-A +A

Het recht van terugkoop en wederovername in het Decreet Ruimtelijke Economie

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Publicatie
Auteur: 
Ruud JANSEN
Tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
Intersentia
Jaargang: 
2012-2013
Pagina: 
1602
Samenvatting
Inhoudstafel tekst: 

Het recht van terugkoop en wederovername in het Decreet Ruimtelijke Economie

Ruud JANSEN

Vrije Universiteit Brussel en Universiteit Antwerpen

Wettelijke bron: decreet van 13 juli 2012 houdende de ruimtelijke economie vervangende t de vroegere expansiewetgeving in het Vlaamse Gewest.

I. Inleiding

1. Op 13 juli 2012 is het Decreet Ruimtelijke Economie tot stand gekomen.

2. Beide pijnpunten vormden de grondslag om een nieuw kaderdecreet uit te vaardigen,

II. De nieuwe regels van het terugkoop- en wederovernamerecht in vergelijking met de oude regels

3. Het nieuwe decreet voorziet in de mogelijkheid voor «publiekrechtelijke rechtspersonen actief in de ontwikkeling of het beheer van bedrijventerreinen»

4. Het decreet preciseert wanneer een dergelijk terugkoop- en wederovernamerecht bedongen kan of moet worden.

5. Ten voordele van wie worden deze rechten bedongen?

6. De terugkoop van de terreinen gebeurt krachtens art. 29 van het decreet tegen de prijs van de eerste verkoop, aangepast aan de schommelingen van de index van de consumptieprijzen.

7. Het decreet werkt in art. 28 een aantal kenmerken van het terugkooprecht en het recht van wederovername nader uit.

8. Het decreet verduidelijkt in art. 32 voorts dat het recht van terugkoop of wederovername slechts kan worden uitgeoefend wanneer de eigenaar of de houder van het zakelijke gebruiks- en genotsrecht in gebreke blijft de bestemmingsvoorschriften na te leven. Wat daarmee wordt bedoeld, wordt nader bepaald in art. 27, § 1, 2o van het decreet. Het recht kan enkel worden uitgeoefend indien:

a) de koper of houder van het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik de volledige grond en de opstallen dan wel een substantieel deel van de grond gedurende meer dan twee jaar niet gebruikt of voor een andere bedrijvigheid gebruikt dan voor de bedrijvigheid vermeld in de verkrijgingsakte;

b) de koper of houder van het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik voor de volledige grond dan wel voor een substantieel deel daarvan de gestelde voorwaarden van gebruik niet naleeft;

c) de koper of houder van het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik de sectorale regelgeving die op hem van toepassing is, schendt 20 en als daardoor ernstige hinder voor de overige bedrijven van het bedrijventerrein wordt veroorzaakt, waardoor een normaal beheer van het bedrijventerrein niet meer mogelijk is.

9. Wat zijn de gevolgen van de uitoefening van het terugkooprecht of het recht van wederovername

10. Wanneer het recht van terugkoop of het wederovernamerecht wordt bedongen, dienen er welbepaalde clausules te worden opgenomen in zowel de onderhandse overeenkomst als de authentieke akte (art. 27, § 1).

Het nieuwe decreet breidt opnieuw de informatieverplichting uit in vergelijking met vroegere regelgeving. Volgende elementen dienen krachtens de nieuwe wetgeving minstens te worden vermeld, zowel in de onderhandse overeenkomst als in de authentieke akte:

(1) de verplichting om de gronden en de opstallen aan te wenden voor een economische bedrijvigheid, de omschrijving van die economische bedrijvigheid, de algemene voorwaarden voor dat gebruik, de verplichting om over te gaan tot de bebouwing en exploitatie van de gronden en opstallen en de termijn waarin die verplichtingen gerealiseerd moeten worden;

(2) de vermelding dat het recht van terugkoop of het recht van wederovername slechts in een limitatief aantal gevallen kan worden uitgeoefend;

(3) de begunstigden van het recht van terugkoop of het recht van wederovername;

(4) de prijs of wijze van prijsbepaling voor de terugkoop of de wederovername, in overeenstemming met de regel van art. 29 van het decreet;

(5) de rechten en verplichtingen vermeld in art. 30, 31, 32 en 33 van het decreet.

