-A +A

Sanctie bij ontbinding wederkerige overeenkomst wegens wanprestatie in natura of bij equivalent

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van beroep
Plaats van uitspraak: Antwerpen
Datum van de uitspraak: 
maa, 15/09/2014
A.R.: 
2012/AR/2115

 

Uitvoering in natura van de verkoopovereenkomst die het opleggen inhoudt van verplichtingen op openbaar domein, waarop partijen geen zeggenschap hebben, is onmogelijk. Wanneer de uitvoering in natura van een overeenkomst niet mogelijk is, heeft de schuldeiser recht op uitvoering bij equivalent die hem moet plaatsen in de situatie waarin hij zich zou hebben bevonden indien er geen wanprestatie was gepleegd. In dit geval heeft de koper principieel recht op een vervangende schadevergoeding ten laste van verkoopster.

Een beslissing van de overheid inzake ruimtelijke ordening, circulatie, parkeerplatsen en dergelijke maakt geen onvoorzienbare gebeurtenis uit en maakt aldus geen overmacht uit.

Partijen kunnen door middels van een dading een bepalde externe omstandigheid als overmacht aanzien. Deze dading kan in aanvullende voorwaarden voorzien, waarbij deze een integraal deel van de dading uitmaken en waarbij de niet nakoming ervan tot ontbinding van de dading kan leiden.

Een dading gesloten tussen een koper en verkoper is een wederkerig contract waarin het stilzwijgend ontbindend beding begrepen is. De toepassing van artikel 1184 BW vereist het bewijs, door de koper, van een contractuele wanprestatie in hoofde van verkoopster die voldoende ernstig moet zijn om de sanctie van de ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen.

Publicatie
tijdschrift: 
TBBR
Jaargang: 
2018-3
Pagina: 
177
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

1. Defeiten

De feitelijke gegevens die aan het geschil ten grondslag liggen, kunnen worden samengevat als volgt:

- bij onderhandse akte van 15 mei 2006 koopt de appellante van de geïntimeerde een gelijkvloerse handelsruimte op plan in een op te richten appartementsgebouw "Tuin van Lille", gelegen te 3910 Neerpelt, Sint-Huibrechts-Lille, gelegen aan de hoek Peerderbaan, Jos Verlindenstraat en Zandstraat, dit met de bedoeling om er een SPAR-supermarkt in uit te baten; de notariële verkoopakte wordt op 16 augustus 2006 verleden voor notaris Ph. Crolla te Lommel; in die notariële akte wordt vermeld dat de koop wordt gedaan en aanvaard onder de bedingen en lasten opgenomen in de basisakte, in het reglement van mede-eigendom en in de eventuele aanvullende akten, en dat de koper in de plaats wordt gesteld in alle rechten en verplichtingen van de verkoper die voortvloeien uit deze akten en beslissingen;

- in de statuten van het gebouwencomplex "Tuin van Lille" wordt onder meer bepaald:

"In afwijking of ter aanvulling van dit reglement van mede-eigendom wordt in deze specifiek bepaald dat:

- Aan de uitbater, personeel en cliënteel van de gelijkvloerse handelszaak wordt een exclusief genot op de parkeerplaatsen (zowel binnenplein als straatzijde) toegekend tijdens de winkeluren.

- De kosten van onderhoud en herstelling van de parkeerplaatsen (binnenplein en straatzijde) zijn uitsluitend lastens de gelijkvloerse handelszaak";

- tijdens de uitvoering van de werken tot oprichting van het gebouwencomplex "Tuin van Lille" oordeelt het Agentschap Wegen en Verkeer dat de verkeerssituatie ter plaatsete onveilig is, zodat er door de geïntimeerde uiteindelijk aan de straatkant geen vier, maar slechts twee parkeerplaatsen worden aangelegd;

- op 7 december 2007 sluiten de partijen onderling een overeenkomst van dading waarin, onder artikel 6, met betrekking tot de aan de straatkant voorziene, maar niet-aangelegde parkeerplaatsen, wordt bedongen wat volgt:

"N. V Van Vlierden Invest stelt dat deze wijziging opgelegd werd door de dienst Bruggen en Wegen en dat dit dus een geval van overmacht is.

NV Hudis verklaart akkoord te gaan met de gewijzigde aanleg op voorwaarde dat haar dringende nood aan extra parkings op het binnengebied zo spoedig mogelijk ingevuld wordt",

waarna de overeenkomst wordt afgesloten als volgt:

"Beide partijen hebben duidelijk hun goede intenties aangetoond en zijn bereid om op basis van de gemaakte afspraken met een propere lei een duurzame samenwerking op te zetten.

