-A +A

Recht van opstal

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

Het recht van opstal is een zakelijk recht dat de opstalhouder een tijdelijk eigendomsrecht verleent op de door hem opgerichte gebouwen, werken en plantingen zonder dat hij een eigendomsrecht heeft op de grond en waarbij het recht van opstal zowel een volgrecht als een recht van voorrang heeft. Het recht van opstal dient steeds gevestigd te worden in een authentieke notariële akte.

Wettelijke bepaling

10 JANUARI 1824. - Wet over het recht van opstal.

Publicatie : 10-01-1824

Artikel 1. Het recht van opstal is een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen op eens anders grond te hebben.

Art. 2. Degene die het recht van opstal heeft kan hetzelve vervreemden en met hypotheek belasten.
Hij kan de goederen, aan het recht van opstal onderworpen, met erfdienstbaarheden bezwaren, doch alleen voor het tijdvak, gedurende hetwelk hij het genot van dat recht bezit.

Art. 3. De titel van aankomst van het recht van opstal moet in de daartoe bestemde openbare registers worden overgeschreven.

Art. 4. Het recht van opstal kan voor geen langere tijd dan van vijftig jaren worden bepaald, behoudens de bevoegdheid om hetzelve te vernieuwen.

Art. 5. Zoo lang het recht van opstal duurt, kan de grondeigenaar dengenen die dat recht heeft niet beletten de gebouwen en andere werken te slopen, of de beplantingen te rooien, en een en ander weg te nemen, mits laatstgemelde den prijs daarvan, tijdens het verkrijgen van het recht van opstal, hebben voldaan, of wel de gebouwen, werken en beplantingen door hem zelf gesteld of gemaakt zijn; en voorbehoudens dat de grond zal moeten worden hersteld in den staat waarin dezelve zich vóór het opbouwen of beplanten bevond.

Art. 6. Bij het eindigen van het recht van opstal treedt de grondeigenaar in den eigendom van de gebouwen, werken en beplantingen, onder gehoudenis om de waarde daarvan op dien tijd te betalen aan dengenen die het recht van opstal had, welke laatste het recht van terughouding zal hebben, tot dat die betaling zal voldaan zijn.

Art. 7. Indien het recht van opstal gevestigd is op een grond, waarop zich reeds gebouwen, werken en beplantingen, bevonden, welker waarde door den verkrijger van dat recht niet voldaan is, zal de grondeigenaar, bij het eindigen van het recht van opstal, alle die voorwerpen terug nemen, zonder daarvoor tot enige schadeloosstelling gehouden te zijn.

Art. 8. De verordeningen van dezen titel zullen alleen van kracht zijn, voor zoo verre daarvan door de overeenkomsten der partijen niet is afgeweken, voorbehoudens echter de bepaling van artikel 4 van deze wet.

Art. 9. Het recht van opstal, gaat, onder anderen, verloren:
1° Door vermenging;
2° Door het te niet gaan van den grond;
3° Door de verjaring van dertig jaren.

 

Rechtsleer:

G. Blockx, F. Lens en L. Wynant, Erfpact, opstal en erfdienstbaarheden: Google Books

 

Nuttige tips: 

Over algemene, en vooral over bijzondere aspecten, betreffende erfpacht en opstal

 

in de context van
Burgerlijk recht
Fiscaal recht – directe belastingen (inkomsten/vennootschapsbelastingen …)
Fiscaal recht – indirecte belastingen (registratierechten, successierechten …)
Boekhoud–technieken
Mr. Jacques THIEBAUT VAN ROYEN
Dr. Ir. & Pmd. TEW

Deze tekst staat beschikbaar op www.FED-net.org/downloads/ErfpachtOpstal.pdf.

