-A +A

Pachtopzeg door de pachter reeds bij afsluiting pachtcontract om pachtwet te omzeilen

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Rechtbank van Eerste Aanleg
Plaats van uitspraak: Turnhout
Datum van de uitspraak: 
maa, 03/06/2013

Opzegging van de pacht met een gepostdateerde opzegging uitgaande van de pachter en vermoedelijk reeds ondertekend op het ogenblik van de contractsluiting. Deze postgedateerde pachtopzeg maakt een ongeoorloofde druk, dwang of beïnvloeding uit waartegen de pachter door de pachtwet beschermd.

Publicatie
tijdschrift: 
RABG
Uitgever: 
Larcier
Jaargang: 
2015
Pagina: 
128
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

(F.B./D.M., M.V.D., F.R.)

Gezien het voor eensluidend verklaard afschrift van het tegensprekelijk vonnis van de vrederechter van Hoogstraten van 11 juli 2012 inzake van mevrouw F.B., oorspronkelijk aanlegster, thans appellante en de heer D.M., mevrouw M.V.D. en de heer F.R., oorspronkelijk verweerders, thans eerste, tweede en derde geïntimeerden;

Gezien het verzoekschrift tot hoger beroep, neergelegd ter griffie van deze rechtbank op 6 september 2012;

Gehoord partijen bij monde van hun raadslieden, geïntimeerden tevens in persoon aanwezig, ter zitting van 6 mei 2013 en gelet op de neergelegde stukken.

1. FEITEN EN PROCEDURELE VOORGAANDEN

Deze rechtbank verwijst voor wat de feiten betreft naar de uiteenzetting door de eerste rechter dewelke alhier hernomen wordt.

De heer en mevrouw M.V.D. baten in H.-M. een landbouwbedrijf uit aan de( ... ). Zij namen het melkveebedrijf over van appellante en haar gewezen echtgenoot, derde geïntimeerde.

Zij kochten tevens de hoevewoning met landbouwgronden en aanhorigheden van appellante en derde geïntimeerde.

Met overeenkomst van 7 juli 2002 sloten partijen een pachtovereenkomst waarbij appellante en derde geïntimeerde aan eerste en tweede geïntimeerden een aantal goederen verpachtten met een totale oppervlakte van 11 ha 50 a.

In de pachtovereenkomst was voorzien dat de bedrijfsgebouwen en gronden, gelegen te ( ... ) met een oppervlakte van ca. 11 ha 50 a in pacht werden gegeven, kadastraal gekend als sectie ( ... ) zoals aangeduid op het bijgevoegd plan. De woning en de landbouwloods waren niet begrepen in de pacht en de betonweg tussen woning en bedrijfsgebouwen mocht door beide partijen gebruikt worden.

De pachtovereenkomst nam een aanvang op 1 oktober 2002 en de pachtprijs werd vastgesteld op 4.2 76 EUR per jaar.

De pachters hebben blijkbaar samen met het sluiten van de pachtovereenkomst een opzegbrief ondertekend, gepostdateerd op 1 september 2010 zonder adresvermelding, gericht aan de verpachters.

De inhoud van deze opzegbrief luidt als volgt:

"In toepassing van artikel 14, eerste lid pachtwet van 4 november 1969 deel ik u hierbij mede dat ik beslist heb een einde te stellen aan de pacht van het landbouwbedrijf met grond gelegen te H., kadastraal gekend onder nummers ( ... ) met een oppervlakte van ongeveer 11 ha 50 are dat ik van u in pacht heb en dit binnen de wettelijke termijn van 1 jaar, zodat alles vrij zal zijn op 1 oktober 2011."

In 2004 werd de pachtprijs herleid naar 3.217 EUR per jaar omdat de pachters in 2004 een deel van de voorheen gepachte goederen aankochten. De oppervlakte van de gepachte goederen werd herleid tot 10 ha 72 a.

In april 2011 gaf appellante te kennen dat zij de verpachte landbouwgronden wilde verkopen en contacteerde hiertoe notaris R. te H. De pachters raadpleegden notaris D.S. te B.

