-A +A

Handelshuur toepassingsgebied betaalparking

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
vri, 28/11/2014
A.R.: 
C.13.0597.N

Artikel 1 handelshuurwet bepaalt dat deze wet van toepassing op de huur van onroerende goederen die, hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend vanaf de ingenottreding van de huurder, hetzij krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, door de huurder of de onderhuurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek.

De huur van onroerende goederen waarin een handelaar een activiteit uitoefent bestaande uit het leveren van diensten, valt onder de toepassing van de handelshuurwet als de huurder in hoofdzaak zijn diensten in het klein verstrekt aan het publiek en dit gebeurt in het gehuurde pand.

De uitbater van een rotatieparking, waarbij tegen betaling parkeerplaatsen ter beschikking worden gesteld aan het publiek in het algemeen, levert als dienstverlener economische prestaties, zodat de toepassing erop van de Handelshuurwet niet kan uitgesloten worden

De vraag of de huurder diensten verstrekt aan het publiek moet worden beoordeeld aan de hand van een economische analyse van zijn activiteit.

3. De uitbater van een rotatieparking, waarbij tegen betaling parkeerplaatsen ter beschikking worden gesteld aan het publiek in het algemeen, levert als dienstverlener economische prestaties.

Publicatie
tijdschrift: 
RABG
Uitgever: 
Larcier
Jaargang: 
2016/16
Pagina: 
1189
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

(O.P.C. BVBA / N. NV - Rolnr.: C.13.0597.N)

I. Rechtspleging voor het Hof
Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van koophandel te Dendermonde van 25 juni 2013.

II. Cassatiemiddel
De eiseres voert in haar verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, een middel aan.

III. Beslissing van het Hof
Beoordeling
Tweede onderdeel
1. Artikel 1 handelshuurwet bepaalt dat deze wet van toepassing op de huur van onroerende goederen die, hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend vanaf de ingenottreding van de huurder, hetzij krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, door de huurder of de onderhuurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek.

2. De huur van onroerende goederen waarin een handelaar een activiteit uitoefent bestaande uit het leveren van diensten, valt onder de toepassing van de handelshuurwet als de huurder in hoofdzaak zijn diensten in het klein verstrekt aan het publiek en dit gebeurt in het gehuurde pand.

De vraag of de huurder diensten verstrekt aan het publiek moet worden beoordeeld aan de hand van een economische analyse van zijn activiteit.

3. De uitbater van een rotatieparking, waarbij tegen betaling parkeerplaatsen ter beschikking worden gesteld aan het publiek in het algemeen, levert als dienstverlener economische prestaties.

4. De appelrechters oordelen dat de loutere verhuring van een parking zonder bijkomende diensten buiten de toepassing van de handelshuurwet valt, dat de eiseres ten onrechte uitgaat van de stelling dat het verhuren van een standplaats op zich een dienst in het gehuurde goed uitmaakt, dat een loutere verhuring niet volstaat als er geen goederen worden verkocht of geen diensten worden verstrekt en dat het voldoende duidelijk is dat de hier geleverde diensten van ondergeschikte aard zijn.

Door op die gronden de toepassing van de handelshuurwet uit te sluiten, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

Het onderdeel is gegrond.

Dictum

Het Hof,

Vernietigt het bestreden vonnis.

(…)

C.13.0597.N
Conclusie van advocaat-generaal C. Vandewal (uittreksels):

Situering en procedurevoorgaanden

1. Volgens de stukken waarop het hof acht vermag te slaan verhuurde de rechtsvoorganger van verweerster bij overeenkomst van 11 oktober 2002 de dakparking en aanhorigheden in een handelscentrum Sint-Niklaas aan de BVBA MANAGEMENT & CONSULTING COMPANY. De huurovereenkomst werd afgesloten voor een vaste duur van 18 jaar, met aanvang op 1 september 2003. Zij werd notarieel verleden op 10 oktober 2003. Bij overeenkomst van 16 september 2011 werd deze huurovereenkomst overgedragen aan huidige eiseres en dit met akkoord van verweerster.

