TITEL I. Inleidende beschouwingen. 1
Hoofdstuk 1. Beknopte historiek . 3
Hoofdstuk 2. Enige rechtsvergelijkende notities . 10
Hoofdstuk 3. Bronnen . 12
Hoofdstuk 4. Aard van het recht . 15
Hoofdstuk 5. Goederenrechtelijke gevolgen van het dualistisch stelsel. 19
§ 1. De prive´ - en de gemeenschappelijke delen vormen een juridische eenheid 19
§ 2. De gemeenschappelijke gedeelten alsmede de daaraan accessoire zaken en rechten zijn niet vatbaar voor verdeling 19
§ 3. Het aandeel in de gemeenschappelijke delen volgt van rechtswege de lotgevallen van het prive´gedeelte. 20
§ 4. De appartementseigenaar heeft geen onbeperkte bevoegdheid op de gemeenschappelijke delen 21
§ 5. De gemeenschappelijke delen worden collectief beheerd 21
§ 6. De onteigening van een prive´gedeelte slaat tegelijkertijd op het aandeel in de gemeenschappelijke delen . 22
Hoofdstuk 6. Splitsing in appartementseigendom door een rechtshandeling . 23
Hoofdstuk 7. Splitsingswijzen . 25
§ 1. Algemeen25
§ 2. Splitsing door testamentaire verdeling 25
§ 3. Splitsing door wettelijke erfopvolging 26
§ 4. Splitsing door ouderlijke boedelverdeling. 29
§ 5. Splitsing door verdeling van een vennootschapsgebouw 30
§ 6. Splitsing door schenking 31
§ 7. Splitsing door wijziging van de materie¨ le toestand van een gebouw 31
§ 8. Splitsing door omzetting van huurkoop in volle eigendom 31
§ 9. Splitsing door verkoop na uitvoerend beslag op onroerend goed 32
§ 10. Splitsing door vermogensregeling bij echtscheiding door onderlinge toestemming of wegens duurzame ontwrichting. 36
§ 11. Splitsing door verkoop bij faillissement 37
§ 12. Splitsing door gedeeltelijke inbreng van een gebouw in een vennootschap 38
§ 13. Splitsing ingevolge onteigening 39
§ 14. Splitsing door verjaring. 40
§ 15. Splitsing door vestiging van een vruchtgebruik op een gedeelte van een gebouw. 41
Kluwer – Appartementsrecht V
TITEL II. Het dwingend wettelijk stelsel . 43
Afdeling I. Toepassingsgebied45
Inleiding . 45
Hoofdstuk 1. Een gebouw of een groep van gebouwen 46
§ 1. Algemeen 46
§ 2. Gebouw4 7
§ 3. Groep van gebouwen 48
§ 4. Functioneel samenhangende gebouwen 49
§ 5. Gebouwd zijn . 51
§ 6. Gedeeltelijk gebouwd 53
Hoofdstuk 2. Verdeeld eigendomsrecht . 55
Hoofdstuk 3. Ingericht met prive´- en gemeenschappelijke delen . 58
§ 1. Prive´gedeelte 58
1.1. Voorwerp 58
1.2. Duurzaam afgescheiden en duurzaam gemarkeerde ruimten. 59
1.3. Over of buiten het gebouw verspreide prive´gedeelten 60
1.4. Prive´gedeelten in gemeenschappelijke delen of in andere prive´gedeelten 61
1.5. Toepassingen . 61
§ 2. Gemeenschappelijke gedeelten . 63
2.1. Voorwerp 63
2.2. Gedeelten bestemd voor gemeenschappelijk gebruik van alle of enkele
mede-eigenaars 64
2.3. Grond 66
2.4. Nabijgelegen grond. 67
2.5. Bouwkundige elementen en collectieve voorzieningen 67
2.6. Accessoire rechten 68
2.7. Op gemeenschappelijke delen rustende exclusieve gebruiksrechten. 73
2.8. Vlottende gebruiksrechten 76
2.9. Algemene en beperkt gemeenschappelijke delen 77
2.10. Toepassingen . 80
2.10.1. Afsluitingen . 81
2.10.2. Afvoerpijpen . 81
2.10.3. Afvalbakken, -emmers en -containers en afvalkokers . 81
2.10.4. Antennes en schotelantennes . 82
2.10.5. Asbest . 82
2.10.6. Balkons, balustrades en borstweringen 82
2.10.7. Beplantingen en gazons . 83
2.10.8. Bestratingen en verhardingen 83
2.10.9. Binnenmuren van de private gedeelten en binnenmuren die de prive´gedeelten afscheiden . 84
2.10.10. Binnenplaatsen en binnenpleinen. 84
2.10.11. Bliksembeveiliging84
2.10.12. Brandbestrijding. 84
2.10.13. Brievenbussen . 84
2.10.14. Buitenmuren die prive´gedeelten afscheiden van gemeenschappelijke ruimten 85
2.10.15. Buizennet en riolering . 85
2.10.16. Centrale verwarmingsinstallatie 85
2.10.17. Daken, dakbedekking, dakkapellen en kroonlijsten . 85
2.10.18. Dakterrassen 85
2.10.19. Dakverdieping, dakkappen, mansarde-, meiden- en zolderkamers 87
2.10.20. Deuren en deurkozijnen 87
2.10.21. Dienstleidingen voor transport van gas, water, elektriciteit, telefoon en internet 88
2.10.22. Dragende en zware muren88
