-A +A

Herziening huurprijs handelshuur wat is de normale huurwaarde

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
don, 07/11/2013
A.R.: 
C.13.0165.N

Aangezien de in artikel 6 van de wet op de handelshuurovereenkomsten bepaalde driejarige herziening van de huur geen verband houdt met het voordelige of dure karakter van de overeengekomen huurprijs maar met een verhoging of verlaging van de normale huurwaarde van het gehuurde goed met ten minste 15 pct., moet de rechter, die de totale normale huurwaarde van het gehuurde goed bepaalt met verwijzing naar een waarde per vierkante meter, rekening houden met de werkelijk gehuurde oppervlakte en niet met de in de huurovereenkomst bepaalde, lagere, oppervlakte.

Publicatie
tijdschrift: 
RABG
Uitgever: 
Larcier
Jaargang: 
2016/16
Pagina: 
1202
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

(L.P.D.L.C. BVBA / J.P.Q., M.G., H. NV - Rolnr.: C.15.0019.F)

I. Rechtspleging voor het Hof
Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg Waals-Brabant van 25 juni 2014.

Raadsheer Michel Lemal heeft verslag uitgebracht en advocaat-generaal Jean-François Leclercq heeft geconcludeerd.

II. Cassatiemiddel
De eiseres voert volgend middel aan.

Geschonden wettelijke bepalingen
artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek;
artikel 6 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten.

Aangevochten beslissingen

Het bestreden vonnis stelt vast dat de oorspronkelijke vordering van de eerste twee verweerders “strekt tot herziening, met uitwerking op 15 september 2009, van de huurprijs van een handelshuur betreffende een gebouwencomplex te Waterloo […], dat uitsluitend als rusthuis wordt gebruikt en waarvan de huurprijs werd bepaald op 35.200 EUR per maand”, herhaalt dat, overeenkomstig artikel 6 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, “een vordering tot herziening slechts gegrond is mits de huurwaarde van het goed wegens nieuwe omstandigheden is verhoogd of verlaagd (en) de schommeling van de huurwaarde op zijn minst 15% moet bedragen”, “beslist dat de huurwaarde van het litigieuze goed in september 2009 kan worden geschat op 45.771,72 EUR per maand en stelt dus een verhoging vast van 15% ten opzichte van de geïndexeerde huurprijs, die was bepaald in de huurovereenkomst van 1 juli 2003”, en beveelt vervolgens de heropening van het debat teneinde de partijen in staat te stellen tegenspraak te voeren over de “oorzaak van de schommeling van de huurwaarden” en, met name, over de “uitzonderlijke omstandigheden” waarvan sprake is in artikel 6 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten.

Die beslissing steunt met name op de volgende gronden:

“Wat betreft de oppervlakte, vond de deskundige het 'logisch' om te verwijzen naar de contractuele oppervlakte, zonder daarvoor een reden op te geven.

Tijdens zijn onderzoek had de deskundige nochtans opgemerkt dat, 'na inspectie door de administratie van het kadaster en volgens verschillende berekeningen, de oppervlakte ongeveer 4.659,32 m2 bruto zou moeten bedragen, zonder rekening te houden met de mansardekamers op de laatste verdieping en met de oppervlakte van de kelders;

Dat cijfer van 4.659,32 m2 benadert dat welk werd berekend door deskundige D.G., die eenzijdig was gekozen door de [eerste twee verweerders] namelijk een oppervlakte van 4.616,80 m2 (…). Met verwijzing naar dat verslag had de gerechtsdeskundige tijdens de voorbereidende fase geoordeeld: 'volgens mij kunnen die oppervlakten niet worden betwist'.

Deskundige M. had ook geconcludeerd tot oppervlakten 'die iets groter zijn dan de in de huurovereenkomst vermelde oppervlakten' (…).

Volgens de rechtbank moet bij het bepalen van de huurwaarde met verwijzing naar het aantal vierkante meter rekening worden gehouden met de werkelijke oppervlakte. Bijgevolg moet een oppervlakte van 4.616,80 m2 in aanmerking worden genomen.”

Grieven
1. Luidens het eerste lid van artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek “strekken alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, degenen die deze hebben aangegaan, tot wet”.

