-A +A

Pachter moet geen lasten of taksen van de verpachter betalen

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Vredegerecht
Plaats van uitspraak: Zottegem
Datum van de uitspraak: 
don, 15/03/2012

De eiser op tegeneis vordert ten slotte overeenkomstig art. 20 Pachtwet de grondbelastingen terug die hij betaalde voor de jaren 2009, 2010 en 2011, zijnde een bedrag van 203,73 euro, onder voorbehoud van uitbreiding van de vordering voor wat betreft de voordien betaalde grondbelastingen.

Voor wat dit laatste aspect betreft, dient te worden opgemerkt dat hij niet bewijst grondbelastingen betaald te hebben voorafgaandelijk aan het jaar 2009; het is ogenschijnlijk ook maar vanaf dat jaar dat de verweerster rentmeesters H. en M. onder de arm nam.

Art. 20 Pachtwet bepaalt dat niet-bestaande worden gehouden, alle bedingen waarbij de pachter verplicht wordt tot het dragen van belastingen, taksen of onverschillig welke andere lasten die door de verpachter verschuldigd zijn, hetzij krachtens de wet, hetzij krachtens overeenkomsten door hem met derden aangegaan (...).

Volgens de verweerster op tegeneis is de toepassing van art. 20 Pachtwet beperkt tot schriftelijke pachtovereenkomsten, omdat dit artikel gewag maakt van een voor niet-bestaande gehouden beding en een beding enkel kan voorkomen in een schriftelijke overeenkomst.

Het is echter niet de vorm van de overeenkomst die van doorslaggevend belang is, maar de principiële ontoelaatbaarheid van de last die de pachter gevraagd wordt te voldoen; ook wanneer de verpachter bij een mondelinge pachtovereenkomst van de pachter bedingt dat hij de grondbelastingen op zich neemt, is de pachter gerechtigd dit beding als niet-bestaande te beschouwen en er bijgevolg geen gevolg aan te verlenen. Er is geen enkele reden waarom de pachter die geconfronteerd wordt met dezelfde aanspraak van de verpachter, anders zou moeten behandeld worden bij een mondelinge dan bij een schriftelijke pachtovereenkomst. Het voormelde impliceert derhalve dat ook bij een mondelinge pachtovereenkomst de pachter gerechtigd is deze ten onrechte betaalde lasten terug te vorderen voor zover de verpachter niet kan bewijzen dat de betaling geschiedde met kennis van de nietigheid van het beding en derhalve dat de pachter betaalde in de wetenschap dat hij niet moest betalen. Dit bewijs levert de verpachtster niet, voor wat de voor de jaren 2009 en 2010 betaalde grondbelastingen betreft.

Voor wat het jaar 2011 betreft levert zij dit bewijs wel, gelet op de vermelding op de afrekening van de rentmeesters H.-M. van 29 november 2011 dat “de betaling van de grondbelastingen facultatief is doch geapprecieerd wordt door de eigenaar”; de pachter werd derhalve in kennis gesteld van het facultatieve karakter van het verschuldigd zijn van de grondbelastingen en heeft toch betaald; hij betaalde derhalve wat hij wist of minstens moest weten niet te moeten betalen.

De eiser is derhalve gerechtigd op de terugbetaling van de som van 132,84 euro (tweemaal 66,42 euro voor de jaren 2009 en 2010).

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
Intersentia
Jaargang: 
2014-2015
Pagina: 
348
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

 

G.T. t/ De S.R.

I. Feiten – vorderingen

De eiseres op hoofdvordering is eigenares van percelen landbouwgrond gelegen te Zottegem, (...), met een totale oppervlakte van 1 ha 80 a 30 ca. Deze percelen zijn verpacht aan de verweerder ingevolge een mondelinge pachtovereenkomst.