2.10.23. Elektrische uitrusting 88
2.10.24. Energieruimten 88
2.10.25. Entree, hallen en atrium. 89
2.10.26. Funderingen, kolommen en steunbalken 89
2.10.27. Galerijen, gaanderijen en loggia’s 89
2.10.28. Gangen, trappenhuizen en trappen 89
2.10.29. Garages 89
2.10.30. Geraamte gebouw 90
2.10.31. Gevels en gevelbeplatingen 90
2.10.32. Goederenlift 90
2.10.33. Hek- en traliewerk91
2.10.34. Hoogspanningscabine . 91
2.10.35. Huisbel en deuropenerinstallatie 91
2.10.36. Hydrofoorinstallatie 91
2.10.37. Kelderruimten . 91
2.10.38. Leidingen 92
2.10.39. Liften en liftschachten . 92
2.10.40. Luchtbehandeling en ventilatie. 92
2.10.41. Meterkasten 92
2.10.42. Meubilair92
2.10.43. Muur- en vloerbekleding. 92
2.10.44. Parkeerterrein . 93
2.10.45. Plafonds, zolderingen en vloeren. 93
2.10.46. Putten . 93
2.10.47. Promenade . 93
2.10.48. Ramen en vensters 93
2.10.49. Rolluik 93
2.10.50. Schouwen en schoorstenen 94
2.10.51. Speelplein94
2.10.52. Sportterrein . 94
2.10.53. Terrassen . 94
2.10.54. Tuinen. 95
2.10.55. Tuingerief95
2.10.56. Veranda. 95
2.10.57. Vergaderzaal 95
2.10.58. Verlichting 95
2.10.59. Videofoon . 95
2.10.60. Vluchttrappen . 95
2.10.61. Wegen. 96
2.10.62. Windscherm 96
2.10.63. Woning huisbewaarder 96
Afdeling II. Notarie¨ le splitsingsakte . 97
Hoofdstuk 1. Doel97
Hoofdstuk 2. Overschrijving notarie¨le splitsingsakte in de openbare registers van de hypotheekbewaring . 98
Hoofdstuk 3. Sancties bij het ontbreken van een splitsingsakte 99
Hoofdstuk 4. Rol notaris 101
Hoofdstuk 5. Aansprakelijkheid notaris 102
Hoofdstuk 6. Voorafgaande controle splitsingsvergunning . 104
Hoofdstuk 7. Controle bij de splitsing horend grondperceel 106
Hoofdstuk 8. Onpartijdige opstelling splitsingsakte 107
Hoofdstuk 9. Beschikkingsbevoegdheid stichter appartementseigendom 109
Hoofdstuk 10. Basisakte . 110
§ 1. Beschrijving van het onroerend geheel . 110
§ 2. Beschrijving van de privatieve delen 111
§ 3. Beschrijving van de gemeenschappelijke gedeelten . 115
§ 4. Bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief is verbonden 116
4.1. Inleiding . 116
4.2. Belang 117
4.3. Maatstaven. 117
4.4. Leidende beginselen bij de waardebepaling. 119
4.4.1. Objectieve waarde 120
4.4.2. Ongeacht de bestemming 120
4.4.3. Originair . 121
4.4.4. Vast122
4.5. In aanmerking te nemen waarden. 124
4.5.1. Algemeen 124
4.5.2. Originele intrinsieke of kale waarde124
4.5.3. Constructiewaarde. 126
4.5.4. Verkoopwaarde 126
4.5.5. Huurwaarde 127
4.5.6. Kadastrale waarde. 127
4.5.7. Vloeroppervlakte. 128
§ 5. Eenzijdige wijziging inrichting gebouw of groep van gebouwen 129
§ 6. Controle op de conformiteit tussen de splitsingsvergunning en de beschrijving van het gebouw in de basisakte. 131
§ 7. Plaatselijk bezoek notaris 132
Hoofdstuk 11. Reglement van mede-eigendom . 133
§ 1. Inleiding. 133
§ 2. De beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten . 135
2.1. Privatieve delen 135
2.1.1. Algemeen 135
2.1.2. Beschikking135
2.1.3. Aanwending overeenkomstig de contractuele bestemming 146
§ 3. Gemeenschappelijke delen 158
3.1. Algemeen. 158
3.2. Beschikking. 159
3.3. Aanwending overeenkomstig de contractuele bestemming . 160
3.4. Materieel gebruik. 160
3.5. Genotsrecht. 164
3.6. Vrijwaring in rechte. 164
§ 4. Onrechtmatige bedingen. 165
4.1. Bedingen strijdig met de Appartementswet. 165
4.2. Bedingen strijdig met grondrechten. 166
4.2.1. Gelijke behandeling 166
4.2.2. Privacy 166
4.2.3. Gezinsleven 167
4.2.4. Gezondheid167
4.2.5. Religieuze vrijheid 168
4.3. Gebruiksbeperkende bedingen . 168
4.4. Hoofdelijkheidsbedingen . 169
4.5. Kennisgevingsbedingen 169
4.6. Kostenverhogingsbedingen. 169
4.7. Kostenvrijstellingsbedingen. 170
4.8. Niet-concurrentiebedingen 170
4.9. Solidariteitsbedingen171
4.10. Delegatiebedingen. 173
4.11. Arbitragebedingen. 176
4.12. Kostenoverdrachtbedingen176
4.13. Publiciteitsbedingen 177
4.14. Exclusiviteitsbedingen 177
§ 5. De criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten. 178
§ 6. De regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheid van de algemene vergadering 178
