-A +A

Mede-eigendom hoedanigheid individuele eigenaar bij vordering uitvoering dading

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van beroep
Plaats van uitspraak: Antwerpen
Datum van de uitspraak: 
woe, 28/06/2017

Individuele eigenaars van een appartementseigendom hebben net als de VME, vereniging van mede-eigenaars, de vereiste hoedanigheid en belang conform art. 17 Ger.W. om een vordering in te stellen tot uitvoering van een dadingsovereenkomst waarin twee bouwpromotoren zich er onder meer toe verbinden om twee bijkomende verdiepingen op een appartementsgebouw te plaatsen, en de naar die verdiepingen door te trekken lift volledig te laten keuren, zodat een attest voor inwerkingstelling wordt verkregen voor alle verdiepingen.

Eigenaars die een kavel kochten van een partij bij de dadingsovereenkomst beschikken over een kwalitatief recht (art.1615 BW), terwijl het voor de eigenaars van de bijgebouwde verdiepingen en de VME om een beding ten behoeve van een derde gaat (art. 1121 BW).

De VME wordt voor het instellen van de vordering vertegenwoordigd door de syndicus (art. 577-9 § 1 lid 1 t.e.m. 3 BW).

De vordering ingesteld door de VME verhindert niet dat ook een individuele mede-eigenaar een vordering met betrekking tot de privatieve en/of gemene delen instelt (art. 577-9 § 1 lid 2 BW).
 

Publicatie
tijdschrift: 
NJW
Uitgever: 
Kluwer
Jaargang: 
2018
Pagina: 
309
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

1. BVBA Luxius, [ ]

2. NV Call Immo, [ ]

appellanten, [ ... ]

tegen:

1. Vereniging van mede-eigenaars te Antwerpen [ ... ]

2. De heer F.A., [ ... ]

3. BVBA Fortuna Financial Patrimonium,[ ... ]

4. De heer V.D.O.J., [ ... ] e.a.

geïntimeerden,

[ ... ]

2. Appellanten waren de bouwpromotoren bij de verbouwing van een kantoorgebouw te [ ... ],tot appartementen en kantoorruimte. Verschillende gedeeltes en appartementen werden verkocht in 2010 en 2011.

In december 2011 werd door appellanten met een aantal kopers een dading gesloten waarbij werd overeengekomen dat twee bijkomende verdiepingen op het gebouw zouden gezet worden en de lift zou worden doorgetrokken naar de hogere verdiepingen, waarbij appellanten "de lift volledig zou laten keuren voor alle verdiepingen inclusief het aanbrengen van een vuurvaste muur rond de liftgroep zodat er een attest voor inwerkingstelling verkregen wordt voor alle verdiepingen van het gebouw (uitgezonderd de kelder)" (artikel 3.2).

De werken voorzien in de dading werden uitgevoerd, en er werden in 2014 en 2015 twee verdiepingen op het gebouw gezet. Eind 2015, begin 2016 werden de nieuwe appartementen op de 4', 5' en 6' verdieping te koop aangeboden. Appellanten hebben op dit ogenblik geen eigendomsrechten meer in het gebouw.

3. De lift die blijkbaar aanvankelijk werkte, vertoonde problemen vanaf de zomer van 2016. Na tussenkomst van NV Hugo De Jongh die op 12 oktober 2016 mensen diende te bevrijden uit de lift, weigerde NV Hugo De Jongh een onderhoudscontract af te sluiten, omdat de lift onveilig was. Sindsdien wordt de lift niet meer gebruikt.

4. Na ingebrekestellingen, gingen geïntimeerden (de VME en privéeigenaars van de appartementen) op 2 december 2016 over tot dagvaarding van appellanten. Zij vroegen appellanten te veroordelen tot "het op hun kosten uitvoeren van de dading van 28 december 2011 met betrekking tot de lift in het gebouw te [ .. .]"onder verbeurte van een dwangsom van 2.500 EUR per dag vertraging te rekenen vanaf 14 dagen na de datum van het uit te spreken vonnis, waarbij de veroordeling als uitgevoerd kan beschouwd worden indien appellanten de noodzakelijke keuringsattesten hebben voorgelegd.

5. Appellanten vroegen de vordering van geïntimeerden als onontvankelijk, minstens ongegrond af te wijzen.

6. Bij beschikking in kortgeding van 30 december 2016 verklaarde de waarnemend voorzitter van de rechtbank van koophandel de vordering van geïntimeerden ontvankelijk en gegrond. Appellanten werden hoofdelijk veroordeeld tot het afleveren van een attest voor inwerkingstelling voor de lift in het gebouw gelegen te [ ... ], voor alle verdiepingen van het gebouw, uitgezonderd de kelder, onder verbeurte van een dwangsom van 1.000 EUR per dag vertraging, te rekenen vanaf één maand na de datum van deze beschikking en met een maximum van 250.000 EUR.

