-A +A

Recht van opstal

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

Het recht van opstal (lat. superficies; het ius superficiarium, van de superficarius) is het tijdelijk zakelijk recht om gebouwen werken of beplantingen, geheel of gedeeltelijk, op, boven of onder andermans grond te hebben.

(nieuwe definitie sinds de aanpassing door de wet diverse bepalingen justitie van 25 april 2014)

Het recht van opstal is een zakelijk recht dat de opstalhouder een tijdelijk eigendomsrecht verleent zonder dat hij een eigendomsrecht heeft op de grond en waarbij het recht van opstal zowel een volgrecht als een recht van voorrang heeft. Het recht van opstal dient steeds gevestigd te worden in een authentieke notariële akte.

Het recht van opstal maakt aldus een uitzondering uit op de wettelijke natrekking.

Ook al is opstalrecht een zakelijk recht, toch kan curator aan een opstalrecht  een einde maken.

Opstalrecht van onbepaalde duur dient herleid te worden tot de maximumtermijn van vijftig jaar.

Wettelijke bepaling

10 JANUARI 1824. - Wet over het recht van opstal.

Publicatie : 10-01-1824

Artikel 1.[1 Het recht van opstal is een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond.
Het opstalrecht kan gevestigd worden door elke titularis van een onroerend zakelijk recht, binnen de grenzen van zijn recht.]1
----------
(1)<W 2014-04-25/23, art. 124, 002; Inwerkingtreding : 24-05-2014>

Art. 2. Degene die het recht van opstal heeft kan hetzelve vervreemden en met hypotheek belasten.
Hij kan de goederen, aan het recht van opstal onderworpen, met erfdienstbaarheden bezwaren, doch alleen voor het tijdvak, gedurende hetwelk hij het genot van dat recht bezit.

Art. 3. De titel van aankomst van het recht van opstal moet in de daartoe bestemde openbare registers worden overgeschreven.

Art. 4. Het recht van opstal kan voor geen langere tijd dan van vijftig jaren worden bepaald, behoudens de bevoegdheid om hetzelve te vernieuwen.

Art. 5.Zoo lang het recht van opstal duurt, kan de [1 opstalgever of diens rechtsopvolger]1 dengenen die dat recht heeft niet beletten de gebouwen en andere werken te slopen, of de beplantingen te rooien, en een en ander weg te nemen, mits laatstgemelde den prijs daarvan, tijdens het verkrijgen van het recht van opstal, hebben voldaan, of wel de gebouwen, werken en beplantingen door hem zelf gesteld of gemaakt zijn; en voorbehoudens dat de grond zal moeten worden hersteld in den staat waarin dezelve zich vóór het opbouwen of beplanten bevond.
----------
(1)<W 2014-04-25/23, art. 125, 002; Inwerkingtreding : 24-05-2014>

Art. 6.Bij het eindigen van het recht van opstal treedt de [1 opstalgever of diens rechtsopvolger]1 in den eigendom van de gebouwen, werken en beplantingen, onder gehoudenis om de waarde daarvan op dien tijd te betalen aan dengenen die het recht van opstal had, welke laatste het recht van terughouding zal hebben, tot dat die betaling zal voldaan zijn.
----------
(1)<W 2014-04-25/23, art. 126, 002; Inwerkingtreding : 24-05-2014>

Art. 7.[1 Indien het recht van opstal gevestigd is op, boven of onder een grond, waarop of waaronder zich reeds gebouwen, werken en beplantingen, bevonden, welker waarde door de opstalhouder niet voldaan is, zal de opstalgever of diens rechtsopvolger, bij het eindigen van het recht van opstal, al die voorwerpen terug nemen, zonder daarvoor tot enige schadeloosstelling gehouden te zijn.]1
----------
(1)<W 2014-04-25/23, art. 127, 002; Inwerkingtreding : 24-05-2014>

Art. 8. De verordeningen van dezen titel zullen alleen van kracht zijn, voor zoo verre daarvan door de overeenkomsten der partijen niet is afgeweken, voorbehoudens echter de bepaling van artikel 4 van deze wet.

Art. 9. Het recht van opstal, gaat, onder anderen, verloren:
1° Door vermenging;
2° Door het te niet gaan van den grond;
3° Door de verjaring van dertig jaren.