Na uitvoering van hetgeen opgenomen is in deze dading bevestigen partijen dat zij voor wat betreft de geschilpunten in deze overeenkomst niets meer van elkaar te vorderen hebben";

( ... )

- bij brief van 8 december 2009 laat het Agentschap Wegen en Verkeer aan de appellante weten dat er "plannen" zijn om de situatie ter plaatse opnieuw aan te passen, zodanig dat alle parkeerplaatsen op het openbaar domein zullen verdwijnen en een verkeersveilige oplossing voor fietsers zal worden gecreëerd;

- de appellante stelt daarop de geïntimeerde in gebreke wegens contractuele wanprestatie.

( ... )

4. Beoordeling

( ... )

4.2.2. Bij artikel 1184 B.W. wordt voorgeschreven:

"In wederkerige contracten is de ontbindende voorwaarde altijd stilzwijgend begrepen, voor het geval dat een van beide partijen haar verbintenis niet nakomt.

In dit geval is het contract niet van rechtswege ontbonden. De partij jegens wie de verbintenis niet is uitgevoerd, heeft de keus om ofwel de andere partij te noodzaken de overeenkomst uit te voeren, wanneer de uitvoering mogelijk is, ofwel de ontbinding van de overeenkomst te vorderen, met schadevergoeding.

De ontbinding moet in rechte gevorderd worden, en aan de verweerder kan, naar gelang van de omstandigheden, uitstel worden verleend."

4.2.3. De overeenkomst van dading van 7 december 2007 is een wederkerig contract. Het stilzwijgend ontbindend beding is daarin bijgevolg begrepen. De toepassing van artikel 1184 B.W. vereist het bewijs, te leveren door de appellante, van een contractuele wanprestatie van de geïntimeerde voldoende ernstig om de sanctie van de ontbinding van de overeenkomst van dading van 7 december 2007 ten laste van de geïntimeerde te rechtvaardigen.

4.2.4. De appellante voert aan dat de geïntimeerde is tekortgekomen aan haar leveringsplicht. Meer bepaald zou de geïntimeerde niet hebben geleverd, "twee parkeerplaatsen aan de straatzijde ... dienstig voor het blijvend en exclusief

gebruik van de handelsruimte van concluante", De geïntimeerde betwist, én het bestaan van de door de appellante ingeroepen verbintenis, én haar tekortkoming daaraan.

4.2.5. Met de appellante is het hof van oordeel dat een afdoende bewijs voorligt van het bestaan van de verbintenis waarvan sprake. Uit de voorgelegde stukken blijkt immers: - dat de betrokken verkoopovereenkomst onder meer wordt beheerst door de bedingen en lasten opgenomen in de basisakte, in het reglement van mede-eigendom en in de eventuele aanvullende akten;

- dat in de statuten van het gebouwencomplex "Tuin van Lille" wordt bepaald dat aan de uitbater, het personeel en het cliënteel van de gelijkvloerse handelszaak een exclusief genot wordt toegekend op de parkeerplaatsen aan de straatzijde tijdens de winkeluren;

- dat aanvankelijk vier parkeerplaatsen aan de straatzijde waren voorzien op de inplantingsplannen;

- dat er uiteindelijk door de geïntimeerde slechts twee parkeerplaatsen aan de straatzijde werden aangelegd;

- dat de appellante deze gang van zaken in de overeenkomst van dading van 7 december 2007 onder bepaalde voorwaarden heeft aanvaard en daarbij heeft bevestigd dat zij daaromtrent niets meer van de geïntimeerde te vorderen had;

- dat zulks impliceert dat de geïntimeerde wel nog de verbintenis behield twee parkeerplaatsen aan de straatzijde te leveren waarop de appellante het exclusief genot zou hebben tijdens de winkeluren.

Dat de appellante, voorafgaandelijk de totstandkoming van de verkoopovereenkomst wist of minstens had moeten weten, dat de betrokken parkeerplaatsen zich op het openbaar domein bevonden en derhalve geen deel uitmaakten van het voorwerp van deze overeenkomst, wordt door de geïntimeerde niet aangetoond. Op de inplantingsplannen staan wel degelijk vier parkeerplaatsen aan de straatzijde getekend, terwijl naar die parkeerplaatsen ook uitdrukkelijk wordt verwezen in de statuten van het gebouwencomplex. Die parkeerplaatsen werden naderhand door de geïntimeerde trouwens ook effectief (zij het maar deels) aangelegd. Zij maken daarenboven ook het voorwerp uit van de overeenkomst van dading van 7 december 2007.

