De bewaarder van een gebrekkige zaak is jegens het slachtoffer aansprakelijk wanneer zijn hoedanigheid van bewaarder, het gebrek van de zaak en het oorzakelijk verband tussen het gebrek en de schade bewezen zijn, en dat die bewaarder jegens de derde die door zijn fout het gebrek heeft veroorzaakt, een regres heeft voor het volledige bedrag van de schade.(art. 1384, eerste lid BW)
Het klopt dat de huurder doorgaans als bewaarder wordt beschouwd van de gehuurde zaak, omdat hij voor eigen rekening van deze zaak gebruik maakt, het genot ervan heeft of de zaak onder zich houdt met de mogelijkheid om er leiding, toezicht en controle over uit te oefenen. Deze regel geldt evenwel niet als blijkt dat de huurder in werkelijkheid niet de mogelijkheid had leiding, toezicht en controle uit te oefenen over de gehuurde zaak of een deel ervan.
Een huurder van een fietsenstalling in een appartementseigendom heeft vaak geen mogelijkheid om leiding, toezicht en controle uit te oefenen op de fietsenstalling, omdat deze stalling niet alleen door de huurder werd gebruikt, maar door alle eigenaars en huurders van de verschillende appartementen van het gebouw.
Een dergelijke fietsenstalling staat niet alleen ter beschikking stond van de huurder, maar ook van de andere bewoners van de appartementen in het gebouw, tenzij het tegendeel wordt bewezen.
De vraag rijst bijgevolg wie bij een dergelijk collectief gebruiksrecht de mogelijkheid heeft om leiding, toezicht en controle uit te oefenen over de fietsenstalling. Wanneer de fietsenstalling ten dienste staat van alle bewoners van het appartementsgebouw, behoort deze fietsenstalling tot de gemene delen van het appartementsgebouw. het is dan ook de vereniging van mede-eigenaars die de bevoegdheid heeft van toezicht, leiding en controle op de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw die zij bewaart en voor eigen rekening beheert, waardoor zij in de regel de bewaarder is van deze gemene delen in de zin van art. 1384, eerste lid BW (vgl. vóór de wetswijziging van 2 juni 2010: Cass. 28 mei 2010, Arr.Cass. 2010, 1552, en na de wetswijziging van 2 juni 2010: art. 577-9, § 1, 1o, tweede lid BW; O. Jauniaux, “Copropriété et responsabilité civile”, JT 2011, 459 e.v.).