§ 7. De wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van diens bevoegdheid en de duur van zijn mandaat 178
Hoofdstuk 12. Kwalitatieve tegenstelbaarheid statuten 179
Hoofdstuk 13. Derdenbedingen 181
Hoofdstuk 14. Bouwplannen183
Hoofdstuk 15. Bodemsanering 184
Hoofdstuk 16. Postinterventiedossier187
Hoofdstuk 17. Taalgebruik. 189
Hoofdstuk 18. Interpretatie statuten . 190
Hoofdstuk 19. Wijziging zakelijke gegevens na de overschrijving van de splitsingsakte 192
§ 1. Wijzigingen bij verkoop op plan van appartementen onder opschortende voorwaarde van het bekomen van een bouwvergunning 192
§ 2. Wijzigingen in de bouwwerken eenzijdig doorgevoerd door de bouwpromotor . 194
§ 3. Wijzigingen door eenzijdig abandon . 195
§ 4. Wijzigingen door onbewoonbaarverklaring 195
§ 5. Wijzigingen door wederrechtelijke innamen: bezits- en eigendomsvorderingen . 196
§ 6. Wijzigingen ten gevolge van verkrijgende verjaring . 197
6.1. Onroerend goed buiten het appartementsgebouw . 198
6.2. Prive´gedeelte binnen het appartementsgebouw . 199
6.3. Gemeenschappelijk gedeelte binnen het appartementsgebouw 199
6.4. Privatief gebruiksrecht op een gemeenschappelijk gedeelte 201
§ 7. Wijzigingen door niet-levering van ruimten 201
§ 8. Wijzigingen door de aankoop van nieuwe onroerende goederen, bestemd om gemeenschappelijk te worden, of verkoop van gemeenschappelijke delen 202
§ 9. Wijzigingen door onteigening 202
§ 10. Wijzigingen ingevolge ruil van prive´ - en/of gemeenschappelijke gedeelten. 203
§ 11. Wijzigingen door uitbreiding van een prive´gedeelte of verhoging van een appartementsgebouw . 203
§ 12. Verbeterende en nieuwe vervangende splitsingsakte op initiatief van de stichter van appartementseigendom 204
§ 13. Aanvullende splitsingsakte op initiatief van de vereniging van medeeigenaars 205
§ 14. Aanvullende splitsingsakte op initiatief van een mede-eigenaar 206
§ 15. Aanvullende splitsingsakte op initiatief van de rechtbank 207
§ 16. Nietigverklaring splitsingsakte op initiatief van een of meer appartementseigenaars . 209
Hoofdstuk 20. Kosten splitsingsakte. 212
Hoofdstuk 21. Gelding oude splitsingsakten. 213
Afdeling III. Reglement van orde . 217
§ 1. Inleiding. 217
§ 2. Verplichting . 217
§ 3. Nut . 217
§ 4. Vorm 218
§ 5. Opstelling218
§ 6. Bekendmaking . 219
§ 7. Werking219
§ 8. Aanvulling of wijziging 220
§ 9. Inzage . 220
§ 10. Uitwerking en rangorde. 221
Afdeling IV. Vereniging van mede-eigenaars . 222
Hoofdstuk 1. Inleiding . 222
Hoofdstuk 2. Van rechtswege verkrijging van de rechtspersoonlijkheid 224
Hoofdstuk 3. Effectieve ontstaanswijze 225
Hoofdstuk 4. Kenmerken van de rechtspersoon . 227
§ 1. Naam . 227
§ 2. Zetel 227
§ 3. Maatschappelijk doel 228
§ 4. Maatschappelijk vermogen 229
§ 5. Ondernemingsnummer . 231
§ 6. Lidmaatschap . 231
§ 7. Aansprakelijkheid leden 232
Afdeling V. Bestuur vereniging van mede-eigenaars 233
Inleiding . 233
I. Algemene vergadering . 234
Inleiding . 234
Hoofdstuk 1. Categoriee¨n algemene vergadering 235
§ 1. Inleiding. 235
§ 2. Plenaire algemene vergadering . 235
§ 3. Deelvergadering. 236
Hoofdstuk 2. Besluitvorming buiten vergadering 237
§ 1. Inleiding. 237
§ 2. Slapende vereniging van mede-eigenaars 237
§ 3. Voordeel van het vergaderen in persoon. 238
§ 4. Nadeel van het vergaderen in persoon . 239
§ 5. Nadeel van schriftelijke besluitvorming. 240
§ 6. Voordeel van schriftelijke besluitvorming. 240
Hoofdstuk 3. Besluitvorming in de vereniging van mede-eigenaars . 241
§ 1. Inleiding. 241
Deel I. Voorbereiding algemene vergadering . 241
§ 1. Tijdstip algemene vergadering . 242
1.1. Eerste algemene vergadering 242
1.2. Jaarvergadering 243
1.3. Buitengewone algemene vergadering . 243
§ 2. Oproeping personen die aan de vergadering mogen deelnemen . 243
§ 3. Personen die uitgenodigd worden. 246
3.1. Onvoorwaardelijk deelnamerecht: de alleeneigenaar. 246
3.2. Voorwaardelijk deelnamerecht in geval van onverdeeldheid of een verdeeld eigendomsrecht . 246
3.2.1. Algemeen 246
3.2.2. Onverdeelde mede-eigenaars. 248