Nieuwe toepassingsmogelijkheden van het opstalrecht ingevolge de wetswijziging van 25 april 2004:

• Het verlenen van een tijdelijk recht tot het plaatsen van zonnepanelen, schotelantennes, GSM masten en andere inrichtingen op daken door de vestiging van een opstalrecht.
 Deze inrichtingen staan niet op de grond zelf en het recht kan gevestigd worden door degene die de rechten kan doen gelden op het dak zonder daarom eigendom te zijn van de grond.
• Het recht om de ondergrond te ontginnen, te boren, ondergrondse garages te plaatsen.

Anderzijds kunnen de rechten niet alleen verleend worden door de houder van het eigendomsrecht, maar ook door de houder van beperkte zakelijke rechten zoals de vruchtgebruiker, een erfpachhouder of zelfs een opstalhouder

Rechtsleer:

• G. Blockx, F. Lens en L. Wynant, Erfpact, opstal en erfdienstbaarheden: Google Books

Rechtspraak:

• Cass. 03/12/2015, RW 2016, 2017, 1133, met noot V. Sagaert, Het lot van zakelijke rechten bij faillissement van de medecontractant. Of de eenheid van het vermogensrecht

samenvatting:

Het recht van opstal dat voor onbepaalde duur wordt bedongen, waardoor in werkelijkheid een zakelijk recht wordt gevestigd voor meer dan vijftig jaar, is niet nietig, maar dient herleid te worden tot deze wettelijk bepaalde maximumtermijn.

Wanneer zulks noodzakelijk is voor het beheer van de boedel, kan de curator een einde maken aan een door de failliet gesloten lopende overeenkomst, zelfs wanneer door die overeenkomst rechten worden verleend die aan de boedel tegenwerpelijk zijn (1); aldus kan de curator wanneer de voorwaarden hiertoe vervuld zijn een einde maken aan overeenkomsten inzake het gebruik en het genot van onroerende goederen ook al beantwoorden de aldus verleende rechten aan een zakelijk recht.

Tekst arrest

Nr. C.15.0210.N
M. V. M.,
eiseres,
tegen
1. M. M., 
2. M. P.,
verweerders,
3. BNP PARIBAS FORTIS nv, met zetel te 1000 Brussel, Warandeberg 3,
verweerster.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen de arresten van het hof van beroep te Gent van 2 december 2010, 5 mei 2011, 20 oktober 2011 en 9 oktober 2014.

II. CASSATIEMIDDELEN
De eiseres voert in haar verzoekschrift drie middelen aan.

Eerste middel

Geschonden wetsbepalingen
- artikel 1134 Burgerlijk Wetboek;
- artikel 4 van de Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal;
- de artikelen 1319, 1320 en 1322 Burgerlijk Wetboek.

Aangevochten beslissing
Bij tussenarrest dd. 2 december 2010 besliste het hof van beroep om de termijn van het recht van opstal in casu te bepalen op de wettelijke maximumtermijn van 50 jaar:
"3. Bij gebrek aan een in de verkoopovereenkomst bepaalde duur van het in hoofde van de koper tot stand gekomen opstalrecht gaat het om een opstalrecht voor onbepaalde duur. Dergelijk opstalrecht is niet nietig, maar dient herleid te worden tot de wettelijk bepaalde maximumduur van vijftig jaar (...)."


Grieven
Eerste onderdeel
1. Na te hebben gezegd dat er geen in de verkoopovereenkomst bepaalde duur van het in hoofde van de koper tot stand gekomen opstalrecht aanwezig is, oordeelt het hof van beroep te Gent dat het gaat om een opstalrecht voor onbepaalde duur.

Na te hebben vastgesteld dat het gaat om een opstalrecht voor onbepaalde duur, oordeelt het hof van beroep te Gent dat dit opstalrecht niet nietig dient te worden verklaard, maar dient te worden herleid naar een opstalrecht van bepaalde duur, zijnde de wettelijk bepaalde maximumduur van vijftig jaar.

2. Door als dusdanig te oordelen dat het hier gaat om een opstalrecht voor de bepaalde duur van 50 jaar wordt de bindende kracht van de overeenkomst tussen partijen geschonden.

Overigens zou uit het feit dat niet uitdrukkelijk een kortere termijn werd bedongen op zich niet kunnen afgeleid worden dat dan maar de wettelijke maximumtermijn moet gelden.

