Printervriendelijke versieVerstuur naar een vriend

BVBA X. t/ Y.

1. Voorwerp van de vordering

De vordering van eisende partij strekt ertoe te zeggen voor recht dat verwerende partij het door haar betrokken goed, eigendom van eisende partij, meer bepaald een appartement boven en inbegrepen in de handelszaak gelegen te Wachtebeke, (...), bezet zonder recht noch titel; (...).

...

De vordering van eisende partij is gebaseerd op het feit dat tussen eisende partij en verwerende partij een arbeidsovereenkomst werd gesloten waarbij aan verwerende partij volgens eisende partij een gratis woning werd toegekend boven de plaats van de tewerkstelling in Wachtebeke. Aan deze arbeidsovereenkomst werd evenwel door middel van een aangetekende brief van 10 november 2008 een einde gemaakt. Verwerende partij werd tevens gevraagd het pand te ontruimen tegen uiterlijk 30 november 2008.

Nadien zou verwerende partij zich akkoord hebben verklaard om het pand te ontruimen tegen 31 december 2008.

Tot op heden woont verwerende partij nog steeds in het appartement.

2. Standpunt verwerende partij

In de conclusie voert verwerende partij aan dat zij naast de arbeidsovereenkomst een mondelinge huurovereenkomst heeft gesloten met eisende partij. Voor de huur van het appartement betaalde verwerende partij 300 euro per maand, welk bedrag volgens verwerende partij werd afgehouden van het loon dat haar op niet-officiële wijze werd uitbetaald. Volgens verwerende partij werd er immers een arbeidsovereenkomst gesloten voor een deeltijdse betrekking van 20 uren per week, maar de facto was het een tewerkstelling van ongeveer het dubbel aantal uren. Volgens verwerende partij werd naast het officiële loon zoals berekend door het loonsecretariaat, iedere maand een bedrag in contanten uitbetaald waarbij dan de 300 euro aan huur in mindering werd gebracht. Verwerende partij verwijst overigens naar een aantal schriftelijke verklaringen en biedt ter zake zo nodig een getuigenverhoor aan.

Gelet op deze feiten meent verwerende partij dan ook dat er een huurovereenkomst bestaat in het raam van de Woninghuurwet, en dat zij als huurder aanspraak kan maken op een door deze wet voorgeschreven opzegtermijn van zes maanden. Verwerende partij verklaart zich daarbij bereid om de aanmaning van 1 december 2008 te beschouwen als een opzeg van de huur, zodat zij bereid is het pand te verlaten tegen uiterlijk 1 juni 2009. Met toepassing van de Woninghuurwet vordert verwerende partij wel een vergoeding gelijk aan negen maanden huur of 2.700 euro. Verwerende partij, eisende partij op tegeneis, formuleert dan ook een tegenvordering die ertoe strekt eisende partij, verwerende partij op tegeneis, te veroordelen tot betaling van de som van 2.700 euro, vermeerderd met de gerechtelijke rente.

3. Standpunt eisende partij

In conclusies voert eisende partij aan dat er in casu duidelijk sprake is van een bezetting zonder recht noch titel, omdat het gebruik van het bovengelegen appartement dient te worden beschouwd als een accessorium van de arbeidsovereenkomst, die werd beëindigd. Eisende partij verwijst in dat verband naar de infrastructuur ter plaatse, erop wijzende dat het appartement slechts een toegang heeft via het zich daaronder bevindende restaurant dat door eisende partij wordt uitgebaat, en de stock van het restaurant zich boven in het appartement bevindt.

...

Ten slotte betwist eisende partij de tegenvordering.

4. Beoordeling

1. Feiten en antecedenten

Tussen partijen wordt op 29 oktober 2007 een arbeidsovereenkomst gesloten in de Nederlandse taal, zonder bijgevoegde vertaling. De arbeidsovereenkomst vermeldt de identiteit van verwerende partij zonder adres. Op basis van deze arbeidsovereenkomst wordt verwerende partij vanaf 12 november 2007 aangeworven als polyvalent bediende voor een deeltijdse betrekking van 20 werkuren per week van maandag tot vrijdag.

De functie wordt omschreven als “logistieke ondersteuning van ...”. De bediende zal instaan voor bestellingen, public relations, technisch onderhoud, boodschappen, stockbeheer.

De overeenkomst wordt aangegaan voor een periode van onbepaalde duur met een proefperiode van twee maanden.

De arbeidsovereenkomst verwijst op geen enkel punt naar het gebruik van het appartement gelegen boven de exploitatie van het restaurant van eisende partij.

Op 10 november 2008 wordt een einde gemaakt aan de arbeidsovereenkomst met een opzegtermijn van één maand, beginnende op 1 december 2008 om te eindigen op 31 december 2008.

De opzegbrief vermeldt eveneens: “Verder verzoeken wij u het appartement boven onze zaak – dat wij u ter beschikking stelden – vrij te maken tegen uiterlijk 30 november 2008”.

Op 1 december 2008 wordt er een aanmaning-ingebrekestelling betekend door gerechtsdeurwaarder G.B. te Gent met verzoek: “Om het betreffende appartement gelegen te 9185 Wachtebeke, onmiddellijk vrij te maken en onmiddellijk afgifte te doen van de sleutels, minstens uiterlijk op 2 december 2008 om 12 uur”.

...

Op 18 december 2008 nam de raadsman van verwerende partij contact op met de raadsman van eisende partij via een officieel schrijven. Daarin betoogt de raadsman van verwerende partij dat er tussen partijen een huurovereenkomst is gesloten, zodat voor zover de brief van 10 november 2008 als opzeg dient te worden beschouwd, een opzegtermijn van zes maanden moet worden in acht genomen.

