-A +A

Tijdstip van betaling bij koop-verkoop

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Vredegerecht
Plaats van uitspraak: Gent
Datum van de uitspraak: 
maa, 04/04/2016

Met toepassing van art. 1651 BW moet, indien bij het aangaan van de koop niets daaromtrent is bedongen, de koper betalen op de plaats en op het tijdstip voor de levering bepaald. Omdat de betaling van de prijs de tegenprestatie is van de levering, wordt «het gelijktijdig oversteken» als vanzelfsprekend beschouwd. Anders dan wat geldt in het gemene recht, wordt de koopprijs een draagschuld, in plaats van een haalschuld, indien de betaling met de levering moet gebeuren 

Met toepassing van art. 1605 BW is de verplichting om onroerende goederen te leveren door de verkoper vervuld, wanneer hij de sleutels heeft afgegeven, indien het een gebouw betreft, of wanneer hij de titels van eigendom heeft afgegeven. Deze wetsbetaling is inmiddels echter wat achterhaald. Sinds de Hypotheekwet van 16 december 1851 beschikt de koper niet volledig over het gekochte goed zolang de akte niet is overgeschreven in de registers van de hypotheekbewaarder. Vanaf de overschrijving van de authentieke koopakte kan de koper zich immers pas als eigenaar manifesteren tegenover derden, zodat de levering tot zolang niet is voltrokken. Daaruit volgt dat de koper, bij ontstentenis van een andersluidend beding, ook tot zolang de prijs niet moet betalen.

Het is overigens gebruikelijk dat de koopprijs betreffende een onroerend goed wordt overgemaakt aan de notaris, die hem – gebeurlijk na betaling van de hypothecaire schulden – aan de verkoper overmaakt. Het is trouwens het eventuele bestaan van hypothecaire schulden, van bouwmisdrijven, van bodemvervuiling, van erfdienstbaarheden en dergelijke meer, dat in de praktijk heeft geleid tot de werkwijze dat de betaling van de koopprijs gebeurt via de notaris en dat kwijting van betaling wordt verleend in de koopakte.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
intersentia
Jaargang: 
2017-2018
Pagina: 
114
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

H. Van A. t/ BVBA Van A. J.A.G.

...

3. Geschil en vorderingen

3.1.1. Feitenrelaas en antecedenten

De h. Van A. H. was samen met zijn kinderen, de hh. G. Van A. en J. Van A., eigenaar van een weiland te Deinze, (...). De bewindvoerder beoogde de verkoping van dit onroerend goed, dan wel de overname ervan door de h. G. Van A.

Per e-mailbericht van 8 maart 2014 schreef de bewindvoerder aan de h. G. Van A. dat diens broer bereid was tot verkoop van het weiland, rekening houdend met de geschatte waarde van 68.000 euro. Aansluitend vroeg de bewindvoerder aan de h. G. Van A. per e-mailbericht van 12 maart 2014 of het de bedoeling was dat het goed zou worden verkocht aan verwerende partij, dan wel of hij het goed zelf wilde aankopen. De bewindvoerder wees daarbij uitdrukkelijk op het verschil wat betreft kosten en procedure en verwees de h. G. Van A. voor advies verder door naar de notaris. Dezelfde dag antwoordde de h. G. Van A. dat verwerende partij – BVBA Van A. J.A.G. – het goed zou kopen tegen de prijs van 68000 euro en dat hij notaris V. uit N. zou vragen om de notariële afhandeling van de aankoop te behartigen.

Op 16 september 2014 legde de bewindvoerder – die pas kort voordien de ontwerpakte had ontvangen – bij de vrederechter van het kanton Deinze een verzoekschrift neer, strekkende tot machtiging tot verkoop uit de hand van het vermelde stuk weiland. (...)

Bij beschikking van 26 september 2014 verleende de vrederechter van het kanton Deinze de gevraagde machtiging om te verkopen overeenkomstig het ontwerp van akte. (...)

De bewindvoerder voert aan:

– dat voormelde machtiging op 30 september 2014 werd bezorgd aan de notarissen met verzoek tot datumstelling over te gaan;

– dat derhalve zou vaststaan dat er, ten laatste op 26 september 2014, datum van de machtiging van de vrederechter, een koop tot stand is gekomen omdat er een overeenkomst over zaak en prijs bestond en de bewindvoerder de noodzakelijke machtiging om te verkopen verkreeg;

– dat per brief van 10 oktober 2014 door de h. G. Van A. plots zou zijn meegedeeld dat niet de vennootschap zou kopen, maar wel hij zelf in eigen naam.