3.2.3. Bloot eigenaar en vruchtgebruiker. 248
3.2.4. Erfpachter250
3.2.5. Houder van een zakelijk recht van gebruik en bewoning . 251
3.2.6. Gehuwden 252
3.2.7. Mede-eigenaar-syndicus . 254
3.2.8. Mede-eigenaar-huisbewaarder . 255
3.2.9. Projectontwikkelaar-eigenaar . 255
3.2.10. Vennootschap . 256
3.2.11. Quasi-eigenaars in de gevallen van koop met uitgestelde eigendomsoverdracht 256
3.2.12. Lijfrenteplichtige 258
3.2.13. Uittredende mede-eigenaar. 258
§ 4. Personen die geı¨nformeerd worden 259
§ 5. Personen die toegelaten worden 260
§ 6. Recht op vertegenwoordiging op de algemene vergadering 261
6.1. Conventionele vertegenwoordiging 262
6.1.1. Algemeen 262
6.1.2. Personen die volmacht kunnen geven. 262
6.1.3. Personen die volmacht kunnen ontvangen 263
6.1.4. Beperkingen aan het vrije vertegenwoordigingsrecht 264
6.1.5. Vorm van het mandaat . 268
6.1.6. Draagwijdte van het mandaat268
6.1.7. Verificatie van de mandaten. 271
6.1.8. Voorwerp van de verificatie. 272
6.2. Wettelijke vertegenwoordiging . 272
6.2.1. Preventieve controle. 273
§ 7. Recht op bijstand op de algemene vergadering . 274
§ 8. Formele bijeenroeping van de algemene vergadering . 276
§ 9. Pleegvormen bij de convocatie tot algemene vergadering 277
§ 10. Plaats van de algemene vergadering 278
§ 11. Lokaal van de algemene vergadering 278
§ 12. Maand, dag en uur van de algemene vergadering 279
§ 13. Wijziging van plaats, lokaal, maand, dag of uur van de algemene vergadering. 281
§ 14. Dagorde van de algemene vergadering 281
14.1. Opgave onderwerpen . 281
14.2. Beperking en uitbreiding 281
14.3. Formulering en indeling 282
14.4. Diversen 283
14.5. Aanvulling 284
14.6. Opstelling door de mede-eigenaars of door de vrederechter 285
§ 15. Oproeptermijn algemene vergadering . 286
§ 16. Wijze van convocatie algemene vergadering 287
§ 17. Ondertekening convocatie 288
§ 18. Toe te voegen stukken 288
§ 19. Taalgebruik convocatie289
§ 20. Bevoegdheid tot convocatie 290
20.1. Syndicus 290
20.2. Verzoek van e´e´n vijfde 293
20.3. Rechter . 295
20.4. Vereffenaar296
§ 21. Verdaging en intrekking van de algemene vergadering. 297
Deel II. Verloop van de algemene vergadering 298
§ 1. Aanvangsuur 298
§ 2. Presentielijst 298
§ 3. Aanwezigheidsquorum . 299
§ 4. Gedeeltelijke aanwezigheid . 302
§ 5. Verstrenging aanwezigheidsquorum . 304
§ 6. Onvoltalligheid algemene vergadering . 304
§ 7. Nieuwe convocatie na onvoltallige eerste algemene vergadering 305
§ 8. Bureau algemene vergadering 305
§ 9. Voorzitter algemene vergadering306
§ 10. Onderscheid beraadslaging en stemming. 307
§ 11. Berekening stemmen 309
§ 12. Stemkrachtbeperking . 310
§ 13. Stemverlies in geval van belangenconflict 312
Deel III. Bevoegdheden algemene vergadering 313
§ 1. Inleiding. 313
§ 2. Wezenskenmerken van de bevoegdheden van de algemene vergadering . 314
2.1. Beperkt tot de gemeenschappelijke delen . 314
2.2. Zin voor verantwoordelijkheid bij de besluitvorming 315
2.2.1. Individuele opinies leden, collectief besluit, meerderheidsbesluitvorming 315
2.2.2. Materie¨ le eigenbelangen en profijt leden . 316
2.2.3. Beperkte participatiegraad, onvoorbereide besluitvorming leden 317
2.2.4. Minder verantwoordelijkheid, meer aansprakelijkheid . 317
2.3. Niet gedreven door rechtsmisbruik bij de besluitvorming . 318
§ 3. Wettelijke bevoegdheden. 318
§ 4. Statutaire bevoegdheden319
§ 5. Residuaire bevoegdheden. 320
Deel IV. Verder verloop van de algemene vergadering 322
§ 1. Voorlezing notulen vorige algemene vergadering. 322
§ 2. Behandeling dagorde, debat, eenduidige formulering, in stemming te brengen voorstel. 322
§ 3. Besluitvorming, individuele stemming, formele beslissingen en moties 324
§ 4. Besluit met de vereiste meerderheid en bepaling stemuitslag . 326
§ 5. Onthoudingen . 327
§ 6. Stemverbod . 329
§ 7. Staking van stemmen 331
§ 8. Verandering van stemming 332
§ 9. Stemming met voorwaarden . 333
§ 10. Notulen. 334
§ 11. Tijdstip redactie notulen. 335
§ 12. Redacteur notulen . 336
§ 13. Inhoud notulen. 337
§ 14. Identiteit minderheidseigenaars 338
