-A +A

Plaatsbeschrijving

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

Art. 1731, § 2 BW bepaalt dat indien tussen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, de huurder het goed moet teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is tenietgegaan of beschadigd. 

De bewijslast van huurschade ligt bij de verhuurders.

Een plaatsbeschrijving op het einde van de huurovereenkomst moet omstandig, nauwkeurig en gemotiveerd. Die nauwkeurigheid onderstelt de vermelding van alle opmerkingen van de betrokken partijen, met vermelding van wie deze heeft gemaakt. Het is een afzonderlijk, zelfstandig en gewichtig document, waarbij het niet volstaat om op de plaatsbeschrijving bij aanvang enige handgeschreven vermeldingen aan te brengen. 

Een plaatsbeschrijving, zowel bij aanvang als bij einde van de huurovereenkomst, moet objectief moet zijn en niet eenzijdig, met eerbied voor het recht op tegenspraak. Dit laatste principe onderstelt dat elke partij kennis kan nemen van alle gegevens die in een verslag worden verwerkt of aan de basis ervan liggen, dat elke partij haar mening, bezwaren of verzet betreffende een deel of het geheel van die gegevens heeft kunnen verwoorden en dat van dit alles de weerslag is te vinden in het geschrift dat uiteindelijk wordt opgesteld.

Een proces-verbaal van een gerechtsdeurwaarder beantwoordt hier niet aan. Dit is des te maar zo wanneer dit PV als eenzijdig stuk geldt opgesteld in opdracht van de verhuurders, zonder enige tegenspraak. Dit geheel eenzijdig karakter staat objectieve vaststellingen in rechte, in de weg. Hiermee wil uiteraard in het geheel niet gezegd zijn dat een gerechtsdeurwaarder «partijdig» is, wel dat het beginsel van de tegenspraak – a fortiori – door de gerechtsdeurwaarder niet werd (kon worden) nageleefd bij een plaatsbeschrijving op eenzijdig verzoek zonder mogelijkheid op tegenspraak. De tegenspraak is bij de plaatsbeschrijving primordiaal: een plaatsbeschrijving moet op tegenspraak gebeuren, anders heeft zij geen waarde. Evenmin dient getwijfeld aan de deskundigheid van de gerechtsdeurwaarder inzake een plaatsbeschrijving. Maar het gaat niet om een deskundige die door alle partijen werd aangesteld en ook niet om een gerechtsdeskundige die door een rechtbank in een bepaalde zaak wordt aangesteld met een welbepaalde opdracht.

Het gehuurde goed dient teruggeven te worden op het einde van de huur. De regels mbt de huurschade worden uitgewerkt in art. 1730 en 1731 BW. Hierbij is de regeling afhankelijk van het al dan niet voorhanden zijn van een plaatsbeschrijving.

Indien het goed ononderbroken is gebruikt wordt de schade vastgesteld door de vergelijking van de intredende en de uittredende plaatsbeschrijving.

Bij gebreke aan plaatsbeschrijving wordt de huurder, behoudens tegenbewijs geacht het goed gekregen te hebben zoals hij het teruggeeft.

Aan dit vermoeden kan worden ontsnapt door de verhuurder indien het huurcontract is afgesloten na 1 november 1983 met de enkele plaatsbeschrijving dat de huurder het pand in perfecte staat heeft ontvangen. Cass. 15/09/2005, T. Vred. 2006/5-6,226.

Contra: Vred. Torhout 22/06/2004, T. Vred. 2006/5-6, 242: "Het beding van de overeenkomst waarin de huurder erkende het goed in goede staat van onderhoud te hebben bevonden kan niet gelden als plaatsbeschrijving in de zin van art. 1731 B.W. en kan geen invloed hebben op de staat waarin het goed moet worden teruggegeven. Dit beding houdt echter afstand in van recht voor de huurder om een tekortkoming aan de verplichting tot levering in goede stat van de verhuurder in te roepen".
 

