-A +A

Verkoop onroerend goed e-mail als buitengerechtelijke bekentenis

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van beroep
Plaats van uitspraak: Antwerpen
Datum van de uitspraak: 
don, 23/03/2017

De verkoop van een onroerend goed wordt principieel geleverd door een onderhandse of notariële akte (1341 BW).

Evenwel voorziet art. 1347 BW dat een begin van bewijs door geschrift kan aangevoerd worden, aangevuld met andere bewijselementen.

E-mailverkeer kan worden beschouwd als een begin van bewijs door geschrift in deze zin van art. 1347 BW voor zover bewezen wordt dat het e-mailverkeer uitgaat van de persoon tegen wie het wordt ingeroepen en het beweerde feit waarschijnlijk maakt.

Opdat een e-mailbericht als buitengerechtelijke bekentenis zou kunnen gelden, moet het zijn opgesteld nadat de beweerde rechtshandeling tot stand is gekomen en met het doel het bestaan ervan te bevestigen.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
intersentia
Jaargang: 
2017-2018
Pagina: 
787
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

I.L. t/ C.D., S.V. en K.V.

...

II. Beoordeling

...

3. Door de partijen wordt niet betwist dat het bewijs van de totstandkoming van een verkoop van een onroerend goed door e-mailverkeer geleverd kan worden. Partijen beroepen zich niet op art. XII.16 WER (voorheen de wet van 11 maart 2003 «betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij»). Niet ter betwisting is derhalve dat op basis van het gemene recht de verkoop van een onroerend goed bewezen kan worden aan de hand van elektronische documenten zoals e-mails.

4. Appellant beroept zich op een begin van bewijs door geschrift, door te verwijzen naar het gevoerde e-mailverkeer van 20 februari 2015. Voorts meent appellant dat er een buitengerechtelijke bekentenis gedaan werd van het bestaan van een koop-verkoopovereenkomst in de e-mail van 22 februari 2015 om 22u40. Uit de aankoop-verkoopbelofte opgesteld door de notarissen leidt appellant af dat geïntimeerden wel degelijk op de hoogte waren van de identiteit van de koper. Appellant meent dat de h. H. als lasthebber in zijn naam en voor zijn rekening een bod heeft uitgebracht dat hij bekrachtigd heeft. Appellant besluit dan ook dat er een duidelijke wilsovereenstemming was wat de zaak en de prijs betreft, maar ook wat de identiteit van de koper (appellant) betreft. Om die reden meent appellant dat geïntimeerden ertoe gehouden zijn de koop-verkoopovereenkomst te honoreren en over te gaan tot de ondertekening van de authentieke akte.

5. Met de eerste rechter is het hof van oordeel dat een onderhandse of notariële akte dient te worden voorgelegd overeenkomstig art. 1341 BW als bewijs van het bestaan van de vermeende koop-verkoopovereenkomst. Krachtens art. 1347 BW kan een begin van bewijs door geschrift worden aangevoerd, aangevuld met andere bewijselementen.

Een notariële of onderhandse akte ligt in casu niet voor.

E-mailverkeer kan worden beschouwd als een begin van bewijs door geschrift in de zin van art. 1347 BW indien bewezen wordt dat het e-mailverkeer uitgaat van de persoon tegen wie het wordt ingeroepen en dat dit het beweerde feit waarschijnlijk maakt.

Uit het ingeroepen e-mailverkeer van 20 februari 2015 kan niet worden afgeleid dat geïntimeerden een koop-verkoopovereenkomst sloten met appellant. Het e-mailverkeer in kwestie werd immers gevoerd tussen eerste geïntimeerde en S.H., terwijl huidig appellant de naleving van de koop-verkoopovereenkomst vordert. Van een verkoop op grond van een lastgeving in naam en voor rekening van appellant is geen spoor te vinden in de betrokken e-mails. In het e-mailbericht van 12 februari 2015 is integendeel sprake van een zekere K. (en niet van appellant). Dit e-mailverkeer vormt geen begin van bewijs door geschrift.

Ook uit de tussen de notarissen uitgewisselde e-mails kan het bestaan van een koop-verkoopovereenkomst tussen appellant en geïntimeerden niet worden afgeleid. De overeenkomst die geïntimeerden bereid waren aan te gaan, betrof immers geen koop-verkoop, maar een akkoord-verkoopbelofte. Deze overeenkomst was kennelijk nog niet rond wat de essentiële gegevens betreft, o.m. wat de termijn van de optie betreft, die in het ontwerp nog opengelaten werd. Overigens heeft appellant zelf de vermeende optie niet tijdig gelicht. Bovendien werd de identiteit van de vermeende koper pas voor het eerst gemeld aan de notaris (niet aan de verkopers) in het e-mailbericht van 20 februari 2015 te 11u15. Er was bijgevolg geen overeenstemming over de identiteit van de koper. Dit wordt bevestigd door het feit dat eerste geïntimeerde dezelfde dag (om 17u36) nog een e-mailbericht stuurde aan de h. H. en er van appellant geen sprake was.