§ 15. Ondertekening notulen 339
§ 16. Bewijswaarde notulen. 340
§ 17. Onwijzigbaarheid notulen341
§ 18. Notificatie notulen . 341
18.1. Mede-eigenaars . 341
18.2. Bewoners 342
§ 19. Gezag van gewijsde van de genotuleerde beslissingen 342
§ 20. Recht van antwoord en privacybescherming 345
Deel V. Contentieux van de algemene vergadering . 346
A. Algemeenheden 346
§ 1. Inleiding. 346
§ 2. Gelding en uitvoerbaarheid bij voorraad van besluiten . 346
§ 3. Schorsing besluiten door de bodemrechter 348
§ 4. Voorwaarden ontvankelijkheid verhaal. 349
4.1. Hoedanigheid eiser. 349
4.2. Hoedanigheid verweerder. 349
4.3. Oppositioneel belang eiser 352
4.4. Uitgesloten personen 354
§ 5. Aan te vechten besluiten355
§ 6. Grondslag voor de rechtsvorderingen 356
6.1. Algemene motieven voor beroep op de rechter . 356
6.2. Controle op de legaliteit en op de opportuniteit van de beslissing . 357
6.3. Persoonlijk en rechtstreeks, geen algemeen belang 359
B. Rechtsvorderingen van de mede-eigenaar m.b.t. besluiten of te nemen besluiten van de algemene vergadering . 361
§ 1. Vordering tot vernietiging of wijziging van onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissingen van de algemene vergadering 361
1.1. Inleiding . 361
§ 2. Onregelmatige beslissing. 362
2.1. Algemeen 362
2.2. Concrete grieven . 363
2.2.1. Convocatie algemene vergadering 363
2.2.2. Samenstelling algemene vergadering 364
2.2.3. Vertegenwoordiging algemene vergadering364
2.2.4. Stemming niet-geagendeerd punt . 365
2.2.5. Organisatie algemene vergadering 365
2.2.6. Vormgebreken notulen 366
2.2.7. Schending meerderheidsregels . 367
2.2.8. Overschrijding bevoegdheid . 367
§ 3. Bedrieglijke beslissing 368
§ 4. Onrechtmatige beslissing. 369
§ 5. Termijn voor verhaal 375
§ 6. Procedure376
§ 7. Termijn van verhaal en de Wet van 26 april 2007 tot bestrijding van de gerechtelijke achterstand. 377
§ 8. Vordering wegens misbruik van minderheid . 379
8.1. Algemeen 379
8.2. Grondvoorwaarden. 380
8.3. Procedure 383
§ 9. Vervangende machtiging tot bijeenroeping van de algemene vergadering 384
9.1. Inleiding . 384
9.2. Grondvoorwaarden. 384
9.3. Procedure 385
§ 10. Vervangende machtiging tot uitvoering werken aan gemeenschappelijke delen . 387
10.1. Inleiding 387
10.2. Grondvoorwaarden387
10.3. Procedure. 388
§ 11. Wijziging van de aandelen na of buiten een beslissing van de algemene vergadering 389
11.1. Inleiding 389
11.2. Grondvoorwaarden390
11.3. Procedure. 393
§ 12. Wijziging van de verdeling van de lasten na of buiten een beslissing van de algemene vergadering 394
12.1. Inleiding 394
12.2. Grondvoorwaarden395
12.3. Procedure. 396
Deel VI. Andere rechtsvorderingen van de mede-eigenaar buiten besluiten van de algemene vergadering 397
Inleiding . 397
§ 1. Vordering tot aanwijzing van een syndicus397
§ 2. Vordering tot vervanging van een syndicus door een voorlopig syndicus 398
§ 3. Vordering betreffende de kavel . 402
§ 4. Vorderingen betreffende de opheffing van de splitsing 405
Deel VII. Aansprakelijkheid vereniging van mede-eigenaars 406
Inleidende beschouwingen . 406
§ 1. Aansprakelijkheid voor de aangegane verbintenissen . 408
§ 2. Aansprakelijkheid voor bestuursverzuim. 409
2.1. Gebrek aan toezicht op de reglementen van mede-eigendom en van orde409
2.2. Beleidsfouten 410
2.2.1. Verzuim uitvoering van werken 411
2.2.2. Verzuim aansluiting nutsvoorzieningen 412
2.2.3. Misbruik stemrecht 413
§ 3. Fouten van organen en van aangestelden. 413
3.1. Syndicus . 413
3.2. Raad van beheer . 415
3.3. Huisbewaarder en onderhoudspersoneel 415
3.4. Bewakingspersoneel. 415
§ 4. Aansprakelijkheid voor de staat van het gebouw. 416
4.1. Inleiding . 416
II. SYNDICUS . 438
§ 1. Inleiding. 438
§ 2. Verplicht orgaan. 439
§ 3. Eenhoofdig orgaan . 440
§ 4. Juridische aard van de opdracht. 440
4.1. Oud recht 440
4.2. Nieuw recht 441
§ 5. Juridische kwalificatie van de activiteit 443
§ 6. Benoemingsvoorwaarden. 444
§ 7. Wijze van uitoefening 445
7.1. Als natuurlijke persoon of als rechtspersoon 445
