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Handelshuurhernieuwing weigering-klaarblijkelijk overdreven uitzettingsvergoeding

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Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
don, 05/02/2015
A.R.: 
C.14.0074.F

Opdat de huurder, aan wie de hernieuwing van de huur geweigerd wordt, op een uitzettingsvergoeding aanspraak kan maken, is vereist dat de handelszaak waarvan hij eigenaar is en die hij in het gehuurde goed exploiteert, door de weigering verloren is gegaan (art. 25 handelshuurwet).

Artikel 25, vijfde lid handelshuurwet, krachtens hetwelk de verhuurder zich tot de rechter kan wenden indien de uitzettingsvergoeding klaarblijkelijk overdreven is, gelet op de verlaten of vervallen toestand van de handel op het tijdstip van de terugneming, is slechts van toepassing in de gevallen bedoeld in artikel 25, eerste lid, 2° et 5° in de zin van het vierde lid, en niet in de gevallen bedoeld in artikel 25, eerste lid, 3° en 6° van die wet.

Publicatie
tijdschrift: 
RABG
Uitgever: 
Larcier
Jaargang: 
2016/16
Pagina: 
1242
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

(I.S. NV / B.H.-B.H. NV - Rolnr.: C.14.0074.F)

I. Rechtspleging voor het Hof
Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van koophandel te Brussel van 10 september 2013.

Eerste advocaat-generaal Jean-François Leclercq heeft op 27 november 2014 een schriftelijke conclusie neergelegd op de griffie.

Raadsheer Michel Lemal heeft verslag uitgebracht en eerste advocaat-generaal Jean-François Leclercq heeft geconcludeerd.

II. Cassatiemiddelen
De eiseres voert in haar verzoekschrift, waarvan een afschrift aan dit arrest is gehecht, drie middelen aan.

III. Beslissing van het Hof
Beoordeling
(…)

Derde middel
Het bestreden vonnis grondt zijn beslissing om de eiseres tot een vergoeding van 3 jaar te veroordelen op artikel 25, eerste lid, 3° en 6° handelshuurwet.

Artikel 25, vijfde lid van die wet, krachtens hetwelk de verhuurder zich tot de rechter kan wenden indien de vergoeding klaarblijkelijk overdreven is, gelet op de verlaten of vervallen toestand van de handel op het tijdstip van de terugneming, is slechts van toepassing in de gevallen bedoeld in artikel 25, eerste lid, 2° en 5°.

Het bestreden vonnis diende derhalve niet te antwoorden op het verweer dat gegrond is op het voormelde artikel 25, vijfde lid, zoals het vermeld wordt in de conclusie van de eiseres die in het middel wordt weergegeven, omdat het voormelde verweer door zijn beslissing doelloos is geworden.

Het middel kan niet worden aangenomen.

Dictum

Het Hof

Verwerpt het cassatieberoep.

Veroordeelt de eiseres tot de kosten.

 

C.14.0074.F
Conclusions de M. le premier avocat général J.F. LECLERCQ.

1. Il ressort du jugement attaqué du tribunal de commerce statuant en degré d'appel que les principales circonstances utiles de la cause sont, brièvement, les suivantes.

Le 14 juin 2000, la S.A. BRASSERIE HAACHT, défenderesse, a conclu avec D.C. un contrat de bail commercial en vertu duquel elle prenait en location des locaux à usage de débit de boissons.

Ce contrat de bail a pris fin le 31 juillet 2009 car le nouveau propriétaire des lieux, la S.A. IMMO SLINA, demanderesse, a refusé la demande de renouvellement du bail, de la défenderesse au motif qu'elle avait l'intention de reconstruire l'immeuble (L. sur les baux commerciaux, art. 16.I.3°).

La demanderesse n'a jamais entamé les travaux et elle a redonné les locaux en location en vue de l'exercice d'un commerce similaire. Le litige est relatif à une indemnité d'éviction suite au non-renouvellement du bail commercial (L. sur les baux commerciaux, art. 25).