 

1. De inhoudsopgave . p. 2
2. De originele wettekst Erfpacht en Opstal anno 10 januari 1814 . p. 4
3. De vergelijkingstabel van de topics Erfpacht en Opstal . p. 8
4. De huidige wettekst Erfpacht en Opstal . p. 11
4.1. Een stamcel-wet . p. 11
4.2. Dit was én dit is nog steeds economie “avant la lettre” . p. 38
4.3. De teksten met daarbij de bijzondere aspecten . p. 39
5. Een publicatie over de economische achtergrond anno 1810-1836 . p. 60
6. De basic juridische benadering van Erfpacht en Opstal . p. 76
6.1. Een juridische ex cathedra benadering . p. 76
6.2. De inhoud van twee juridische boeken over Erfpacht, Opstal en Vruchtgebruik . p. 82
7. De basic boekhoudkundige benadering van Erfpacht en Opstal . p. 90
7.1. Een boekhoudkundige ex cathedra benadering . p. 90
7.2. Het bulletin 162/2 1991 van de Commissie voor Boekhoudkundige normen . p. 97
8. De toepassing van erfpacht in de praktijk . p. 103
8.1. Een FED-net-dossier van «Objectieve Verkoop van Erfpachtrecht» . p. 103
met daarin een voorbeeld van een op maat geschreven erfpachtovereenkomst . p. 114
8.2. Enkele voorbeelden uit een cursus van een notoir professor . p. 121
9. De bewijzen van toenemende interesse voor erfpacht . p. 129
10. En dan is er nog “verkoop op lijfrente” en “conventionele erfdienstbaarheden” . p. 140


Waarom “waarheid” en “werkelijkheid” steeds maar verder uit elkaar zullen liggen … ofte over de
NORMEN BIJ WAARDERING

in de XXI° eeuw
van onroerende goederen, geconcretiseerd op
«Hoe wordt de erfpachtvergoeding berekend … een wet uit 1814, toegepast in de 21° eeuw»

Deze tekst staat beschikbaar op www.FED-net.org/downloads/Waardering.pdf.

 

 

Commentaar: 

Verschil met vruchtgebruik:

De opstalhouder heeft geen recht op de vruchten die de grond opbrengen en de vruchten van de ondergrond. Evenwel kan ook in een vruchtgebruik gestipuleerd worden dat de vruchtgebruiker geen recht op de vruchten van de grond of de ondergrond.

De rechten op het onroerend goed van de opstalhouder zijn veel uitgebreider van die van de vruchtgebruiker. De opstalhouder mag de bestemming van de goederen wijzigen. Dit recht tot wijziging van de bestemming raakt evenwel niet de openbare orde en kan dus contractueel bij de vestiging van een opstalrecht beperkt worden.
Bij het vruchtgebruik is de vruchtgebruiker gehouden om in te staan voor het goed als een goede huisvader. Evenwel kan hier contractueel worden van afgeweken.

Bij een recht van opstal dient de opstalhouder niet in te staan voor het goed als een goede huisvader maar ook hiervan kan contractueel worden afgeweken.

De aansprakelijkheid van een vruchtgebruiker om in te staan voor het behoud en de zorgzaamheid van het onroerend goed kan zowel uitgebreid als beperkt worden. Het kan zelfs volledig uitgesloten worden met dien verstande dat men zich nooit kan exhonereren voor bedrog.

De opstalhouder mag net als de vruchtgebruiker de goederen verhuren maar de huurcontracten die de opstalhouder heeft toegestaan zullen uitdoven samen met het einde van het opstalrecht, dit in tegenstelling tot het vruchtgebruik waarbij de regel van artikel 595 van het B.W. geldt. Door dit artikel is de naakte eigenaar verplicht om de huurcontracten die de vruchtgebruiker heeft toegestaan en die vaste dagtekening hebben te eerbiedigen zonder dat er een recht op verlenging van de huur ontstaat.

Het beschikkingsrecht op de gebouwen van de opstalhouder is absoluut zodat de opstalhouder zijn rechten kan verkopen, overdragen, zelfs het onroerend goed kan afbreken of herbouwen. Wel heeft hij de verplichting om na het einde van het opstalrecht de goederen in de oorspronkelijke staat terug te brengen.

