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Notaris dient bij ontwerp van verdeling rekening houden met de schuldeisers vermeld in de berichten van beslag

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Instantie: Rechtbank van Eerste Aanleg Burgerlijke rechtbank
Datum van de uitspraak: 
maa, 21/08/2017

Wanneer een notaris gelast is met een akte tot (evenredige) verdeling na verkoop dient hij niet alleen rekening te houden met de hypothecaire schuldeisers, maar ook met de schuldeisers vermeld in de berichten van beslag.

Il incombe au notaire chargé d'une procédure d'ordre d'intégrer dans son projet de répartition les créanciers apparaissant non seulement à l'état hypothécaire de l'immeuble adjugé, mais également au fichier central des avis, sous les modalités prévues à l'article 1644, alinéa 2, du Code judiciaire.

 

Publicatie
tijdschrift: 
JLMB
Uitgever: 
Larcier
Jaargang: 
2018/16
Pagina: 
760
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

I. Objet de l'action

1. Par fax et courrier recommandé du 23 novembre 2016, B.N.P. Paribas Fortis a formé un contredit au procès-verbal d'ordre dressé par le Notaire X. le 24 octobre 2016.

II. Antécédents

2. Les faits utiles à la compréhension du litige sont les suivants.
Par acte authentique du 21 janvier 2014, B.N.P. Paribas Fortis a consenti à Myriam un crédit garanti par une hypothèque pour un montant en principal de 140.000 euros et 7.000 euros en accessoires sur le bien suivant : (...)

3. Myriam n'ayant pas respecté ses engagements contractuels, B.N.P. Paribas Fortis a entamé la procédure d'exécution forcée :
- par exploit du 20 juillet 2015, la banque a fait signifier un commandement préalable à saisie-exécution immobilière à Myriam,
- par exploit du 28 septembre 2015, la banque a fait pratiquer la saisie-exécution de l'immeuble susvisé,
- par ordonnance du 10 décembre 2015, le juge des saisies du tribunal de céans a désigné le Notaire X. aux fins de procéder à l'adjudication de l'immeuble susvisé et aux opérations d'ordre.
- le Notaire X. a adjugé définitivement le bien à Abdel pour le prix de 31.000 euros,
- par exploit du 30 juin 2016, le Notaire X. a fait signifier un extrait du procès-verbal d'adjudication définitive à Myriam.

4. Le Notaire X. a dressé son procès-verbal d'ordre le 24 octobre 2016. Ce projet, qui n'a pas été signifié aux parties, prévoit ce qui suit : (...)

5. Par fax et courrier recommandé du 23 novembre 2016, B.N.P. Paribas Fortis a formé contredit à ce projet d'acte d'ordre.

III. Discussion

A. Recevabilité et thèses des parties

6. Pour avoir été formé dans le mois, le contredit de B.N.P. Paribas Fortis est recevable, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté.

7. La banque fait grief au notaire instrumentant d'avoir considéré que les frais à prélever par privilège comprennent notamment les frais de visite de l'immeuble adjugé :

« Je vous rappelle ma qualité de conseil de la B.N.P. Paribas Fortis, laquelle me remet l'expédition de l'acte d'ordre du 24 octobre 2016 que vous lui avez adressé par courrier du 28 octobre 2016.

La présente vaut contredit par déclaration formée devant vous, conformément à l'article 1644 du Code judiciaire.

Ce contredit porte sur les "frais à prélever par privilège", et plus précisément, sur les frais de visite de 847 euros.

La B.N.P. Paribas Fortis considère que ce poste n'a pas lieu d'être. En effet, vous avez décidé de sous-traiter et il vous appartient donc de supporter les frais que cela a engendrés. Maintenir ce coût fait double emploi avec vos honoraires !

Partant, je vous remercie de tenir compte du présent contredit ».

8. Maître X. a fait part des observations que le contredit appelait de sa part dans le procès-verbal de contestation du 12 décembre 2016, déposé au greffe du tribunal le 30 décembre 2016 :

« - Mandat judiciaire du notaire :

Aux termes de l'ordonnance du juge des saisies du 10 décembre 2015, nous avons été nommé, à l'effet de procéder à l'adjudication du bien saisi et aux opérations d'ordre ; il en résulte que le notaire, en vertu d'un mandat judiciaire, devra tout mettre en oeuvre pour réaliser sa mission.

Ce mandat judiciaire nous confère des pouvoirs étendus, dans l'intérêt de la masse.

