de B.I.V. – erkenning van appellant aan derden.

Appellant verduidelijkt dat hijzelf reeds gedurende ruime tijd werkzaam is in Spanje en aldus een dienst wenste te bewijzen aan de dochter van een persoonlijke vriend Appellant heeft aldus de BVBA I opgericht, werd vervolgens benoemd tot niet statutaire zaakvoerder en hield zich voor het overige afzijdig van de  daadwerkelijke activiteit van de gezegde vennootschap.

Waar de feiten erkend worden, verwijst de KvB naar het feitenrelaas zoals beschreven door de Uitvoerende Kamer in haar beslissing van 8 april 2010 die de KvB tot de hare maakt en waaruit blijkt dat gelden van minstens 25 mede-eigendommen werden ontvreemd o.m. door de heer M, die als bediende in BVBA I opereerde en
syndicusactiviteiten mede ontplooide waardoor substantiële bedragen werden ontvreemd uit diverse VME.

Analyse van alle gegevens uit het dossier geeft aan dat huidige ten laste gelegde feiten als schoolvoorbeeld gelden van naamlening en welke dan in casu nog leidde tot tal vanstrafrechtelijke en burgerrechtelijke inbreuken begaan door deze derden die geen toelating hadden/hebben om dergelijke activiteiten uit te oefenen en aldus een duidelijke inbreuk vormde op de artikelen 1, 4 en 22 van het reglement Plichtenleer, zoals bekrachtigd bij het K.B. van 27 september 2006.

Al de ten laste gelegde feiten, het vooronderzoek geopend door het parket en met aanstelling van een onderzoeksrechter, de benadeling van +/- 230 mede-eigenaars hebben uiteindelijk ook geleid tot het faillissement van de BVBA I.
De verklaring van een tweede bediende S, waarvan uitreksel uit het strafdossier bij het bundel werd gevoegd, blijkt dat appellant enkel zijn B.I.V. inschrijving  verleende om de zaak “legaal” te kunnen runnen.
Aldus heeft appellant duidelijk te kwader trouw gehandeld en eveneens een manifeste inbreuk gepleegd op artikel 3 en 8 van het reglement van Plichtenleer, goedgekeurd bij K.B. van 27 september 2006, welke van toepassing was op het ogenblik van de feiten.
 

Deze inbreuken zijn tevens voorzien in de artikelen 1,5 en 32 van de Plichtenleer, bekrachtigd bij het K.B. van 27 september 2006, in werking sedert 17 december 2006.
Het ter beschikking stellen/overlaten van deze B.I.V.-erkenning raakt de kern van het statuut van vastgoedmakelaar die juist de intentie heeft om dit soort praktijken
onmogelijk te maken en de consument te beschermen.
Appellant vordert evenwel dat de strafmaat zou worden herzien, daar hij mogelijk een terugkeer voorziet naar België om alsdan zijn handelsactiviteiten van vastgoedmakelaar verder te zetten.

De KvB. is evenwel van oordeel dat een juiste beoordeling en analyse van de tenlastegelegde feiten is geschied door de Uitvoerende Kamer in haar beslissing van 8
april 2010 en ziet geen reden tot enige strafvermindering die duidelijk de enige gepaste sanctie is. Dat de tuchtrechtelijke beslissing in Eerste Aanleg gepast voorkomt.
OM DEZE REDENEN,
DE NEDERLANDSTALIGE KAMER VAN BEROEP OP TEGENSPRAAK,

Verklaart het hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond.
Bevestigt de beslissing van 8 april 2010 van de uitvoerende kamer.
Acht de tenlasteleggingen bewezen in hoofde van apellant en zegt voor recht dat desanctie van schrapping van het tableau van vastgoedmakelaars met ingang dertig
dagen na de betekening van deze beslissing wordt weerhouden.
Aldus gewezen en uitgesproken in het Nederlands en in het openbaar in de lokalen van  het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars B.I.V., gelegen te 1000

BRUSSEL, Luxemburgstraat 16 B, op 28 september 2010.
 