Anders dan de opstalhouder heeft de vruchtgebruiker geen beschikkingsrecht maar dit belet niet dat voor zover dit in overeenstemming is met de bestemming van het goed, de vruchtgebruiker gebouwen mag oprichten en deze zelfs mag verkopen of hypothekeren, mits het recht natuurlijk zal eindigen samen met de beëindiging van het vruchtgebruik.

Opgemerkt dient te worden dat de vruchtgebruiker contractueel kan toegelaten worden om de bestemming hetgeen in vruchtgebruik werd gegeven te wijzigen, niettegenstaande er wettelijk voorzien is dat principieel de oorspronkelijke bestemming dient gerespecteerd te worden. Contractueel kunnen partijen dus aan de vruchtgebruiker hetzelfde recht tot wijziging van de bestemming geven als het wettelijk recht van de opstalhouder tot wijziging van de bestemming.

Op het einde van het opstalrecht vindt artikel 6 van de opstalwet haar toepassing. Concreet betekent dit dat de eigenaar van de grond de houder van het recht van opstal dient te vergoeden voor de gebouwen, de werken en de beplantingen van de opstalhouder. Deze vergoeding wordt begroot aan de hand van de actuele waarde van de opstal maar in de regel wordt hiervan afgeweken. Deze vergoedingsregel raakt dus niet de openbare orde en het staat partijen vrij om overeen te komen dat de opstalhouder geen enkele vergoeding zal bekomen van de opstalgever, dan wel dat de waardeschatting op andere gronden zal gebeuren.

De opstalhouder is in tegenstelling tot de vruchtgebruiker nooit gehouden tot een inventarisplicht of een borgstellingsplicht. Bij vruchtgebruik is de borgstellingsplicht een inventarisplicht wettelijk geregeld maar kunnen partijen hiervan afwijken.

De opstalhouder is in tegenstelling tot de vruchtgebruiker niet gehouden om de nodige onderhoudsherstellingen uit te voeren.

Er dient wel opgemerkt dat een opstalhouder wel de verplichtingen heeft om de reeds bestaande opstallen die reeds bestonden bij de vestiging van het opstalrecht te onderhouden mits deze niet in het opstalrecht zijn begrepen.
Wanneer de vruchtgebruiker failliet gaat, eindigt het vruchtgebruik.

Wanneer een opstalhouder failliet gaat, wordt het recht van opstal overgedragen aan de curator en behoort het opstalrecht tot de failliete boedel, hetgeen begrijpelijk is daar het opstal reële waarde heeft en ook concreet kan verkocht worden.
Niettegenstaande vruchtgebruik kan gevestigd worden voor een bepaalde duur, wordt het vruchtgebruik meestal gekoppeld aan het leven van de vruchtgebruiker. Er dient opgemerkt dat het vruchtgebruik kan gevestigd worden op het leven van verschillende personen (meestal echtgenote) of zelfs van een derde persoon. Het verlenen van het vruchtgebruik op hoofd en onder voorwaarden van het leven van een derde persoon wordt evenwel in sommige rechtsleer bekritiseerd, waarbij deze redenering wordt gesteund op grond van artikel 620 van het B.W.
Wanneer het vruchtgebruik niet gekoppeld is aan het leven van een persoon dan bedraagt de maximumduur 30 jaar voor rechtspersonen. Het vruchtgebruik eindigt met het overlijden en naar analogie met de ontbinding van de rechtspersoon op welke gronden ook ( dus ook grond van faillissement).

Recht van opstal wordt gevestigd voor een maximumduur van 50 jaar en is niet verbonden aan het leven van de opstalhouder (artikel 4 van de opstalwet die de openbare orde raakt).

Een opstalrecht dat gevestigd wordt voor onbepaalde duur wordt ingevolge cassatierechtspraak van 15 december 2006 herleid tot een opstalrecht van 50 jaar.

Een opstalrecht dooft niet uit door het overlijden van de opstalhouder. De erfgenamen van de opstalhouder treden in dezelfde rechten van de opstalhouder voor de rest van de duur.
 

Gerelateerd
0
Aangemaakt op: wo, 15/07/2009 - 15:15
Laatst aangepast op: vr, 20/09/2013 - 21:01

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.