Het gaat niet op in rechte om voor te houden dat wanneer partijen geen welbepaalde duur hebben bedongen de wettelijke maximumduur dient te gelden.

Tweede onderdeel
1. Alleszins heeft het bestreden arrest de bewijskracht van de overeenkomst tussen partijen miskend.

Deze geschreven akte werd door de huidige eiseres tot staving van hun betoog aan het hof van beroep voorgelegd.

In deze geschreven akte is duidelijk bepaald dat het ging om een overeenkomst van onbepaalde duur, gelet op het gebrek aan de vermelding van een bepaalde duur in deze overeenkomst.

Door desondanks te beslissen dat het hier ging om een overeenkomst van bepaalde duur - te weten 50 jaar - heeft het hof van beroep deze regelmatig voorgelegde akte in haar bewijskracht miskend.

Tweede middel
Geschonden wetsbepaling
- artikel 46 Faillissementswet.

Aangevochten beslissing

Bij tussenarrest dd. 2 december 2010 stelt het hof van beroep dat de curator het opstalrecht heeft beëindigd en dit in toepassing van artikel 46 Faillissementswet:

"4. Vervolgens rijst de vraag of het opstalrecht al dan niet werd beëindigd.
De curatele stelt dat het opstalrecht werd beëindigd in onderling overleg, minstens bij toepassing van artikel 46 Faillissementswet.
Een beëindiging van het opstalrecht in onderling akkoord is juridisch mogelijk, maar een dergelijk akkoord werd tussen [de eiseres] en de curatele nooit bereikt.
Wél stelt de curatele terecht dat zij dan minstens op grond van artikel 46 Faillissementswet het opstalrecht beëindigd heeft.
De eerste rechter heeft terecht beslist dat de curatele pas bij brief van 13 oktober 2002 op ondubbelzinnige wijze een einde heeft gesteld aan het opstalrecht. Dat dit onmiddellijk na het faillissement werd meegedeeld, blijkt niet uit de stukken van het dossier.
Besloten moet dus worden dat het opstalrecht werd beëindigd en dat [de eiseres] door natrekking eigenaar is geworden van het gebouw op 13 oktober 2002."

Grieven
Eerste en enig onderdeel

1. Na te hebben geoordeeld dat een beëindiging in onderling akkoord in casu niet van toepassing was, oordeelt het hof van beroep in zijn arrest dd. 2 december 2010 dat er wel een beëindiging van het opstalrecht heeft plaatsgevonden op 13 oktober 2002 door de curator en dit met toepassing van artikel 46 Faillissementswet.

2. Artikel 46 Faillissementswet van 8 augustus 1997 bepaalt dat de curators na hun ambtsaanvaarding onverwijld beslissen of zij de overeenkomsten die gesloten zijn voor de datum van het vonnis van faillietverklaring, en waaraan door dat vonnis geen einde wordt gemaakt, al dan niet verder uitvoeren.

Het faillissement op zich stelt geen einde aan de door gefailleerde gesloten overeen-komst.

Dit is echter niet het voorwerp van het geschil. Artikel 46 Faillissementswet heeft immers per definitie betrekking op contracten die niet automatisch worden beëindigd door het vonnis waarbij het faillissement wordt uitgesproken.

De verkoopovereenkomst, waarop de curator zich beroept, verleent een opstalrecht van onbepaalde duur en maakte het voorwerp uit van een notariële akte die werd overgeschreven in het register van de bevoegde hypotheekbewaarder.

Door deze overschrijving is niet alleen het bestaan van dit opstalrecht, maar ook de onbepaalde duur van deze overeenkomst, tegenwerpbaar aan derden, en derhalve eveneens aan de curator van de gefailleerde.

Zelfs indien artikel 46 Faillissementswet geen uitzonderingen of afwijkingen vermeldt, laten de bewoordingen van dit artikel niet toe te stellen dat deze curator het bestaan en de duurtijd van deze notariële overeenkomst van handelshuur zou kunnen miskennen door deze overeenkomst voortijdig te beëindigen.

Dat de faillissementswet van openbare orde is en de curator het belang van de boedel moet nastreven is niet terzake dienend.