Voormelde brief van 10 oktober ligt niet voor. Wel wordt een e-mailbericht van de h. G. Van A. van 13 oktober 2014 voorgelegd waarin staat dat het wel degelijk altijd de intentie is geweest en gebleven dat verwerende partij de eigenares zou worden. Tevens voert hij aan dat het aanslepen van de zaak gedurende een vijftal maanden volledig buiten zijn wil is gebeurd.

Per e-mailbericht van 20 oktober 2014 schreef de bewindvoerder aan verwerende partij dat een koop tot stand was gekomen en dat daarop niet kon worden teruggekomen. Tevens werd vermeld dat dit bericht gold als een formele ingebrekestelling en dat vanaf deze ingebrekestelling interesten zouden zijn verschuldigd aan de wettelijke interestvoet.

De koopakte werd uiteindelijk verleden op 10 maart 2015.

3.2. Geschil

Verwerende partij weigert de voormelde interesten te betalen vanaf de datum van ingebrekestelling tot de datum van verkoop. Deze interesten, berekend aan de wettelijke interestvoet, belopen volgens eisende partij 695,37 euro. De bewindvoerder refereert nog aan de volgende motivering in de beschikking van 5 februari 2016 van de vrederechter van het kanton Deinze waarbij hij werd gemachtigd om huidige procedure te voeren: «Gelet op het laattijdig verlijden van de notariële akte van 10 maart 2015, houdende de verkoop van het weiland gelegen te Deinze, (...) is de gevraagde machtiging om de procedure in betaling van de intresten door de koper BVBA Van A. J.A.G. te voeren, in het belang van de beschermde persoon.»

Verwerende partij meent dat geen koopovereenkomst was tot stand gekomen. Hij wijst erop dat dit ook de reden was waarom op 10 maart 2015 de notarissen nog wijzigingen hebben aangebracht aan een akte waarvan het ontwerp nochtans één geheel uitmaakt met de machtigingsbeslissing van de vrederechter van het kanton Deinze. Volgens verwerende partij ging de h. J. Van A. immers niet akkoord om te verkopen en kon hij te elfder ure over de meet worden gehaald, tegen betaling van niet nader omschreven kosten door verwerende partij. De bewindvoerder zou akkoord gegaan zijn met deze verkoop die volgens verwerende partij derhalve pas op 10 maart 2015 kan worden gesitueerd. Verwerende partij voert aan dat voordien geen geschreven koopcontract bestond en dat alvast nooit werd vastgelegd wanneer de koopsom moest worden betaald, noch aan wie, noch welke eventuele verwijlrente toepasselijk zou zijn bij ontijdige betaling. Verwerende partij voert aan te hebben gehandeld conform het advies van haar notaris.

3.3. Vorderingen

De eis strekt tot veroordeling van verwerende partij tot betaling aan eisende partij van het bedrag van 695,37 euro, vermeerderd met de gerechtelijke interesten vanaf 2 maart 2016 (heden), de kosten van het geding, begroot op 172,66 euro, zijnde de dagvaardingskosten en het rolrecht. (...).

Verwerende partij vraagt om de eis af te wijzen als onontvankelijk of ongegrond, (...).

4. Beoordeling

...

4.2. Beoordeling ten gronde

a) Uit de hierboven vermelde feitelijke gegevens moet worden besloten dat verwerende partij betreffende het al omschreven weiland een aankoopbelofte deed en dat, zodra de vereiste – noodzakelijk voorafgaande – machtiging van de vrederechter tot verkoop uit de hand bestond en zowel de bewindvoerder als de h. J. Van A. de intentie tot verkoop tegen de geschatte koopprijs hadden bevestigd, de koopovereenkomst tussen de betrokken partijen tot stand kwam. Verwerende partij argumenteert dat de h. J. Van A. niet akkoord zou zijn gegaan met de verkoop. Een geschrift uitgaande van de h. J. Van A. ligt niet voor. Eisende partij voert dat de h. J. Van A. wel akkoord ging en eisende partij bevestigde dat destijds ook per e-mailbericht. Finaal blijken hoe dan ook alle betrokken partijen de akte te hebben ondertekend. Voor de beoordeling van huidig geschil is evenwel hoofdzakelijk van belang of een van de wettelijke regeling afwijkend tijdstip van betaling werd bedongen.

