-A +A

Ontbinding huurovereenkomst enkel mits voldoende ernstig karakter van wanprestatie

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Vredegerecht
Plaats van uitspraak: Antwerpen
Datum van de uitspraak: 
don, 13/10/2016

Voor de ontbinding van een overeenkomst op grond van art. 1184 BW is een ernstige wanprestatie vereist die zich zowel op het ogenblik van het instellen van de vordering als nadien kan voordoen.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
intersentia
Jaargang: 
2017-2018
Pagina: 
1674
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

NV B.P. t/ BVBA S. en B.R.

I. Feiten

Bij handelshuurovereenkomst van 15 mei 2015 verhuurder de NV B.P. het commercieel gelijkvloers met kelderruimte aan de (...) te 2000 Antwerpen aan de BVBA S., met als zaakvoerder B.R. Doel van de huur was de uitbating van een kunstgalerij. De huur nam een aanvang op 1 juni 2015 en werd gesloten voor een duur van negen jaar.

De maandelijkse basishuurprijs voor de eerste drie jaar bedroeg 3.500 euro. Daarnaast moest maandelijks 100 euro voorschot voor onkosten betaald worden en een maandelijkse voorschot van 140 euro op de onroerende voorheffing. Er werd een waarborg van 10.500 euro door S. overgemaakt aan B.P.

Op 18 juni 2015 werd op tegenspraak een ingaande plaatsbeschrijving opgesteld.

Naar S. aanvoert, bleek het gehuurde nadien ernstige gebreken te vertonen wat negatieve gevolgen zou hebben gehad voor het commercieel succes van haar handelszaak. Naar S. voorts aanvoert, zouden partijen als gevolg hiervan in onderhandeling zijn getreden met het oog op de aanpassing van de huurvoorwaarden. De vrederechter komt hier verder op terug.

In het voorjaar van 2016 ontstond er een huurachterstal waarvoor B.P. op 25 april 2016 S. in gebreke stelde. Omdat hierop niet positief werd gereageerd, liet B.P. op 19 mei 2016 bevel voorafgaand aan pandbeslag betekenen. Op 24 mei 2016 werd het pandbeslag effectief gelegd. Op 25 mei 2016 werd het beslag aangezegd aan de maatschappelijke zetel van S.

II. Vorderingen

1. Op 23 mei 2016 ging B.P. over tot dagvaarding van S. en de h. R.

Volgens de conclusies van 17 augustus 2016, strekt de vordering van B.P. ertoe thans te verkrijgen:

– ontbinding van de huurovereenkomst te laste van S. en de h. R.;

– solidaire en in solidum-veroordeling van S. en de h. R. tot betaling van de huur voor juni en juli 2016 van 7.480 euro provisioneel, vermeerderd met de interesten van 1 % per maand vanaf het verschuldigd zijn;

– een bezettingsvergoeding dan wel huurgeld van 3.740 euro voor augustus 2016 en voorbehoud voor september 2016;

– solidaire en in solidum-veroordeling van S. en de h. R. tot betaling van 21.000 euro wederverhuringsvergoeding;

– vrijgave van de huurwaarborg in het voordeel van B.P.;

– voorbehoud voor de afrekening van onkosten;

– veroordeling van S. en de h. R. tot betaling van de huurschade, waaronder de herschildering in het wit en dichten van de gaten (cf. door B.P. voor te leggen offerte).

...

II. Beoordeling

A. De beëindiging van de huurovereenkomst

1. De hoofdvordering in verband hiermee wordt zowel gesteld tegen S. als tegen de h. R., omdat hij zich sterk zou hebben gemaakt voor de uitvoering van de verbintenissen door S.

Als dit zo is, betreft deze sterkmaking enkel de financiële gevolgen van de huurovereenkomst en is de h. R. geen contractpartner geworden ten aanzien van wie de ontbinding gevorderd kan worden. De vrederechter zal de mogelijke gehoudenheid van de h. R. verder bespreken. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst te zijnen laste is alleszins ongegrond.

2. S. voert aan dat de vordering van B.P. om de ontbinding wegens wanprestatie te verkrijgen, een aanbod van B.P. inhield om de huurovereenkomst te ontbinden en dat zij is ingegaan op dit aanbod door tegen 1 juli 2016 het gehuurde te ontruimen en de sleutels aan B.P. terug te bezorgen.