7.2. Juridische gevolgen van de primaire keuze 445
7.3. Noodzakelijke controle op de erkenning van het orgaan van de vennootschap 445
§ 8. Benoeming . 447
8.1. Wijze van benoeming . 447
8.1.1. Reglement van mede-eigendom 447
8.1.2. Algemene vergadering 449
8.2. Stilzwijgende verlenging 454
8.3. Vrederechter454
§ 9. Aanvaarding benoeming. 455
§ 10. Tijdstip infunctietreding456
§ 11. Impedimenta . 456
§ 12. Geen overdracht bevoegdheid. 457
§ 13. Benoemingsduur459
§ 14. Beperking bevoegdheden in de tijd door de benoemingsduur . 460
§ 15. Voorafgaande prijsopgave . 461
§ 16. Syndicuscontract 461
16.1. Doelstelling 461
16.2. Tijdstip opstelling462
16.3. Vorm . 462
16.4. Ondertekening . 463
16.5. Gevolgen. 463
16.6. Inhoud . 463
16.6.1. Algemeen. 463
16.6.2. Beperking. 464
§ 17. Vergoeding 464
17.1. Eisbaarheid464
17.2. Gelijk recht465
§ 18. Bekendmaking benoeming . 466
18.1. Algemeen. 466
18.2. Inhoud akte van benoeming . 467
18.3. Opgave aanstelling467
18.4. Vorm . 468
18.5. Plaats . 468
18.6. Betekening benoeming door de vrederechter . 468
18.7. Gevolgen. 469
§ 19. Aanvang ambtsbediening469
19.1. Register van eigenaars en gebruikers . 470
19.2. Gehele zakenrechtelijk statuut 470
19.3. Bouwplannen . 470
19.4. Technische dossiers471
19.5. Verzekeringspolissen . 471
19.6. Overeenkomsten 471
19.7. Bank- en exploitatierekening . 471
19.8. Post-interventiedossier 472
19.9. Rechtsgedingen . 472
§ 20. Opening en beheer bankrekening473
20.1. Kwaliteitsrekening473
20.2. Afzonderlijke rekening ten naam gesteld van de vereniging van mede-eigenaars 474
20.3. Beheer rekening en handtekeningbevoegdheid . 474
20.4. Keuze rekening . 475
§ 21. Bevoegdheden 475
§ 22. Het bijeenroepen van de algemene vergadering. 477
22.1. Gewone algemene vergadering 477
22.2. Buitengewone algemene vergadering . 478
§ 23. De algemene vergadering organiseren . 478
23.1. Presentielijst . 478
23.2. Onvoltallige algemene vergadering. 480
23.3. Onafgewerkte dagorde . 480
23.4. Taalgebruik481
§ 24. De beslissingen van de algemene vergadering notuleren en bewaren 481
24.1. Notuleren. 481
24.2. Notulen bewaren 482
24.3. Betekening notulen482
§ 25. Beslissingen uitvoeren en doen uitvoeren . 482
25.1. Algemeen. 482
25.2. Uitvoeren of laten uitvoeren . 483
25.3. Beoordeling opportuniteit uitvoering . 483
§ 26. Uitvoering van werken. 484
§ 27. Handhaving reglementen van mede-eigendom en van orde . 485
§ 28. Bewarende maatregelen treffen en alle daden van voorlopig beheer stellen 486
28.1. Algemeen. 486
28.2. Grensbepaling 486
28.3. Staalkaart van zelfstandige bedrijfsvoering. 486
28.3.1. Bewarende maatregelen 487
28.3.2. Daden van voorlopig beheer . 491
§ 29. Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars beheren . 492
29.1. Algemeen. 492
29.2. Inkomsten van de vereniging van mede-eigenaars 492
29.2.1. Voorschotbijdragen . 492
29.2.2. Gemeenschappelijke baten493
29.3. Uitgaven van de vereniging van mede-eigenaars . 493
29.4. Berekening van de bijdragen . 494
29.5. Plaatsing van de kasmiddelen van de vereniging van mede-eigenaars 495
29.6. Jaarlijkse exploitatierekening . 496
§ 30. Verrekening van toekomstige bijdragen en lasten uit het verleden bij overdracht van een prive´gedeelte498
§ 31. Invordering bijdragen. 499
§ 32. Behandeling insolventievraagstukken . 499
§ 33. De vereniging van mede-eigenaars vertegenwoordigen. 500
33.1. Algemeen. 500
33.2. Vertegenwoordiging buiten rechte 500
33.2.1. Onderhandse overeenkomsten 501
33.2.2. Authentieke akten 501
33.2.3. Bewijs hoedanigheid vertegenwoordiger 502
33.2.4. Aanrekening verbintenissen . 502
33.3. Vertegenwoordiging in rechte 503
33.3.1. Algemeen. 503
33.3.2. De vereniging van mede-eigenaars als eiser . 503
33.3.3. Het monopolie van vertegenwoordiging voor de syndicus 504
33.3.4. Bewijs hoedanigheid vertegenwoordiger 504
33.3.5. Exclusieve vertegenwoordiging door de syndicus in functie 505
33.3.6. Potentieel dubbele hoedanigheid van de syndicus in de procedure. 505
33.3.7. Beslissing in rechte te treden . 506
33.3.8. Incidenten na de inleiding van het geschil. 506