Trois moyens sont proposés à l'appui du pourvoi.

2. Le premier moyen fait grief au jugement attaqué de condamner la demanderesse à payer à la défenderesse la somme de 59.031 euros par les motifs que la défenderesse "justifie de sa qualité de preneur qui est la seule qui soit expressément requise par l'article 25 de la loi sur les baux commerciaux (et) que (la défenderesse) a perdu son fonds de commerce du fait du refus de renouvellement du bail qui la liait à (la demanderesse), au profit d'un autre exploitant et dans des conditions que la loi réprime".

3. Je suis d'avis que le premier moyen ne peut être accueilli.

4. Le premier moyen repose sur l'affirmation suivante: "En l'espèce, il ressort des motifs du jugement attaqué (...) (i) que la défenderesse est une brasserie qui en tant que locataire principale a donné le bien loué en sous-location à une société dirigée par Monsieur M., seul détaillant directement en contact avec le public, en vertu d'un contrat de gérance libre conclu avec la défenderesse; (ii) que ce contrat de gérance libre a pris fin le 4 février 2008 par décision du curateur à la faillite du sous-locataire; et que (iii) Monsieur M. s'est toutefois maintenu dans les lieux jusqu'à une date postérieure au refus de renouvellement du bail par la demanderesse.

Il en résulte qu'en dépit de l'attribution ou non de la propriété du fonds de commerce, en tout ou en partie, à la défenderesse par le contrat de gérance libre, la défenderesse, au contraire de Monsieur M. et de la société gérée par lui avant la faillite de celle-ci, n'a pas exploité le fonds de commerce en tant que détaillant ou artisan directement en contact avec le public; que (ii) la défenderesse présente certes la qualité de locataire principal mais n'a donc pu perdre qu'un point de vente de ses produits, et (iii) que Monsieur M. s'est maintenu dans les lieux, poursuivant l'exploitation du fonds de commerce, après la résiliation du contrat de gérance libre conclu avec la défenderesse et jusqu'après le refus de renouvellement du bail par la demanderesse."

5. L'article 25, alinéa 1er, 3° et 6°, de la loi sur les baux commerciaux dispose:

"Si le preneur a régulièrement manifesté sa volonté d'user de son droit de renouvellement et se l'est vu refuser, il a droit, dans les cas déterminés ci-après, à une indemnité qui, sauf accord des parties, survenant après l'ouverture de ce droit, est fixée forfaitairement comme suit: (...)

3° L'indemnité est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins, l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur. (...)

6° L'indemnité d'éviction est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur ou le nouveau preneur ouvre avant l'expiration d'un délai de deux ans un commerce similaire, sans en avoir donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction. Le bailleur et le tiers nouvel occupant sont solidairement tenus."

Dans son arrêt du 29 novembre 2001, votre Cour a, certes, décidé que la loi sur les baux commerciaux tend uniquement à protéger le fonds de commerce des détaillants et des artisans directement en contact avec le public mais, dans l'alinéa suivant, lorsqu'elle a examiné, non plus le but de la loi mais le droit à l'indemnité d'éviction, elle a décidé que, lorsque le locataire principal donne le bien loué en sous-location et que seul le sous-locataire exerce des droits sur le fonds de commerce, le locataire principal ne peut faire valoir de droit propre à l'indemnité d'éviction à l'égard du bailleur.

Votre Cour a poursuivi: dans ce cas et dans la mesure où la perte du fonds de commerce du sous-locataire résulte du refus de renouvellement opposé par le bailleur, seul le sous-locataire a droit à l'indemnité, à l'intervention obligatoire du locataire principal (Cass. 29 novembre 2001, RG C.98.0064.N, Pas. 2001, n° 654, motifs, avec concl. de M. DUBRULLE, avocat général).