Doordat het hof van beroep te Gent echter heeft geoordeeld dat artikel 46 Faillisse-mentswet alsnog van toepassing zou zijn in casu om de verkoopovereenkomst te beëindigen, miskent zij het toepassingsgebied van artikel 46 Faillissementswet.

Derde middel
Geschonden wetsbepaling
- artikel 774, eerste lid, Gerechtelijk Wetboek;
- beschikkingsbeginsel.

Aangevochten beslissing
Bij tussenarrest dd. 9 oktober 2014 van het hof van beroep te Gent werden de debatten ambtshalve heropend:
"In het tussenarrest d.d. 2 december 2010 was gevraagd dat de curatele standpunt zouden innemen omtrent het verweer van [de eiseres], meer bepaald dat de curatele geen rechtsgrond aangaf bij het stellen van haar vordering én dat de fiscale wetgeving voorziet in vermindering van de voorheffing indien het gebouw ongebruikt is en de curatoren deze hadden moeten vragen.

De curatoren beroepen zich op de rechtsgrond van onverschuldigde betaling.

Terecht werpt [de eiseres] op dat een som die betaald zou zijn zonder verschuldigd te zijn enkel kan verhaald worden op degene die deze som effectief heeft ontvangen. Artikel 1235 Burgerlijk Wetboek spreekt uitdrukkelijk van een ‘terugvordering'. Vermits de onroerende voorheffing betaald werd aan de Vlaamse Belastingsdienst kunnen de curatoren deze niet 'terugvorderen' van [de eiseres] op grond van artikel 1235 Burgerlijk Wetboek.

De vraag stelt zich evenwel of de curatoren hun vordering niet zouden kunnen enten op de theorie van de vermogensverschuiving zonder oorzaak.

Het debat wordt heropend met verzoek aan de curatoren en [de eiseres] hieromtrent standpunt in te nemen.

Heropent voor wat betreft de door mr. Marianne Macharis en mr. Marc Peeters, beiden handelend in hun hoedanigheid van curator van het faillissement van de BVBA Handelsdrukkerij, gevorderde onroerende voorheffing, het debat teneinde partijen standpunt te laten innemen over de vraag of deze vordering desgevallend geënt kan worden op de theorie van de vermogensverschuiving zonder oorzaak."

Grieven

Eerste en enige onderdeel
1. Nadat het hof van beroep te Gent heeft geoordeeld dat de vordering van de curatoren werd afgewezen op grond van artikel 1235 Burgerlijk Wetboek, oordeelt het hof van beroep te Gent dat de debatten ambtshalve dienen te worden heropend teneinde partijen toe te laten te concluderen of de vordering van de curatoren al dan niet dient te worden aanvaard op grond van de theorie van de vermogensverschuiving zonder oorzaak.

2. Voor voormeld tussenarrest hadden de curatoren hun vordering nooit eerder gebaseerd op de vermogensverschuiving zonder oorzaak. Het hof van beroep heeft op eigen initiatief deze rechtsgrond voorgesteld in haar tussenarrest dd. 9 oktober 2014 en zich afgevraagd of de vordering van de curatoren eventueel met deze rechtsgrond gegrond kon worden verklaard.

3. Artikel 774 Gerechtelijk Wetboek en het beschikkingsbeginsel zijn dan ook geschonden, gelet dat het hof van beroep in casu ten onrechte ambtshalve de debatten heeft heropend en aan de partijen verzoekt een standpunt in te nemen over een rechtsgrond die door de huidige verweerders niet werden opgeworpen en die ook niet van openbare orde is.

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Ontvankelijkheid van het cassatieberoep
1. De eiseres voert geen grieven aan tegen de arresten van 5 mei 2011 en 20 oktober 2011.
Het cassatieberoep is zoals de verweerders aanvoeren, in zoverre niet ontvankelijk.

Eerste middel
Eerste onderdeel
2. Artikel 1 van de wet van 10 januari 1824 op het recht van opstal bepaalt dat het recht van opstal een zakelijk recht is om gebouwen, werken of beplantingen op een andermans grond te hebben.

Krachtens artikel 4 Opstalwet kan het recht van opstal voor geen langere tijd dan van vijftig jaren worden bepaald, behoudens de bevoegdheid om het te hernieuwen.

