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Burenhinder kan enkel tot vergoeding leiden voor een zover verzuim daad of gedraging toerekenbaar is

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Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
don, 16/02/2017
A.R.: 
C.16.0115.F

Iemand is slechts tot vergoeding van een abnormale burenhinder gehouden, indien die hinder is veroorzaakt door een daad, een verzuim of een gedraging die hem kan worden toegerekend.
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Publicatie
tijdschrift: 
juridat
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N° C.16.0115.F
A. C.,
demandeur en cassation,
contre
1. G. P.,
2. G. B. et
3. D. M.,
4. J.-P. P. et
5. S. V. D.,
défendeurs en cassation.

I. La procédure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 27 janvier 2015 par la cour d'appel de Bruxelles.II. Le moyen de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, le demandeur présente un moyen.

III. La décision de la Cour

Sur le moyen :

Quant à la seconde branche :

L'article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose.
Nul ne peut être obligé de compenser un trouble anormal de voisinage que si ce trouble a été causé par un fait, une omission ou un comportement qui lui est imputable.

Aux termes de l'article 1742 du Code civil, le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur.

En ce cas, les héritiers et ayants droit du bailleur succèdent aux droits et obligations de leur auteur.

En vertu de l'article 745bis, § 1er, alinéa 1er, de ce code, lorsque le défunt laisse des descendants, des enfants adoptifs ou des descendants de ceux-ci, le conjoint survivant recueille l'usufruit de toute la succession.

Il s'ensuit qu'en cas de décès du bailleur d'un immeuble, tant la personne qui recueille la nue-propriété de tout ou partie de cet immeuble en qualité d'héritier légal, de légataire universel ou à titre universel du bailleur, que le conjoint survivant qui en recueille l'usufruit, revêtent la qualité de bailleur de cet immeuble.

L'arrêt constate que « le litige fait suite à la mérule qui s'est développée dans les appartements situés au rez-de-chaussée et au premier étage d'un immeuble situé 5 rue ... [...] appartenant respectivement [aux défendeurs sub 2 à 5] », que « l'immeuble voisin situé 7 rue ... appartient en indivision à [la première défenderesse] (usufruitière de la totalité et nu-propriétaire pour moitié) et à son fils, [le demandeur] (nu-propriétaire de l'autre moitié) », que « ce bien avait été donné en location par [la première défenderesse] et feu son époux » et que « [les défendeurs sub 2 à 5] ont introduit la présente procédure afin d'entendre condamner [la première défenderesse] et [le demandeur] à les indemniser pour le préjudice subi », notamment « sur la base [de] l'article 544 [...] du Code civil ».

L'arrêt considère qu'« il est constant que la mérule constatée dans les appartements [respectifs des défendeurs sub 2 à 5] trouve son origine dans l'immeuble voisin dont [la première défenderesse] et [le demandeur] sont propriétaires et rompt les limites de tolérance normale de désagréments inhérents au voisinage », et qu'« il résulte [...] des pièces du dossier que [le locataire] qui occupait les lieux depuis décembre 1990 ne les entretenait plus depuis plusieurs années lorsqu'il en a été expulsé ».

Il considère également que la première défenderesse et le demandeur « sont restés des années sans réagir aux graves manquements contractuels [du locataire] », qu'« ils n'ont [...] pas pris la moindre initiative pour veiller au respect par [le locataire] de ses obligations contractuelles et ont, pendant plus de quatre ans et demi, fait preuve d'un désintérêt manifeste pour leur immeuble en telle sorte qu'il s'est totalement dégradé et que de l'eau a pu s'écouler pendant de nombreux mois au niveau notamment du w.-c. de l'entresol, ce qui a fait naître de la mérule qui s'est propagée dans l'immeuble voisin ».

L'arrêt, qui considère que « cette abstention d'agir constitue une omission imputable [notamment au demandeur] [...] qui est à l'origine du trouble subi par [les défendeurs sub 2 à 5] », dès lors que, « s'il est exact que le bail a été signé par ses parents, [le demandeur] est néanmoins venu aux droits et obligations de son père, décédé le 24 décembre 1995 », justifie légalement sa décision de le condamner à compenser le trouble subi par les défendeurs sub 2 à 5, in solidum avec la première défenderesse.

Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli.