• Jurisdictie: Nederlandstalige Uitvoerende Kamer Datum: 8/04/2010
beslissing: op tegenspraak
samenwerken met een niet erkende derde
Inbreuk op de artikelen 1, 4, 5, 22, 32, 44, 69, 78, 83, van de plichtenleer van het BIV en de WHPC
Als erkend vastgoedmakelaar, ingeschreven op het tableau der beroepsbeoefenaars:
1. gelden toebehorende aan de vereniging van mede-eigenaars te hebben achterover gedrukt;
2. niet te beschikken over een verzekering beroepsaansprakelijkheid noch over een financiële waarborg derdengelden
3. door uw handelswijze onder sub 2 een werkwijze te hebben gehanteerd die de consument schaadt of zou kunnen schaden;
4. door uw handelswijze onder sub 2 een werkwijze te hebben gehanteerd die de collegavastgoedmakelaars schaadt of zou kunnen schaden;
5. de gereglementeerde activiteit van vastgoedmakelaar te hebben uitgeoefend in samenwerking met een niet-erkende derde, die niet gerechtigd is dergelijke activiteit uit te oefenen minstens te hebbennagelaten te antwoorden op het verzoek vanwege uw tuchtoverheid tot het voorleggen van bewijzen
aangaande diens statuut;
6. niet of minstens onvoldoende persoonlijk en daadwerkelijk controle en/of continu toezicht hebt georganiseerd en uitgeoefend op het werk van diegenen voor wie u verantwoordelijk;
7. blijk te hebben gegeven van een manifest gebrek aan ontzag en respect jegens uw tuchtoverheid door onvoldoende te hebben meegewerkt aan het tuchtonderzoek;
BEOORDELING VAN DE FEITEN:
De eerste en vijfde tenlastelegging.
1. Aangeklaagde dient deontologisch als aansprakelijke aangezien te worden voor de bvba I.
Zoals hijzelf en zijn kompanen uitentreure beweren, heeft hij zijn BIV-nummer laten gebruiken om deze firma een schijn van overeenstemming met de geldende
regelgeving (wie vastgoedmakelaarsactiviteiten ontplooit, moet erkend zijn door het BIV) te geven.
Hij is er de medeoprichter en zaakvoerder van.
2. De verschillende misdrijven gepleegd binnen deze vennootschap, zijn enkel door zijn tussenkomst (oprichting en bestuur) mogelijk geweest.
Hij is ervoor tuchtrechtelijk aansprakelijk.
Hij heeft het kader geschapen waarbinnen dit mogelijk was.
Dit blijft zelfs gelden zo hij het niet is die schijnbaar de verduisteringen pleegde.
Dat hij geen voordeel behaalde uit de misdrijven is misschien mogelijk.
Dat hij geen voordelen behaalde door de naamslening en het laten gebruiken vanzijn BIV-nummer, is ook mogelijk; alhoewel niet bijster geloofwaardig.
Zal een makelaar zijn naam en BIV-nummer zomaar lenen zonder vergoeding als hij weet welke enorme risico’s – zoals in casu – hij loopt; en wat hij allemaal
mogelijk maakt ?
Dit getuigt dan minstens van een onvergeeflijke naïviteit en lichtzinnigheid, een makelaar en een handelaar onwaardig.
3. Door zijn naam en BIV-nummer te lenen heeft hij de samenwerking met nieterkendederden, C en S, mogelijk gemaakt.
Ook dit is deontologisch verboden.
4.
a) Het is duidelijk dat aangeklaagde samenwerkt met niet-erkende personen; en dit bij de uitoefening van activiteiten als vastgoedmakelaar.
Deze personen hebben niet het recht om deze makelaarsactiviteiten uit te oefenen.
Het wordt zelfs niet ontkend dat aangeklaagde een samenwerkingsverband heeft opgezet met illegaal opererenden om zo een schijn van rechtmatig handelen aan
deze personen te geven.
b) Aangeklaagde schijnt zich niet de gevolgen van zijn handelen te realiseren.