Bij brief van 16 februari 2012 zegde eiseres de huurovereenkomst op, met een opzegtermijn van 6 maanden, welke eindigde op 31 augustus 2012, en dit in overeenstemming met artikel 3 van de Handelshuurwet. Bij brief van 12 maart 2012 betwistte verweerster deze opzeg en stelde zij dat de bepalingen van de Handelshuurwet op deze huurovereenkomst niet van toepassing zijn.

2. Op 15 mei 2012 dagvaardde verweerster eiseres voor de vrederechter van het eerste kanton Sint-Niklaas teneinde te horen zeggen voor recht dat de huurovereenkomst haar volledige uitwerking blijft behouden tot 31 augustus 2021. Eiseres stelde een tegenvordering in om te horen zeggen voor recht dat de door haar op 16 februari 2012 gegeven opzeg rechtsgeldig is en dat de huurovereenkomst eindigt op 31 augustus 2012.

3. Bij vonnis van 10 september 2012 verklaarde de vrederechter van het eerste kanton Sint-Niklaas de vordering van verweerster ontvankelijk en gegrond. Hij verklaarde de tegenvordering van eiseres eveneens ontvankelijk, maar ongegrond. De vrederechter oordeelde dat de Handelshuurwet geen toepassing vindt op de kwestieuze huurovereenkomst, zodat de gegeven opzeg van nul en generlei waarde is en de huurovereenkomst haar volledige uitwerking blijft behouden tot 31 augustus 2021.

4. Eiseres tekende hoger beroep aan tegen dit vonnis. De rechtbank van koophandel te Dendermonde verklaarde dit hoger beroep bij het bestreden vonnis van 25 juni 2013 ontvankelijk, maar ongegrond.

5. Het cassatieberoep van eiseres tegen dit vonnis maakt het voorwerp uit van huidige cassatieprocedure.

Het enig cassatiemiddel

6. In haar enig cassatiemiddel komt eiseres op tegen de beslissing van de appelrechters dat de door haar gegeven opzeg van nul en generlei waarde is en dat de huurovereenkomst haar volledige uitwerking blijft behouden tot 31 augustus 2021, om reden dat de kwestieuze huurovereenkomst niet valt onder de toepassing van de Handelshuurwet.
(...)

7. In het tweede onderdeel voert eiseres aan dat die huurovereenkomst wel degelijk ressorteert onder de toepassing van de Handelshuurwet, zodat de door haar gegeven opzeg rechtsgeldig was en de huurovereenkomst eindigde op 31 augustus 2012; de appelrechters hebben volgens eiseres dan ook door het tegenovergestelde te beslissen hun vonnis niet naar recht verantwoord en de artikelen 1 en 3, derde lid, van de Handelshuurwet geschonden.
(...)

Bespreking van het tweede onderdeel van het enig cassatiemiddel

A. Toepassing van de Handelshuurwet

8. Krachtens artikel 1 Handelshuurwet zijn "de bepalingen van deze afdeling [...] van toepassing op de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die, hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend vanaf de ingenottreding van de huurder, hetzij krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, door de huurder of door een onderhuurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek."

9. Uit die bepaling kan men vijf voorwaarden afleiden waaraan een overeenkomst moet voldoen om de bescherming van de Handelshuurwet te genieten:

a. Huurovereenkomst
b. Onroerend goed
c. Bestemming: kleinhandel of ambachtsactiviteit waarbij er rechtstreeks contact is met het publiek
d. Hoofdzakelijke bestemming
e. Akkoord omtrent de bestemming

Aan deze voorwaarden moet gelijktijdig zijn voldaan. Het zijn cumulatieve vereisten.(1)

B. Bestemming van het gehuurde goed

10. Tussen partijen bestaat er betwisting over het al dan niet vervuld zijn van de voorwaarden met betrekking tot de bestemming van het goed. Concreet rijst de vraag of eiseres het onroerend goed huurt om het in hoofdzaak te gebruiken voor het uitoefenen van een kleinhandel waarbij er rechtstreeks contact is met het publiek.