 

Quant à la première branche :

Il n'est pas contradictoire de considérer, d'une part, que « l'immeuble voisin situé 7 rue ... appartient en indivision à [la première défenderesse] (usufruitière de la totalité et nue-propriétaire pour moitié) et à son fils, [le demandeur] (nu-propriétaire de l'autre moitié) », et, d'autre part, que « la mérule constatée dans les appartements [respectifs des défendeurs sub 2 à 5] trouve son origine dans l'immeuble voisin dont [la première défenderesse] et [le demandeur] sont propriétaires et rompt les limites de tolérance normale de désagréments inhérents au voisinage ».

Le moyen, en cette branche, manque en fait.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;
Condamne le demandeur aux dépens.
Les dépens taxés à la somme de mille sept cent trente-trois euros vingt centimes envers la partie demanderesse.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, prononcé en audience publique du seize février deux mille dix-sept

REQUETE EN CASSATION
____________________

Pour : A. C,
demandeur,

Contre : 1° G. P., 2° G. B., 3° D. M., 4° J.-P. P., 5° S. V. D.,
Défendeurs,

A Messieurs les Premier Président et Présidents, Mesdames et Messieurs les Conseillers composant la Cour de cassation,

Messieurs, Mesdames,

Le demandeur a l'honneur de déférer à votre censure l'arrêt prononcé contradictoirement entre parties le 27 janvier 2015 par la quatrième chambre de la Cour d'appel de Bruxelles (n°s 2010/A/1235 et 2010/AR/1236).

Les faits et antécédents de la cause, tels qu'ils ressortent des pièces auxquelles votre Cour peut avoir égard, peuvent être brièvement résumés comme suit.

1. Le demandeur est nu-propriétaire de la moitié d'un immeuble sis rue ... n° 7 à ...; la défenderesse sub 1 en est l'usufruitière et également pleine propriétaire de l'autre moitié.

Les défendeurs sub 2 et 3 sont propriétaires d'un appartement au premier étage de l'immeuble n° 5 voisin tandis que les défendeurs sub 4 et 5 possèdent deux appartements au rez-de-chaussée de cet immeuble.

Par exploit du 11 décembre 2006, les défendeurs sub 2 et 3, ainsi que les défendeurs sub 4 et 5 assignent le demandeur et la défenderesse sub 1 devant le tribunal de première instance de
3ème feuillet

 

Bruxelles afin d'obtenir leur condamnation solidaire à leur verser la somme de 50.000 euro à titre de dommages et intérêts en raison de dégradations apportées à leurs biens par de la mérule provenant de l'immeuble voisin. Leur demande est fondée sur les articles 544, 1382 et 1386 du Code civil.

Par jugement du 13 octobre 2009, le tribunal civil déclare les demandes dirigées contre le demandeur et la défenderesse sub 1 non fondées.

3. Les défendeurs sub 2 et 3 interjettent appel de cette décision dont ils sollicitent la réformation totale.

Le demandeur et la défenderesse sub 1 poursuivent la confirmation du jugement entrepris ; à titre subsidiaire, cette dernière introduit un appel incident afin d‘obtenir la condamnation du demandeur à la garantir de toute condamnation prononcée contre elle à concurrence de la part de responsabilité retenue dans le chef de ce dernier.

L'arrêt attaqué réforme la décision entreprise sauf en ce qu'elle a déclaré les demandes recevables et liquidé les dépens. Statuant par voie de dispositions nouvelles, il dit les demandes originaires fondées sur la base de l'article 544 du Code civil et la théorie des troubles du voisinage, condamne, in solidum, le demandeur et la défenderesse sub 1 à payer diverses sommes aux défendeurs sub 2 et 5 et déclare fondée la demande en garantie de la défenderesse sub 1 à l'encontre du demandeur, condamnant ce dernier à la garantir de la moitié des condamnations en principal, intérêts et frais prononcées à sa charge.
4ème feuillet

 

A l'encontre de cet arrêt, le demandeur croit pouvoir invoquer le moyen de cassation suivant.

 

MOYEN UNIQUE DE CASSATION

Dispositions violées

- les articles 544, 578, 582, 586, 599, 605, 613 et 745bis du Code
civil,
- l'article 149 de la Constitution.