Bij aangetekende brief van 22 april 2011, uitgaande van haar raadsman, deelde de eiseres aan de verweerder mede te weten dat de verweerder geen landbouwer meer was en dat hij de percelen in kwestie in onderpacht had gegeven aan ene E. De V. Tenzij de verweerder het tegendeel kon bewijzen door het overleggen van stukken, kondigde de eiseres aan te zullen dagvaarden in pachtontbinding met schadevergoeding, op dat ogenblik provisioneel begroot op 2.500 euro.

Bij brief van 22 mei 2011, gericht aan deze raadsman alsook aan rentmeester M. van de eiseres, vroeg de verweerder de pachtoverdracht van deze goederen bij de eigenaar te bepleiten en vestigde hij er de aandacht op dat hij deze gronden niet meer gebruikte.

Bij brief van 7 juni 2011 deelde deze raadsman aan de verweerder mede dat op zijn verzoek niet kon worden ingegaan en dat hij opdracht had een vordering tot pachtontbinding in te stellen.

Bij ter griffie op 8 juni 2011 door haar raadsman neergelegd verzoekschrift liet de eiseres de verweerder in plechtige verzoening oproepen overeenkomstig art. 1345 Ger.W.

Op 23 juni 2011 werd door deze zetel een proces-verbaal van niet-verzoening opgesteld.

De eiseres ging vervolgens over tot dagvaarding.

In de gedinginleidende dagvaarding vordert zij de ontbinding van de pachtovereenkomst in het nadeel van de verweerder op datum van 22 mei 2011; tevens vordert zij de vrijgave en terbeschikkingstelling van de percelen binnen acht dagen en bij gebreke hieraan vrijwillig te voldoen, machtiging om hem uit te drijven – ten slotte vordert zij de veroordeling van de verweerder tot de betaling van een provisionele schadevergoeding, voorlopig begroot op 1.500 euro.

In haar eerste conclusie breidt de eiseres haar vordering voor wat de betrokken percelen betreft, uit met het perceel gelegen te Zottegem, (...), met een oppervlakte van 9 a 80 ca.

Tevens vordert zij de aanstelling van een landbouwdeskundige met de opdracht een gemotiveerd advies te verlenen met betrekking tot de schade die zij definitief geleden heeft.

In haar syntheseconclusie wijzigt zij dit onderdeel en vordert zij de veroordeling van de verweerder tot de betaling van de som van 2.500 euro als forfaitaire schadevergoeding, vermeerderd met de vergoedende rente tegen de wettelijke rentevoet vanaf 22 mei 2011, minstens tot de betaling van een provisionele schadevergoeding ten bedrage van 1.500 euro, met aanstelling van een landbouwdeskundige.

Tevens vordert zij de veroordeling van de verweerder tot de betaling van een bezettingsvergoeding van 200 euro per maand vanaf 12 mei 2011 en te vermeerderen met de gerechtelijke rente.

De verweerder stelt op zijn beurt verschillende tegenvorderingen.

In geval de pachtovereenkomst gerechtelijk ontbonden wordt verklaard, vordert hij allereerst de afpaling van de eigendommen op kosten van de verweerster.

Vervolgens vordert hij de vestiging van een erfdienstbaarheid van doorgang ten voordele van zijn percelen over de percelen van de verweerster (welke vordering in beginsel het voorwerp zou moeten uitmaken van voorafgaande publiciteit op het kantoor van de hypotheekbewaarder); in volgende conclusies breidt hij deze vordering uit tot verkrijgen van een recht van uitweg (art. 682 BW).

Hij vordert ook een eindepachtvergoeding ex aequo et bono begroot op 1.500 euro, met subsidiair de aanstelling van een deskundige.

In zijn op 24 januari 2012 ter griffie neergelegde conclusie vordert hij de terugbetaling door de verweerster van de grondbelastingen die hij stelt ten onrechte betaald te hebben, zijnde een bedrag van 203,73 euro, met voorbehoud tot uitbreiding met de voorafgaandelijk aan 2010 betaalde grondbelastingen.

...

III. Hoofdvordering

De eiseres vordert primair de pachtontbinding ten nadele van de verweerder op grond van een onderpacht door de verweerder waarin zij niet schriftelijk en vooraf aan de onderpacht heeft toegestemd (art. 30, eerste lid Pachtwet).