11. Het decreet werkt voortaan in art. 30 de mogelijkheid en de modaliteiten om het terrein verder te vervreemden aan derde-verkrijgers nader uit.

12. Wanneer de toestemming wordt verleend door de begunstigden, dienen krachtens art. 30 in de overeenkomst eveneens de clausules te worden opgenomen die worden vermeld in art. 27 van het decreet. In de wederoverdracht worden bijgevolg de bestemmings- en gebruiksvoorschriften opgenomen en het recht van terugkoop hernomen ten voordele van de begunstigden.

13. Quid wanneer de eigenaar of de houder het terrein vervreemdt of bezwaart met zakelijke gebruiks- en genotsrechten zonder de voorafgaande toestemming te verkrijgen van de begunstigde?

14. Ten slotte een woord over de werking in de tijd van het nieuwe decreet.

III. Een poging tot kwalificatie van het terugkooprecht en de gebruiksvoorschriften

15. Het decreet gaat jammer genoeg niet in op de precieze kwalificatie van het terugkooprecht en de gebruiksvoorschriften.

16. In het verleden werd het recht van terugkoop vaak gekwalificeerd als een bijzondere toepassing van het recht van wederinkoop (art. 1659 e.v. BW).

17. Bij nader toezicht blijkt de wederinkoop niet helemaal aan te sluiten bij de figuur van de terugkoop in de oude Expansiewet en in het nieuwe decreet.

18. Er zijn in de tweede plaats ook praktische bezwaren tegen de zienswijze dat de terugkoop zou zijn gebaseerd op de figuur van de wederinkoop.

19. Hoe kunnen het terugkooprecht en het recht van wederovername dan wel worden gekwalificeerd

20. De kwalificatie van het terugkooprecht en het recht van wederovername als naastingsrecht heeft als voornaamste voordeel dat het erg inzichtelijk wordt dat het effect van de terugkoop enkel voelbaar is in de relatie tussen de laatste eigenaar en de «terugkoper».

21. Volgt uit de kwalificatie als naastingsrecht dat een dergelijk recht kan worden uitgeoefend in een vermogen dat door insolventie en samenloop is getroffen?

22. Een andere vraag is of bij de uitoefening van het terugkooprecht of het recht van wederovername de begunstigde het eigendomsrecht of het zakelijke gebruiks- en genotsrecht verwerft vrij van zakelijke zekerheidsrechten en zakelijke genotsrechten.

23. Ook op de kwalificatie van de gebruiksvoorschriften gaat het decreet niet nader in. In het verleden bestond er discussie over of deze voorschriften louter als verbintenissen in de persoon van de eigenaar of de houder moesten worden beschouwd, dan wel erfdienstbaarheden konden uitmaken.

24. Een dergelijke kwalificatie kan tot problemen leiden in geval van samenloop. was. 48

25. Een moeilijkere vraag is of de begunstigde van het terugkooprecht of het recht van wederovername in geval van samenloop kan eisen dat in geval van verkoop de begunstigde een vergoeding moet krijgen (art. 30 in fine).

26. Deze situatie is weinig aantrekkelijk voor de begunstigde van het terugkooprecht of het recht van wederovername.

27. Aangezien het terugkooprecht en het recht van wederovername ook onder het nieuwe decreet onduidelijkheid scheppen, rijst onmiddellijk de vraag of de overheid via andere technieken meer zekerheid kan verkrijgen dat de koper en diens rechtsopvolgers de economische bestemming handhaven

IV. Besluit

28. Het nieuwe decreet heeft als doelstelling om voortaan een alomvattende regeling uit te werken voor de overdracht van bedrijfsterreinen aan derden met het oog op de economische expansie.

29. Een belangrijke doelstelling van de decreetgever is om een regeling uit te werken die in geval van faillissement de samenloop zou doorstaan.

Enklele Bronvermeldingen

•Decreet van 13 juli 2012 houdende ruimtelijke economie, BS 16 augustus 2012.