Décision attaquée

L'arrêt attaqué dit fondée l'action dirigée par les défendeurs sub 2 à 5 contre le demandeur, sur la base de l'article 544 du Code civil, et (i) condamne le demandeur, in solidum avec la première défenderesse, à leur payer diverses sommes et (ii) le condamne à garantir la première défenderesse de la moitié de toutes les condamnations en principal, intérêts et frais prononcées à sa charge, pour tous ses motifs réputés ici intégralement reproduits et spécialement que :
"Cadre du litige et procédure :

Le litige fait suite à la mérule qui s'est développée à partir de 2005 dans les appartements situés au rez-de-chaussée et au premier étage d'un immeuble situé 5, rue ...

à ... appartenant respectivement (aux quatrième et cinquième défendeurs) et (aux deuxième et troisième défendeurs).
L'immeuble voisin situé 7 rue ... appartient en indivision à (la première défenderesse)(usufruitière de la totalité et nue-propriétaire pour moitié) et à son fils, (le demandeur) (nu-propriétaire de l'autre moitié).

Ce bien avait été donné en location, par (la première défenderesse) et feu son époux, à M. B. suivant contrat du 17 septembre 1990.
(...)

Discussion :

(Les défendeurs sub 2 à 5) mettent en cause la responsabilité de (la première défenderesse) et (du demandeur) sur la base des articles 544, 1382 et 1386 du Code civil.

Quant à l'article 544 du Code civil :

Il est constant que la mérule constatée dans les appartements d'une part (des défendeurs sub 2 et 3) et d'autre part (des défendeurs sub 4 et 5) trouve son origine dans l'immeuble voisin dont (la défenderesse sub 1) et (le demandeur) sont propriétaires et rompt les limites de tolérance normale de désagréments inhérents au voisinage.

Après avoir décrit l'état de délabrement de l'immeuble de (la défenderesse sub 1) et (du demandeur) ainsi que l'ampleur des dommages subis par (les défendeurs sub 2 à 5), l'expert B. a conclu que la mérule présente au n°5 avait pris naissance dans le bâtiment n°7 et que la cause se situait au niveau du wc à l'entresol entre le 1er et le 2ème étage.

Il a estimé que cette cause était certaine et expliquait à 100% l'apparition et le développement de la mérule dans ce bâtiment (...).(...)

(La défenderesse sub 1) et (le demandeur) admettent du reste que l'origine du trouble subi par les (défendeurs sub 2 à 5) se situe dans leur immeuble et s'accordent pour considérer qu'il a été causé par un manque d'entretien de M. B.

Il résulte en effet des pièces du dossier que M. B. qui occupait les lieux depuis décembre 1990 ne les entretenait plus depuis plusieurs années lorsqu'il en a été expulsé le 3 février 2006.

L'immeuble était ainsi totalement délabré et dans son rapport du 12 juillet 2006, le bureau Wermembol & partners, mandaté par l'assureur de (la défendresse sub 1) a relevé «un développement important de mérule et de champignons» du niveau -1 jusqu'au troisième étage, «un défaut d'entretien manifeste» et l'existence de plusieurs fuites, dont celle de l'alimentation de la toilette à l'entresol qui sera retenue par l'expert judiciaire comme étant celle à l'origine des problèmes rencontrés par les (défendeurs sub 2 à 5).

Dans son rapport, l'expert judiciaire a confirmé l'état de délabrement général du bâtiment n° 7 et a noté lors de sa première visite du 6 septembre 2006, la présence d'une «mérule gigantesque sur plusieurs étages», des «traces importantes d'écoulement d'eau sous le WC» du 1er étage, l'effondrement du palier intermédiaire entre le rez-de-chaussée et le 1er étage,... (..).

C'est à tort que (la défenderesse sub 1) et (le demandeur) considèrent que leur responsabilité ne pourrait être engagée au motif que c'est l'ancien locataire qui a commis les fautes à l'origine du déséquilibre entre les deux fonds, ce que (la défenderesse sub 3) aurait reconnu en écrivant dans son courrier du 15 décembre 2005 que le problème de la mérule était imputable à la négligence de M. B.

Cette déclaration ne la prive pas d'exercer ses droits à l'encontre de (la défenderesse sub 1) et (du demandeur).

La victime peut en effet intenter une action fondée sur l'article 544 du Code civil contre le voisin qui a rompu l'équilibre entre les propriétés même si le dommage a pour origine la faute d'un tiers, pour autant que le trouble puisse être imputé à ce voisin. Il peut s'agir d'un fait, d'une omission ou d'un comportement quelconque.