Het is enigszins merkwaardig dat de verweerder het in conclusies steeds heeft over “pachtoverdracht”, hoewel de eiseres reeds in haar eerste stuk, namelijk de voormelde brief van haar raadsman van 22 april 2011, gewag maakte van “onderpacht”.

Er bestaat een duidelijk verschil tussen onderpacht en pachtoverdracht; bij onderpacht verhuurt de pachter op zijn beurt een landeigendom geheel of gedeeltelijk aan een derde; het oorspronkelijk pachtcontract tussen de verpachter en de pachter blijft bestaan, maar deze laatste wordt op zijn beurt onderverpachter en krijgt derhalve een dubbele hoedanigheid: in de oorspronkelijke contractuele relatie heeft hij alle rechten en verplichtingen van een pachter, terwijl hij in de tweede contractuele relatie over rechten en plichten beschikt die gewoonlijk toekomen aan de verpachter (E. Stassijns, Pacht in APR, nr. 402). Er ontstaat derhalve tussen de hoofdpachter en de onderpachter een nieuwe overeenkomst, volledig los van de overeenkomst die bestaat tussen de verpachter en de hoofdpachter; de onderpacht is voor de verpachter een res inter alios acta.

Bij pachtoverdracht ontstaat daarentegen een overeenkomst tussen de pachter (cedent) en een derde (cessionaris), waarbij de pachter zijn schuldvorderingen tegenover de verpachter (gecedeerde schuldenaar) overdraagt aan een derde die binnendringt in de contractuele relatie tussen de verpachter en de pachter (E. Stassijns. Pacht in APR, Antwerpen, Kluwer, 1998, nr. 414). Bij pachtoverdracht ontstaat dus geen nieuwe pachtovereenkomst; deze blijft bestaan maar wordt na de overdracht uitgevoerd door de overnemer.

Nu uit de gegevens der zaak volgt dat de verweerder, ondanks het feit dat hij in zijn conclusie erkent zijn volledige exploitatie reeds negen jaar geleden te hebben overgedragen aan E. De V., zodat hij geen landbouwexploitatie in de zin van art. 1, 1o Pachtwet meer voert, toch de pacht bleef verder betalen, terwijl E. De V. aan hem betaalde, is wel degelijk sprake van een onderpacht die nietig is bij gebreke van een voorafgaande schriftelijke toestemming van de verpachter; de pachter bleef immers ten opzichte van de verpachter het pachtcontract verder uitvoeren, maar ging op zijn beurt een overeenkomst aan tot exploitatie van de gronden met de voormelde De V., de onderpachter. Art. 30, eerste lid Pachtwet bepaalt de nietigheid expliciet als sanctie.

Art. 29 Pachtwet bepaalt dat indien de pachter van een landeigendom dit niet voorziet van de dieren en het gereedschap nodig voor het bedrijf, indien hij met de bebouwing ophoudt, indien hij bij de bebouwing niet als een goed huisvader handelt, indien hij het gepachte goed voor een ander doel aanwendt dan dat waartoe het bestemd was, of, in het algemeen, indien hij de bepalingen van de pachtovereenkomst niet nakomt en daardoor schade ontstaat voor de verpachter, deze, naar gelang van de omstandigheden, de pachtovereenkomst kan doen ontbinden.

Uit het gebruik van de woorden “en daardoor schade ontstaat voor de verpachter” en “naar gelang van de omstandigheden” kan enerzijds afgeleid worden dat de wetgever wenste dat de feitenrechter (op onaantastbare wijze) zou beoordelen of de niet-naleving van de overeenkomst voldoende ernstig is om de ontbinding uit te spreken, en anderzijds dat de ernstige aard van de niet-naleving moet worden beoordeeld op basis van het al dan niet bestaan van schade voor de verpachter (Cass 23 december 1988, RW 1988-89, 1087; Cass. 23 juni 2005, RW 2007-08, 1455).