• A. Van Thienen, «Recht van terugkoop versus recht van wederinkoop: is de strijd gestreden?», TBBR 2009, 403 e.v

•B. Van Den Bergh, «Het recht van terugkoop van de overheid op grond van de economische expansiewetgeving: veel antwoorden, maar nog meer vragen», RW 2010-11, 1242 e.v.

• Cass. 26 november 2010, Arr.Cass. 2010, nr. 695.

• S. Verbist, «Onteigening en economische expansie. Het nieuwe Decreet Ruimtelijke Economie brengt weinig vernieuwing», TBO 2012, 277-288.

• Memorie van toelichting, Parl.St. Vlaamse Raad 2011-12, nr. 1593/1, p. 12 en 18.

• Gent 7 oktober 2002, NJW 2003, 850, noot WG;

• Luik 8 februari 2002, JLMB 2002, 1579;

• Kh. Dendermonde 16 november 2001, Not.Fisc.M. 2001, 300.

• Cass. 18 maart 2004, Arr.Cass. 2004, nr. 154, RW 2005-06, 1014, T.Not. 2004, 374.

• GwH 3 december 2008, nr. 178/2008.

• Cass. 26 november 2010, Arr.Cass. 2010, nr. 695, RW 2011-12, 828, noot B. Van Den Bergh: «Uit die bepaling blijkt niet dat de overheid het verlenen van haar instemming met de wederverkoop van het betrokken goed krachtens art. 32, § 1, derde lid Expansiewet, vermag afhankelijk te maken van het afstaan door de wederverkoper van de gerealiseerde meerwaarde. Het onderdeel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt naar recht».

• R. Jansen, Beschikkingsonbevoegdheid, Antwerpen, Intersentia, 2009, nr. 687.

• Cass. 27 april 2006, Arr.Cass. 2006, nr. 246, TBBR 2008, 429, noot J. Dewez, RW 2009-10, 236;

• Cass. 30 januari 1965, Pas. 1965, I, 538, RCJB 1966, 77, noot J. Dabin.

• Cass. 6 maart 2003, Arr.Cass. 2003, nr. 584;

• Cass. 28 februari 2003, Arr.Cass. 2003, nr. 141;

• Cass. 6 december 2002, Arr.Cass. nr. 655;

• Cass. 14 februari 2002, Arr.Cass. 2002, nr. 108.

• Brussel 9 februari 2010, RW 2010-11, 1262.

• De Coninck, «Het beding van wederinkoop», Not.Fisc.M. 2001, (247), p. 259, nr. 29;

• Dekkers-Verbeke, Handboek burgerlijk recht, III, nrs. 920-921;

• H. De Page, Traité, IV, nr. 312;

• F. Laurent, Principes, XXIV, nrs. 381 en 410;

• M.E. Storme, Handboek vermogensrecht, II, Verkrijging en verlies van goederen, p. 304.

• J. Huet, Les principaux contrats spéciaux, Parijs, LGDJ, 2001, nr. 11.454.

•F. Laurent, Principes, XXIV, nr. 410. Zie ook in het algemeen: R. Jansen, o.c., nr. 24.

•F. Werdefroy, Registratierechten, Mechelen, Kluwer, 2011, nr. 260.

• H. De Page, Traité, II, nr. 832 B;

• Dekkers-Verbeke, Handboek burgerlijk recht, III, nr. 516;

• A. Van Oevelen, «Kroniek van het verbintenissenrecht (1993-2004)», RW 2004-05, (1641), p. 1664, nr. 49.

•H. De Page, Traité, IV, nr. 312; Dekkers-Verbeke, Handboek burgerlijk recht, III, nr. 921.

• F. Laurent, Principes, XXIV, nr. 410, die juist aangeeft dat de wederinkoper een derde hand enkel aanspreekt via de revindicatie.

Zie anders: J. De Coninck, o.c., Not.Fisc.M. 2001, p. 280, nr. 115,

 


Gerelateerd
Bibliotheek
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve
Aangemaakt op: vr, 31/05/2013 - 23:55
Laatst aangepast op: vr, 31/05/2013 - 23:55

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.