Op 9 januari 2009 doet gerechtsdeurwaarder J. loco T. een vaststelling waaruit blijkt dat de elektriciteitsvoorziening op het appartement te Wachtebeke is onderbroken. In het appartement is geen verwarming noch verlichting. Ook de huishoudelijke toestellen functioneren niet meer.

In een reactie van januari 2009 schrijft de raadsman van eisende partij dat de elektriciteitspanne te wijten is aan een overbelasting van het net.

2. In rechte

1. Uit de stukken van het dossier blijkt dat het appartement dat diende tot bewoning boven het restaurant gelegen te Wachtebeke, (...) niet gratis werd ter beschikking gesteld. De door verwerende partij voorgebrachte loonafrekeningen wijzen erop dat van het loon maandelijks een bedrag van 300 euro werd afgehouden als huurvergoeding.

De stelling van eisende partij als zou niet worden aangetoond dat deze loonafrekening van haar afkomstig is, omdat er geen logo op vermeld is, komt niet overtuigend over.

De stelling van verwerende partij dat zij slechts 20 uur officieel is ingeschreven komt als zeer plausibel over, en verschillende elementen wijzen in die richting:

– het feit dat verwerende partij een appartement ter beschikking kreeg juist boven de zaak;

– de schriftelijke attesten van personen die hebben opgemerkt dat verwerende partij nagenoeg permanent aanwezig was ter plaatse met het oog op de exploitatie van het restaurant;

– de niet-officiële loonberekeningen in de Nederlandse taal opgemaakt, terwijl verwerende partij anderstalig is;

– de functieomschrijving en de inhoud en het engagement, dat geenszins wijst op een deeltijdse betrekking van 20 werkuren per week, namelijk instaan voor bestellingen, public relations, technisch onderhoud, boodschappen, stockbeheer.

2. De vraag dient evenwel te worden onderzocht of in casu de Woninghuurwet van toepassing is.

Het staat buiten kijf dat verwerende partij ter plaatse haar hoofdverblijfplaats heeft gevestigd en aldaar is ingeschreven in het bevolkingsregister.

De Woninghuurwet is evenwel niet van toepassing wanneer de overeenkomst betreffende de woning van de huurder ondergeschikt is aan de hoofdovereenkomst die betrekking heeft op de functie of de bedrijvigheid van de huurder (zie art. 1, § 2, Woninghuurwet).

Voor de niet-toepasselijkheid van de Woninghuurwet is wel vereist dat er een rechtstreekse band tussen beide overeenkomsten bestaat en dat de huurovereenkomst ondergeschikt is aan de arbeidsovereenkomst.

In casu dient dan ook nagegaan te worden of de huurovereenkomst kan worden beschouwd als een bijkomende overeenkomst, waarbij dient te worden uitgegaan van de gemeenschappelijke bedoeling van partijen (zie: M. Dambre en B. Hubeau, Woninghuur in APR, Antwerpen, Kluwer, 2002, p. 141, nr. 326).

In casu dient te worden vastgesteld dat niet wordt betwist dat het appartement dat door verwerende partij wordt betrokken, materieel nauw verbonden is met de plaats van tewerkstelling. Het appartement bevindt zich in eenzelfde gebouw boven het restaurant, heeft blijkbaar een gemeenschappelijk elektriciteitsnet, de toegang tot het appartement verloopt via het restaurant en een deel van het appartement wordt bovendien gebruikt als stockageruimte voor goederen in het raam van de exploitatie van de handelsactiviteit. Het is in casu dan ook evident dat eisende partij de huurovereenkomst heeft gesloten in nauwe samenhang met de arbeidsovereenkomst van 29 oktober 2007. Zonder deze arbeidsovereenkomst zou tussen partijen waarschijnlijk geen huurovereenkomst zijn gesloten.

Bijgevolg mag redelijkerwijze worden aangenomen dat op grond van de feitelijke elementen de huurovereenkomst bijgevolg dient te worden gekwalificeerd als een overeenkomst die ondergeschikt is aan de hoofdovereenkomst, namelijk het arbeidscontract.

3. Gelet op wat voorafgaat en omdat bijgevolg de Woninghuurwet niet van toepassing is, kan verwerende partij uiteraard geen aanspraak maken op de bescherming van de bepalingen in het raam van deze wet.

Omdat de huurovereenkomst een bijkomend element is ten aanzien van de arbeidsovereenkomst en deze niet onderworpen is aan de bepalingen van de Woninghuurwet, zal de beëindiging van de arbeidsovereenkomst bijgevolg van rechtswege tot gevolg hebben dat de huurovereenkomst wordt beëindigd, zelfs wanneer deze geen bepaling in die zin bevat (M. Dambre en B. Hubeau, o.c., p. 142, nr. 329).

4. Omdat uit de stukken blijkt dat de arbeidsovereenkomst door eisende partij werd stopgezet einde december 2008, dient daaruit te worden geconcludeerd dat de huurovereenkomst vanaf dan eveneens een einde heeft genomen. Bijgevolg verblijft verwerende partij zonder recht noch titel in het kwestieuze appartement. Verwerende partij is er dan ook toe gehouden het pand te ontruimen binnen een redelijke termijn. Bij de bepaling van deze redelijke termijn dient rekening te worden gehouden met de noodzakelijke continuïteit bij de uitbating van de handelszaak en de materiële verstrengeling tussen het restaurant en het appartement.

5. Omdat in casu de Woninghuurwet niet van toepassing is, kan eisende partij op tegeneis evenmin aanspraak maken op de forfaitaire schadevergoeding bepaald in de Woninghuurwet wegens de stopzetting van de huur gedurende het eerste jaar.