In dit geval staan twee wanprestaties van de pachter onomstootbaar vast: 1) hij heeft de gronden onderverpacht zonder voorafgaand schriftelijk akkoord van de verpachter en 2) hij bleef verder de pachtovereenkomst uitvoeren door de pacht te betalen, niettegenstaande hij de exploitatie van zijn landbouwbedrijf reeds jarenlang integraal had gestaakt en derhalve niet meer voldeed aan art. 1, 1o Pachtwet. Deze wanprestaties zijn voldoende ernstig om de ontbinding van de pacht ten nadele van de pachter uit te spreken.

Het standpunt van de verweerder dat de eiseres hierbij rechtsmisbruik pleegt, kan volstrekt niet gevolgd worden. Zij oefent haar recht immers niet uit met het oog op de benadeling van de verweerder of zonder redelijk belang. Het is integendeel de verweerder die de eiseres jarenlang op het verkeerde been heeft gezet, hierbij gebruik makend van de afstand van haar woonplaats ten opzichte van de ligging van de percelen en van het door hem erkende gebrek aan enig contact tussen de verpachter en de pachter; dit contact beperkte zich tot de jaarlijkse betaling van de pachtprijs op eerst de rekening van de eiseres en vervolgens op die van haar rentmeester; op deze wijze liet de verweerder uitschijnen dat hij nog wel degelijk pachter en exploitant was, terwijl dit gedurende jaren niet meer het geval was en het in realiteit een derde was die krachtens een onrechtmatige onderpacht deze eigendommen gebruikte; wanneer hij onder de gegeven omstandigheden in rechte aangesproken wordt in pachtontbinding, kan hij bezwaarlijk rechtsmisbruik of schending van enig rechtmatig vertrouwen inroepen.

Dat de eiseres volgens de verweerder met deze gronden niets kan aanvangen om de in zijn conclusie vermelde redenen, is uiteraard de zaak van de eiseres zelf en verhindert niet dat zij gebruik maakt van de haar toekomende rechten.

Art. 29, eerste lid Pachtwet vermeldt als voorwaarde tot de pachtontbinding het vereiste van schade. Art. 29 Pachtwet vormt een herhaling van de algemene principes van het verbintenissenrecht, zijnde art. 1184 BW en van art. 1741 BW inzake het gemene huurrecht, maar dan specifiek slaande op de pachtovereenkomst. De verwijzing in dit artikel naar het bestaan van schade geleden door de verpachter, doet hieraan geen afbreuk en voegt geen bijkomende voorwaarde toe ten opzichte van de algemene principes, maar impliceert enkel dat bij de afweging door de rechter of de contractuele wanprestatie ernstig genoeg is om te besluiten tot de ontbinding van de overeenkomst, de ernst van de tekortkoming moet worden beoordeeld met inachtneming van het al dan niet bestaan van schade aan de zijde van de verpachter (S. Stijns, De gerechtelijke en buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomsten, Antwerpen, Maklu, 1994, p. 161, nr. 101 en de voormelde cassatierechtspraak).

De eiseres heeft ontegensprekelijk schade geleden doordat zij als gevolg van de contractuele wanprestatie gedurende verschillende jaren niet vrij heeft kunnen beschikken over haar landeigendommen en deze derhalve niet te koop heeft kunnen aanbieden, niet zelf heeft kunnen gebruiken of het gebruiksrecht ervan niet aan betere voorwaarden heeft kunnen bedingen; zo kan de verpachter met een loopbaanpacht hogere pachtprijzen innen; inzake loopbaanpacht ligt de pachtprijs zelfs 50% hoger.

Aannemen dat de eiseres in dit geval geen schade heeft geleden, zou bovendien impliceren dat zij overgeleverd wordt aan de straffeloze willekeur van de pachter die, hoewel hij geen landbouwexploitant meer is en derhalve niet meer de bescherming van de Pachtwet geniet aan de goederen, eveneens in strijd met de Pachtwet, de bestemming zou kunnen verlenen die hij bepaalt en op deze wijze landeigendommen die in werkelijkheid niet meer ressorteren onder de pacht, blijvend zou kunnen onttrekken aan het beschikkingsrecht van de verpachter.