3. Uit voormelde wettelijke bepalingen volgt dat wanneer het recht van opstal voor onbepaalde duur wordt bedongen, er in werkelijkheid een zakelijk recht wordt gevestigd voor meer dan vijftig jaar. Een dergelijk recht van opstal is niet nietig, maar dient herleid te worden tot de wettelijk bepaalde maximumtermijn van vijftig jaar.

Het onderdeel dat in zijn geheel gesteund is op een tegengestelde rechtsopvatting faalt naar recht.

Tweede onderdeel

4. De appelrechters oordelen niet dat in de overeenkomst tussen partijen is be-dongen dat het recht van opstal vijftig jaren zal duren, maar dat het voor onbe-paalde duur bedongen recht van opstal dient herleid te worden tot de wettelijk toegestane maximum duur.

Door aldus te oordelen geven de appelrechters geen uitleg van de tussen partijen gesloten overeenkomst, maar bepalen zij de rechtsgevolgen ervan.

Zodoende miskennen zij niet de bewijskracht van de overeenkomst.

Het onderdeel mist feitelijke grondslag.

Tweede middel
5. Krachtens artikel 46 Faillissementswet kan de curator, wanneer zulks nood-zakelijk is voor het beheer van de boedel, een einde maken aan een door de failliet gesloten lopende overeenkomst, zelfs wanneer door die overeenkomst rechten worden verleend die aan de boedel tegenwerpelijk zijn. Aldus kan de curator wanneer de voorwaarden hiertoe vervuld zijn een einde maken aan overeenkom-sten inzake het gebruik en het genot van onroerende goederen ook al beantwoorden de aldus verleende rechten aan een zakelijk recht.

6. Het middel dat ervan uitgaat dat de curator krachtens artikel 46 Faillisse-mentswet geen afbreuk kan doen aan de duur van een overeenkomst tot het verlenen van een recht van opstal door deze overeenkomst in het belang van de boedel voortijdig te beëindigen, berust op een onjuiste rechtsopvatting.

Het middel faalt naar recht.

Derde middel
7. De rechter is gehouden het geschil te beslechten overeenkomstig de daarop van toepassing zijnde rechtsregels. Hij moet de juridische aard van de door de partijen aangevoerde feiten en handelingen onderzoeken, en mag, ongeacht de juridi-sche omschrijving die de partijen daaraan hebben gegeven, de door hen aangevoerde redenen ambtshalve aanvullen op voorwaarde dat hij geen betwisting op-werpt waarvan de partijen bij conclusie het bestaan hebben uitgesloten, dat hij enkel steunt op elementen die hem regelmatig zijn voorgelegd, dat hij het voorwerp van de vordering niet wijzigt en dat hij daarbij het recht van verdediging van de partijen niet miskent.

8. Het middel dat ervan uitgaat dat het de rechter niet is toegestaan ambtshalve het debat te heropenen ten einde aan de partijen de gelegenheid te geven standpunt in te nemen over een ambtshalve aangevoerde rechtsgrond, berust op een onjuiste rechtsopvatting.

Het middel faalt naar recht.
Dictum
Het Hof,
Verwerpt het cassatieberoep.
Veroordeelt de eiseres tot de kosten.
Bepaalt de kosten voor de eiseres op 741,46 euro.
Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer

Noot:

• V. Sagaert, Het lot van zakelijke rechten bij faillissement van de medecontractant. Of de eenheid van het vermogensrecht (onder de publicatie van dit arrest in het RW


• Nieuw Juridisch Weekblad [NJW] MALEKZADEM, Jasmine; Noot 'Curator beëindigt lopende opstalovereenkomst' 2016, nr. 346, p. 578-580.

• Tijdschrift voor Belgisch Handelsrecht [T.B.H.] MALEKZADEM, Jasmine; Noot 'Een extra puzzel in het spel van de curator en de lopende overeenkomsten' 2016, nr. 9, p. 846-854.
 

Franse term: 
superficie
Nuttige tips: 

Over algemene, en vooral over bijzondere aspecten, betreffende erfpacht en opstal

 

in de context van
Burgerlijk recht
Fiscaal recht – directe belastingen (inkomsten/vennootschapsbelastingen …)
Fiscaal recht – indirecte belastingen (registratierechten, successierechten …)
Boekhoud–technieken
Mr. Jacques THIEBAUT VAN ROYEN
Dr. Ir. & Pmd. TEW

Deze tekst staat beschikbaar op www.FED-net.org/downloads/ErfpachtOpstal.pdf.