Wat dient er vermeld in een plaatsbeschrijving?

plaatsbeschrijving dient deze een zeer gedetailleerde lijst op te geven van alle onderdelen van het gehuurde goed en daarbij telkens de staat ervan te beschrijven. Dit houdt een volledige inventaris in van alle kamers en plaatsen, van wat er zich in bevindt en de staat van dit alles.

De staat wordt beschreven door opgave van:

 - beschilderde ruimtes: de effenheid, het barstvrij zijn, de kleur, ouderdom van de verfwerken, de al dan niet verkleuring ervan en de al dan niet aanwezigheid van krassen of bevuiling;
- niet beschilderde deuren: de houtsoort, de ouderdom, het al dan niet krasvrij zijn, al dan niet aanwezigheid van schade;
- het eventueel aanwezige behang: aard van het behang (kwaliteit), het motief, ouderdom, kwaliteit van de werken (vast gekleefd of plaatselijk loshangend), aanwezigheid van scheuren of vlekken;
- muren en muurbekleding: vlakheid van de muren, materiaal van de bezetting, uitzicht naar kleur, krasvrij zijn en aanwezigheid van putten en schreven;
- vloeren en vloerbedekking: aard materiaal, uitzicht van kleur, aanwezigheid van putten, krassen en vlekken, ouderdom;
- ramen: aard van het materiaal, ouderdom, kwaliteit, aanwezigheid van schade (putten, krassen, vlekken);
- ruiten: dubbel of enkel glas, kwaliteit, ouderdom, krasvrij en dampvrij zijn;
- vensterbanken: aard materiaal, kwaliteit, uitzicht;
- hengsels en sluitingen van ramen en vensters: aard materiaal, soepelheid van de sluitingen, speling;
- gordijnen en draperies: aard materiaal, kleur, ouderdom, tijdstip waarop laatst gereinigd, verkleuringen, scheuren, naadjes, vlekken;
- elektriciteit: aantal en plaats van de aanwezige stopcontacten, lichten en schakelaars, soort materiaal, ouderdom, merk; 2006 – 237 - schoorsteen: aard, werking ervan na test;
- verwarmingstoestellen: soort, uitzicht (kleur, krassen, deuken, aanwezigheid van knoppen), werking na test;
- aanwezige toestellen keuken: merk, ouderdom, werking na test, uitzicht;
- badkamer: meubilair en toestellen, werking van kraantjes en aanwezigheid van kalkaanslag, ouderdom, werking wc en toestellen;
- trap: aard materiaal, uitzicht (kleur, krassen, putten).

Deze opgave is niet exhaustief en kan worden aangevuld door fotografisch materiaal.

Voor meer toepassingsgevallen zie de rechtspraak:

zie Cass. 15/09/2005, T. Vred. 2006/5-6,226

Vred. Torhout 2 december 2003 T. Vred. 2006/5-6 – 235:
 

"1. De vordering betreft de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot woning, gelegen te Lichtervelde, ... Eiseres vraagt de vrijgave van de huurwaarborg ten belope van 708,91 EUR vermeerderd met intresten en veroordeling van verweerders tot de kosten van het geding.

2. Verweerders betwisten deze vordering om de redenen die hierna worden weergegeven en ontmoet.

3. Eiseres wijzigt en breidt haar vordering uit als volgt: - verweerders te veroordelen tot het betalen aan concluante van het bedrag van 708,91 EUR uit hoofde van huurschade en tot het betalen van het bedrag van 743,68 EUR uit hoofde van verbrekingsvergoeding, dit alles meer de gerechtelijke intresten en de kosten van het geding;
- vrijgave van de huurwaarborg op rekening ... ten bedrage van 843,17 EUR, meer de intresten.

1. Beoordeling

1. Feiten en voorafgaandelijke gegevens

1. Aard van de overeenkomst: woninghuur door partijen genoemd; datum van ondertekening: 8 augustus 2000; inwerkingtredingsdatum: 1 september 2000; duur: korte duur 3 jaar; ligging huurgoed: Lichtervelde, ...; huurprijs: 371,84 EUR (15.000 BEF); huurwaarborg: 893,17 EUR op rekening ... (st. 1 eiseres).