1. Zijn handelswijze draagt ertoe bij de reglementering en de toegang tot het beroep van vastgoedmakelaar buiten werking te stellen.
Hij overtreedt alzo de deontologische regels.
Deze dwingende reglementering is terecht door de overheid gerealiseerd enopgelegd om de kwalijke excessen en de ongecontroleerde cowboypraktijken van
vrijbuiters op de immobiliënmarkt een halt toe te roepen.
De toegang tot het beroep beperken tot bekwame personen (minstens onbekwame uitsluiten) en het beroep reglementeren zodat malafide praktijken uitgesloten
worden, is meer dan noodzakelijk gebleken.
De overtredingen hiervan dienen ten strengste bestraft te worden;
én om de consumenten te beschermen:
én om de concurrentievervalsing ten overstaan van de eerlijke en erkende makelaars tegen te gaan.
De illegaal opererende is aan geen tucht onderworpen, hoeft geen beroepskennis te hebben; en moet evenmin de kosten verbonden aan hun erkenning
(lidmaatschapsbijdragen, bijscholing,….) dragen. Hij heeft evenmin een beroepsaansprakelijkheidsverzekering.
Door zijn handelswijze draagt aangeklaagde bij tot deze concurrentievervalsing en schept hij bijzonder nadelige en gevaarlijke situaties voor de consument.
Samenwerkingsverbanden zoals deze hollen de essentie van die vanoverheidswege opgelegde regels, volledig uit.

2. Daarenboven is aangeklaagde strafrechtelijk sanctioneerbaar.
Bij onregelmatigheden begaan door de illegaal opererende, zal hij (mee) correctioneel vervolgd en veroordeeld kunnen worden als mededader of minstens
medeplichtige; gezien hij de eventuele misdrijven (oplichting, misbruik van vertrouwen, schriftvervalsing,…) via zijn dekmantel mogelijk maakte.
Hij zal niet alleen gevangenisstraf en zware boetes riskeren, maar ook zelf voor alle financiële gevolgen (mee) moeten opdraaien.

3. Bij een frauduleus faillissement / bankroet kan hij persoonlijk aangesproken worden tot delging van alle schulden.

4. Ook burgerrechtelijk kan de aansprakelijkheid van aangeklaagde betrokken worden met het risico dat deze hoge geldsommen zal moeten betalen.

c) Waar de oprichting van het Beroepsinstituut al van 1995 dateert; en waar er reeds genoeg zware en geruchtmakende strafrechtelijke en deontologische
veroordelingen gebeurden voor zulke praktijken tegen makelaars die hun naam en beroepstitel lenen of samenwerkingsakkoorden met illegaal opererenden opzetten,
kan aangeklaagde geenszins onwetendheid van al de zware gevolgen voorhouden.

Zo hij dit werkelijk niet wist, accentueert dit het bijzonder lichtzinnig gedrag van aangeklaagde die zelfs niet op de hoogte is van de concrete toepassing van de
beroepsregels; en die daaraan zelfs niet dacht bij het opzetten en aanhouden van zulke praktijken.

De “ik had nooit gedacht aan de zware gevolgen”-mentaliteit naar aanleiding van een correctionele of deontologische veroordeling of naar aanleiding van een
faillissement, is dan ook totaal misplaatst en onaanvaardbaar.
De werkelijke slachtoffers van het gedrag van aangeklaagde zijn de brave consumenten die hun geld kwijtspeelden of op een andere manier schade lijden.
Ook de legaal opererende erkende vastgoedmakelaar wiens naam mee besmeurd wordt, is hiervan de dupe.

d) Het organiseren van een samenwerkingsverband met het oog op de uitoefening van de gereglementeerde activiteiten van vastgoedmakelaar vormt een inbreuk op
de artikelen 3 en 20 van het Reglement van Plichtenleer zoals goedgekeurd bij KB d.d. 28 september 2000. Deze inbreuk werd tevens voorzien in de artikelen 1
en 22 van de nieuwe plichtenleer, zoals bekrachtigd bij het KB van 27 september 2006,in werking getreden vanaf 17 december 2006).