Hieruit volgt dat de rechter, om redenen van billijkheid en goede trouw en om de werkelijkheid beter te benaderen, de teneur van de overeenkomst niet mag wijzigen of weigeren de vrij overeengekomen bedingen, waarvan hij overigens de draagwijdte erkent, toe te passen.

Artikel 6 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten bepaalt:

“Bij het verstrijken van elke driejarige periode hebben partijen het recht aan de vrederechter herziening van de huurprijs te vragen, mits zij bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 15 pct. hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld.

De rechter doet uitspraak naar billijkheid, zonder te letten op het gunstig of ongunstig rendement dat uitsluitend aan de huurder is toe te schrijven (…).”

Uit die bepaling volgt dat de rechter die kennisneemt van een vordering tot herziening van de huur, op onaantastbare wijze in feite de normale huurwaarde van het gehuurde pand en het bestaan van nieuwe omstandigheden beoordeelt en de huur naar billijkheid bepaalt, indien er grond tot herziening bestaat. Om over de voormelde punten (de huurwaarde en het bestaan van nieuwe omstandigheden) te beslissen, mag de rechter daarentegen de bedingen van de huurovereenkomst, en met name die betreffende de overeengekomen oppervlakte van het gehuurde goed, niet wijzigen.

Meer bepaald kan de rechter, na op onaantastbare wijze een huurwaarde per vierkante meter te hebben bepaald, de aldus aangenomen waarde niet toepassen op een andere dan de in de huurovereenkomst vermelde oppervlakte.

2. In dit geval voerde de eiseres in haar syntheseconclusie na deskundigenonderzoek aan:

“De contractueel bepaalde oppervlakte bedraagt 4.557 m2. Het gaat om een contractueel beding” en “het werd reeds herhaald dat de oppervlakte van 4.557 m2 de overeengekomen oppervlakte is die in de huurovereenkomst is vastgelegd en op grond waarvan de huurprijs werd bepaald. Het staat niet aan (de verhuurder) of aan de rechter, in het kader van een vordering tot herziening, om de contractuele bedingen van de huurovereenkomst te wijzigen, zelfs als die bedingen het gevolg zouden zijn van een beoordelingsfout van de partijen”.

Het bestreden vonnis, dat beslist om de “contractuele oppervlakte” niet in aanmerking te nemen teneinde de huurwaarde te bepalen op grond van een “werkelijke oppervlakte” van 4.616,80 m2, weigert onwettig om uitwerking te verlenen aan een beding van de tussen de partijen gesloten overeenkomst (schending van alle in de aanhef van het middel bedoelde wetsbepalingen).

III. Beslissing van het Hof
Beoordeling
Artikel 6, eerste lid handelshuurwet bepaalt dat partijen bij het verstrijken van elke driejarige periode het recht hebben aan de vrederechter herziening van de huurprijs te vragen, mits zij bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 15% hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld.

Aangezien de in voornoemd artikel 6 bepaalde driejarige herziening van de huur geen verband houdt met het voordelige of dure karakter van de overeengekomen huurprijs maar met een verhoging of verlaging van ten minste 15% van de normale huurwaarde van het gehuurde goed, moet de rechter, die de totale normale huurwaarde van het gehuurde goed bepaalt met verwijzing naar een waarde per vierkante meter, rekening houden met de werkelijk gehuurde oppervlakte en niet met de in de huurovereenkomst bepaalde, lagere, oppervlakte.

Het middel, dat uitgaat van het tegendeel, faalt naar recht.

Dictum

Het Hof

Verwerpt het cassatieberoep.

Veroordeelt de eiseres tot de kosten.

C.15.0019.F
Conclusions de M. l'avocat général J.F. Leclercq:

1. Il résulte du jugement attaqué que les circonstances utiles à l'examen du pourvoi peuvent être succinctement et grossièrement résumées comme suit.

Le litige porte sur la révision du loyer dans le cadre de l'application de l'article 6 de la loi sur les baux commerciaux. Le bail concerne une maison de repos. Pour faire bref, les défendeurs peuvent être qualifiés de bailleurs, la demanderesse de preneuse. La demande de revision émane des bailleurs.