Pacht vormt een beperking van het eigendomsrecht van de verpachter; de rechten die de pachter geniet (betaling van een wettelijk beperkte prijs, het beschikken over een recht van voorkoop en het gegeven dat hij slechts om een beperkt aantal redenen kan worden opgezegd) vormen voor de verpachter evenveel beperkingen aan zijn eigendomsrecht en betekenen voor hem een vorm van schade doordat zij het genot van en de beschikking over zijn eigendom beperken.

Wanneer de pachter, zoals in dit geval, niet meer exploiteert in de zin van de Pachtwet, verliest hij zijn recht op bescherming van de Pachtwet en verliezen de beperkingen van het eigendomsrecht van de verpachter bijgevolg ook hun oorzaak (E. Stassijns, Pacht in APR, Antwerpen, Kluwer, 1998, p. 319 e.v., nr. 337).

Het onrechtmatig verder in stand houden door de verweerder van pacht met de hiermede gepaard gaande aantasting van het eigendomsrecht van de verpachter op gronden waarop de Pachtwet door het toedoen van deze pachter niet meer van toepassing is, vormt schade voor de verpachter doordat hij verstoken blijft van de normale uitoefening van zijn eigendomsrecht.

De pachtontbinding wordt ten nadele van de verweerder uitgesproken op 9 juli 2011 (datum volgend op die van de betekening van de dagvaarding). De gerechtelijke ontbinding inzake een contract met opeenvolgende prestaties, zoals pacht, gaat terug tot de datum van het instellen van de vordering. De verweerder dient derhalve de gepachte goederen vrij te geven en ter beschikking van de eiseres te stellen binnen een termijn van acht kalenderdagen volgend op de betekening van het onderhavig vonnis. Bij gebreke hieraan vrijwillig te voldoen wordt de eiseres gemachtigd hem te doen uitdrijven met al wie en al wat zich uit zijnen hoofde op de gronden in kwestie bevindt.

De eiseres vordert vervolgens een schadevergoeding van 2.500 euro als forfaitaire schadevergoeding, minstens een provisionele schadevergoeding van 1.500 euro met aanstelling van een deskundige. Zij vordert eveneens een bezettingsvergoeding van 200 euro per maand na de datum van de pachtontbinding.

Hierboven werd aanvaard dat de eiseres schade heeft geleden.

Art. 29, tweede lid Pachtwet bepaalt dat in geval van ontbinding door de schuld van de pachter, deze tot schadevergoeding is gehouden.

Zoals vermeld, baseert de eiseres zich op de terechte overweging dat zij ingevolge de wanprestatie van de pachter gedurende geruime tijd niet vrij over haar gronden heeft kunnen beschikken.

Er dient echter een duidelijk onderscheid te worden gemaakt tussen enerzijds het principe dat zij geschaad werd door deze wanprestatie (i.e. het bewijs van het bestaan van de schade) en anderzijds het bewijs van de omvang van deze schade (de concrete begroting ervan). Het behoort aan de eiseres om ook de omvang van de beweerde schade aan te tonen.

De winst die naar zij stelt de pachter – die dit betwist – heeft gehaald uit de wederrechtelijke onderverhuring vormt geen schade van de eiseres zelf. De eiseres heeft bovendien tijdens deze periode de pacht verder op regelmatige wijze ontvangen. Zij ontving derhalve reeds een gebruiksvergoeding voor de betrokken periode; het is onbekend of zij ook nog in 2012 een dergelijke vergoeding heeft ontvangen; meer dan vermoedelijk is dit niet het geval, gezien de lopende procedure.