La victime n'est en outre pas obligée d'agir contre le tiers fautif et peut décider de n'assigner que les propriétaires voisins.

En l'espèce, (la défenderesse sub 1) et (le demandeur) sont restés des années sans réagir aux graves manquements contractuels de M. B. et l'ont laissé dans les lieux jusqu'au 3 février 2006 alors qu'il ne payait plus les loyers depuis avril 2001.

Il n'existe aucune preuve que (la défenderesse sub 1) et (le demandeur) seraient intervenus auprès de M. B. avant le 10 novembre 2005, date à laquelle ils ont introduit une procédure judiciaire devant le juge de paix d'Ixelles.

La circonstance invoquée par (la défenderesse sub 1 et le demandeur) selon laquelle M. B. s'était toujours comporté de manière exemplaire par le passé constituait une raison supplémentaire de s'inquiéter de la grave négligence dont il a fait preuve à partir d'avril 2001.

Même si M. B. ne leur avait signalé aucun problème, (la défenderesse sub 1) et (le demandeur) devaient raisonnablement

s'attendre à ce qu'un locataire qui ne paie plus son loyer depuis plusieurs années n'entretienne pas correctement les lieux, ce qui pouvait être dommageable non seulement pour leur immeuble mais également pour le voisinage.

Ils n'ont néanmoins pas pris la moindre initiative pour veiller au respect par M. B. de ses obligations contractuelles et ont, pendant plus de 4 ans et demi, fait preuve d'un désintérêt manifeste pour leur immeuble en telle sorte qu'il s'est totalement dégradé et que de l'eau a pu s'écouler pendant de nombreux mois au niveau notamment du wc de l'entresol, ce qui a fait naître de la mérule qui s'est propagée dans l'immeuble voisin;

Cette abstention d'agir constitue une omission imputable (au demandeur) et (à la défenderesse sub 1), qui est à l'origine du trouble subi par les (défendeurs sub 2 à 5) et qu'il leur appartient en conséquence de compenser.

C'est en vain que (le demandeur) conteste sa responsabilité au motif qu'il n'était pas gardien de l'immeuble dès lors que l'imputabilité du trouble au sens de l'article 544 du Code civil n'incombe pas nécessairement au gardien de l'immeuble.

S'il est exact que le bail a été signé par ses parents, il est néanmoins venu aux droits et obligations de son père, décédé le 24 décembre 1995 (...).

Il s'est d'ailleurs comporté comme bailleur dès lors qu'il est intervenu aux côtés de (la défenderesse sub 1) pour solliciter le paiement des arriérés de loyer et la résolution du bail aux torts de M. B. devant le juge de paix d'Ixelles, ce qu'il a obtenu par jugement du 29 novembre 2005.

En tout état de cause, (le demandeur) qui disposait d'un des attributs du droit de propriété sur l'immeuble avait intérêt à ce que celui-ci soit correctement entretenu.

Or, il a été vu que la façon dont (la défenderesse sub 1) et (le demandeur) ont exercé leur droit de propriété a permis au locataire de créer de manière durable une situation extrêmement dommageable pour les voisins.

Il doit dès lors être condamné, in solidum, aux côtés de (la défenderesse sub 1).
Leur responsabilité étant engagée sur la base de l'article 544 du Code civil, il est inutile d'examiner les autres fondements invoqués par (les défendeurs sub 2 à 5).
(...)

Les omissions de (la première défenderesse) et (du demandeur) ayant contribué de manière égale aux dommages causés chez les (défendeurs sub 2 à 5), il y a lieu de condamner (le demandeur) à garantir (la première défenderesse) à concurrence de la moitié des condamnations qui sont portées à sa charge".

Griefs

Première branche

Il est contradictoire de considérer à la fois que le demandeur est "nu propriétaire pour (la) moitié" de l'immeuble situé 7, rue ... à ... (arrêt, p. 5) et qu'il en est le "propriétaire" (arrêt, pp. 7-8). L'arrêt ainsi entaché de contradiction dans les motifs n'est pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution).
 
