-A +A

Ontbinding sociale huur door ernstige tekortkoming door ernstig storend gedrag van sociale huurder woning

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Vredegerecht
Plaats van uitspraak: Westerlo
Datum van de uitspraak: 
woe, 21/03/2018

De sociale verhuurder kan de ontbinding van de huur lastens de sociale huurder vorderen wanneer de huurder zich gedraagt op een wijze die onverzoenbaar is met het door art. 1728, 1° BW vereiste gedrag als een goede huisvader, en wanneer aldus het gedrag van de huurder bedreigend is voor de leefbaarheid in het gebouw van de sociale verhuurmaatschappij waarin het verhuurde appartement zich bevindt.

Dit kan onder meer blijken uit herhaalde klachten van buren, voortdurende politietussenkomsten, nachtelijk lawaai, aanbellen bij buren en vervolgens weglopen, dronkenschap, het zich bevinden in ondergoed op openbare plaatsen in de omgeving van het gebouw, aanstaren en achtervolgen van de buren, benzinegeur in de gemeenschappelijke delen verspreiden, een bromfiets draaiende in de gebouwen achterlaten, roepen en schelden, platzetten van fietsbanden, bedreigingen, beschadigingen van het gehuurde appartement, uitwerpselen die aan het plafond van het appartement aanwezig zijn,  rotte eieren, sigarettenpeukjes, flessendopjes en andere afval op het terras, het zich vertonen in het bezit van een geweer....

In een dergelijk geval kan artikel 98 § 3, eerste lid, 2° van de Vlaamse Wooncode toegepast, bepaling die stelt dat de verhuurder van een sociale woning de huurovereenkomst kan beëindigen bij een ernstige of blijvende tekortkoming van de huurder aan zijn verplichtingen.

Een ernstige tekortkoming is deze die voldoende zwaarwegend en ongeoorloofd is wwaardoor de voortzetting van de contractuele relatie onmogelijk wordt gemaakt. Een blijvende tekortkoming is deze die niet eenmalig maar op systematische wijze zich gedurende enige tijd manifesteert.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
intersentia
Jaargang: 
2017-2018
Pagina: 
1626
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

CVBA G.H. t/ C.W.

...

Overwegende dat eisende partij verklaart dat (op een datum die niet werd meegedeeld) een woninghuurovereenkomst tot stand kwam waarbij eisende partij aan verwerende partij met ingang vanaf 1 oktober 2016 een appartement verhuurde gelegen te 2260 Westerlo, (...). Thans vordert de verhuurder de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van ernstige en blijvende tekortkomingen van verwerende partij aan zijn huurdersverplichtingen.

Overwegende dat eisende partij verklaart dat in art. 4, § 2 van de huurovereenkomst een proefperiode was bedongen die een einde neemt op 31 januari 2018. Het bestaan van deze proefperiode-clausule wordt door verwerende partij niet betwist. Op 1 september 2017 kwam voor Ons Ambt met toepassing van art. 731 Ger.W. een minnelijke schikking tot stand met navolgende inhoud (eerste comparante is CVBA G.H. en tweede comparant is de h. C.W.):

«De partijen zijn tot de volgende minnelijke schikking gekomen:

«Eerste comparante verwijst naar het verslag van haar sociale dienst en kondigt aan dat G.H. met toepassing van art. 4, § 2, van de huurovereenkomst na verloop van de proefperiode een einde wenst te maken aan de huurovereenkomst op 31 januari 2018. Eerste comparante voegt daaraan toe dat het echter niet de bedoeling kan zijn dat het pand gedurende heel de toekomstige periode vanaf nu nog ongebruikt blijft leeg staan en verzoekt tweede comparant om de modaliteiten van een vroegtijdige minnelijke beëindiging te onderzoeken, gelet op de huidige toestand van tweede comparant die in de gevangenis te Turnhout verblijft.

«Tweede comparant antwoordt hierop nota te nemen van de vraag tot beëindiging op 31 januari 2018 en verklaart tevens akkoord te gaan om samen met J.E. van ocmw Westerlo de mogelijkheid van vroegtijdige minnelijke beëindiging voor 31 januari 2018 te onderzoeken, in die zin dat ocmw zal worden gevraagd noodopvang te voorzien bij ontslag uit de gevangenis.»

Overwegende dat eisende partij in het hic et nunc voorliggende verzoekschrift vermeldt dat verwerende partij nog een openstaande herstellingskost heeft ten bedrage van 129,30 euro. Ter zitting van 21 februari 2018 verklaarden de gedingvoerende partijen eensluidend dat dit bedrag door verwerende partij werd betaald op 31 januari 2018. Het ontbindingsverzoek van eisende partij wordt derhalve enkel gegrond op ernstige en blijvende tekortkomingen van verwerende partij aan zijn huurdersverplichtingen, meer bepaald de niet-naleving van het voormelde proces-verbaal van minnelijke schikking van 1 september 2017 en vooral de door de huurder veroorzaakte overlast die de leefbaarheid in het gebouw van eisende partij substantieel in het gedrang brengt.

Overwegende dat er zich geen huurachterstand voordoet.

Overwegende dat verwerende partij ter zitting van 21 februari 2018 in persoon aanwezig was en alsdan bevestigde dat hij het gehuurde goed onder geen enkel beding wenst te verlaten, zodat het vaststaat dat hij het proces-verbaal van minnelijke schikking van 1 september 2017 niet wenst na te leven.