7. Na tussenkomst van de beslissing in eerste aanleg lieten appellanten de liftinstallatie nakijken en de liftbouwer NV Hugo De Jongh leverde op 27 januari 2017 een EU-conformiteitsverklaring (met aanmelding bij Konhef) af en een verslag van eind-controle met de vermelding dat de liftinstallatie in dienst gesteld mag worden. In het verslag van eindcontrole werd erop gewezen dat volgens het KB van 9 maart 2003 binnen de drie maanden na de inwerkingstelling contact diende opgenomen te worden met een Erkende Dienst voor Technische Controle (EDTC) voor de periodieke keuring van de lift.

Geïntimeerde lieten de lift onmiddellijk controleren door een EDTC - Konhef - , op 9 februari 2017, die een verslag van preventief onderzoek afleverde waarin zij tot het besluit kwam dat de lift niet veilig meer gebruikt kan worden omwille van een tiental opmerkingen. Konhef liet de VME weten dat het onderhoudsbedrijf hiervan dringend verwittigd diende te worden.

Na ontvangst van het verslag van preventieve onderzoek door Konhef van 9 februari 2017, lieten appellanten liftbouwer NV Hugo De Jongh bijkomende werken uitvoeren. Op 23 mei 2017 maakte deze een nieuwe EU-conformiteitsverklaring over: " ... Hierbij verklaren wij dat dit product conform is, ... ".

Konhef deed een nieuwe controle op 13 juni 2017 en stelde een verslag van preventief onderzoek op waarin zij tot het besluit kwam dat de lift verder mag gebruikt worden maar dat er binnen de kortst mogelijke tijd moet worden verholpen aan een tiental opmerkingen (enkele minder dan bij de controle in februari).

8. Appellanten legden op 22 februari 2017 een verzoekschrift tot hoger beroep neer. Zij vragen de bestreden beschikking te hervormen en de oorspronkelijke vordering van geïntimeerden onontvankelijk, minstens ongegrond te verklaren en hen te veroordelen tot betaling van de gerechtskosten.

9. Geïntimeerden vragen de bestreden beschikking te bevestigen, met dien verstande dat moet worden verduidelijkt dat het attest van inwerkingstelling afkomstig dient te zijn van een Erkende Dienst voor Technische Controle (EDTC), omschreven in het KB van 9 maart 2003, dan wel van een conformiteitsbeoordelingsinstantie, omschreven in het KB van 16 april 2016.

10. De bestreden beschikking werd betekend op 27 januari 2017. Het verzoekschrift tot hoger beroep werd op 22 februari 2017 neergelegd. Het hoger beroep werd tijdig en regelmatig naar vorm ingesteld en is ontvankelijk.

11. Appellanten betwisten de ontvankelijkheid van de oorspronkelijke vordering van geïntimeerden. Zij houden voor dat de VME en de privéeigenaars - die geen partij waren bij de <ladingsovereenkomst van 28 december 2011 - niet over de vereiste hoedanigheid beschikken om de uitvoering van de dading te vorderen.

Volgens geïntimeerden is dit niet correct, maar is deze discussie niet essentieel omdat het volstaat dat appellanten worden veroordeeld lastens minstens één van hen en dat twee van de ondertekenaars van de dading mee de vordering stellen.

Zoals reeds correct door de eerste rechter aangehaald, was de vordering wel degelijk ontvankelijk in hoofde van de 4 categorieën eisers, meer bepaald (1) de eigenaars van de private appartementen die de dading ondertekenden, (2) de eigenaars van private appartementen die kochten van eigenaars die partij waren bij de dading (kwalitatieve rechten gaan over bij de verkoop) (3) eigenaars van private appartementen op verdiepingen 5&6 en (4) de VME.

Met betrekking tot de categorieën 3 & 4 houdt de dading een beding ten behoeve van derden in: appellanten hebben zich verbonden om de lift op te trekken naar de nieuw te bouwen hogere verdiepingen en de lift in orde te brengen voor alle verdiepingen. Ook de eigenaars van de appartementen op 5 en 6 en de VME hebben dus een rechtstreeks vorderingsrecht.

Noch het feit dat niet alle huidige privéeigenaars in de procedure betrokken zijn, noch het feit dat niet alle ondertekenaars van de dading de vordering stellen, leidt tot de onontvankelijkheid van de vordering.

Alle privéeigenaars inzake hebben een persoonlijk en rechtstreeks belang en de syndicus die de VME vertegenwoordigd is op grond van artikel 577-9 § 1 lid 3 Burgerlijk Wetboek gemachtigd om een vordering om dringende redenen met betrekking tot de gemeenschappelijke delen in te stellen.