Notaris R. stelt in zijn schrijven van 4 april 2011 aan notaris D.S. dat de verpachters hem gelast hebben met de openbare verkoop van de landbouwgronden en dat, gezien de opzeg door de pachters, de gronden vrij zullen zijn tegen 1 oktober 2011.

Notaris D.S. antwoordt hierop in het schrijven van 8 april 2011 dat de pachters zich niet herinneren een opzegging te hebben gegeven, laat staan dat deze opzegging met aangetekend schrijven zou zijn gebeurd en dat de pachters op geen enkele wijze verzaken aan hun pachtrechten. Hij vermeldt verder dat de pachters de verpachte gronden eventueel in gemeen overleg uit de hand wensen aan te kopen.

In de daaropvolgende briefwisseling tussen beide notarissen en de raadslieden blijven partijen bij hun eerder ingenomen stelling.

Appellante heeft op 16 november 2011 de pachters en haar ex-echtgenoot gedagvaard voor de vrederechter van H. teneinde:

- de noodzakelijkheid te erkennen dat de heer F.R. (mede-verpachter/mede-eigenaar) dient deel te nemen aan de daden van beheer (rechtsgeldigheid vorderen van pachtopzeg) en de heer F.R. te noodzaken hieraan deel te nemen;

eerste en tweede geïntimeerden te veroordelen de percelen grond ter vrije beschikking te stellen op 1 oktober 2011 en appellante te machtigen eerste en tweede geïntimeerden er na 1 oktober 2011 te doen uitdrijven door het ambt van de eerste daartoe aangezochte gerechtsdeurwaarder, desnoods bijgestaan door de openbare macht, met speciale machtiging om op te treden op zaterdagen, zondagen en feestdagen;

geïntimeerden te horen veroordelen tot de kosten van het geding; het te vellen vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

Geïntimeerden besloten tot de onontvankelijkheid, minstens ongegrondheid van de vordering van appellante.

Het bestreden vonnis van 11 juli 2012 heeft de vordering van appellante onontvankelijk en de opzeg niet bestaande verklaard.

Appellante werd veroordeeld tot de kosten van het geding en het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Appellante vordert de vernietiging van het eerste vonnis en de toekenning van haar oorspronkelijke vordering.

Eerste en tweede geïntimeerden vorderen de bevestiging van het eerste vonnis. Derde geïntimeerde vordert op incidenteel beroep de veroordeling van appellante tot betaling van een morele schadevergoeding van 5.000 EUR, bedrag te verhogen of te verlagen in de loop van het geding, meer de interesten en de kosten.

2.INRECHTE

M.b.t. de ontvankelijkheid

Partijen leggen geen betekeningsakte van het bestreden vonnis voor.

Appellante stelt dat het bestreden vonnis door toedoen van derde geïntimeerde betekend werd op 16 augustus 2012.

Het hoger beroep van appellante middels verzoekschrift van 6 september 2012 werd tijdig en regelmatig ingesteld en wordt ontvankelijk verklaard.

De vordering van derde geïntimeerde tot veroordeling van appellante tot betaling van een morele schadevergoeding werd voor de eerste rechter niet gesteld en betreft aldus een nieuwe vordering in beroep.

Deze nieuwe vordering in beroep is niet gebaseerd op een feit of een akte in de inleidende dagvaarding aangevoerd en maakt evenmin een verweer uit tegen de hoofdvordering en deze vordering is als dusdanig niet ontvankelijk (Cass. 22 januari 2004, RW 2005-06,423, met noot).

Ten gronde

1.

Appellante stelt vooreerst dat haar vordering tot geldigverklaring van de opzeg door de pachters ten onrechte niet ontvankelijk werd verklaard door de eerste rechter.

Appellante meent dat dergelijke vordering een daad van behoud en voorlopig beheer uitmaakt.