33.3.9. Vertegenwoordiging bij administratiefrechtelijke procedures 507
33.3.10. De vereniging van mede-eigenaars als verweerder. 507
33.3.11. Mede-eigenaars inlichten over individuele rechtsvorderingen . 508
33.3.12. Formele procespartij in sociaalrechtelijke geschillen . 508
§ 34. Bewoners niet-eigenaars inlichten over de geplande algemene vergaderingen 509
§ 35. Personeelsbeleid511
35.1. Algemeen. 511
35.2. Werkgever512
35.3. Aanwerving, leiding en ontslag . 512
35.4. Huisbewaarder . 512
35.5. Huisbewaarder en functielogement 514
§ 36. Bijwonen van en samenwerken met de raad van beheer. 515
§ 37. Rekening en kwijting . 516
37.1. Algemeen. 516
37.2. Rekenschap516
37.2.1. Algemeen. 516
37.2.2. Elementen van rekenschap 517
37.2.3. Concrete uitvoering . 518
37.2.4. Besluit tot goedkeuring van de rekeningen 518
37.2.5. Generaal onderzoek van het gevoerde beleid . 519
37.3. Kwijting 519
37.3.1. Algemeen. 519
37.3.2. Besluit tot kwijting519
37.3.3. Individuele eigenaar . 521
37.3.4. Derden . 521
Afdeling VI. Bijdrage mede-eigenaars in de gemeenschappelijk lasten . 522
Hoofdstuk 1. Noodzakelijke regeling van de verdeling van de lasten 523
§ 1. Inleiding. 524
§ 2. Kenmerken . 524
2.1. Van keuzevrijheid naar dwingend hiërarchisch concept . 524
2.2. Beperkte draagwijdte van artikel 577-2 § 9 B.W . 526
2.3. Van suppletief naar dwingend recht. 526
2.4. Bijkomend onderscheid tussen interne bijdrageverplichting en externe aansprakelijkheid 526
Hoofdstuk 2. Catalogisering van de gemeenschappelijke lasten 528
§ 1. Inleiding. 528
§ 2. Aanknopingspunten in de appartementswet . 528
§ 3. Bijzondere bepalingen in het reglement van mede-eigendom . 530
Hoofdstuk 3. Verplichte statutaire regeling van de criteria en de berekeningswijze van de lasten . 531
Hoofdstuk 4. Waardecriterium . 532
§ 1. Situering. 532
1.1. De kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing van gemeenschappelijke delen (art. 577-2 § 9, derde lid, B.W.) 532
1.2. De kosten van behoud en beheer van de vereniging van mede-eigenaars (art. 577-5 § 3 B.W.) 533
Hoofdstuk 5. Nuttigheidscriterium 535
§ 1. Wettelijke grondslag . 535
§ 2. Subsidiair karakter 535
§ 3. Doel 535
§ 4. Toepassingen 536
4.1. Lasten verbonden aan het objectief potentieel gebruik van gemeenschappelijke installaties 536
4.2. Lasten verbonden aan het registreerbaar gebruik van gemeenschappelijke
installaties 537
4.2.1. Verwarming537
4.2.2. Koud water . 551
4.3. Lift. 555
4.3.1. Toepasselijke beginselen . 556
4.3.2. Gelijke en ongelijke verdeling . 557
4.4. Gemeenschappelijke televisieantenne 558
4.5. Bewaking. 559
4.6. Gevelreiniging . 559
4.7. Huisvuilkokers . 561
4.8. Trap 562
4.9. Noodtrap 562
4.10. Huisbewaarder 563
4.11. Sportinfrastructuur 563
4.12. Balkon en balustrade . 564
4.13. Daken, dakterrassen en terrassen 564
4.14. Asbest 566
4.15. Tuin en groenpartijen . 567
4.16. Administratie . 567
4.17. Lening 568
4.18. Vertaling 568
4.19. Speciale lasten 569
4.19.1. Lijfrente 569
4.19.2. Voorlopig bewindvoerder. 569
4.19.3. Eerbetoon. 569
4.19.4. Slotenmaker . 569
4.20. Lasten verbonden aan exclusieve gebruiksrechten 570
4.21. Lasten verbonden aan het bijzonder gebruik van deelgebouwen . 570
4.22. Lasten verbonden aan gerechtskosten waarbij mede-eigenaars oppositionele belangen hebben571
Hoofdstuk 6. Debiteur van de lasten . 572
§ 1. Algemene principes . 572
1.1. Alleen mede-eigenaars dragen bij . 572
1.2. Iedere mede-eigenaar draagt bij 572
1.3. Iedere mede-eigenaar draagt uitsluitend bij in de lasten verbonden aan het voltooide gebouw 573
1.4. Ook de appartementseigenaar van een immateriële kavel draagt bij 574
§ 2. Toepassingen 575
2.1. Eigenaar . 575
2.2. Overleden eigenaar576
2.3. Precaire eigenaar . 577
2.4. Echtpaar . 578
2.5. Wettelijk en feitelijk samenwonenden579
2.6. Onverdeelde mede-eigenaars . 579
2.7. Gefailleerde eigenaar 581
2.8. Vruchtgebruiker 582
2.9. Houder van een zakelijk recht van gebruik en bewoning 585
2.10. Lijfrentegenieter. 585
2.11. Belgische openbare rechtspersoon 586
2.12. Vreemde Staat en internationale organisatie586