5. De eerste en vijfde tenlastelegging zijn bewezen: zij zijn de uiting van eenzelfde misdadig opzet.

De zesde tenlastelegging.

Aangeklaagde benadrukt zelf herhaaldelijk dat hij geen enkele persoonlijke en daadwerkelijke controle of toezicht had op het werk van degenen voor wie hij
deontologisch aansprakelijk is.
Ook deze tenlastelegging is dus bewezen.
De derde en vierde tenlastelegging.
Ook deze zijn bewezen.
Zijn handelswijze berokkende enorm veel schade aan de mede-eigenaars van verschillende Residenties die als “consumenten” aangezien moeten worden.
De kwalijke reputatie die de collega-vastgoedmakelaars krijgen door zijn handelswijze, is enorm.
Des te meer er in verschillende – over gans Vlaanderen verspreide – kranten grote ruchtbaarheid aan gegeven werd.
De tweede tenlastelegging.
Aangeklaagde is sedert 2004 ingeschreven als op het tableau van vastgoedmakelaars.
Van dan tot 2009 heeft hij nooit een verzekering beroepsaansprakelijkheid onderschreven, net zomin als hij beschikt heeft over een financiële waarborg
derdengelden.
Had hij zich geconformeerd aan deze voorschriften, zouden de schuldvorderingen van de cliënten (mede-eigenaars) niet in een bodemloze put beland zijn, maar zouden zij terugbetaald kunnen zijn.
Aangeklaagde heeft zich pas na aanmaningen namens de juridisch assessor in orde gesteld.
Deze tenlastelegging is bewezen tot 2009
De zevende tenlastelegging.
Aangeklaagde heeft wel geantwoord op de brieven Deze tenlastelegging is niet bewezen.

STRAFMAAT:
Enkel de definitieve onmogelijkheid om nog het beroep van vastgoedmakelaar uit te oefenen, is de enige adequate sanctie om de handelswijze van aangeklaagde tegen te gaan.
De naamlening-samenwerking met illegaal opererenden die alzo een dekmantel kregen om hun handelingen te plegen, holt de hele regelgeving met betrekking tot de
reglementering van het beroep uit. Aangeklaagde dient definitief het recht ontzegd te worden om nog vastgoedmakelaar te zijn.

Een schrapping dringt zich op.
OP DEZE GRONDEN
DE UITVOERENDE KAMER
In eerste aanleg wijzende, en op tegenspraak.

Acht de zevende tenlastelegging niet bewezen in hoofde van aangeklaagde.
Acht de eerste tot en met de zesde tenlastelegging bewezen in hoofde van aangeklaagde.
Zegt voor recht dat deze feiten inbreuken uitmaken op de deontologie.
Legt hem uit dien hoofde de sanctie op van schrapping van het tableau van vastgoedmakelaars met ingang dertig dagen nà de betekening
van deze beslissing.
Zegt voor recht dat het hem alsdan verboden is het gereglementeerd beroep van vastgoedmakelaar uit te oefenen, alsook om de titel van vastgoedmakelaar B.I.V. te voeren.
Zegt voor recht dat alle rechten met betrekking tot het (eventuele) stagemeesterschap vanaf dezelfde datum vervallen zijn.