Overwegende dat uit het door eisende partij neergelegde dossieroverzicht voorts blijkt dat verwerende partij/huurder zich gedraagt op een wijze die onverzoenbaar is met het door art. 1728, 1o BW vereiste gedrag als een goede huisvader, en die bedreigend is voor de leefbaarheid in het gebouw van de sociale verhuurmaatschappij waarin het verhuurde appartement zich bevindt. Ter zitting van 1 september 2017 verscheen verwerende partij onder aanhoudingsbevel. Na zijn ontslag uit de gevangenis (met enkelband) heeft de huurder kennelijk zijn vroegere storende gedrag hernomen met continue klachten van de buren tot gevolg. Het door eisende partij neergelegde dossieroverzicht vermeldt onder meer voortdurende politietussenkomsten, nachtelijk lawaai, aanbellen bij buren en vervolgens weglopen, dronkenschap, het zich bevinden in ondergoed op openbare plaatsen in de omgeving van het gebouw, aanstaren en achtervolgen van de buren, benzinegeur in de gemeenschappelijke delen omdat verwerende partij daar zijn bromfiets draaiende achterlaat, roepen en schelden, platzetten van fietsbanden, bedreigingen, beschadigingen van het gehuurde appartement (een buurvrouw en de bijgeroepen reinigingsdienst zouden op 24 juli 2017 hebben vastgesteld dat er een grote hoeveelheid uitwerpselen op het plafond van het appartement aanwezig was), rotte eieren, sigarettenpeukjes, flessendopjes en andere afval op het terras, het zich vertonen in het bezit van een geweer.

Overwegende dat de hiervoor geschetste feitelijkheden kennelijk reeds een aanvang hebben genomen sedert het begin van de verhuring van het appartement, voortdurend zijn geëscaleerd en eisende partij er uiteindelijk toe gebracht hebben huidige ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.

Overwegende dat de verhuurder zich ernstig gestoord weet door de gedragingen van verwerende partij/huurder en zij daarover voortdurend klachten ontvangt van andere huurders. De verhuurder is een sociale verhuurmaatschappij die niet wordt gedreven door winstmotieven, maar door de bekommernis om aan personen die het moeilijker hebben in de samenleving, een degelijke huisvesting te verschaffen tegen zo voordelig mogelijke voorwaarden. Het is normaal dat zij daartegenover van haar huurders een correcte en anderen niet storende houding vraagt. De verhuurder toont aan alle mogelijke initiatieven te hebben genomen om verbetering in de situatie te brengen, onder meer door het inschakelen ter bemiddeling van verschillende instanties, zoals de politie, de wijkagente, het OCMW en de maatschappelijk werker. Het georganiseerde zorgoverleg kon de huurder evenwel niet tot een andere houding bewegen. De omvang van deze met veel geduld ondernomen initiatieven en de betrokkenheid van al de voormelde instanties, duiden op de ernst van de stoornis waarover eisende partij klachten ontving en nog steeds ontvangt.

Overwegende dat de enige sanctie die in verhouding staat met de ernstige en blijvende wanprestatie van verwerende partij, de ontbinding is van de huurovereenkomst ten laste van deze laatste (Vred. Brugge 18 oktober 2012, T.Vred. 2014, 265). Deze conclusie is gegrond op de hierna vermelde wettelijke bepalingen.

1) Art. 1728, 1o BW, dat bepaalt dat de huurder gehouden is het goed te gebruiken als een goed huisvader, wat in casu niet het geval is (cf. supra).

2) Art. 1741 BW, dat onder meer bepaalt dat het huurcontract wordt ontbonden door de niet-nakoming van de huurdersverplichtingen.

3) Art. 98, § 3, eerste lid, 2o van het decreet houdende de Vlaamse Wooncode, dat bepaalt dat de verhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen «bij een ernstige of (eigen cursivering) blijvende tekortkoming van de huurder van een sociale huurwoning met betrekking tot zijn verplichtingen», daaraan toevoegend dat een schending van de bepalingen vermeld in art. 92, § 3, eerste lid, 9o van hetzelfde decreet wordt gelijkgesteld met een ernstige tekortkoming.

a) Met het arrest van 3 maart 2016 heeft het Hof van Cassatie de regelgevende tekst van art. 98, § 3, eerste lid, 2o van het decreet houdende de Vlaamse Wooncode scherper gesteld in die zin dat de voormelde beëindiging van de huurovereenkomst veronderstelt dat de rechter vaststelt dat er sprake is van een ernstige en blijvende tekortkoming aan de huurdersverplichtingen (Cass. 3 maart 2016, TBBR 2016, 405).

b) Een «ernstige» tekortkoming betekent dat de tekortkoming voldoende zwaarwegend moet zijn, namelijk een ongeoorloofde handeling van de sociale huurder die de voortzetting van de contractuele relatie onmogelijk maakt. Een «blijvende» tekortkoming is een schending van de huurdersverplichtingen die zich op systematische wijze en gedurende enige tijd manifesteert (B. Hubeau en T. Vandromme, «De ontbinding van een sociale huurovereenkomst wegens ernstige en/of blijvende tekortkoming van de huurder» (noot onder Cass. 3 maart 2016, TBBR 2016, p. 409-410, nr. 14).

c) Art. 92, § 3, eerste lid, 9o van het decreet houdende de Vlaamse Wooncode bepaalt dat de huurder van een sociale huurwoning deze op zodanige wijze dient te bewonen dat de leefbaarheid niet in het gedrang komt en dat geen overmatige hinder wordt veroorzaakt voor de buren en de naaste omgeving.

Overwegende dat de vordering van eisende partij derhalve gegrond dient te worden verklaard.

Gerelateerd
Aangemaakt op: za, 02/06/2018 - 20:43
Laatst aangepast op: ma, 04/06/2018 - 18:13

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.