Appellante verwijst naar een vonnis van de vrederechter van Herzele van 27 januari 1999 (Vred. Herzele, 27 januari 1999, RW 2001-02, 999) om te stellen dat een vordering tot geldigverklaring van een opzeg, gegeven door de pachter, een bewarend karakter heeft.

In voornoemd vonnis betrof het evenwel een mede-eigenaar die de aandacht van de andere mede-eigenaar-pachter trok op het feit dat door het overlijden van de vruchtgebruiker-verpachter de pacht ten einde liep. Hij deed dus niets anders dan de mede-eigenaar-pachter te wijzen op de wettelijke bepalingen ter zake.

Daden tot behoud kunnen door elke deelgenoot verricht worden (art. 577-2, § 2 BW).

Daden tot behoud zijn deze die tot doel hebben het bestaan van een recht of van een zaak te vrijwaren of een dringend verlies te voorkomen (J. KOKELENBERG et al., "Overzicht van rechtspraak. Zakenrecht (2000-2008)", TPR, 2009, 1219, nr. 85).

Deze daden berokkenen de andere mede-eigenaars geen noemenswaardig nadeel doordat deze daden hen niet verbinden of verarmen.

Het zijn handelingen die ertoe strekken de zaak of haar vruchten tegen plotse of voorbijgaande nadelen of gebeurtenissen te beschermen of plotse of voorbijgaande voordelen voor de zaak niet te laten verloren gaan of voorbijgaan (Cass. 9 juni 1978, Arr.Cass. 1978, 1191).

Daden van beheer en daden van beschikking vereisen conform artikel 577-2, § 6 BW de medewerking van alle mede-eigenaars. Het zijn de daden van beschikking die een vervreemding met zich meebrengen of die de rechten van de deelgenoten onherroepelijk en voortdurend wijzigen en de daden van beheer. Als daden van beheer worden beschouwd die handelingen die geen daden van beschikking zijn en ook geen zuiver bewarende handelingen zijn (J. KOKELENBERG, o.c., nr. 86).

Het is duidelijk dat een vordering tot geldigverklaring van een opzeg door de pachter een ingrijpende vordering is. Het al dan niet toekennen van deze vordering heeft een ernstige impact op het lot van de onroerende goederen, immers, wanneer deze vordering wordt ingewilligd zullen de goederen in kwestie vrij van pacht zijn doch bij een afwijzing van de vordering zullen de goederen verder bezwaard blijven met een pacht, hetgeen repercussies heeft voor de verkoopprijs van de goederen.

De vordering van appellante heeft geen voorlopig of urgent karakter.

De eerste rechter heeft dan ook terecht de vordering van appellante aanzien als een daad van beschikking en beheer, waartoe de medewerking van derde geïntimeerde vereist is.

Deze derde geïntimeerde gaat om de zijn geëigende redenen niet akkoord met deze vordering, ingesteld door zijn ex-echtgenote. Derde geïntimeerde baseert zijn weigering tot medewerking o.m. en vooral op het feit dat de door de pachters gegeven opzeg gepostdateerd werd, niet aangetekend verzonden werd en derhalve niet rechtsgeldig is.

Derde geïntimeerde is gerechtigd om zijn weigering hierop te baseren en deze weigering maakt geen rechtsmisbruik uit.

Het feit dat de mede-eigenaars op dit punt van mening verschillen heeft geenszins automatisch tot gevolg dat er i.c. redenen zouden zijn om derde geïntimeerde te noodzaken om deel te nemen aan een daad van beheer.

Derde geïntimeerde mag m.a.w. "samenspannen" met de pachters als hij meent dat er onregelmatigheden werden begaan bij de opzegging door de pachters.

Er is dan ook geen enkele reden om derde geïntimeerde te noodzaken deel te nemen aan de vordering van appellante.

De eerste rechter heeft terecht de vordering van appellante onontvankelijk verklaard.

2.

Appellante stelt verder dat het de pachters zelf zijn die in samenspraak en begeleid door het SBB aan appellante hebben voorgesteld een pachtopzeg te doen waardoor de gronden per 1 oktober 2011 ter vrije beschikking voor de eigenaars zouden zijn.