2.13. Onteigenaar587
Hoofdstuk 7. Tijdstip waarop de bijdragen voor het eerst verschuldigd zijn . 588
Hoofdstuk 8. Voorwaarden gesteld aan de eisbaarheid van de bijdragen . 590
§ 1. Formele beslissing van de algemene vergadering 590
§ 2. In een begroting geconcretiseerde schuldvordering 590
§ 3. Bestemd voor de vorming van werkkapitaal en van reservekapitaal 591
§ 4. Aanvulbaar met buitengewoon kapitaal 591
Hoofdstuk 9. Wijze van vereffening van de bijdragen . 592
Hoofdstuk 10. Berekening en inning van de individuele bijdragen 593
§ 1. Inleiding. 593
§ 2. Toepasselijke beginselen 593
2.1. Respect beslissing algemene vergadering en statuten. 593
2.2. Voorschotbijdragen op het werkkapitaal . 594
2.3. Bijdragen in het reservekapitaal 595
2.4. Saldibijdragen . 595
Hoofdstuk 11. Betalingexcepties . 597
§ 1. Verworpen excepties . 597
1.1. Het appartement, door de bouwpromotor geleverd, vertoont bouwdefecten 597
1.2. In de afrekening staan prive´kosten 597
1.3. Ik heb schade geleden in mijn appartement 597
1.4. De werken aan de gemeenschappelijke delen zijn slecht uitgevoerd 598
1.5. De lasten, die de syndicus vordert, hebben betrekking op de periode voor zijn aanstelling. 598
1.6. De verdeling van de lasten in de statuten is onjuist 598
1.7. Ik heb het prive´gedeelte verkocht . 598
1.8. Ik heb het geld voor de bijdrage bij mijn advocaat geconsigneerd . 598
1.9. De vereniging van mede-eigenaars onderneemt niets tegen water in de kelder . 598
§ 2. Aangenomen excepties . 599
2.1. Er werden nutteloze werken uitgevoerd die geen enkele besparing opleverden 599
2.2. De subsidies die van overheidswege in het vooruitzicht werden gesteld, rusten op drijfzand . 599
2.3. De syndicus legt geen sluitende boekhouding voor 600
Hoofdstuk 12. Schuldvergelijking . 601
Hoofdstuk 13. Gemak van betaling 602
Hoofdstuk 14. Individuele controlerechten. 604
§ 1. Niet wettelijk geregeld . 604
§ 2. Wel toegestaan. 604
§ 3. Uit te oefenen naar redelijkheid 605
§ 4. Eventueel mits vergoeding 605
Hoofdstuk 15. Incasso van de lasten. 606
§ 1. Aanmaning . 606
§ 2. Minnelijke schikking 606
§ 3. Arbitrage. 606
§ 4. Gerechtelijke invordering. 607
4.1. Aard607
4.2. Aanvechtbaarheid 607
4.3. Gemak van betaling . 607
4.4. Provisionele veroordeling . 607
4.5. Hoofdsom 608
4.6. Schadevergoeding 608
4.7. Interesten 608
4.8. Kosten van rechtsbijstand 608
§ 5. Verjaring. 608
§ 6. Vernietiging . 609
Hoofdstuk 16. Verdeelsleutel gemeenschappelijke schulden 610
Hoofdstuk 17. Wijziging van de verdeling van de lasten . 612
§ 1. Door een beslissing van de algemene vergadering. 612
§ 2. Door een rechterlijke beslissing. 612
2.1. Geen tijdsbeperking. 612
2.2. Kantmelding van de vordering . 613
2.3. Toepassingsgevallen. 613
2.3.1. Conformering statutaire verdeelsleutel(s) met de Appartementswet. 613
2.3.2. Wijziging onjuiste berekening of onrechtvaardige verdeling 613
2.3.3. Wijziging onjuist geworden berekening 614
2.4. Kantmelding van de uitspraak . 614
2.5. Gevolgen . 614
Hoofdstuk 18. Vereffening bijdrage bij de overdracht van een kavel 616
Afdeling VII. ONTBINDING EN VEREFFENING VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS. 618
Hoofdstuk 1. Ontbinding . 618
§ 1. Artikel 577-12 B.W 618
§ 2. Ontbinding van rechtswege 619
2.1. Beginselen 619
2.2. Verstrijken van de termijn 619
2.3. Vermenging. 619
2.4. Volledige onteigening en volledige en definitieve onbewoonbaarverklaring 620
2.5. Gedeeltelijke onteigening . 620
§ 3. Ontbinding ingevolge beslissing van de algemene vergadering 620
3.1. Beginsel 620
3.2. Eenparigheid621
3.3. Vormvoorschriften621
§ 4. Ontbinding ingevolge rechterlijke beschikking 622
Hoofdstuk 2. Vereffening. 624
§ 1. Principes van artikel 577-13 B.W624
§ 2. In vereffeningstelling 624
§ 3. Van toepassing zijnde artikelen. 624
§ 4. Wijze van vereffening – Vereffenaar . 625
§ 5. Afsluiting van de vereffening 627
§ 6. Verjaring van de rechtsvorderingen 627
TITEL III. Verkorte bibliografie . 629
§ 1. Belgie¨ . 631
1.1. Doctrine . 631
1.2. Overzichten van rechtspraak 656