11. Kleinhandel heeft een autonome betekenis. Het betreft zowel de verkoop van goederen als het verstrekken van diensten in het klein aan private klanten.(2)

12. De vraag of de huurder in het onroerend goed prestaties verstrekt aan het publiek moet worden beantwoord aan de hand van een economische analyse van zijn activiteit.(3)

13. Het uitbaten van een rotatieparking impliceert het ter beschikking stellen van parkeerplaatsen aan huurders om er een voertuig achter te laten gedurende een tijdspanne die zij zelf bepalen en die ook bepalend is voor de te betalen vergoeding.

14. In deze zaak rijst aldus de vraag of het uitbaten van een rotatieparking een kleinhandel is die rechtstreeks in contact staat met het publiek. Indien dit niet het geval is, kan de beslissing van de appelrechters dat de huurovereenkomst niet valt onder het toepassingsgebied van de Handelshuurwet overeind blijven.

15. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat het uitoefenen van een kleinhandel zich niet beperkt tot het stellen van daden van koophandel, zoals omschreven in de artikelen 2 en 3 van het Wetboek van Koophandel. In die zin leest men in de voorbereidende werken: "de kleinhandel sluit niet, in hoofde van de huurder, de rechtshoedanigheid van handelaar in. [...] Zo geniet de ambachtsman die niet de rechtshoedanigheid van handelaar heeft, het voordeel van de wet, op voorwaarde dat hij aan de verbruiker de producten van zijn fabricage verkoopt. [...] Om dezelfde redenen moet men de wet eveneens beschouwen als toepasselijk op de apotheker"(4) en "de huurder moge officieel handelaar, ambachtsman, nijveraar zijn, de wet is in al deze gevallen toepasselijk, van het ogenblik af dat de betrokkenen aan private klanten in het klein hun producten of prestaties verkopen of verstrekken".(5)

16. Op grond van de wetsgeschiedenis dient derhalve te worden besloten dat het uitoefenen van kleinhandel ruimer is dan het louter stellen van daden van koophandel. Het gaat om het verkopen van goederen of het leveren van prestaties in het klein. In diezelfde zin heeft Uw Hof recent nog geoordeeld dat "de huur van onroerende goederen waarin een handelaar een activiteit uitoefent bestaande uit het leveren van diensten, [...] onder de toepassing van de Handelshuurwet [valt] als de huurder in hoofdzaak zijn diensten in het klein verstrekt aan het publiek en dit gebeurt in het gehuurde pand."(6)

17. In de parlementaire voorbereiding worden voorts nog een aantal voorbeelden gegeven van kleinhandel: "de bioscoop- en schouwburgondernemingen zijn kleinhandelszaken; de garagehouder, in zijn gewone bedrijvigheid; hetzelfde geldt voor de horlogemaker, de radio-electrieker, de kapper; ook de hotelhouder, de verhuurder van auto's, fietsen, spelen en vermakelijkheden".(7) Kan men uit die voorbeelden afleiden dat het verhuren van parkeerplaatsen eveneens moet worden beschouwd als de uitoefening van een kleinhandel?

18. Uit het voorbeeld van de hotelhouder kan men niet zonder meer afleiden dat het verhuren van het onroerend goed (of een gedeelte daarvan) moet worden beschouwd als de uitoefening van een kleinhandel. In de rechtsleer wordt immers verdedigd dat het verhuren van gemeubelde kamers in het onroerend goed niet valt onder de toepassing van de Handelshuurwet.(8) De activiteiten van een hotelhouder beperken zich daarentegen niet tot het verhuren van kamers. Daarnaast verleent een hotelhouder diensten die men gewoonlijk niet verleent bij het verhuren van gemeubelde kamers, zoals het op regelmatige basis (ochtend, middag en/of avond) serveren van maaltijden in een afzonderlijke eetzaal, het poetsen van de kamers, enz. Bij de uitbating van een hotel ligt de klemtoon dan ook veeleer op het verlenen van diensten, eerder dan op de loutere verhuring van hotelkamers. Het lijkt om die reden te zijn dat het uitbaten van een hotel wordt beschouwd als het uitoefenen van een kleinhandel.(9)

19. Het lijkt ook om die reden te zijn dat het uitbaten van een kampeerterrein niet wordt beschouwd als het uitoefenen van een kleinhandel. Ook hier geldt dat de activiteiten van de uitbater zich niet beperken tot het verhuren van kampeerplaatsen, maar dat hij ook een aantal diensten verstrekt. Uw Hof heeft geoordeeld dat de Handelshuurwet geen toepassing vindt doordat die diensten in casu slechts bijzaak zijn van de verhuring van de kampeerplaatsen.(10) Met andere woorden: de Handelshuurwet vindt geen toepassing wanneer de verhuring van kampeerplaatsen de hoofdzaak uitmaakt.