2. De ingangsplaatsbeschrijving dateert van 8 september 2000 en is door alle partijen ondertekend (st. 2 verweerders).

3. De opzegging van de huurovereenkomst dateert van 28 februari 2002. Eiseres heeft de sleutels in ontvangst genomen, na opname van de meterstanden op 1 mei 2002 (st. 2 eiseres).

4. Bij aangetekend schrijven van 5 juli 2003 stelde de raadsman van eiseres de verweerders in gebreke om de huurwaarborg vrij te geven in voordeel van eiseres tot delging van de huurschade (st. 5 eiseres). Verweerders antwoordden niet.

5. Eiseres legt een document voor, ondertekend door de nieuwe huurder, dat als een beschrijving van de huurschade moet gelden (st. 4 eiseres).

2. In rechte en ten gronde

2.1. Huurschade

1. Een ingangsplaatsbeschrijving werd opgesteld en door partijen ondertekend (st. 2 verweerders). Deze werd opgesteld aan de hand van voorgedrukte formulieren, die in de tweede kolom werd aangevuld met opmerkingen. Dit kunnen we afleiden uit de opgave van bepaalde zaken als “onbestaande”.

2. De termen “nieuw”, “slecht”, “goed onderhouden” zijn vage begrippen en geven de concrete toestand niet objectief en niet nauwkeurig weer. Wat dienen we te veronderstellen bij goed onderhouden plafonds, muren, plinten en vloeren? Om te beantwoorden aan het begrip omstandige plaatsbeschrijving dient deze een zeer gedetailleerde lijst op te geven van alle onderdelen van het gehuurde goed en daarbij telkens de staat ervan te beschrijven. Dit houdt een volledige inventaris in van alle kamers en plaatsen, van wat er zich in bevindt en de staat van dit alles.

De staat wordt beschreven door opgave van:

 - beschilderde ruimtes: de effenheid, het barstvrij zijn, de kleur, ouderdom van de verfwerken, de al dan niet verkleuring ervan en de al dan niet aanwezigheid van krassen of bevuiling;
- niet beschilderde deuren: de houtsoort, de ouderdom, het al dan niet krasvrij zijn, al dan niet aanwezigheid van schade;
- het eventueel aanwezige behang: aard van het behang (kwaliteit), het motief, ouderdom, kwaliteit van de werken (vast gekleefd of plaatselijk loshangend), aanwezigheid van scheuren of vlekken;
- muren en muurbekleding: vlakheid van de muren, materiaal van de bezetting, uitzicht naar kleur, krasvrij zijn en aanwezigheid van putten en schreven;
- vloeren en vloerbedekking: aard materiaal, uitzicht van kleur, aanwezigheid van putten, krassen en vlekken, ouderdom;
- ramen: aard van het materiaal, ouderdom, kwaliteit, aanwezigheid van schade (putten, krassen, vlekken);
- ruiten: dubbel of enkel glas, kwaliteit, ouderdom, krasvrij en dampvrij zijn;
- vensterbanken: aard materiaal, kwaliteit, uitzicht;
- hengsels en sluitingen van ramen en vensters: aard materiaal, soepelheid van de sluitingen, speling;
- gordijnen en draperies: aard materiaal, kleur, ouderdom, tijdstip waarop laatst gereinigd, verkleuringen, scheuren, naadjes, vlekken;
- elektriciteit: aantal en plaats van de aanwezige stopcontacten, lichten en schakelaars, soort materiaal, ouderdom, merk; 2006 – 237 - schoorsteen: aard, werking ervan na test;
- verwarmingstoestellen: soort, uitzicht (kleur, krassen, deuken, aanwezigheid van knoppen), werking na test;
- aanwezige toestellen keuken: merk, ouderdom, werking na test, uitzicht;
- badkamer: meubilair en toestellen, werking van kraantjes en aanwezigheid van kalkaanslag, ouderdom, werking wc en toestellen;
- trap: aard materiaal, uitzicht (kleur, krassen, putten). Deze opgave is niet exhaustief en kan worden aangevuld door fotografisch materiaal.