Deuxième branche

Le demandeur faisait valoir qu'"en sa qualité de nu propriétaire, (il) n'a pas la jouissance de l'immeuble et n'en est pas le gardien; (qu'il) n'a pas donné les lieux en location à Monsieur B. (en 1990, le bien était la propriété exclusive de ses parents) et est tiers par rapport à contrat de bail; que si le nu propriétaire est tenu d'assumer les grosses réparations (gros murs, voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures), il est exonéré de cette obligation lorsque ces réparations ont été nécessitées à la suite d'une faute d'entretien de l'usufruitier ou d'un tiers", pour en déduire que sa responsabilité ne pourrait être fondée sur l'article 544 du Code civil et que la première défenderesse était sans droit à former une action en garantie à son égard (sec. concl. add. et de synth., p. 38).

Le propriétaire d'un immeuble - ou celui disposant du droit de jouissance sur celui-ci - qui, par un fait non fautif, rompt l'équilibre existant entre deux fonds, en imposant à son voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage, lui doit une juste et adéquate compensation rétablissant l'égalité rompue.

La juste et adéquate compensation ne peut cependant être prononcée à l'encontre du titulaire d'un attribut du droit de propriété sur le bien générateur du trouble qu'à la condition qu'un fait, une omission ou un comportement quelconque, en lien causal avec le dommage, lui soit imputable.

 

En vertu de l'article 578 du Code civil, l'usufruitier dispose du droit de jouir et d'user de la chose usufructuaire comme un propriétaire. L'essentiel des attributs du droit de propriété sont dès lors transférés à l'usufruitier aux droits duquel le nu-propriétaire ne peut nuire en vertu de l'article 599 du Code civil. Il en résulte que, pendant toute la durée de l'usufruit, le nu-propriétaire ne dispose sur la chose usufructuaire que de prérogatives extrêmement limitées et qu'il ne peut exercer aucune de celles qui ont été confiées à l'usufruitier tant que dure le droit de ce dernier. Ainsi, le nu-propriétaire perd toute compétence en matière de bail : il ne peut en concéder aucun et n'est pas habilité à accomplir des actes dans ce cadre (donner congé, recevoir une demande de renouvellement, accorder un renouvellement, ...etc.). Seul l'usufruitier a vocation à agir en ce sens, en ce compris à l'égard de baux conclus par le (nu-)propriétaire avant la naissance de l'usufruit et les articles 582 et 586 du Code civil règlent le mode d'acquisition des loyers (fruits civils) par l'usufruitier.

En contrepartie de la limitation drastique de ses prérogatives sur la chose usufructuaire, le nu-propriétaire n'est tenu, en vertu de l'article 599 du Code civil, que d'une obligation réelle négative consistant à s'abstenir de toute action qui nuirait aux droits de l'usufruitier. Sauf stipulation contractuelle particulière, le nu-propriétaire ne peut donc être contraint d'accomplir une quelconque prestation positive sauf en ce qui concerne les grosses réparations qui, en vertu de l'article 605 du Code civil, demeurent à charge du nu propriétaire "à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparation ou d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu". Enfin, en vertu de l'article 613 du même code, l'usufruitier est tenu "des frais des procès qui concernent la jouissance et des autres condamnations auxquelles ces procès pourraient donner lieu".

Il résulte de la combinaison des articles 578, 582, 586, 599, 605 et 613 du Code civil que seul l'usufruitier, qui a le droit d'user du bien, peut le donner à bail et se voir imposer des obligations dans ce cadre et la circonstance que le nu propriétaire serait intervenu "aux côtés" de l'usufruitier pour obtenir le paiement des loyers et la résolution du bail - sans que l'on sache en quelle qualité - ne lui confrère aucun droit ou obligation de l'usufruitier.

En vertu de l'article 745bis du Code civil, lorsque le défunt laisse des descendants, le conjoint survivant recueille l'usufruit de toute la succession.

En application de l'article 745bis du Code civil, le demandeur, au décès de son père, a uniquement hérité de la nue-propriété de la moitié de l'immeuble à l'origine du trouble de voisinage - ce que constate l'arrêt attaqué; il ne pouvait dès lors être subrogé dans les droits et obligations de son défunt père que dans les limites de cette qualité et n'héritait à ce titre d'aucune prérogative de jouissance, celle-ci étant entièrement transmise à la défenderesse sub 1 en sa qualité d'usufruitière de cette moitié d'immeuble.