20. Zowel bij de uitbating van een hotel, als bij de uitbating van een kampeerterrein gebruikt de huurder het onroerend goed om het volledig of een deel ervan te verhuren aan derden.(11) Hetzelfde geldt bij de uitbating van een rotatieparking. De visie die wordt verdedigd, is dan ook dezelfde als die bij de uitbating van een hotel of kampeerterrein, namelijk dat "de loutere verhuring van parkeerplaatsen" niet valt onder de toepassing van de Handelshuurwet.(12) Wanneer de klemtoon daarentegen zou liggen op het verlenen van diensten, zou de Handelshuurwet desgevallend wel toepassing kunnen vinden.(13) Dat zou bijvoorbeeld het geval kunnen zijn wanneer de huurder voorziet in een systeem van bewaking, of wanneer hij voorziet in de mogelijkheid voor derden om - zij het door automaten - bepaalde goederen te verkrijgen, of nog, wanneer hij bepaalde diensten levert, zoals het wassen van auto's, enz.(14) De feitenrechter zal aldus geval per geval moeten beoordelen of de huurder naast het verhuren van parkeerplaatsen ook diensten verstrekt en of de klemtoon ligt op het verlenen van die diensten, dan wel op het verhuren van parkeerplaatsen.(15)

21. Uit al het voorgaande volgt dat de loutere verhuring van parkeerplaatsen, zonder dat er diensten worden geleverd of wanneer die diensten ondergeschikt zijn aan de verhuring, niet volstaat voor de toepasselijkheid van de Handelshuurwet.

22. De appelrechters stellen vast dat eiseres een parking uitbaat waar enkele uren per week een parkeerwachter aanwezig is en dat die dienst ondergeschikt is aan de verhuring van de standplaatsen.

23. Door te oordelen dat het verhuren van standplaatsen op zich geen dienst in het gehuurde goed is en dat de geleverde diensten van ondergeschikte aard zijn, verantwoorden de appelrechters hun beslissing dat de Handelshuurwet geen toepassing vindt op de kwestieuze huurovereenkomst, naar mijn mening naar recht.

