-A +A

Onmiddellijke opzegmogelijkheid voor niet geregistreerde huurcontracten

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Grondwettelijk hof (arbitragehof)
Datum van de uitspraak: 
don, 09/07/2009

Achterhaalde rechtspraak zie infra:

Krachtens art. 3, § 5, derde lid van de Woninghuurwet geldt de regeling inzake de opzeggingstermijnen die de huurder in acht moet nemen en de vergoeding die hij eventueel aan de verhuurder is verschuldigd, niet zolang het huurcontract niet is geregistreerd binnen de termijn van twee maanden bedoeld in art. 32, 5o van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten. Deze bepaling schendt art. 10 en 11 van de Grondwet, in de interpretatie dat ze niet van toepassing is op mondelinge huurovereenkomsten, aangezien de huurder die is gebonden door een mondelinge woninghuurovereenkomst, evenzeer belang heeft bij de bescherming die art. 3, § 5, derde lid van de Woninghuurwet hem verleent. In de interpretatie dat zij wel van toepassing is op mondelinge huurovereenkomsten, schendt dezelfde bepaling de Grondwet niet.
 

Publicatie
tijdschrift: 
NJW
Uitgever: 
Kluwer
Jaargang: 
8 (209)
Pagina: 
721
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

 

Arrest van het Grondwettelijk Hof van 9 juli 2009, Nieuw Juridisch Weekblad nr. 209, 28.10.2009, 8ste jaargang, pg 721.
Samenvatting:
Woninghuurcontracten dienen geregistreerd te worden in gevolge art. 19, ten 3de van het Wetboek van Registratierechten. Deze registratie gebeurt zonder kosten en dit sinds 1.01.2007. In gevolge de programmawet I van 27.12.2006, geldt voor huurcontracten die niet binnen de 2 maanden werden geregistreerd sinds 1.07.2007 een bijzondere sanctie. De huurder kan in dit geval de huurovereenkomst onmiddellijk beëindigen zonder opzeggingstermijn en zonder verplicht te zijn enige wettelijke vergoeding te moeten betalen wegens beëindiging van de huurovereenkomst tijdens de eerste 3 jaar van de huurperiode.
Deze sanctie is evenwel enkel voorzien voor huurcontracten aangegaan voor een periode van 9 jaar en voor zover het woninghuur betreft. Deze sanctie geldt dus niet voor huurcontracten van kortere duur.
De bijzondere sanctie voorzien voor de 9 jarige contracten, werd ingeschreven in art. 3 § 5 van de woninghuurwet. Voor de kortere contracten gelden de bepalingen van artikel 3 § 6 van de woninghuurwet.
De vraag werd dan ook gesteld in hoeverre een en ander geen grondwettelijk onaanvaardbare ongelijkheid schept tussen de 9-jarige contracten en de kortere contracten en eveneens tussen de 9 jarige contracten en de loutere mondelinge contracten waarvoor dus de voormelde zware sanctie niet geldt.
Het grondwettelijk hof heeft geoordeeld in voormeld arrest dat het verschil in behandeling steunt op een objectief criterium en dat der halve het verschil in behandeling verantwoord is.
Noot: 

Op 1 december 2011 heeft dat Grondwettelijk Hof gesteld dat de speciale opzeggingsregeling die geldt voor schriftelijke negenjarige huurovereenkomsten die op het moment van de opzegging niet tijdig zijn geregistreerd (binnen de twee maanden na afsluiting van het huurcontract), ook voor mondelinge huurovereenkomsten onder toepassing van de woninghuurwet geldt.


Grondwettelijk Hof, 1 december 2011

Arrest nr. 182/2011

Onderwerp van de prejudiciële vragen en rechtspleging

Bij vonnis van 5 april 2011 heeft de Vrederechter van het kanton Veurne-Nieuwpoort de volgende prejudiciële vragen gesteld:

– “Schendt art. 3, § 5, derde lid Woninghuurwet (ingevoegd door art. 73 van de programmawet (I) van 27 december 2006 (BS 28 december 2006, derde uitgave)), in werking vanaf 1 juli 2007, ten opzichte van de huurders die na 15 juni 2007 een woning huren als hoofdverblijfplaats en met wie daarover een mondelinge huurovereenkomst is tot stand gekomen, art. 10, 11 en/of 23 van de Grondwet in die zin geïnterpreteerd dat ingeval er na 15 juni 2007 een mondelinge woninghuurovereenkomst van negen jaar tot stand gekomen is, de regeling van art. 3, § 5, derde lid Woninghuurwet niet van toepassing zou zijn, terwijl art. 3, § 5, derde lid Woninghuurwet wel van toepassing is op de huurders die na 15 juni 2007 een woning huren als hoofdverblijfplaats en met wie daarover een niet-geregistreerde schriftelijke woninghuurovereenkomst van negen jaar tot stand gekomen is?”;

...

In rechte

...

B.1.1. Art. 3, § 5, eerste tot derde lid van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 BW (hierna: de Woninghuurwet) luidt sinds de wijziging ervan bij art. 73 van de programmawet (I) van 27 december 2006 als volgt:

“De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.

“Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.

“Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5o van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing”.

B.1.2. Het derde lid van art. 3, § 5 van de Woninghuurwet is de in het geding zijnde bepaling. De ratio legis van die bepaling is het voorzien in een effectievere bescherming van de huurder bij de verkoop van het gehuurde goed (Parl.St. Kamer 2006-07, DOC 51-2773/001, p. 53 en 56). Door de registratie verkrijgt de huurovereenkomst immers vaste dagtekening in de zin van art. 9, eerste lid van de Woninghuurwet, zodat de verkrijger om niet of onder bezwarende titel in de rechten en verplichtingen van de verhuurder op de datum van het verlijden van de authentieke akte treedt, zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt.

B.1.3. Krachtens art. 5bis van de Woninghuurwet rust de verplichting van de registratie van de huurovereenkomst op de verhuurder. De kosten verbonden aan een eventuele laattijdige registratie zijn krachtens die bepaling volledig te zijnen laste.

Ten aanzien van de eerste prejudiciële vraag

B.2. In de interpretatie van de verwijzende rechter is de in het geding zijnde bepaling slechts van toepassing op niet-geregistreerde schriftelijke huurovereenkomsten en niet op mondelinge huurovereenkomsten die niet geregistreerd zijn.

Die interpretatie heeft tot gevolg dat in geval van een mondelinge huurovereenkomst de huurder steeds de opzeggingstermijn van drie maanden in acht dient te nemen en dat hij in voorkomend geval zal zijn gehouden tot betaling van de opzeggingsvergoeding, terwijl in het geval van een schriftelijke huurovereenkomst de huurder is ontslagen van de opzeggingstermijn en de opzeggingsvergoeding indien de verhuurder ze niet registreert. Bovendien is in die interpretatie de huurder in het geval van een mondelinge huurovereenkomst evenmin beschermd bij verkoop van het gehuurde goed, hoewel dit de bedoeling van de wetgever was.

In die interpretatie bestaat er bijgevolg een verschil in behandeling tussen de huurder die een schriftelijke maar door de verhuurder niet-geregistreerde huurovereenkomst heeft gesloten en de huurder die een mondelinge huurovereenkomst heeft gesloten.

B.3. Het verschil in behandeling berust op een objectief criterium, namelijk het al dan niet schriftelijke karakter van de woninghuurovereenkomst.

Het verschil in behandeling is evenwel niet pertinent in het licht van de door de wetgever nagestreefde doelstelling. De huurder die is gebonden door een mondelinge woninghuurovereenkomst, heeft immers evenzeer belang bij de bescherming waarin de in het geding zijnde bepaling voorziet.

In die interpretatie is art. 3, § 5, derde lid van de Woninghuurwet niet verenigbaar met art. 10 en 11 van de Grondwet.

B.4. De in het geding zijnde bepaling is echter voor een andere interpretatie vatbaar. De tekst van art. 3, § 5, derde lid van de Woninghuurwet sluit niet uit dat die bepaling wordt toegepast op mondelinge woninghuurovereenkomsten. Uit de combinatie van die bepaling met de artikelen 1bis, 5bis en 12 van de Woninghuurwet vloeit bovendien voort dat de verhuurder verplicht is de mondelinge huurovereenkomst op schrift te doen stellen en dat geschrift ter registratie aan te bieden.

Krachtens art. 1bis van de Woninghuurwet dient van elke huurovereenkomst die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats van de huurder, een geschrift te worden gesteld. De meest gerede contracterende partij kan bij gebreke van uitvoering binnen acht dagen na een ingebrekestelling die wordt betekend bij een ter post aangetekende brief of bij deurwaardersexploot, de andere partij in voorkomend geval via gerechtelijke weg verplichten om een schriftelijke overeenkomst op te stellen. Indien nodig, kan zij krachtens dezelfde bepaling verzoeken dat het vonnis de waarde zou hebben van een schriftelijke huurovereenkomst.

Nu de registratieplicht krachtens art. 5bis van de Woninghuurwet op de verhuurder rust, dient hij, zelfs bij weigering van de huurder, art. 1bis toe te passen. Krachtens art. 12 van de Woninghuurwet zijn die bepalingen immers van dwingend recht.

Indien de verhuurder nalaat dit te doen, dient, gelet op de door de wetgever nagestreefde doelstelling, de sanctie bedoeld in de in het geding zijnde bepaling ook op hem van toepassing te zijn, ook al bestaat er geen geschreven, laat staan een geregistreerde, overeenkomst.

In die interpretatie bestaat het in de prejudiciële vraag bedoelde verschil in behandeling niet, draagt de in het geding zijnde bepaling bij tot het waarborgen van het recht op behoorlijke huisvesting beoogd in art. 23, derde lid, 3o van de Grondwet, en is bijgevolg art. 3, § 5, derde lid van de Woninghuurwet verenigbaar met art. 10 en 11 van de Grondwet.

...
 

Gerelateerd
Aangemaakt op: za, 07/11/2009 - 07:43
Laatst aangepast op: vr, 18/05/2012 - 22:45

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.