 

1. De inhoudsopgave . p. 2
2. De originele wettekst Erfpacht en Opstal anno 10 januari 1814 . p. 4
3. De vergelijkingstabel van de topics Erfpacht en Opstal . p. 8
4. De huidige wettekst Erfpacht en Opstal . p. 11
4.1. Een stamcel-wet . p. 11
4.2. Dit was én dit is nog steeds economie “avant la lettre” . p. 38
4.3. De teksten met daarbij de bijzondere aspecten . p. 39
5. Een publicatie over de economische achtergrond anno 1810-1836 . p. 60
6. De basic juridische benadering van Erfpacht en Opstal . p. 76
6.1. Een juridische ex cathedra benadering . p. 76
6.2. De inhoud van twee juridische boeken over Erfpacht, Opstal en Vruchtgebruik . p. 82
7. De basic boekhoudkundige benadering van Erfpacht en Opstal . p. 90
7.1. Een boekhoudkundige ex cathedra benadering . p. 90
7.2. Het bulletin 162/2 1991 van de Commissie voor Boekhoudkundige normen . p. 97
8. De toepassing van erfpacht in de praktijk . p. 103
8.1. Een FED-net-dossier van «Objectieve Verkoop van Erfpachtrecht» . p. 103
met daarin een voorbeeld van een op maat geschreven erfpachtovereenkomst . p. 114
8.2. Enkele voorbeelden uit een cursus van een notoir professor . p. 121
9. De bewijzen van toenemende interesse voor erfpacht . p. 129
10. En dan is er nog “verkoop op lijfrente” en “conventionele erfdienstbaarheden” . p. 140


Waarom “waarheid” en “werkelijkheid” steeds maar verder uit elkaar zullen liggen … ofte over de
NORMEN BIJ WAARDERING

in de XXI° eeuw
van onroerende goederen, geconcretiseerd op
«Hoe wordt de erfpachtvergoeding berekend … een wet uit 1814, toegepast in de 21° eeuw»

Deze tekst staat beschikbaar op www.FED-net.org/downloads/Waardering.pdf.

 

 

Commentaar: 

Verschil met vruchtgebruik:

De opstalhouder heeft geen recht op de vruchten die de grond opbrengen en de vruchten van de ondergrond. Evenwel kan ook in een vruchtgebruik gestipuleerd worden dat de vruchtgebruiker geen recht op de vruchten van de grond of de ondergrond.

De rechten op het onroerend goed van de opstalhouder zijn veel uitgebreider van die van de vruchtgebruiker. De opstalhouder mag de bestemming van de goederen wijzigen. Dit recht tot wijziging van de bestemming raakt evenwel niet de openbare orde en kan dus contractueel bij de vestiging van een opstalrecht beperkt worden.
Bij het vruchtgebruik is de vruchtgebruiker gehouden om in te staan voor het goed als een goede huisvader. Evenwel kan hier contractueel worden van afgeweken.

Bij een recht van opstal dient de opstalhouder niet in te staan voor het goed als een goede huisvader maar ook hiervan kan contractueel worden afgeweken.

De aansprakelijkheid van een vruchtgebruiker om in te staan voor het behoud en de zorgzaamheid van het onroerend goed kan zowel uitgebreid als beperkt worden. Het kan zelfs volledig uitgesloten worden met dien verstande dat men zich nooit kan exhonereren voor bedrog.

De opstalhouder mag net als de vruchtgebruiker de goederen verhuren maar de huurcontracten die de opstalhouder heeft toegestaan zullen uitdoven samen met het einde van het opstalrecht, dit in tegenstelling tot het vruchtgebruik waarbij de regel van artikel 595 van het B.W. geldt. Door dit artikel is de naakte eigenaar verplicht om de huurcontracten die de vruchtgebruiker heeft toegestaan en die vaste dagtekening hebben te eerbiedigen zonder dat er een recht op verlenging van de huur ontstaat.

Het beschikkingsrecht op de gebouwen van de opstalhouder is absoluut zodat de opstalhouder zijn rechten kan verkopen, overdragen, zelfs het onroerend goed kan afbreken of herbouwen. Wel heeft hij de verplichting om na het einde van het opstalrecht de goederen in de oorspronkelijke staat terug te brengen.