24. Het middel lijkt mij niet aangenomen te kunnen worden.

25. Conclusie: verwerping
_______________________
(1) A. PAUWELS en P. MASSART, Manuel permanent des baux à loyer et commerciaux, Brussel, Les nouvelles éditions Excelsior 1998, C-II-1-1; B. LOUVEAUX, Le droit du bail commercial, Brussel, Larcier 2011, 59, nr. 44; K. VANHOVE, Handelshuur. Rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwichtige regeling, Antwerpen, Intersentia 2012, 69.
(2) Aanvullend verslag uit naam van de Verenigde Commissies van Justitie en van Economische Zaken en Middenstand belast met het onderzoek van het wetsontwerp houdende bescherming van de handelszaak, Parl.St. Senaat 1949-1950, nr. 36, 4; Wetsontwerp op de handelshuurovereenkomsten met het oog op de bescherming van het handelsfonds, Parl.St. Kamer 1950-51, nr. 124, 4; H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant 1972, 816, nr. 781A, 5°; M. DAMBRE, Handelshuur, Brugge, die Keure 2012, 10; K. VANHOVE, Handelshuur. Rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwichtige regeling, Antwerpen, Intersentia 2012, 79.
(3) Concl. van Adv.-gen. G. DUBRULLE bij Cass. 9 februari 2012, AR C.10.0620.N, AC 2012, nr. 96.
(4) Wetsontwerp op de handelshuurovereenkomsten met het oog op de bescherming van het handelsfonds, Parl.St. Kamer 1950-51, nr. 124, 4.
(5) Aanvullend verslag uit naam van de Verenigde Commissies van Justitie en van Economische Zaken en Middenstand belast met het onderzoek van het wetsontwerp houdende bescherming van de handelszaak, Parl.St. Senaat 1949-1950, nr. 36, 4.
(6) Cass. 9 februari 2012, AR C.10.0620.N, AC 2012, nr. 96, met concl. van Adv.-gen. G. DUBRULLE; in diezelfde zin Cass. 22 februari 1980, AC 1979-80, nr. 393.
(7) Wetsontwerp op de handelshuurovereenkomsten met het oog op de bescherming van het handelsfonds, Parl.St. Kamer 1950-51, nr. 124, 4.
(8) Zelfs niet wanneer naast het verhuren van kamers ook ontbijt wordt geserveerd. Die dienst wordt als bijkomstig beschouwd aan de verhuring van de kamers. H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant 1972, 818, nr. 781 A, 5°; A. PAUWELS en P. MASSART, Manuel permanent des baux à loyer et commerciaux, Brussel, Les nouvelles éditions Excelsior 1998, C-II-1-12-14; B. LOUVEAUX, Le droit du bail commercial, Brussel, Larcier 2011, 130, nr. 141.
(9) Hetzelfde geldt voor de uitbating van een familiepension.
(10) Cass. 16 juni 1983, AR nr. 3802, AC 1982-83, nr. 575. Zie in diezelfde zin M. LA HAYE en J. VANDEKERCKHOVE, Les baux commerciaux in Les Novelles, Droit civil, VI, Brussel, Larcier 1984, 45, nr. 1435.
(11) Dat is anders met het voorbeeld van de verhuurder van auto's, fietsen, enz. In die gevallen wordt niet het onroerend goed zelf of een gedeelte ervan verhuurd, maar wordt het onroerend goed gebruikt om andere goederen te verhuren. Uit dat voorbeeld kunnen we aldus niets afleiden m.b.t. het verhuren van parkeerplaatsen.
(12) A. PAUWELS en P. MASSART, Manuel permanent des baux à loyer et commerciaux, Brussel, Les nouvelles éditions Excelsior 1998, C-II-1-13; L. WEYTS, Notariële aspecten van de handelszaak en de handelshuur, Antwerpen, Maklu 2005, 173; M. DAMBRE, Handelshuur, Brugge, die Keure 2012, 15; K. WILLEKENS, Basishandboek huur en verhuur, Brussel, Minerva 2012, 42.
(13) Daarvoor is uiteraard wel nog vereist dat er een rechtstreeks contact is met het publiek.
(14) In die zin: B. LOUVEAUX, Le droit du bail commercial, Brussel, Larcier 2011, 134, nr. 147.
(15) De rechter kan desgevallend een plaatsopneming bevelen (M. DAMBRE, Handelshuur, Brugge, die Keure 2012, 15).
 

Noot: 

• P.A. Foriers, Geen handelshuur zonder eigen cliënteel, NJW 2014/310, 795TBO 2014, 305,
• noot K. Vanhove TBBR 2014, 463
• F. Blockx, Cass. 20 maart 2014 RW 2015-2016,898
• B. Louveaux, Le droit du bail commercial, Brussel, Larcier, 2011, p. 154-155, nr. 175

• Vrederechter te Charleroi (I) (8 september 1981, JT 1981, 676, Alhier oordeelde de rechter dat zelfs de handelszaak in een gallerij niet onder de handelshuur valt. 
• Cassatie, 2 maart 1989, Arr.Cass. 1988-89, 761, Pas. 1989, I, 682, RW 1989-90, 512
• Cass.fr. 27 november 1991 (90-15177), Bull.civ. 1991, III, nr. 289, p. 170 en JCP 1992, N, 158
• Cass.fr. (civ. 3) 19 januari 2005 (03-15283), Bull.civ. 2005, III, nr. 10, p. 8
• Rb. Tongeren 30 maart 1987, hoger beroep tegen Vred. Genk 19 maart 1985 bevestigt, T.Vred. 1988, 45,
• Vred. Brugge (III) 17 april 1987, RW 1982-83, 376

 

Gerelateerd
Aangemaakt op: do, 13/07/2017 - 13:20
Laatst aangepast op: do, 13/07/2017 - 13:20

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.