• Jurisdictie: Nederlandstalige Kamer van Beroep Datum: 28/09/2010 beslissing: op tegenspraak beslissingsnr.: KvB 621

Gezien de tuchtrechtelijke beslissing van de Uitvoerende Kamer van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars BIV d.d. 3 juni 2010 waarbij appellant ingevolge een op tegenspraak gewezen beslissing een sanctie werd opgelegd van drie maanden schorsing van het tableau van vastgoedmakelaars met ingang dertig dagen na de betekening van deze beslissing;
Gezien de betekening van de beslissing van de Uitvoerende Kamer van 22 juni 2010 en de verzending van de kopie van de beslissing aan de raadsman van appellant van dezelfde datum;
Gezien het beroep ingesteld door appellant bij middel van een ondertekend en aangetekend schrijven d.d. ……. van de raadsman van appellant;
Gehoord de uiteenzetting ter zitting van 9 september 2010.
De Nederlandstalige Kamer van Beroep wijst, na beraad en bij unanimiteit van stemmen, de volgende beslissing:

Beoordeling van de feiten

Appellant werpt op dat de samenwerking met de heren C en H thans geregulariseerd is gelet op de inschrijving als stagiair vastgoedmakelaar bij het BIV. De KvB stelt aldus vast dat het voorwerp van de tuchtprocedure inderdaad betrekking heeft op de samenwerking tijdens de periode van oktober 2008 tot oktober 2009 met de heer H en op de samenwerking met de heer C gedurende de periode van oktober 2008 tot augustus 2009.
Waar appellant voorhoudt dat gedurende deze periode geen schade is opgetreden en in concreto nergens wordt bewezen dat “bijvoorbeeld een consument zou zijn bedrogen” is dit volstrekt irrelevant. De verzekering beroepsaansprakelijkheid van appellant zou trouwens de dekking weigeren, met alle gevolgen van dien.
De bepalingen van artikel 4 van de Kaderwet betreft een objectieve aansprakelijkheid waarbij de heer C zich ten aanzien van de consument als bestuurder van NV X voordoet, wat blijkt uit het naamkaartje opgenomen in het PV van vaststelling van de gerechtsdeurwaarder d.d. ….. 2009. Noch kon uit enig element van de vaststellingen verricht op ……. 2009 worden afgeleid dat de heer C niet als vastgoedmakelaar optrad, integendeel.
Tevens houdt appellant voor dat de inhoud van het statuut van zelfstandige een aparte invulling krijgt naargelang deze betrekking heeft op de situatie van een zelfstandige naar arbeidsrecht en sociaal recht, die anders is dan de invulling van dit statuut naar vennootschapsrecht en uiteindelijk de invulling van het statuur van zelfstandige binnen de deontologie. Appellant vult evenwel niet aan waaruit de onderlinge verschillen zouden blijken en hoe voornamelijk de deontologische regelgeving zou afwijken van de bepalingen op vennootschapsrechtelijk vlak.
Artikel 4 van de Kaderwet steunt juist op de gegevens zoals deze bekend zijn en hun draagwijdte uitmaken in de vennootschapswetgeving. De heren C en H, waren duidelijk werkzaam als bestuurder van de NV X.
Ook het argument dat appellant de gedelegeerd bestuurder is en aldus de daadwerkelijke leiding had over de NV X is volstrekt irrelevant daar de statuten van de NV X zeker niet aangeven dat de bestuurders van de vennootschap, die tevens een bediendestatuut hebben, beperkingen werden opgelegd zodat artikel 4, alinea 2 van de Kaderwet niet meer van toepassing zou zijn en het bestuurdersmandaat van de heren C en H uitgehold, dan wel ondergeschikt was aan deze van de afgevaardigd bestuurder.
De KvB stelt vast dat artikel 4, alinea 3 van de Kaderwet ter zake haar volle uitwerking kent en dat het onweerlegbare vermoeden geldt in hoofde van de heren C en H.
Gelet op de vastgestelde en bewezen feiten die onmiskenbaar een concurrentievervalsend effect hebben, heeft de Uitvoerende Kamer een strafmaat voorzien die in evenredigheid is met de inbreuk gepleegd over een periode van bijna tweemaal een jaar, zodat een schorsing van drie maanden ernstig en gerechtvaardigd is.

