-A +A

Appartementsmede-eigendom agendapunt verplicht oproeping algemene vergadering

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Rechtbank van Eerste Aanleg
Plaats van uitspraak: Antwerpen
Datum van de uitspraak: 
maa, 28/10/2013

Overeenkomstig art. 577-6, § 3 BW dient een oproeping voor een algemene vergadering de agenda te bevatten met opgave van de punten die ter bespreking zullen worden voorgelegd. Aldus moet de agenda een duidelijke, klare en ondubbelzinnige opgave bevatten van de onderwerpen waarover de algemene vergadering zal beraadslagen. De agenda bepaalt en beperkt de onderwerpen waarover de algemene vergadering zich zal kunnen beraden en beslissen.

De algemene vergadering kan – behalve onvoorziene dringende zaken, zoals rampen en schade die zich voordoet tussen de oproeping en de vergadering – geen beslissingen nemen over onderwerpen die niet in de agenda voorkwamen, noch over onderwerpen die vooraf niet correct in de agenda werden voorgesteld (in die zin: R. Timmermans, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, nr. 432). De mede-eigenaars mogen niet verschalkt worden door beraadslagingen over onderwerpen die niet vermeld waren op de agenda.

Bijgevolg moeten de agendapunten duidelijk en ondubbelzinnig geformuleerd worden. Zo werd bijvoorbeeld reeds geoordeeld dat de agendapunten “bespreken van het mandaat van de syndicus” of “goedkeuring van de rekeningen” totaal iets anders is dan de beslissing om de syndicus decharge te verlenen (in die zin: Cass.fr. 17 december 1997, Loyers et Copr. 1998, 85; Cass.fr. 6 juli 1994, D. 1996, 162). Ook het agendapunt “Allerlei” kan niet leiden tot een rechtsgeldige beraadslaging en beslissing, omdat de inhoud van dit agendapunt onvoldoende bepaald is (in die zin: Vred. Nijvel 2 februari 2000, Cah.dr.imm. 2000/3, 22).

Een onregelmatige beslissing van de algemene vergadering is een beslissing die tot stand is gekomen met de schending van substantiële voorschriften, waarvan de naleving door de wet of door de statuten wordt opgelegd (in die zin: R. Timmermans, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, nr. 702). De duidelijke en ondubbelzinnige vermelding van een agendapunt waarover beraadslaagd zal worden, is een substantieel voorschrift opgelegd door de wet voor het nemen van een rechtsgeldige beslissing over dat onderwerp.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
Intersentia
Jaargang: 
2014-2015
Pagina: 
628
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

L.M., J.B. en L.B. t/ Vereniging van mede-eigenaars van gebouw L.

...

2. Feiten

Appellanten zijn mede-eigenaars van een gebouw gelegen te Antwerpen, (...), waarvan geïntimeerde de vereniging van mede-eigenaars is.

Bij brief van 11 oktober 2011 werden de mede-eigenaars opgeroepen voor de algemene vergadering van geïntimeerde van 9 december 2011, met opgave van de volgende agenda:

– “...

– Nieuw KB lift, bespreking offertes

– Allerlei”

Op de algemene vergadering van 9 december 2011, waarop appellanten afwezig bleven, werden onder meer de volgende beslissingen genomen: “Modernisatie personenlift voorbouw volgens KB 2003.

“Een commissie bestaande uit de heren C., O. en K. krijgt volmacht om hieromtrent een beslissing te nemen.

“De parking-eigenaars beslissen met 8.408/10.000 stemmen de lift niet meer te gebruiken.

“De firma’s (...) alsook de telefoonlijn in deze lift worden opgezegd vanaf volgende vervaldag. (...) krijgt de opdracht voor een veilige oplossing en de nodige signalisatie te zorgen”.

Appellanten brachten de gedinginleidende dagvaarding op 8 maart 2012 uit. Voor de eerste rechter vorderden appellanten dat de beslissing van de algemene vergadering van geïntimeerde van 9 december 2011 om de lift niet meer te gebruiken, de onderhoudsovereenkomst en de telefoon op te zeggen, zou worden vernietigd (...).

3. Bestreden beslissing

In het bestreden vonnis werd de eis toelaatbaar maar ongegrond verklaard.