3. De rechtbank komt aldus tot het oordeel dat de plaatsbeschrijving niet beantwoordt aan een omstandige plaatsbeschrijving zoals bedoeld in de artikelen 1730-1731 B.W.

4. Trouwens sommige posten, opgegeven in het document ondertekend door de nieuwe huurder, komen niet voor in de plaatsbeschrijving van 8 augustus 2000 (optrekgordijnen).

5. Overeenkomstig artikel 1731 B.W. wordt vermoed, bij gebrek aan omstandige plaatsbeschrijving, dat de huurder het goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs met alle middelen van recht.

6. Herstellingsfacturen bewijzen niet dat de verweerders de schade hebben veroorzaakt. Zij tonen mogelijks louter de omvang van de schade aan.

7. Het tegenbewijs is tevens problematisch nu eiseres de sleutels zonder voorbehoud in ontvangst heeft genomen bij het opnemen van de meterstanden. De poging van eiseres om samen met de nieuwe huurder de schade te bewijzen is vruchteloos. De nieuwe huurder is niet de meest aangewezen persoon die voldoende afstand kan nemen van de verhuurder om een bewijskrachtig document op te stellen of te ondertekenen zodat het tegen de vorige huurders zou kunnen worden gebruikt (J.H. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY, “Bijzondere overeenkomsten 1995-1998 - Overzicht van rechtspraak”, T.P.R. 2002, 268, nr. 227).

8. Eiseres vordert schadevergoeding voor vier schadeposten: - herstel optrekgordijnen: 61,19 EUR;
- vloertegels: 130,08 EUR;
- herstelling leuning en treden: 412,37 EUR;
- herstellen werkblad keuken: 105,27 EUR.

9. Verweerders erkennen alvast de schade aan het werkblad van de keuken. De factuur wordt niet betwist, zodat 105,27 EUR mag worden aangerekend.

10. De schade aan de optrekgordijnen wordt betwist en verweerders stellen dat deze toestand reeds zo was bij de aanvang van de huurovereenkomst. Er is geen beschrijving van deze post bij de aanvang van de huur in de inventaris (proces-verbaal van plaatsbeschrijving) van 8 augustus 2000. Het tegenbewijs wordt door eiseres niet geleverd. Het door de nieuwe huurder ondertekende document is verweerders niet tegenstelbaar.

11. Ook nopens de vloertegels kan de plaatsbeschrijving niet dienen als volwaardige en omstandige plaatsbeschrijving. Goed onderhouden betekent nog niet in goede staat zodat er geen bewijs voorhanden is van enige schade te wijten aan de huurders. De keramische laag zou zijn afgesleten. Indien dit het geval zou zijn geweest, dan dient dit als normale slijtage te worden aangemerkt, wat niet ten laste van de huurders valt.

12. Wat de trapleuning betreft en de traptreden, ook hiervan is niets opgenomen in de inventaris en gedeeltelijke plaatsbeschrijving. Verweerders geven wel toe dat zij de trapleuning hebben herschilderd. Er is geen bewijs van de staat van de trapleuning bij de aanvang van huur. Door het gebruik van de term “herschilderd” mag worden aangenomen dat deze reeds bij de aanvang geschilderd was. Blijkbaar waren er krassen in de trapleuning waardoor verweerders hebben besloten de leuning te herschilderen. Dit kan dan ook niet als huurschade worden bestempeld, maar eerder een daad van goed onderhoud.

13. Over de traptreden is niets vermeld in de inventaris en gedeeltelijke plaatsbeschrijving, en het tegenbewijs van de aanvangsstaat wordt niet bewezen door eiseres. Verweerders stellen dat de treden reeds waren beschadigd. De bewijskracht van het stuk 4 van eiseres werd reeds hoger beoordeeld. Het geldt niet als bewijs van de schade.

14. Aldus is er slechts huurschade weerhouden voor 105,27 EUR."

 

Gerelateerd
Modellen: 
0
Aangemaakt op: wo, 15/07/2009 - 15:15
Laatst aangepast op: zo, 14/01/2018 - 13:07

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.