Après avoir constaté que l'immeuble à l'origine de la mérule "appartient en indivision à [la première défenderesse] (la première défenderesse) (usufruitière de la totalité et nu - propriétaire pour moitié)et à son fils (le demandeur) (nu-propriétaire de l'autre moitié)", l'arrêt attaqué, pour décider que la responsabilité (du demandeur) "est engagée sur la base de l'article 544 du Code civil", considère qu'il n'a "pas pris la moindre initiative pour veiller au respect (par le locataire) de ses obligations contractuelles et (a) (...) fait preuve d'un désintérêt manifeste pour (son) immeuble en telle sorte qu'il s'est totalement dégradé" et que "cette abstention d'agir constitue une omission (lui) imputable qui est à l'origine du trouble subi (...)"; que "c'est en vain que (le demandeur) conteste sa responsabilité au motif qu'il n'était pas le gardien de l'immeuble dès lors que l'imputabilité du trouble au sens de l'article 544 du Code civil n'incombe pas nécessairement au gardien de l'immeuble; (que) s'il est exact que le bail a été signé par ses parents, il est néanmoins venu aux droits et obligations de son père, décédé le 24 décembre 1995 (...); qu'il s'est d'ailleurs comporté comme bailleur dès lors qu'il est intervenu aux côtés de (la première défenderesse) pour solliciter le paiement des arriérés de loyer et la résolution du bail (...); (qu')en tout état de cause, (le demandeur) qui disposait d'un des attributs du droit de propriété sur l'immeuble avait intérêt à ce que celui-ci soit correctement entretenu", viole toutes les dispositions visées au moyen à l'exception de l'article 149 de la Constitution.

Développements du moyen unique de cassation

La première branche du moyen n'appelle pas de longs développements. Elle est présentée dans l'hypothèse où les considérations de l'arrêt (pp. 7 et 8) selon lesquelles le demandeur et la première défenderesse "sont propriétaires" de l'immeuble d'où provient la mérule devraient être interprétées en ce sens que la cour d'appel a estimé que le demandeur avait, fût-ce pour partie, un droit de pleine propriété sur cet immeuble.

La deuxième branche du moyen critique l'arrêt en tant qu'il a dit "imputable" au demandeur en sa qualité de nu propriétaire de l'immeuble litigieux une "abstention d'agir" sur la façon dont le bien a été entretenu, défaut d'entretien à l'origine du trouble causé à l'immeuble voisin.

Votre Cour a eu l'occasion de préciser que la juste et adéquate compensation ne peut être prononcée à l'égard d'un titulaire d'un attribut du droit de propriété sur le bien générateur du trouble que pour autant que le juge constate que ce trouble trouve son origine dans le comportement de ce titulaire ; en d'autres termes, que le trouble a été causé par un fait, une omission ou un comportement qui lui est imputable (voy. Cass., 3 avril 1998, J.L.M.B., 1998, p. 1334 et note P. LECOCQ ; Cass., 12 mars 1999, Larcier cass., 1999, p. 95 ; Cass. 18 novembre 1999, R.W., 2000-2001, p. 15 ; Cass., 24 avril 2003, R.C.J.B., 2006, p. 735, note J.-Fr. ROMAIN ; Cass., 3 avril 2009, R.G.D.C., 2009, p. 469, note P. LECOCQ et S. BOUFFLETTE).

L'exigence d'imputabilité doit être respectée même lorsque le trouble résulte de la faute d'un tiers (voy. Cass., 25 juin 2009 précité). En effet, la responsabilité délictuelle de droit commun, si elle n'exclut pas le jeu de la théorie des troubles de voisinage (voy. Cass., 24 avril 2003, R.C.J.B., 2006, p. 735, note J.-Fr. ROMAIN), ne l'implique pas ipso facto, et inversement. Les conditions propres à ces deux régimes de responsabilité doivent dès lors être rencontrées pour justifier leur application (voy. S. Boufflette, "La théorie des troubles de voisinage : de l'équilibre entre protection et limitation", C.U.P., 2005, n° 24). Il s'en déduit qu'il ne suffit pas de constater l'existence d'une faute dans le chef d'un tiers intervenu sur le bien générateur du trouble pour conclure à la responsabilité du propriétaire - ou de l'occupant - de ce bien sur la base de la théorie des troubles de voisinage.