On ne peut se limiter à une lecture rapide et isolée de la première décision de votre Cour; on ne peut en saisir la portée exacte qu'en la lisant en même temps que la seconde décision.

D'ailleurs, ainsi que le souligne M. l'Avocat général DUBRULLE dans ses conclusions avant l'arrêt, l'énonciation du but de la loi se lit tout simplement à l'article 1er de la loi sur les baux commerciaux. Mais cet article utilise les termes "exercice d'un commerce de détail ou (...) activité d'un artisan directement en contact avec le public" plus que les seuls termes "marchand qui fait le détail ou artisan directement en contact avec le public".

On ne peut donc pas déduire de l'arrêt précité de votre Cour que celui-ci exclut le droit à l'indemnité d'éviction d'une brasserie, locataire principale, qui sous-loue un débit de boissons mais qui est propriétaire du fonds de commerce.

Car, c'est bien là la question: qui est propriétaire du fonds de commerce?

Je pense donc qu'est inexacte la déduction de l'absence de droit de la défenderesse à l'indemnité d'éviction, que fait le moyen de l'affirmation, d'ailleurs inexacte comme telle, "qu'en dépit de l'attribution ou non de la propriété du fonds de commerce, en tout ou en partie, à la défenderesse par le contrat de gérance libre, la défenderesse, au contraire de Monsieur M. et de la société gérée par lui avant la faillite de celle-ci, n'a pas exploité le fonds de commerce en tant que détaillant ou artisan directement en contact avec le public. (... En outre,) Monsieur M. s'est maintenu dans les lieux, poursuivant l'exploitation du fonds de commerce, après la résiliation du contrat de gérance libre conclu avec la défenderesse et jusqu'après le refus de renouvellement du bail par la demanderesse". (voir supra, n° 4).

Cette affirmation elle-même du moyen est, comme telle, inexacte car, selon moi, il ne résulte pas du jugement attaqué que Monsieur M. a exploité le fonds de commerce en tant que détaillant ou artisan directement en contact avec le public et que, lorsqu'il s'est maintenu dans les lieux, Monsieur M. a poursuivi l'exploitation du fonds de commerce après la résiliation du contrat de gérance libre conclu entre la société PIPINO, déclarée ultérieurement en faillite, et la défenderesse.

Le jugement attaqué relève:

"Qu'un jugement par défaut du 19 août 2009 a condamné (Monsieur) M. à quitter les lieux dans les 15 jours de sa signification et autorisé son expulsion; qu'il fut frappé d'opposition mais un second jugement par défaut du 3 décembre 2009 l'a confirmé;

Que (la défenderesse) a fait signifier les deux jugements du tribunal de commerce avec commandement de déguerpir; qu'elle n'a pas poursuivi l'expulsion parce qu'en l'absence de renouvellement, son bail commercial était arrivé à son terme conventionnel (le 31 juillet 2009) mais aussi, et surtout, parce qu'il est apparu, entre-temps, que (la demanderesse) avait contracté un nouveau bail commercial avec Wyns Drinks Services (...) laquelle avait pris, à son tour, des engagements de sous-location et d'approvisionnement en boissons envers une société Global Building Solution et ... (Monsieur) M., ces conventions ayant pris cours le 1er août 2009 (soit le jour suivant la fin du bail commercial de la Brasserie Haacht);

Que, des éléments d'appréciation fournis au tribunal, à savoir 1) un ancien bail de sous-location résilié par jugement du 11 septembre 2001 et 2) un contrat de gérance libre avec la société Pipino déclarée en faillite le 4 février 2008, contrat auquel le curateur a mis fin à cette même date, il n'est pas permis de déduire que (la défenderesse) ne serait pas le propriétaire unique du fonds de commerce exploité".

