-A +A

huurhernieuwing en fout van de post

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
maa, 07/09/2009
A.R.: 
C.08.0479.N/1

7 SEPTEMBER 2009 C.08.0479.N/1
III. BESLISSING VAN HET HOF
Beoordeling
Tweede onderdeel
1. Krachtens artikel 14, eerste lid, van de Handelshuurwet, moet de huurder die het recht op hernieuwing verlangt uit te oefenen, zulks of straffe van verval bij exploot van gerechtsdeurwaarder of bij aangetekende brief ter kennis van de verhuurder brengen, ten vroegste achttien maanden, ten laatste vijftien maanden vóór het eindigen van de lopende huur.
Krachtens het tweede lid van dit artikel, moet de kennisgeving op straffe van nietigheid de voorwaarden opgeven waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan en de vermelding bevatten dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde.

Artikel 18, eerste lid, van deze wet bepaalt dat indien uit het in artikel 14 bedoelde antwoord blijkt, dat de verhuurder de hernieuwing afhankelijk stelt van voorwaarden betreffende de huurprijs, de bijdrage in de lasten, de wijze van genot of andere modaliteiten van de huur, en indien omtrent die voorwaarden onenigheid blijft bestaan, de huurder zich tot de rechter wendt binnen dertig dagen na het antwoord van de verhuurder, op straffe van verval.

Krachtens het tweede lid van dit artikel, doet de rechter uitspraak naar billijkheid.

2. Uit deze wetsbepalingen volgt dat de huur wordt hernieuwd tegen de voorwaarden voorgesteld door de huurder in de kennisgeving van zijn vraag tot huurhernieuwing, als de verhuurder nalaat tijdig en in de wettelijk bepaalde vorm te reageren.

Als de verhuurder in antwoord op de vraag tot huurhernieuwing, andere voorwaarden voorstelt, wordt de huur hernieuwd volgens de voorwaarden waaromtrent de partijen akkoord gaan of bij gebreke aan een dergelijk akkoord volgens de beslissing naar billijkheid van de rechter.

De omstandigheid dat het antwoord waarin de verhuurder andere voorwaarden voorstelt en dat hij tijdig en bij aangetekende brief heeft toegezonden, door de fout van de postdiensten de huurder niet bereikt, heeft niet tot gevolg dat de huur wordt hernieuwd tegen de voorwaarden die de huurder heeft voorgesteld en dat de rechter met het antwoord van de verhuurder geen rekening moet houden.

3. De appelrechters stellen vast dat:
- verweerster op 11 mei 2004 bij aangetekende brief vroeg de huurovereenkomst te hernieuwen onder de alsdan geldende voorwaarden;
- de eisers op 5 augustus 2004 een aangetekende brief stuurden aan de verweerster met als mededeling dat zij de huurhernieuwing slechts konden toestaan onder andere voorwaarden die zij in hun brief hebben opgesomd;
- in de stukken van de eisers het bewijs is terug te vinden dat zij deze brief wel degelijk hebben opgestuurd;
- uit de stukken van de eisers blijkt dat hun brief van 5 augustus 2004 op 20 augustus 2004 ongeopend is teruggekomen met op de ongeopende omslag een sticker met daarop te lezen : “kon niet uitgereikt worden : geen lasthebber aangeduid”;
- in het dossier van de verweerster zich een “gele kaart” bevindt waaruit blijkt dat mevrouw C.P. werd aangeduid als haar lasthebber en wel tot 31 augustus 2004.
De appelrechters oordelen dat:
- het duidelijk is dat in dezen de post een of meerdere fouten heeft begaan, maar dat zij daarbij niet als lasthebber van de eisers is opgetreden;
- ook de eisers een fout hebben begaan door geen enkel contact meer op te nemen met de verweerster na de vaststelling dat hun aangetekende brief duidelijk niet werd besteld;
- indien de verhuurders enige dagen na 20 augustus 2004 iets hadden gemeld aan de verweerster dan had ten overstaan van de huurder gebleken dat de verhuurders wel degelijk binnen de wettelijke termijn een antwoord hadden gestuurd en dan had de termijn van 30 dagen bedoeld in artikel 18 van de Handelshuurwet beginnen lopen, omdat de huurder dan kennis had gekregen van de aangetekende brief;
- vermits het voorgaande niet gebeurde, is vast komen te staan dat de huurster binnen de wettelijke termijn geen kennis heeft gekregen van het antwoord van de verhuurder zodat zij het voordeel van de hernieuwing onder dezelfde voorwaarden heeft verworven.

4. De appelrechters konden niet zonder schending van de artikelen 14 en 18 van de Handelshuurwet beslissen dat met het antwoord van de eisers geen rekening kon worden gehouden, hoewel het tijdig en volgens de vormen opgelegd door de wet is verstuurd, en dat de huur wordt hernieuwd tegen de voorwaarden die de verweerster heeft voorgesteld in haar aanvraag tot huurhernieuwing.
Het onderdeel is gegrond.

Dictum
Het Hof,
Vernietigt het bestreden vonnis.
Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het vernietigde vonnis.
Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over.
Verwijst de zaak naar de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen, zitting
houdende in hoger beroep.
Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, derde kamer,
 

Gerelateerd
Aangemaakt op: ma, 12/10/2009 - 13:36
Laatst aangepast op: vr, 15/01/2010 - 17:57

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.