Terwijl de schade in abstracto bestaat uit het niet kunnen beschikken hebben over de gronden en ze derhalve niet anders of meer rendabel te hebben kunnen aanwenden, is de eiseres onvoldoende concreet in het bewijs van door deze wanprestatie misgelopen alternatieven of mogelijkheden met voor haar gunstiger financiële consequenties dan de opbrengst van zuivere pacht. Het theoretische feit dat alternatieve en lucratievere bestemmingen mogelijk waren, impliceert ook niet noodzakelijk dat deze zonder enige twijfel waren benut geweest; er bestond enkel een bij gebrek aan het voorleggen van voldoende concrete beoordelingselementen qua hoegrootheid niet te evalueren kans dat dit het geval zou geweest zijn. Bij gebrek aan dit bewijs en aannemende dat de eiseres per Kerstdag 2012 geen vergoeding ontving, past het, gelet op de ontbindingsdatum van de pacht, aan de eiseres een vergoeding toe te kennen van ex aequo et bono 500 euro voor het gebruik van de gronden vanaf Kerstdag 2012 tot de datum van het vonnis.

Onder de gegeven omstandigheden is een deskundigenonderzoek onnodig.

IV. Tegenvordering

De verweerder op hoofdvordering vordert bij tegenvordering allereerst de afpaling van de eigendommen conform art. 646 BW.

Deze louter in abstracto gestelde vordering kan niet worden ingewilligd, aangezien de eiser niet preciseert welke percelen hij juist wenst te laten afpalen ten opzichte van welke andere percelen.

Vervolgens vordert hij het organiseren van een recht van doorgang, in conclusies uitgebreid tot het verlenen van een recht van uitweg overeenkomstig art. 682 BW.

Een recht van doorgang of van overgang is een conventionele erfdienstbaarheid die niet bij vonnis kan worden gevestigd.

Een recht van uitweg is daarentegen een wettelijke erfdienstbaarheid die bij vonnis door de vrederechter kan worden gevestigd.

De verweerster op tegeneis concludeert “dat een vordering tot het verkrijgen van een recht van uitweg niet kan worden ingesteld bij wijze van conclusies, maar men noodzakelijkerwijze de procedure dient te volgen zoals bepaald door art. 1371bis Ger.W., zijnde bij wijze van verzoekschrift en na voorafgaande oproeping in verzoening”.

Dit standpunt kan niet worden gedeeld; de verweerder op hoofdvordering is gerechtigd zijn tegenvordering bij conclusie te stellen en de verplichte voorafgaande minnelijke schikking is niet van toepassing op een tegenvordering inzake het recht van uitweg (Vred. Doornik I 15 oktober 2003, T.Vred. 2008, 85; P.G. Daenens, “De toepassing van de artikelen 1345 en 1371bis van het Gerechtelijk Wetboek op de procedure inzake recht van uitweg”, RW 2000-01, p. 335, nr. 10). De ratio legis is dat een oproeping in verzoening voor een tegenvordering geen procedure kan vermijden, omdat deze reeds bezig is, zodat een dergelijke oproeping enkel nutteloos tijdverlies betekent.

Ten gronde stelt de eiser op tegenvordering eveneens deze vordering louter in abstracto.

De vordering tot toewijzing van een recht van uitweg moet vermelden voor welke precies te omschrijven percelen een recht van uitweg over eveneens precies te omschrijven percelen wordt gevorderd, met vermelding van de naam, de voornamen, het beroep en de woonplaats van elk van de betrokken eigenaars.

De eiser vermeldt in zijn vordering niet voor welke percelen hij een recht van uitweg vordert noch over welke percelen. toebehorend aan welke eigenaar(s).

Het is enkel in zijn verweer op de hoofdvordering dat hij terloops aanvoert dat de doorgaan alleen maar mogelijk zal zijn door perceel A 1393, omdat enkel daar een toegang mogelijk is naar de Slijpstraat; in de tegenvordering wordt niet gepreciseerd dat het over dit perceel is dat hij een recht van uitweg vordert.

Ook dit onderdeel van de tegenvordering is ongegrond.

De eiser vordert vervolgens een eindepachtvergoeding van 1.500 euro; subsidiair wordt de aanstelling van een deskundige gevorderd.

Het is effectief zo dat, ongeacht de beëindigingswijze van de pacht, de pachter in beginsel gerechtigd is op een eindepachtvergoeding.