Het hof wijst er tevens op dat de procespartij die beweert houder te zijn van een subjectief recht, ook al wordt het betwist, belang en hoedanigheid heeft om een vordering in rechte in te stellen en dat het onderzoek naar het bestaan of de draagwijdte van het aangevoerde subjectief recht niet de ontvankelijkheid maar de gegrondheid van de vordering betreft.

De eerste rechter heeft de vordering van geïntimeerden dus terecht ontvankelijk verklaard.

[ ... ]

15. Het is duidelijk dat geïntimeerden minstens over een schijn van recht beschikken om een attest van inwerkingstelling met betrekking tot de lift te bekomen van appellanten.

Appellanten kunnen zich niet verschuilen achter het feit dat de lift, tezamen met de appartementen, in gebruik werd genomen, zonder opmerking over de lift.

Appellanten hebben zich verbonden een attest van inwerkingstelling met betrekking tot de lift af te leveren, wat alleszins voorafgaand aan deze procedure blijkbaar nog niet gebeurd was, en inmiddels is gebleken dat de lift niet voldeed aan de veiligheidsvereisten om in werking gesteld te worden.

16. Hoewel de kortgedingrechter geen maatregelen mag nemen waardoor de rechten van partijen op definitieve en onherroepelijke wijze worden aangetast, kan hij toch een maatregel uitspreken die de feitelijke positie van partijen regelt, waarbij in een eventueel later bodemgeschil over de rechten van partijen wordt geoordeeld.

Het loutere feit dat thans blijkt dat werkzaamheden aan de lift moeten worden uitgevoerd vooraleer een attest van inwerkingstelling wordt afgeleverd, maakt niet dat het afleveren van dit attest een maatregel is die niet door de kortgedingrechter kan worden opgelegd.

17. De eerste rechter oordeelde dus terecht dat door appellanten een attest van inwerkingstelling van de lift moet worden afgeleverd.

Wel kan, ingaand op het incidenteel beroep van geïntimeerden, worden gespecifieerd dat het moet gaan om een attest

van inwerkingstelling afgeleverd door een Erkende Dienst voor Technische Controle (EDTC), zoals bv. Konhef, nu blijkt dat de liftbouwer zelf, aangesteld door appellanten, een EU-conformiteitsverklaring en een verslag van eindcontrole afleverde met de vermelding dat de liftinstallatie in dienst gesteld mocht worden, terwijl uit de controle van Konhef van onmiddellijk nadien bleek dat de lift niet mocht worden gebruikt.

18. Appellanten worden ook in hoger beroep in het ongelijk gesteld in deze kortgeding-procedure, zodat zij ook tot de gerechtskosten van het hoger beroep van het kortgeding moeten worden veroordeeld.

Het feit dat appellanten menen dat dit geschil een debat ten gronde vereist omdat niet zij maar hun aannemer of onderaannemer aansprakelijk zijn voor de eventuele fouten, houdt niet in dat geen maatregelen in kortgeding kunnen gevraagd worden.

De aansprakelijkheid kan achteraf in een eventuele bodemprocedure worden beoordeeld. Op dit ogenblik heeft blijkbaar geen van de partijen hiertoe al enig initiatief genomen.

[ ... ]

BESLISSING

[ ... ]

Het hoger beroep van appellanten is toelaatbaar maar ongegrond.

Het incidenteel hoger beroep van geïntimeerden is toelaatbaar en gegrond als volgt.

De bestreden beschikking wordt bevestigd, met dien verstande dat het attest van inwerkingstelling van de liftinstallatie afkomstig dient te zijn van een Erkende Dienst voor Technische Controle, zoals omschreven in het KB van 9 maart 2003 betreffende de beveiliging van liften, dan wel van een conformiteitsbeoordelingsinstantie, zoals omschreven in het KB van 16 april 2016 betreffende het op de markt brengen van liften en veiligheidscomponenten voor liften.

Dit specifiek attest dient te worden afgeleverd op straffe van een dwangsom van 1.000 EUR per dag vertraging, te rekenen vanaf één maand na de betekening van dit arrest en met een absoluut maximum van 250.000 EUR.

[ ... ]

 

Noot: 

Ghijsbrecht Degeest, PROCESBEVOEGDHEID BIJ APPARTEMENTSMEDEEIGENDOM, NjW 2018, 312

 

• N. CARETTE, Derdenbeding, Antwerpen, Intersentia, 2012, 433, nr. 512NR. 380 l 18 APRIL 2018 311

Gerelateerd
Aangemaakt op: wo, 16/05/2018 - 19:47
Laatst aangepast op: ma, 21/05/2018 - 14:49

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.