De eerste rechter oordeelde dat de oproeping voor de algemene vergadering van 9 december 2011 als agendapunten duidelijk vermeldde “Nieuw KB lift, bespreking offertes” en “Allerlei”. Hoewel het afschaffen van de lift niet letterlijk als agendapunt werd vermeld, werd de bespreking van de offertes die tot de beslissing tot afschaffing van de lift had geleid wegens de hoge kostprijs, duidelijk vermeld als agendapunt.

Voorts oordeelde de eerste rechter dat de voormelde offertes onmiskenbaar uitvoerig waren besproken op de algemene vergadering van 9 december 2011 en dat met een ruime meerderheid van meer dan 75% van de stemmen, terwijl meer dan 75% van de mede-eigenaars aanwezig waren, werd besloten om de lift af te schaffen wegens het zeer aanzienlijk bedrag van de besproken offertes.

De eerste rechter oordeelde dan ook dat de bestreden beslissing regelmatig en rechtmatig was.

4. Beoordeling

Appellanten stellen hoger beroep in teneinde het bestreden vonnis te horen vernietigen, en bijgevolg hun oorspronkelijke eis gegrond te horen verklaren (...).

Appellanten waren niet aanwezig of vertegenwoordigd op de algemene vergadering van 9 december 2011, zodat zij het vereiste belang hebben om de betwiste beslissing aan te vechten.

Overeenkomstig art. 577-6, § 3 BW dient een oproeping voor een algemene vergadering de agenda te bevatten met opgave van de punten die ter bespreking zullen worden voorgelegd. Aldus moet de agenda een duidelijke, klare en ondubbelzinnige opgave bevatten van de onderwerpen waarover de algemene vergadering zal beraadslagen. De agenda bepaalt en beperkt de onderwerpen waarover de algemene vergadering zich zal kunnen beraden en beslissen.

De algemene vergadering kan – behalve onvoorziene dringende zaken, zoals rampen en schade die zich voordoet tussen de oproeping en de vergadering – geen beslissingen nemen over onderwerpen die niet in de agenda voorkwamen, noch over onderwerpen die vooraf niet correct in de agenda werden voorgesteld (in die zin: R. Timmermans, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, nr. 432). De mede-eigenaars mogen niet verschalkt worden door beraadslagingen over onderwerpen die niet vermeld waren op de agenda.

Bijgevolg moeten de agendapunten duidelijk en ondubbelzinnig geformuleerd worden. Zo werd bijvoorbeeld reeds geoordeeld dat de agendapunten “bespreken van het mandaat van de syndicus” of “goedkeuring van de rekeningen” totaal iets anders is dan de beslissing om de syndicus decharge te verlenen (in die zin: Cass.fr. 17 december 1997, Loyers et Copr. 1998, 85; Cass.fr. 6 juli 1994, D. 1996, 162). Ook het agendapunt “Allerlei” kan niet leiden tot een rechtsgeldige beraadslaging en beslissing, omdat de inhoud van dit agendapunt onvoldoende bepaald is (in die zin: Vred. Nijvel 2 februari 2000, Cah.dr.imm. 2000/3, 22).

Een onregelmatige beslissing van de algemene vergadering is een beslissing die tot stand is gekomen met de schending van substantiële voorschriften, waarvan de naleving door de wet of door de statuten wordt opgelegd (in die zin: R. Timmermans, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, nr. 702). De duidelijke en ondubbelzinnige vermelding van een agendapunt waarover beraadslaagd zal worden, is een substantieel voorschrift opgelegd door de wet voor het nemen van een rechtsgeldige beslissing over dat onderwerp.

De beslissing om een lift definitief buiten werking te stellen en om de desbetreffende onderhoudscontracten op te zeggen, stond in de oproeping niet vermeld op de agenda van de algemene vergadering en diende door appellanten niet impliciet gelezen en begrepen te worden onder de agendapunten “Nieuw KB lift, bespreking offertes” en “Allerlei”. Deze beslissing is onregelmatig en dient vernietigd te worden.

Het hoger beroep is gegrond.

Gerelateerd
Aangemaakt op: vr, 26/12/2014 - 14:42
Laatst aangepast op: vr, 26/12/2014 - 14:42

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.