Vooreerst is het duidelijk dat de pachtopzeg gepostdateerd werd. Zulks blijkt uit het feit dat in 2010 de oppervlakte van de verpachte goederen ca. 10 ha 72 a bedroeg na de aankoop door de pachters in 2004 van een gedeelte van deze goederen, terwijl in de pachtopzeg nog de oorspronkelijke oppervlakte uit 2002 (11 ha 50 a) vermeld werd.

De pachtopzeg vermeldt ook geen adres, nu men in 2002 bezwaarlijk kan weten waar partijen in 2010 zullen wonen.

Het staat vast dat de pachtopzeg reeds werd ondertekend vóór 2004, wellicht n.a.v. het sluiten van de pachtovereenkomst. In welke omstandigheden een en ander heeft plaatsgevonden, is in deze niet relevant.

De bewering dat het de pachters zelf waren die aandrongen op dergelijk gepostdateerd schrijven is weinig geloofwaardig nu uit de aankoop in 2004 blijkt dat de pachters alleszins de intentie hadden om hun landbouwbedrijf verder uit te breiden en niet af te bouwen.

Ook uit hun aanbod om de gronden aan te kopen van de verpachters blijkt hun voornemen om hun melkveebedrijf verder te zetten. Een opzeg kadert niet in deze logica.

De pachtopzeg werd niet aangetekend verzonden. Uit artikelen 14, eerste lid en 57 van de pachtwet blijkt dat de pachter die opzegt een termijn van 1 jaar in acht moet nemen en dat deze opzeg aangetekend dient te gebeuren (Pacht in APR, nr. 321).

Artikel 57 van de pachtwet vermeldt dat een opzegging, verzet of kennisgeving bepaald in de artikelen 6, § 1, 3° en 4°, 11, 12, 14, eerste lid, 33, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 42, 43, 44, 48 en 49 op straffe van niet bestaan moet betekend worden bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende zending.

De pachtopzeg moet derhalve voor onbestaande worden gehouden.

Appellante stelt dat de pachtwet niet van openbare orde is en de niet-naleving van artikel 57 van de pachtwet een relatieve nietigheid betreft.

De bepalingen van artikel 57 van de pachtwet, waarin expliciet verwezen wordt naar artikel 14, eerste lid van de pachtwet, werden opgesteld ter bescherming van de pachter o.m. om hem te behoeden voor ongeoorloofde druk, dwang of beïnvloeding.

De pachters kunnen zich derhalve wel degelijk beroepen op de schending van artikel 57 van de pachtwet.

De gegeven pachtopzeg werd terecht ongeldig verklaard.

Artikel 56 van de pachtwet is in deze niet van toepassing nu partijen geen overeenkomst hebben afgesloten in de zin van voormeld artikel. De gegeven opzeg door de pachters staat thans ter betwisting, niet een overeenkomst waarbij de pachter afstand doet van zijn rechten.

Het eerste vonnis wordt bevestigd.

OM DEZE REDENEN,

en de rechtspleging geschied zijnde in het Nederlands conform de artikelen 2, 34, 36, 37 en 41 van de wet van 15 juni 1935.

DE RECHTBANK,

Rechtdoende in graad van beroep, vonnissende op tegenspraak:

Verklaart het hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond,

Bevestigt het eerste vonnis,

Verklaart de nieuwe vordering in beroep van derde geïntimeerde onontvankelijk, Verwijst appellante tot de kosten van het geding en begroot deze kosten:

In hoofde van appellante:

rolrecht beroep: 100 EUR rechtsplegingsvergoeding beroep: 1.320 EUR

In hoofde van eerste en tweede geïntimeerden: rechtsplegingsvergoeding beroep: 1.320 EUR

In hoofde van derde geïntimeerde:

Niet begroot.

Gerelateerd
Aangemaakt op: za, 21/02/2015 - 15:16
Laatst aangepast op: za, 21/02/2015 - 15:17

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.