Wanneer de verhuurder een vordering tot ontbinding wegens wanprestatie tegen de huurder instelt en de huurder akkoord gaat met de ontbinding en het pand verlaat, kan niet gesteld worden dat er in dat geval een minnelijke ontbinding plaatsvindt. Er is slechts een akkoord tussen partijen als er wilsovereenstemming is over de essentiële elementen van de te sluiten overeenkomst. Er is een fundamenteel verschil tussen een minnelijke ontbinding en een ontbinding wegens wanprestatie van de tegenpartij. Aangezien B.P. steeds een ontbinding wegens wanprestatie van S. heeft nagestreefd en S. deze contractuele wanprestatie als grondslag voor de ontbinding betwist, is er steeds een fundamenteel meningsverschil geweest tussen partijen over de aard van de ontbinding en was er daarover geen akkoord.

3. Opdat de ontbinding ten laste van S. kan worden uitgesproken, moet een ernstige contractuele wanprestatie van S. bewezen worden. Hierbij kan de vrederechter rekening houden met zowel de wanprestatie(s) op het ogenblik van het uitbrengen van de dagvaarding als met de wanprestatie(s) die zich daarna manifesteren.

In deze zaak stelt de vrederechter vast dat er op het ogenblik van de dagvaarding een huurachterstal van 8.620 euro was, dit is ongeveer twee en een halve maand achterstal aan huur en kosten. Deze som werd op 1 juni 2016 door S. betaald.

De vrederechter is van oordeel dat, als het enkel ging over de achterstal van 8.620 euro die reeds op 1 juni 2016 werd voldaan, waarna de huurovereenkomst verder zou zijn blijven lopen met stipte betaling door S. van de lopende huur, er geen ernstige contractuele wanprestatie was geweest.

S. heeft daarna evenwel ook de huurprijs en kosten voor juni 2016 niet betaald en heeft het pand ontruimd met het terugzenden van de sleutels aan B.P. tegen einde juni 2016. Dit is een zeer ernstige contractuele wanprestatie, omdat S. het pand voor negen jaar had gehuurd met een tussentijdse opzegmogelijkheid na drie en zes jaar, zodat S. niet zomaar, op een tijdstip dat het haar behaagde, het pand kon verlaten.

Het kan zijn dat partijen hebben onderhandeld over een globaal akkoord tot minnelijke beëindiging of tot voortzetting van de huur met de wijziging van de huurprijs. Het bestaan van een dergelijk akkoord wordt evenwel niet bewezen, gelet op de tegenstrijdige stukken die daarover voorliggen. Gelet op dit gebrek aan akkoord had S. de contractuele plicht om het gehuurde te blijven bezetten en de overeengekomen huurprijs verder te blijven betalen, wat zij niet heeft gedaan daar ze het pand tegen 1 juli 2016 verlaten heeft.

4. S. tracht haar houding goed te praten door aan te voeren dat het pand ernstige gebreken vertoonde. Zo zouden er problemen zijn geweest met de airco, waren er lekken in het dak, waren er problemen met de verwarming en was de vitrine zwaar beschadigd. Dit zou haar het recht gegeven hebben de huurprijs in juni 2016 in te houden.

Er zijn e-mailberichten van 17 augustus 2015 over lekken in het dak en beschadiging van de vitrine als gevolg van een onweer. Nadien is daar nooit meer over gemaild geweest, zodat de vrederechter aanneemt dat deze problemen onmiddellijk werden opgelost. In het protest van de h. R. van 25 mei 2016 tegen het pandbeslag en de dagvaarding wordt overigens op geen enkele wijze over deze problemen gesproken als een motief voor het inhouden van de huurprijs.

Wat de airco betreft die ook als verwarming fungeerde, wat blijkt uit het e-mailverkeer, bepaalt de huurovereenkomst uitdrukkelijk dat het onderhoud en het nazicht van de airco en de verwarmingsinstallatie ten laste van de huurder vallen (art. 9 algemene huurvoorwaarden en punt L bijzondere voorwaarden). S. kan B.P. dan ook niet verwijten dienaangaande niet het nodige gedaan te hebben.

De aangevoerde gebreken kunnen bijgevolg niet als exceptio non adimpleti contractus worden ingeroepen om de eigen wanprestaties (niet-betaling van de huurprijs van de maand juni en vroegtijdig verlaten van het pand) te verantwoorden.