OM DEZE REDENEN,
DE NEDERLANDSTALIGE KAMER VAN BEROEP OP TEGENSPRAAK,

Verklaart het hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond.
Bevestigt de beslissing van 3 juni 2010 van de Uitvoerende Kamer.
Acht de tenlasteleggingen bewezen in hoofde van Y en zegt voor recht dat de feiten inbreuken uitmaken op de deontologie.
Zegt voor recht dat de sanctie van drie maand schorsing van het tableau van vastgoedmakelaars met ingang dertig dagen na de betekening van deze beslissing wordt weerhouden.
Aldus gewezen en uitgesproken in het Nederlands en in het openbaar in de lokalen van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars BIV, gelegen te 1000 BRUSSEL, Luxemburgstraat 16 B, op 28 september 2010.
 

• Jurisdictie: Nederlandstalige Uitvoerende Kamer Datum: 03/06/2010 beslissing: op tegenspraak
samenwerken met niet erkende derden
Inbreuk op de artikelen 1 en 22 van de plichtenleer van het BIV

Als erkend vastgoedmakelaar, ingeschreven op het tableau der beroepsbeoefenaars:
de gereglementeerde activiteit van vastgoedmakelaar te hebben uitgeoefend in samenwerking met niet-erkende derden die niet gerechtigd zijn dergelijke activiteit uit te oefenen;

BEOORDELING VAN DE FEITEN:
De samenwerking met de heren C en H
De heren C en H waren sedert oktober 2008 (mede)-bestuurders van de nv, die ondermeer de vastgoedbemiddeling als maatschappelijk doel en als hoofdactiviteit heeft (nacebel 68311).
Zij waren dus zelfstandigen en stonden dus niet als werknemers onder het gezag en toezicht van aangeklaagde Aangeklaagde bevestigde uitdrukkelijk in zijn brief van …… 2009 dat de heer H bestuurder is en dit onder het sociaal statuut van zelfstandige doet. Als zelfstandige bestuurders namen ze deel aan de activiteiten van vastgoedbemiddeling van de vennootschap. Minstens hadden ze de mogelijkheid dit via deze vennootschap alzo te doen.
Artikel 4 van de Kaderwet bepaalt:
“Niemand mag in de hoedanigheid van zelfstandige, als hoofd-of bijberoep een ter uitvoering van deze titel gereglementeerd beroep uitoefenen of er de beroepstitel van voeren, indien hij niet is ingeschreven op het tableau van de beoefenaars van het beroep of op de lijst van de stagiairs of, indien hij gevestigd is in het buitenland, niet de toelating heeft bekomen om het beroep occasioneel uit te oefenen.
Wanneer het gereglementeerd beroep wordt uitgeoefend in het kader van een rechtspersoon, is het voorgaande lid enkel van toepassing op diegene of diegenen van haar bestuurders, zaakvoerders of werkende vennoten, die persoonlijk de gereglementeerde activiteit uitoefenen of die de daadwerkelijke leiding waarnemen van de diensten waar het beroep wordt uitgeoefend. Bij ontstentenis van deze personen is de bepaling van het eerste lid van toepassing op een bestuurder, zaakvoerder of werkend vennoot van de rechtspersoon, die daartoe wordt aangewezen. Voor de toepassing van deze titel wordt op onweerlegbare wijze vermoed dat die personen deze werkzaamheid als zelfstandige uitoefenen. Aan de uit het eerste lid voortvloeiende verplichtingen moet niet worden voldaan om het beroep in het kader van een arbeidsovereenkomst uit te oefenen, doch de personen die van deze mogelijkheid gebruik maken zijn niet gemachtigd de beroepstitel te voeren.”