Sur la base des considérations, à mon avis inexactes, que j'ai citées supra n° 4 ("en conséquence", dit le moyen) et sur la base des considérations qu'il qualifie, à tort, on vient de le constater, des "seules considérations que le jugement retient" (attribution de la propriété du fonds de commerce à la défenderesse et qualité de preneur de la défenderesse), le moyen invoque la violation de diverses dispositions légales dont l'article 25 de la loi sur les baux commerciaux, lequel concerne l'indemnité d'éviction (voir supra, n° 5).

Les prémisses du moyen étant inexactes, la conclusion que celui-ci en tire, quant à la prétendue violation de dispositions légales, me paraît aussi inexacte.
Il y a lieu de s'en tenir à la règle principale, laquelle ne me paraît pas avoir été méconnue en l'espèce suivant les constatations et considérations du jugement attaqué: pour que le preneur qui se voit refuser le renouvellement du bail puisse prétendre à une indemnité d'éviction, il est requis, en raison du refus, que le fonds de commerce dont il est le propriétaire et qu'il exploite dans le bien loué, soit perdu (Cass. 6 mai 2010, RG C.08.0588.N, Pas. 2010, n° 317, avec concl. de M. DUBRULLE, avocat général, publiées dans AC). (L. du 30 avril 1951, art. 25).

6. Le deuxième moyen fait grief au jugement attaqué de condamner la demanderesse à payer à la défenderesse la somme de 59.031 euros en se fondant sur les articles 16.I.3° et 25, alinéa 1er, 3°, de la loi sur les baux commerciaux.

7. Je suis d'avis qu'est fondée la fin de non-recevoir qui est opposée au moyen par la défenderesse et qui est déduite du défaut d'intérêt du moyen.

8. Le deuxième moyen, en chacune de ses deux branches, est concentré sur les dispositions précitées (voir supra, n° 6).

Mais, comme le fait observer à juste titre le mémoire en réponse, d'une part, la condamnation de la demanderesse repose sur deux fondements juridiques distincts l'un de l'autre, à savoir l'article 25, alinéa 1er, 3°, de la loi du 30 avril 1951 (intention non réalisée) et l'article 25, alinéa 1er, 6°, de la même loi (exercice par le bailleur ou le nouveau preneur d'un commerce similaire) et, d'autre part, le deuxième moyen ne critique que le premier de ces fondements distincts.

Le second de ces fondements distincts suffit à fonder la décision.

9. Le troisième moyen fait grief au jugement attaqué de condamner la demanderesse à payer à la défenderesse la somme de 59.031 euros en ne répondant pas aux conclusions de synthèse d'appel de la demanderesse qui sont reproduites dans le moyen et qui étaient fondées, en substance, sur l'article 25, alinéa 5, de la loi sur les baux commerciaux.

10. Je suis d'avis que le troisième moyen ne peut être accueilli.

11. Le tribunal n'était pas tenu de répondre aux conclusions précitées de la demanderesse, devenues sans pertinence en raison de la décision du tribunal de se fonder sur l'article 25, alinéa 1er, 6°, de la loi du 30 avril 1951 et non sur l'article 25, alinéa 1er, 2° et 5°, de la même loi. En effet, l'article 25, alinéa 5, précité n'est applicable que dans les cas visés par l'article 25, alinéa 1er, 2° et 5°, et non dans le cas visé par l'article 25, alinéa 1er, 6°. (Cass. 13 décembre 1991, RG 7481, Pas. 1992, n° 201; B. LOUVEAUX, Le droit du bail commercial, Bruxelles, Larcier, 2011, n° 1075 p. 1012).

Conclusion: rejet.
 

Noot: 

• Linders, L., « De uitzondering bevestigt de regel? », R.A.B.G., 2016/16, p. 1243-1244

• Linders A. en L. Artikel & Commentaar Handelshuur, Wolters Kluwer, 2014, 245-249.

zie ook: Cass. 10 oktober 1968, Arr.Cass. 1969, 161.
 

Gerelateerd
Aangemaakt op: do, 13/07/2017 - 17:07
Laatst aangepast op: do, 13/07/2017 - 17:07

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