- Frais judiciaires privilégiés :

Nous avons donc avancé des frais judiciaires qui sont privilégiés : frais de publicité, frais de visites, frais réels de la vente publique, frais d'huissier, frais de l'acte d'ordre, frais de quittance-mainlevée...

Aux termes de l'article 17 de la loi hypothécaire, "les frais de justice sont privilégiés sur les meubles et les immeubles, à l'égard de tous les créanciers dans l'intérêt desquels ils ont été faits".

Les frais de justice constituent toutes les dépenses relatives aux actions en justice, procédures et actes nécessaires pour conserver, recouvrer, liquider les biens du débiteur et assurer la distribution du prix aux créanciers sans qu'il y ait à distinguer les frais judiciaires des frais extra-judiciaires.

Il s'agit des dépenses exposées à l'occasion de la conservation et la réalisation des biens du saisi. Ces frais sont protégés dans la mesure où ils sont considérés comme ayant été exposés dans l'intérêt de la communauté des créanciers.

- Tradition notariale :

Les notaires bruxellois, en vertu de leur mandat judiciaire, ont pour coutume de désigner des tiers pour l'organisation des visites lors d'adjudications sur saisies-exécutions, et ce depuis de longues années.

Ces tiers, par leur professionnalisme et leur savoir-faire, organisent sereinement les visites et permettent de vendre les biens dans l'intérêt de la masse.

Dans ce dossier, nous devons préciser l'absence du saisi, qui n'a pas d'adresse connue en Belgique : le saisi a été radié d'office de la commune d'Ixelles en date du 16 décembre 2013.

Quant au locataire, celui-ci était difficilement joignable et dans l'impossibilité d'organiser les visites, par son activité professionnelle.

Le notaire a pris des mesures conservatoires afin de faire respecter le cahier des charges et permettre la visite par les amateurs, aux frais du saisi (article 1580 du Code Judiciaire).

Ces frais sont donc portés à son compte et payés par privilège sur le prix, comme frais extraordinaires de poursuites (article 1597 du Code Judiciaire).

J. Demblon considère dans le Répertoire notarial que la simple visite du bien par le notaire est couverte par l'honoraire légal mais qu'il n'en va pas de même en ce qui concerne l'organisation de la visite pour les amateurs.

Il considère que ce devoir du notaire, s'il existe, donne lieu à un salaire, sous réserve que le notaire doit pouvoir le justifier, et que ce salaire sera fonction des prestations accomplies (J. Demblon, « Les honoraires », Rép. not., tome XI, livre VIII, Bruxelles, Larcier, 1995, n° 922).

La société "Visites services" a organisé dix visites pour le prix de 847 euros, ce qui n'est pas onéreux, par rapport aux autres sociétés bruxelloises. (...)".

- Manque de réaction du créancier saisissant :

La B.N.P. Paribas Fortis a reçu le projet d'acte d'ordre, par courriel, le 29 août 2016 et deux rappels le 12 septembre 2016 et le 23 septembre 2016.

Ce n'est qu'en date du 29 septembre 2016 que la B.N.P. Paribas Fortis a indiqué ne pas être d'accord avec les frais de visites.

Le conseil de la B.N.P. Paribas Fortis nous a confirmé ce point de vue en date du 6 octobre 2016.

En date du 6 octobre 2016, notre collaboratrice a argué que "les frais de visites sont des frais privilégiés inhérents à la vente publique de l'appartement. Que le notaire a un mandat judiciaire pour procéder à la vente publique. Tous les notaires de l'arrondissement de Bruxelles font appel à des sociétés pour l'organisation des visites dans le cadre des ventes publiques judiciaires. (...)".

Qu'aucun arrangement à l'amiable n'a été obtenu à ce jour, malgré les explications transmises au créancier saisissant et à son conseil préalablement aux présentes ».

1. Quant au « manque de réaction du créancier saisissant »

9. Le Notaire X. est malvenue de reprocher à la banque de n'avoir pu convenir avec elle d'un « arrangement à l'amiable » sur les termes de son projet d'ordre.
En effet, en entamant des négociations avec un créancier sur son projet d'ordre sans y associer toutes les parties dont le débiteur, le notaire méconnaît les prérogatives du juge des saisies [1].

2. Examen du contredit

10. Il relève de la mission du notaire d'organiser la visite de l'immeuble dont il est chargé de procéder à l'adjudication.