Anders dan de opstalhouder heeft de vruchtgebruiker geen beschikkingsrecht maar dit belet niet dat voor zover dit in overeenstemming is met de bestemming van het goed, de vruchtgebruiker gebouwen mag oprichten en deze zelfs mag verkopen of hypothekeren, mits het recht natuurlijk zal eindigen samen met de beëindiging van het vruchtgebruik.

Opgemerkt dient te worden dat de vruchtgebruiker contractueel kan toegelaten worden om de bestemming hetgeen in vruchtgebruik werd gegeven te wijzigen, niettegenstaande er wettelijk voorzien is dat principieel de oorspronkelijke bestemming dient gerespecteerd te worden. Contractueel kunnen partijen dus aan de vruchtgebruiker hetzelfde recht tot wijziging van de bestemming geven als het wettelijk recht van de opstalhouder tot wijziging van de bestemming.

Op het einde van het opstalrecht vindt artikel 6 van de opstalwet haar toepassing. Concreet betekent dit dat de eigenaar van de grond de houder van het recht van opstal dient te vergoeden voor de gebouwen, de werken en de beplantingen van de opstalhouder. Deze vergoeding wordt begroot aan de hand van de actuele waarde van de opstal maar in de regel wordt hiervan afgeweken. Deze vergoedingsregel raakt dus niet de openbare orde en het staat partijen vrij om overeen te komen dat de opstalhouder geen enkele vergoeding zal bekomen van de opstalgever, dan wel dat de waardeschatting op andere gronden zal gebeuren.

De opstalhouder is in tegenstelling tot de vruchtgebruiker nooit gehouden tot een inventarisplicht of een borgstellingsplicht. Bij vruchtgebruik is de borgstellingsplicht een inventarisplicht wettelijk geregeld maar kunnen partijen hiervan afwijken.

De opstalhouder is in tegenstelling tot de vruchtgebruiker niet gehouden om de nodige onderhoudsherstellingen uit te voeren.

Er dient wel opgemerkt dat een opstalhouder wel de verplichtingen heeft om de reeds bestaande opstallen die reeds bestonden bij de vestiging van het opstalrecht te onderhouden mits deze niet in het opstalrecht zijn begrepen.
Wanneer de vruchtgebruiker failliet gaat, eindigt het vruchtgebruik.

Wanneer een opstalhouder failliet gaat, wordt het recht van opstal overgedragen aan de curator en behoort het opstalrecht tot de failliete boedel, hetgeen begrijpelijk is daar het opstal reële waarde heeft en ook concreet kan verkocht worden.
Niettegenstaande vruchtgebruik kan gevestigd worden voor een bepaalde duur, wordt het vruchtgebruik meestal gekoppeld aan het leven van de vruchtgebruiker. Er dient opgemerkt dat het vruchtgebruik kan gevestigd worden op het leven van verschillende personen (meestal echtgenote) of zelfs van een derde persoon. Het verlenen van het vruchtgebruik op hoofd en onder voorwaarden van het leven van een derde persoon wordt evenwel in sommige rechtsleer bekritiseerd, waarbij deze redenering wordt gesteund op grond van artikel 620 van het B.W.
Wanneer het vruchtgebruik niet gekoppeld is aan het leven van een persoon dan bedraagt de maximumduur 30 jaar voor rechtspersonen. Het vruchtgebruik eindigt met het overlijden en naar analogie met de ontbinding van de rechtspersoon op welke gronden ook ( dus ook grond van faillissement).

Recht van opstal wordt gevestigd voor een maximumduur van 50 jaar en is niet verbonden aan het leven van de opstalhouder (artikel 4 van de opstalwet die de openbare orde raakt).

Een opstalrecht dat gevestigd wordt voor onbepaalde duur wordt ingevolge cassatierechtspraak van 15 december 2006 herleid tot een opstalrecht van 50 jaar.

Een opstalrecht dooft niet uit door het overlijden van de opstalhouder. De erfgenamen van de opstalhouder treden in dezelfde rechten van de opstalhouder voor de rest van de duur.
 

Gerelateerd
0
Aangemaakt op: wo, 15/07/2009 - 14:15
Laatst aangepast op: vr, 24/03/2017 - 10:57

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.