5. De ernstige contractuele wanprestatie van S. staat dan ook vast op grond waarvan de huurovereenkomst ten laste van S. ontbonden wordt.

Gelet op de ontruiming van het pand tegen juni 2016 met de teruggave van de sleutels, wat ook blijkt uit de plaatsbeschrijving bij uittrede van 5 juli 2016, werden er door partijen vanaf 1 juli 2016 wederzijds geen prestaties meer geleverd, zodat de huur vanaf 1 juli 2016 ontbonden wordt.

B. Gevolgen ontbinding

1o Mede-gehoudenheid van de h. R.

1. De huurovereenkomst vermeldt in de aanhef als de huurder(s): «S. BVBA met zetel te (...) met ondernemingsnummer (...), voor wie zich hoofdelijk sterk maakt de h. BJ S.R., (...), wonende te (...) in zijn/hoedanigheid van zaakvoerder.»

B.P. leidt hieruit af dat de h. R. hoofdelijk gehouden is tot de verplichtingen van de handelshuurovereenkomst. S. en de h. R. betwisten dit.

2. Sterkmaking voor een derde betekent dat een persoon belooft dat een ander persoon iets zal doen (art. 1120 BW).

Men nam steeds aan dat dit erop neerkwam dat een persoon (de sterkmaker) de verbintenis aanging tegenover een ander persoon (de bedinger) om een derde te overhalen een verbintenis aan te gaan. Als die derde dat niet deed, was de sterkmaker tot schadevergoeding gehouden, zonder persoonlijk verbonden te zijn tot de beloofde verbintenis (vgl. I. Samoy, Middellijke vertegenwoordiging, Antwerpen, Intersentia, 2005, 443-444). In die opvatting kon men zich niet sterk maken voor de uitvoering van een aangegane verbintenis door een derde (vgl. I. Samoy, Middellijke vertegenwoordiging, Antwerpen, Intersentia, 2005, 465 e.v.).

In een arrest van 24 maart 2016 heeft het Hof van Cassatie deze opvatting afgewezen. Het Hof heeft beslist dat de sterkmaking in de regel betrekking heeft op het aangaan van een verbintenis. Op grond van de wilsautonomie kan de sterkmaking ook betrekking hebben op de uitvoering van een verbintenis wanneer dit met zekerheid kan worden afgeleid uit de bedoeling van partijen. In dat geval is de sterkmaker niet persoonlijk gebonden door de overeenkomst, maar staat hij in voor de vergoeding van de schade ten gevolge van de niet-uitvoering van de overeenkomst door de derde (Cass. 24 maart 2016, RW 2016-17, 1219, noot I. Samoy).

S. en h. R. betwisten de opvatting van het Hof van Cassatie over de betekening van sterkmaking niet, waarbij ook de vrederechter zich aansluit, maar voeren aan dat het in deze zaak niet de bedoeling van partijen was dat de h. R. zich sterk maakte voor de uitvoering van de verbintenissen door S.

De vrederechter is het hiermee niet eens. Als men zich sterk maakt voor het aangaan van een verbintenis door een derde, is het logisch dat het beding van sterkmaking in de tijd voorafgaat aan het (al dan niet) aangaan van de verbintenis door die derde. Op het ogenblik van de sterkmaking is er nog onzekerheid over het al dan niet aangegaan van de verbintenis waarvoor men zich heeft sterk gemaakt.

In deze zaak is het beding van sterkmaking opgenomen in de overeenkomst gesloten tussen de belover (S.) en de derde (B.P.). De belofte kan bijgevolg niet slaan op het aangaan van de overeenkomst, want die werd op hetzelfde ogenblik ondertekend als het beding tot sterkmaking. Het kan dan ook enkel de bedoeling van partijen geweest zijn dat de sterkmaking doelde op de uitvoering van de verbintenissen door S.

Bovendien wordt in de belofte gesteld dat de sterkmaker, de h. R., zich hoofdelijk sterk maakt. Dit heeft slechts betekenis als de sterkmaker en de belover tot eenzelfde vergoeding gehouden zijn, zij het dat de vergoeding verschuldigd door de belover (S.) de betaling is aan B.P. ter uitvoering van de overeenkomst en de vergoeding verschuldigd door de sterkmaker (de h. R.) neerkomt op een vergoeding van de schade geleden door B.P. door de niet-uitvoering van die betaling door S.