Le jugement attaqué, d'une part, "dit qu'en septembre 2009, la valeur locative du bien litigieux peut être estimée à 45.771,72 euros mensuels et constate en conséquence une hausse de 15% par rapport au loyer indexé fixé dans le bail du 1er juillet 2003" et, d'autre part, à propos des "circonstances nouvelles, (---) ordonne une réouverture des débats afin de permettre aux parties de s'expliquer sur (le fait que) concernant la cause des variations des valeurs locatives, l'expert (qui a été désigné) indique qu'elles sont davantage dues à des variations du marché locatif qu'aux éventuels travaux qui auraient été effectués par le locataire dans l'immeuble".

Un moyen unique est proposé à l'appui du pourvoi.

2. Le moyen unique fait grief au jugement attaqué de décider "que dans la détermination de la valeur locative par référence au mètre carré, il faut se référer à la surface réelle (et qu') il y a lieu dès lors de tenir compte d'une surface de 4.616,80 m2".

Le moyen soutient qu' "après avoir déterminé souverainement une valeur locative au mètre carré, le juge ne peut appliquer la valeur ainsi retenue à une superficie différente de la superficie indiquée dans le contrat de bail (--- et qu') en décidant d'écarter la surface contractuelle pour fixer la valeur locative sur la base d'une surface réelle de 4.616,80 m2, le jugement (attaqué) a illégalement refusé de donner effet à une clause de la convention convenue entre les parties (violation de l'article 1134 du Code civil et de l'article 6 de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux)".

3. Je suis d'avis que le moyen unique manque en droit.

L'article 6 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux est la disposition déterminante.

Cet article prévoit:

"A l'expiration de chaque triennat, les parties ont le droit de demander au juge de paix la revision du loyer, à charge d'établir que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l'immeuble loué est supérieure ou inférieure d'au moins 15% au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière revision.

Le juge statue en équité et n'a pas égard au rendement favorable ou défavorable résultant du seul fait du preneur.

L'action ne peut être intentée que pendant les trois derniers mois du triennat en cours.

Le loyer revisé produira ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive".

J'incline à penser que, dans le problème précis soumis à l'examen de votre Cour, il résulte des termes précités de la loi et de leur rapprochement et, spécialement, des termes suivants et de leur rapprochement: "à l'expiration de chaque triennat", "l'action ne peut être intentée que pendant les trois derniers mois du triennat en cours", "le loyer revisé produira ses effets à compter du premier jour du triennat suivant", "la valeur locative normale de l'immeuble loué est supérieure ou inférieure d'au moins 15 % au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière revision" et "le juge n'a pas égard au rendement favorable ou défavorable résultant du seul fait du preneur", que, lors de la revision du loyer, le juge doit tenir compte de la seule valeur locative normale au moment de l'intentement de l'action en revision dans le délai légal et de la seule question de savoir si celle-ci est supérieure ou inférieure d'au moins 15% au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière revision.

En revanche, je ne pense pas qu'une clause relative à la superficie convenue du bien loué et avantageuse pour le preneur soit un critère dont il y a lieu, pour le juge, de tenir compte dès lors qu'il estime que cette superficie n'est pas réelle (Voir Cass. 1er décembre 1966, Bull. et Pas. 1967, I, 414).

Conclusion: rejet.

Noot: 

Coppens, A., « Objectiviteit bij bepaling van de normale huurwaarde », R.A.B.G., 2016/16, p. 1205-1206

• D. Lybaert, “De herziening van de huurprijs” in Het handelshuurrecht geactualiseerd, Brugge, die Keure, 1997, (23), 26; K. Vanhove, Handelshuur. Rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwichtige regeling, Antwerpen, Intersentia, 2012, 295.

• M. Dambre, De huurprijs, Brugge, die Keure, 2009, 203; S. Mosselmans, “Knelpunten handelshuur. Perspectief van de magistraat” in B. Tilleman, K. Vanhove en

• A. Verbeke (reds.), Knelpunten Handelshuur, Antwerpen, Intersentia, 2007, (35), 39; S. Mosselmans, “Herziening van de huurprijs” in M. Dambre (red.), Handelshuur, Brugge, die Keure, 2012, (75), 8

Gerelateerd
Aangemaakt op: do, 13/07/2017 - 14:16
Laatst aangepast op: do, 13/07/2017 - 14:18

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.