Spécialement depuis l'adoption de loi du 18 mai 1998 qui a complété l'article 1580 du Code judiciaire par les alinéas 3 à 6, l'ordonnance qui charge le notaire de procéder à l'adjudication de l'immeuble saisi et aux opérations d'ordre, le dote de pouvoirs importants afin de lui permettre de régler la plupart de difficultés relatives à l'accès à l'immeuble saisi et à l'organisation des visites de celui-ci :

« Sans préjudice des dispositions de l'article 1498, en cas d'absence ou de résistance du saisi ou de l'occupant des biens immobiliers saisis, le notaire nommé est autorisé, aux frais du saisi, à avoir accès aux biens immobiliers saisis, au besoin avec le concours de la force publique, assistée, le cas échéant, par un serrurier, pour faire respecter les conditions de vente ou pour permettre la visite des lieux par les personnes intéressées.

L'occupant est informé de l'ordonnance et des jours et heures de visite prévus dans les conditions de vente.

Si la résistance est due à l'occupant des biens immobiliers saisis, le saisi est autorisé à récupérer ses frais auprès de l'occupant » (article 1580, alinéas 3 à 5, du Code judiciaire).

Lors de l'adoption de cette loi, le législateur n'a pas manqué de mettre en évidence les tâches du notaire dont celles relatives à l'organisation des visites du bien saisi .

Évoquant les multiples raisons pour lesquelles le notaire est, à juste titre, le mieux indiqué pour rédiger le cahier des charges, Monsieur de Leval met en évidence l'importance de la mission de ce dernier dans l'organisation des visites du bien :

« Le notaire est de loin le mieux indiqué pour procéder à ces opérations complexes, en raison : (...) 3. Ses connaissances pratiques qui lui permettent de dégager efficacement : (...) b. la situation matérielle du bien, en le visitant avec soin pour s'assurer de sa parfaite concordance avec ce que dessus, et de faire valoir ses principaux attraits dans la publicité (...) ; c. les moyens de publicité les plus efficaces et les moins onéreux ; d. l'organisation de l'accueil des amateurs, tant pour faire visiter le bien que pour fournir tous renseignements juridiques ou pratiques souhaités par eux ; (...). Le notaire du lieu de situation de l'immeuble présente en outre l'immense avantage de pouvoir au mieux estimer sa valeur avant d'entreprendre la vente (et d'engager les frais qu'elle engendre) ».

C'est donc au notaire qu'il appartient d'organiser les visites du bien qu'il est judiciairement chargé d'adjuger. C'est d'ailleurs ce que font la plupart du temps les notaires en confiant cette tâche à un(e) employé(e) de leur étude quoiqu'en dise Maître X.

Au demeurant, « l'honoraire de la vente publique rémunère d'autres devoirs que l'honoraire de vente de gré à gré ; le premier est en effet plus important que le second » 

11. Sauf à vouloir se décharger d'une partie de sa mission, le tribunal perçoit mal en quoi il était nécessaire pour le Notaire X. de faire appel à une agence immobilière pour organiser la visite des lieux.

Les arguments avancés à ce sujet ne résistent pas à l'examen :

« L'absence du saisi qui n'a pas d'adresse connue en Belgique » n'était nullement de nature à empêcher la visite de l'appartement.

Le fait que le locataire « était difficilement joignable et dans l'impossibilité d'organiser les visites, par son activité professionnelle » n'est pas non plus un argument sérieux puisque le Notaire X. a dû convenir avec celui-ci des heures de visites qui sont d'ailleurs indiquées dans le cahier des charges et dans les publicités de la vente.

Autrement dit, il s'agissait d'avoir une présence à des heures fixes et non d'organiser des visites à toutes heures du jour.

Quant au fait que « ces tiers, par leur professionnalisme et leur savoir-faire, organisent sereinement les visites et permettent de vendre les biens dans l'intérêt de la masse », il est permis d'avoir des doutes lorsque l'on constate que la créance de la banque était de plus de 140.000 euros et que le bien saisi a finalement été adjugé à 31.000 euros !

Ni la nécessité ni la valeur ajoutée des prestations de l'agence immobilière aux services de laquelle le Notaire X. a fait appel ne sont donc établies. Il appartient donc au Notaire X. de supporter les frais de visite facturés par son mandataire.

12. Le contredit de B.N.P. est donc fondé.

Dispositif conforme aux motifs.

 

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Aangemaakt op: wo, 25/04/2018 - 15:32
Laatst aangepast op: do, 10/05/2018 - 23:17

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