Het was dan ook duidelijk dat partijen bedoelden dat de sterkmaking betrekking had op de uitvoering van de verbintenis door S. en niet op het aangaan ervan.

2. De effectieve gevolgen van de ontbinding

a) Ten aanzien van S.

1. Aangezien de vrederechter de huurovereenkomst ontbindt vanaf 1 juli 2016, is S. enkel de huurprijs en kosten voor de maand juni 2016 van 3.740 euro verschuldigd.

Tussen partijen was een nalatigheidsinterest van 1 % per maand overeengekomen vanaf de vervaldag die kan worden toegekend.

De huur wordt ontbonden ten laste van S., zodat zij gehouden is tot een wederverhuringsvergoeding (art. 1760 BW).

Art. 12.3 van de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst bepaalt dat in geval van ontbinding van de overeenkomst door de fouten van de huurder partijen de tijd nodig voor herverhuring forfaitair vaststellen op drie maanden. Dit is een schadebeding waardoor partijen gebonden zijn, zodat enkel een wederverhuringsvergoeding van 3 x 3.500 euro kan worden toegekend, zijnde 10.500 euro.

...

Aangezien de ontbinding wordt uitgesproken op een ogenblik dat het pand reeds volledig ontruimd was, is er geen bezettingsvergoeding verschuldigd.

Daar de sommen waartoe S. wordt veroordeeld het bedrag van de huurwaarborg overtreffen, kan B.P. deze volledig behouden ter gedeeltelijke delging van de veroordelingen.

Aangezien de maandelijkse vergoeding voor de onkosten slechts voorschotten betreffen waarna een afrekening volgt, kan voor deze afrekening voorbehoud worden toegekend.

2. B.P. vraagt veroordeling van S. tot betaling van de huurschade, waaronder de herschildering in wit en het dichten van de gaten.

2.1. Wat de gemaakte gaatjes, de boorgaten en het schilderen van de binnenmuren betreft, vermelden de bijzondere voorwaarden: «De huurder moet na vertrek alle gemaakte gaatjes en boorgaten dichten en indien nodig opnieuw schilderen volgens de regels van de kunst.»

De plaatsbeschrijving bij intrede vermeldt geen boorgaten en bepaalt voorts dat alle muren wit geschilderd zijn en in zeer goede staat van onderhoud.

De plaatsbeschrijving bij uittrede vermeldt dat alle binnenmuren zwart zijn geschilderd, terwijl ze voorheen wit waren en dat er overal gaten zijn voor ophanging van schilderijen.

Gelet op het bovenstaande moet S. aan B.P. een vergoeding betalen nodig om de muren terug wit te schilderen en de boorgaten te dichten. Omdat geen concreet bedrag wordt gevorderd en bewezen, wordt hiervoor één euro provisioneel toegekend.

2.2.5. S. heeft in de huurovereenkomst uitdrukkelijk toestemming gekregen van B.P. om de gevel te schilderen. Over de verplichting om deze gevel op het einde van de huur te herschilderen in de oorspronkelijke kleur, spreekt de overeenkomst niet expliciet.

Bijgevolg is art. 9 Handelshuurwet op de schildering van de gevel van toepassing. Dit artikel bepaalt dat wanneer verbouwingen zijn uitgevoerd op kosten van de huurder, met uitdrukkelijk of stilzwijgend akkoord van de verhuurder, de verhuurder, behalve in geval van de andersluidende overeenkomst, de verwijdering ervan bij het vertrek van de huurder niet kan vorderen.

B.P. kan dan ook geen vergoeding vorderen om de zwarte schilderwerken te verwijderen en de gevel terug wit te laten schilderen.

b) Ten aanzien van de h. R.

De h. R. is als sterkmaker hoofdelijk gehouden tot het betalen van een vergoeding voor de schade die B.P. lijdt door het niet-betalen door S. van voormelde bedragen. Deze schade stemt overeen met voormelde sommen die S. aan B.P. verschuldigd is. De h. R. wordt bijgevolg hoofdelijk met S. veroordeeld tot deze sommen.

...

Noot: 
 
 
Gerelateerd
Aangemaakt op: zo, 10/06/2018 - 12:36
Laatst aangepast op: zo, 10/06/2018 - 12:36

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.