Wat de afsluiting betreft die de pachter beweert aangebracht te hebben, zal deze in principe door hem verwijderd dienen te worden, omdat hij het goed in de oorspronkelijke toestand moet herstellen.

Gezien de duur van de onderpacht en van de volledige stopzetting door de pachter van zijn exploitatie, kan hij nog bezwaarlijk op ernstige wijze gewag maken van vergoeding voor de mest en de navette en voor verbeteringen aangebracht aan de grond; indien deze er al zijn, werden zij aangebracht door de (vermeende) onderpachter.

Van enige bebouwing en of aanplanting levert de eiser geen bewijs.

Ook dit onderdeel van de vordering faalt bijgevolg.

De eiser op tegeneis vordert ten slotte overeenkomstig art. 20 Pachtwet de grondbelastingen terug die hij betaalde voor de jaren 2009, 2010 en 2011, zijnde een bedrag van 203,73 euro, onder voorbehoud van uitbreiding van de vordering voor wat betreft de voordien betaalde grondbelastingen.

Voor wat dit laatste aspect betreft, dient te worden opgemerkt dat hij niet bewijst grondbelastingen betaald te hebben voorafgaandelijk aan het jaar 2009; het is ogenschijnlijk ook maar vanaf dat jaar dat de verweerster rentmeesters H. en M. onder de arm nam.

Art. 20 Pachtwet bepaalt dat niet-bestaande worden gehouden, alle bedingen waarbij de pachter verplicht wordt tot het dragen van belastingen, taksen of onverschillig welke andere lasten die door de verpachter verschuldigd zijn, hetzij krachtens de wet, hetzij krachtens overeenkomsten door hem met derden aangegaan (...).

Volgens de verweerster op tegeneis is de toepassing van art. 20 Pachtwet beperkt tot schriftelijke pachtovereenkomsten, omdat dit artikel gewag maakt van een voor niet-bestaande gehouden beding en een beding enkel kan voorkomen in een schriftelijke overeenkomst.

Het is echter niet de vorm van de overeenkomst die van doorslaggevend belang is, maar de principiële ontoelaatbaarheid van de last die de pachter gevraagd wordt te voldoen; ook wanneer de verpachter bij een mondelinge pachtovereenkomst van de pachter bedingt dat hij de grondbelastingen op zich neemt, is de pachter gerechtigd dit beding als niet-bestaande te beschouwen en er bijgevolg geen gevolg aan te verlenen. Er is geen enkele reden waarom de pachter die geconfronteerd wordt met dezelfde aanspraak van de verpachter, anders zou moeten behandeld worden bij een mondelinge dan bij een schriftelijke pachtovereenkomst. Het voormelde impliceert derhalve dat ook bij een mondelinge pachtovereenkomst de pachter gerechtigd is deze ten onrechte betaalde lasten terug te vorderen voor zover de verpachter niet kan bewijzen dat de betaling geschiedde met kennis van de nietigheid van het beding en derhalve dat de pachter betaalde in de wetenschap dat hij niet moest betalen. Dit bewijs levert de verpachtster niet, voor wat de voor de jaren 2009 en 2010 betaalde grondbelastingen betreft.

Voor wat het jaar 2011 betreft levert zij dit bewijs wel, gelet op de vermelding op de afrekening van de rentmeesters H.-M. van 29 november 2011 dat “de betaling van de grondbelastingen facultatief is doch geapprecieerd wordt door de eigenaar”; de pachter werd derhalve in kennis gesteld van het facultatieve karakter van het verschuldigd zijn van de grondbelastingen en heeft toch betaald; hij betaalde derhalve wat hij wist of minstens moest weten niet te moeten betalen.

De eiser is derhalve gerechtigd op de terugbetaling van de som van 132,84 euro (tweemaal 66,42 euro voor de jaren 2009 en 2010).

Gerelateerd
Aangemaakt op: vr, 31/10/2014 - 00:41
Laatst aangepast op: vr, 31/10/2014 - 00:41

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.