Dans son arrêt du 25 juin 2009, votre Cour a considéré que la décision attaquée ne pouvait légalement décider que le fait d'un tiers dûment autorisé par la propriétaire à accomplir un travail sur son bien (soit laisser tomber une cigarette dans du Withe Spirit et provoquer un incendie qui s'est communiqué à l'immeuble voisin) "était inhérent aux travaux autorisés par (la propriétaire) en sorte qu'il serait imputable à celle-ci" (sur l'imputabilité au propriétaire de faits commis par des tiers, voy. Y. HANNEQUART, "L'article 544 du Code civil et la faute de l'entrepreneur ou de l'architecte", Entr. et Dr., 1985, pp. 62 et s., spécialement pp. 66 et 67; J.F. ROMAIN, "La théorie des troubles de voisinage : un principe général du droit en équilibre, mais non en expansion, reconsidéré à la lumière de la théorie des principes généraux du droit", R.C.J.B., 2006, p. 772, n°30, note sous Cass., 24 avril 2003)

Pour considérer que le nu propriétaire d'un bien est tenu de compenser le trouble de voisinage qui trouve son origine dans celui-ci, il faut dès lors établir un fait ou un comportement qui lui est imputable, pour être "inhérent" à cette qualité.

 

L'arrêt attaqué constate que la mérule présente au n° 5 a pris naissance dans le bâtiment n° 7 et que la cause se situe au niveau du WC à l'entresol entre le premier et le deuxième étages et de fuites et écoulement d'eau et que le locataire n'a pas entretenu les lieux pendant plusieurs années.

Il considère que le fait pour le demandeur de n'avoir pris aucune "initiative pour veiller au respect par (le locataire) de ses obligations contractuelles" d'entretien du bien et d'avoir "fait preuve d'un désintérêt manifeste (pour son) immeuble" est une "omission" qui lui est "imputable" dès lors que si "le bail a été signé par ses parents, il est néanmoins venu aux droits et obligations de son père, décédé le 24 décembre 1995", qu'il "s'est d'ailleurs comporté comme bailleur dès lors qu'il est intervenu aux côtés de (la première défenderesse) pour solliciter le paiement des arriérés de loyer et la résolution du bail" et "qu'en tout état de cause, (le demandeur) qui disposait d'un des attributs du droit de propriété sur l'immeuble avait intérêt à ce que celui-ci soit correctement entretenu".

Ces considérations ne justifient pas légalement la décision retenant une "omission" à l'origine du trouble subi à l'immeuble voisin et "imputable" au demandeur.

En effet, l'intérêt du nu propriétaire à ce que l'usufruitier ne laisse pas l'immeuble se dégrader peut sans doute lui permettre de fonder une réclamation envers l'usufruitier qui ne remplit pas son obligation d'entretien du bien mais il n'emporte aucune responsabilité à l'égard des tiers quant aux faits et/ou omissions de l'usufruitier qui a seul la jouissance de l'immeuble - fût-ce par la perception des fruits - et est seul tenu des réparations d'entretien et même des grosses réparations lorsqu'elles ont été occasionnées par un défaut d'entretien.

Il résulte des articles 578, 582, 586, 599, 605, 613 et 745bis du Code civil que seul l'usufruitier succède aux droits et obligations nés du bail convenu par lui et par son auteur et non le nu propriétaire. Ces droits et obligations ne peuvent résulter de ce que le nu propriétaire serait intervenu "aux côtés" de celui qui dispose du droit d'usufruit pour la totalité de l'immeuble - sans que l'on sache d'ailleurs à quel titre il est intervenu, les deuxième et troisième défenderesses relevant à cet égard que le demandeur s'était toujours présenté "comme le représentant de sa mère", soit la première défenderesse, pleine propriétaire pour moitié et usufruitière pour l'autre moitié.

La décision qui retient une omission imputable au demandeur à l'origine du trouble de voisinage et le condamne à le compenser n'est, partant, pas légalement justifiée.

La décision condamnant le demandeur à garantir la première défenderesse pour la moitié des condamnations prononcées contre elle est fondée sur les mêmes motifs, en sorte qu'elle n'est pas plus légalement justifiée.

PAR CES CONSIDERATIONS,

l'avocate à la Cour de cassation soussignée, pour le demandeur, conclut qu'il vous plaise, Messieurs, Mesdames, casser l'arrêt attaqué; ordonner que mention de votre arrêt soit faite en marge de la décision annulée; renvoyer la cause et les parties devant une autre cour d'appel; statuer comme de droit quant aux dépens.

 

 

Le 7 mars 2016

 

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Aangemaakt op: za, 09/09/2017 - 07:24
Laatst aangepast op: za, 09/09/2017 - 07:24

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