Eisende partij voert terecht aan dat een aanmaning verwijlinterest doet lopen. De verwijlinterest na aanmaning kan evenwel enkel lopen voor de opeisbare schulden. In dit dossier knelt daar het schoentje. De eerste vraag die immers moet worden beantwoord, is wanneer de koopprijs volledig opeisbaar was. Concreet in dit dossier was de koopprijs helemaal niet eisbaar ten tijde van de aanmaning die in naam en voor rekening van eisende partij werd gedaan op 20 oktober 2015. Men kan anticipatief aanmanen tot betaling, maar de verwijlinterest begint ook dan pas te lopen vanaf het moment dat de schuld waarvoor werd aangemaand opeisbaar is geworden.

b) Koop kan mondeling door de loutere wilsovereenstemming van de betrokken partijen ontstaan. In dit dossier werd daaromtrent – voorafgaandelijk aan het verlijden van de authentieke akte – geen onderhands geschrift opgesteld.

c) Bij gebrek aan een dergelijk geschrift werd evident niets duidelijk bedongen omtrent het tijdstip van betaling van de koopprijs.

Met toepassing van art. 1651 BW moet, indien bij het aangaan van de koop niets daaromtrent is bedongen, de koper betalen op de plaats en op het tijdstip voor de levering bepaald. Omdat de betaling van de prijs de tegenprestatie is van de levering, wordt «het gelijktijdig oversteken» als vanzelfsprekend beschouwd. Anders dan wat geldt in het gemene recht, wordt de koopprijs een draagschuld, in plaats van een haalschuld, indien de betaling met de levering moet gebeuren (vgl. A. Christiaens, «Art. 1651 BW» in Comm.Bijz.Ov.; D. Meulemans, «De betaling van de koopprijs» in D. Meulemans (ed.), Een woning kopen en verkopen, Leuven/Amersfoort, Acco, 1991, 137 e.v.).

Met toepassing van art. 1605 BW is de verplichting om onroerende goederen te leveren door de verkoper vervuld, wanneer hij de sleutels heeft afgegeven, indien het een gebouw betreft, of wanneer hij de titels van eigendom heeft afgegeven. Deze wetsbetaling is inmiddels echter wat achterhaald. Sinds de Hypotheekwet van 16 december 1851 beschikt de koper niet volledig over het gekochte goed zolang de akte niet is overgeschreven in de registers van de hypotheekbewaarder. Vanaf de overschrijving van de authentieke koopakte kan de koper zich immers pas als eigenaar manifesteren tegenover derden, zodat de levering tot zolang niet is voltrokken. Daaruit volgt dat de koper, bij ontstentenis van een andersluidend beding, ook tot zolang de prijs niet moet betalen (vgl. B. Van Den Bergh in Comm.Bijz.Ov., Titel VI. Koop, Hoofdstuk IV, 1-81; A. Christiaens, «Art. 1651 BW» in Comm.Bijz.Ov.).

Uit de stukken van het dossier kan enkel worden begrepen dat een eerste beding betreffende het tijdstip van de betaling van de koopprijs kan worden gevonden in de aan de beschikking van 26 september 2014 van de vrederechter van het kanton Deinze gehechte ontwerpakte. Daarin is enkel sprake van de betaling van de koopprijs door verwerende partij op de datum van het verlijden van de authentieke akte, dit is op 10 maart 2015. Dat tijdstip ligt vroeger dan het tijdstip van de overschrijving van die akte op het hypotheekkantoor. Het voormelde wordt nog eens bevestigd door het verzoek van eisende partij aan de vrederechter van het kanton Deinze om de onderhandse verkoop te mogen uitvoeren en om de koopprijs in ontvangst te nemen en er kwijting van te verlenen. In de ontwerpakte werd opgenomen dat de kwijting op de datum van het verlijden van de authentieke koopakte zou worden verleend. De machtigingsbeslissing vermeldt het bovenstaande ook.

Uit de uiteindelijk verleden authentieke koopakte blijkt dat verwerende partij zich van haar plicht heeft gekweten. De koopsom was ten tijde van het verlijden van de akte beschikbaar via de notarisrekening.

Het is overigens gebruikelijk dat de koopprijs betreffende een onroerend goed wordt overgemaakt aan de notaris, die hem – gebeurlijk na betaling van de hypothecaire schulden – aan de verkoper overmaakt. Het is trouwens het eventuele bestaan van hypothecaire schulden, van bouwmisdrijven, van bodemvervuiling, van erfdienstbaarheden en dergelijke meer, dat in de praktijk heeft geleid tot de werkwijze dat de betaling van de koopprijs gebeurt via de notaris en dat kwijting van betaling wordt verleend in de koopakte. Verwerende partij heeft m.a.w. op tijd de koopprijs betaald.

De stelling van eisende partij dat het volstond dat een koopovereenkomst was tot stand gekomen om vanaf de aanmaning tot betaling van de koopprijs interesten te kunnen eisen, wordt om voormelde redenen niet bijgevallen.

...

e) Besluit: de eis is niet gegrond.

Gerelateerd
Aangemaakt op: ma, 11/09/2017 - 05:46
Laatst aangepast op: ma, 11/09/2017 - 05:46

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.