4.2.6. Al evenzeer levert de appellante een afdoende bewijs van de tekortkoming door de geïntimeerde aan haar hierboven bedoelde verbintenis. Bij brief van 8 december 2009 heeft het Agentschap Wegen en Verkeer immers nadrukkelijk bevestigd "dat er inderdaad plannen zijn om de situatie ter plaatse aan te passen zodanig dat het privatieve gebruik (parkeerplaatsen op openbaar domein) uitgesloten zal zijn en om een verkeersveilige oplossing te bieden voor de fietsers". Deze bevestiging, als dusdanig niet betwist door de geïntimeerde, impliceert dat de geïntimeerde haar verbintenis miskent om twee parkeerplaatsen aan de straatzijde te leveren waarop de appellante het exclusief genot heeft tijdens de winkeluren. De omstandigheid dat de twee parkeerplaatsen aan de straatzijde door de geïntimeerde werden aangelegd, door de appellante vervolgens werden aanvaard en momenteel ook nog effectief in gebruik zijn en dat het slechts gaat om "plannen" om die parkeerplaatsen in de toekomst te laten verdwijnen, kan daaraan geen afbreuk doen.

4.2.7. De tekortkoming door de geïntimeerde aan haar verbintenis om twee parkeerplaatsen aan de straatkant te leveren waarop de appellante het exclusief genot tijdens de winkeluren heeft, is voldoende zwaarwichtig om de ontbinding van de overeenkomst van dading ten laste van de geïntimeerde te rechtvaardigen.

4.2.8. Ingevolge de ontbinding van de overeenkomst van dading van 7 december 2007 ten laste van de geïntimeerde, geldt de door de geïntimeerde thans ingeroepen exceptie van dading niet en herneemt de verkoopovereenkomst van 16 augustus 2006 haar volle uitwerking, inbegrepen de verbintenis van de geïntimeerde om vier parkeerplaatsen aan de straatzijde te leveren waarop de appellante het exclusief genot tijdens de winkeluren heeft. Het staat vast dat de geintimeerde deze verbintenis heeft miskend. Van enig exoneratiebeding in dit verband is in de verkoopovereenkomst van 16 augustus 2006 geen sprake: het gaat hier niet om een verschil in oppervlakte. Al evenmin kan overmacht de geintimeerde op dit punt soelaas brengen: de als overmacht ingeroepen situatie (wijzigende beslissing van het Agentschap Wegen en Verkeer) was voor de geïntimeerde niet onvoorzienbaar. Aan de appellante komt het recht toe in rechte alleen op te treden tot sanctionering van die contractuele wanprestatie van de geïntimeerde. Van rechtsmisbruik door de appellante is geen sprake.

4.2.9. Onterecht maakt de appellante hier aanspraak op gedwongen uitvoering in natura van de verbintenis van de geintimeerde om vier parkeerplaatsen aan de straatzijde te leveren waarop de appellante het exclusief genotsrecht heeft tijdens de winkeluren. Uitvoering in natura van die verbintenis is niet mogelijk, alleen al omdat die parkeerplaatsen gesitueerd zijn op openbaar domein en de geïntimeerde daarover geen zeggenschap heeft.

4.2.10. Wanneer de uitvoering in natura van een overeenkomst niet mogelijk is, heeft de schuldeiser recht op uitvoering bij equivalent die hem moet plaatsen in de situatie waarin hij zich zou bevonden hebben indien er geen wanprestatie mocht zijn gepleegd. Dientengevolge heeft de appellante hier principieel recht op een vervangende schadevergoeding ten laste van de geïntimeerde. De vordering van de appellante om de geïntimeerde te veroordelen haar vier parkeerplaatsen in de onmiddellijke omgeving over te dragen/ter beschikking te stellen, wordt niet toegekend. Het blijkt niet dat de uitvoering van die veroordeling ter plaatse effectief tot de mogelijkheden van de geïntimeerde zou behoren.

( ... )

5. Beslissing

( ... )

Het hof:

- verklaart het hoger beroep van de appellante ontvankelijk en gegrond;

- hervormt het bestreden vonnis;

- oordeelt opnieuw;

- verklaart de vordering van de appellante ontvankelijk en

gegrond als volgt:

- veroordeelt de geïntimeerde tot betaling aan de appellante van een schadevergoeding ten bedrage van 1,00 EUR provisioneel;

( ... )
 

Noot: 
 
 
Gerelateerd
Aangemaakt op: vr, 08/06/2018 - 15:22
Laatst aangepast op: vr, 08/06/2018 - 15:39

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.