Aangeklaagde heeft in deze periodes dus samengewerkt met niet-erkende derden.
De Uitvoerende Kamer wil nog opmerken:
• dat het verbod tot samenwerking met niet B.I.V.-erkende derden-bestuurders ook blijft gelden zelfs als deze bestuurders naast hun per definitie onafhankelijk en zelfstandig statuut; daarbij sociaalrechterlijk nog onder een bediendenstatuut ingeschreven zouden zijn binnen deze vennootschap;
• dat het beweerdelijk enkel uitoefenen van vastgoedschattingen door de heer H, irrelevant is nu deze alle aspecten van de vastgoedbemiddeling via dit statuut kan uitoefenen. Uit de bewezen feiten blijkt trouwens dat de heer H zich geenszins beperkte tot schattingen.

Het is duidelijk dat aangeklaagde samenwerkte met niet-erkende personen; en dit bij de uitoefening van activiteiten als vastgoedmakelaar. Deze personen hadden niet het recht om deze makelaarsactiviteiten uit te oefenen. Daarbij leent aangeklaagde zijn naam en zijn erkenning als B.I.V.-makelaar aan deze illegaal opererenden. Het wordt zelfs niet ontkend dat aangeklaagde een samenwerkingsverband heeft opgezet met illegaal opererenden om zo een schijn van rechtmatig handelen aan deze personen te geven.

STRAFMAAT:

De Uitvoerende Kamer tilt zwaar aan de tenlastelegging. Deze naamslening en samenwerkingsverbanden moeten op de meest draconische manier beteugeld worden nu ze de volledige door de wetgever opgelegde reglementering om het beroep van vastgoedmakelaar te regelen, uithollen en proberen te omzeilen. Deze dwingende reglementering is terecht door de overheid gerealiseerd en opgelegd om de kwalijke excessen en de ongecontroleerde cowboypraktijken van vrijbuiters op de immobiliënmarkt een halt toe te roepen. De toegang tot het beroep beperken tot bekwame personen (minstens onbekwame uitsluiten) en het beroep reglementeren zodat malafide praktijken uitgesloten worden, is meer dan noodzakelijk gebleken. Het opzetten van een samenwerkingsverband met illegale makelaars dient ten strengste bestraft te worden; én om de consumenten te beschermen: én om de concurrentievervalsing ten overstaan van de eerlijke en erkende makelaars tegen te gaan. De illegaal opererende is aan geen tucht onderworpen, hoeft geen beroepskennis te hebben; en moet evenmin de kosten verbonden aan de erkenning (lidmaatschapsbijdragen, bijscholing,….) dragen. Hij heeft evenmin een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en is niet aangesloten bij een waarborgorganisme.
Door zijn handelswijze draagt aangeklaagde bij tot deze concurrentievervalsing en schept hij bijzonder nadelige en gevaarlijke situaties voor de consument. Samenwerkingsverbanden zoals deze hollen de essentie van de van overheidswege opgelegde regels, volledig uit.
In casu is dit des te laakbaarder nu aangeklaagde financieel gewin haalt uit deze constructie.
De Uitvoerende Kamer stelt wel vast dat de heren C en H ondertussen ingeschreven werden op de lijst van de stagiairs van het B.I.V. zodat deze onwettelijkheid ten overstaan van hen gestopt is.
De Uitvoerende Kamer meent dat in deze omstandigheden aangeklaagde een schorsing om het beroep gedurende 3 maanden uit te oefenen, opgelegd moet worden.

OP DEZE GRONDEN DE UITVOERENDE KAMER
In eerste aanleg wijzende op verzet, en op tegenspraak.
Verklaart het verzet ontvankelijk en gegrond.
Acht de tenlasteleggingen bewezen in hoofde van Y
Zegt voor recht dat deze feiten inbreuken uitmaken op de deontologie.

Legt hem uit dien hoofde de sanctie op van 3 maand schorsing van het tableau van vastgoedmakelaars met ingang dertig dagen nà de betekening van deze beslissing.
Zegt voor recht dat het hem verboden is het gereglementeerd beroep van vastgoedmakelaar uit te oefenen gedurende voormelde periode.
Zegt voor recht dat alle rechten met betrekking tot het (eventuele) stagemeesterschap vanaf dezelfde datum vervallen zij