Van een buitengerechtelijke bekentenis van het bestaan van een koop-verkoopovereenkomst in het e-mailbericht van 22 februari 2015 om 22u40 is evenmin sprake. Het e-mailbericht is niet opgesteld nadat de beweerde rechtshandeling tot stand is gekomen en met het doel het bestaan ervan te bevestigen, zodat er geen buitengerechtelijke bekentenis voorligt.

Besluit

Appellant bewijst niet dat een koop-verkoopovereenkomst tot stand is gekomen en dat hierover wilsovereenstemming bestond. Bij gebrek aan bewijs van het bestaan van een koop-verkoopovereenkomst werd de vordering van appellante terecht ongegrond verklaard. Het hoger beroep faalt.

Noot: 

Rechtsleer:

• Joke BAECK en Ignace CLAEYS , Verkoop van een onroerend goed per e-mail? – De ene vormvereiste is de andere niet, RW 2017-2018, 763

Samenvatting

Volgens recente rechtspraak van het Antwerpse Hof van Beroep zouden e-mails niet volstaan opdat een verkoop van een onroerend goed tot stand zou komen of kan worden bewezen. De verkoop van een onroerend goed zou een «veeleer» plechtig karakter hebben gekregen doordat zowel het Bodemdecreet als de VCRO op straffe van nietigheid vormvoorschriften (onderhandse akte met bepaalde vermeldingen) opleggen.

Deze rechtspraak wordt in deze bijdrage onderzocht vanuit het bredere kader van formaliteiten die bij het sluiten van een overeenkomst moeten worden nageleefd. De auteurs maken een onderscheid tussen formaliteiten die vereist zijn voor de totstandkoming van de overeenkomst (totstandkomingsformaliteiten) en die welke vereist zijn voor de geldigheid van de overeenkomst (geldigheidsformaliteiten).

Aangezien de formaliteiten van het Bodemdecreet en de VCRO als geldigheidsvereisten zijn te kwalificeren, kan de verkoop van een onroerend goed in de lijn van de traditie nog steeds als een consensueel contract worden beschouwd. De verkoop van een onroerend goed kan dus wel nog per e-mail tot stand komen en ook per e-mail worden bewezen. Alleen kan de koper (maar niet de verkoper) de nietigheid van de verkoop inroepen indien de formaliteiten van het Bodemdecreet of de VCRO niet zijn vervuld.

Een e-mailbericht kan als bewijsmiddel onder bepaalde voorwaarden met een onderhandse akte worden gelijkgesteld. Dit veronderstelt dan wel dat de e-mail voorzien is van een elektronische handtekening in de juridische betekenis (zie de artt. 1322 BW en 25.2 eIDAS-Verordening.

Heeft de koopovereenkomst in de persoon van de wederpartij een handelsrechtelijk karakter, dan is de bewijsregeling soepeler en kan de rechter ook andere bewijsmiddelen toestaan (art. 25, eerste lid W.Kh.), met dien verstande dat ook in dat geval de akte als bewijsmiddel de facto een belangrijke plaats inneemt.

Hoewel de verkoop van een onroerend goed in de huidige rechtsleer in de lijn van de traditie meestal nog als een consensuele overeenkomst wordt gepresenteerd, is er recentelijk twijfel gerezen of dit type van overeenkomst niet veeleer een plechtig of formeel contract is geworden. Die twijfel is ontstaan doordat de Vlaamse decreetgever diverse

Aan die formaliteit van een onderhandse akte is niet voldaan wanneer tussen partijen enkel e-mails werden uitgewisseld, zo oordeelde de eerste kamer van het Antwerpse Hof van Beroep al in diverse arresten.

Inhoudstafel

I. De bredere context van formaliteiten
A. Een wereld vol uiteenlopende formaliteiten met diverse doelstellingen en sancties
B. Formaliteiten bij elektronische contracten
C. Formaliteiten bij de verkoop van een onroerend goed
II. Een nadere analyse van de recente rechtspraak
A. De eerste kamer van het Antwerpse Hof van Beroep
B. De vijfde kamer van het Hof van Beroep te Antwerpen
C. Het Gentse Hof van Beroep
III. Ad solemnitatem? Ad validitatem! Bestaansformaliteiten versus geldigheidsformaliteiten
A. Totstandkoming van de verkoop van een onroerend goed via e-mail?
B. Bewijs van de verkoop van een onroerend goed via e-mail?
IV. Besluit

Bronverwijzingen

• B. Tilleman, Totstandkoming en kwalificatie van de koop in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr. 12
• W. Van Gerven en A. Van Oevelen, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2015, 60
• P. Wéry, Droit des obligations, I, Théorie générale du contrat, Brussel, Larcier, 2010, 120.
• A. Clabots, «Commentaar bij art. 25 W.Kh.» in Commentaar Handels- en economisch recht, Mechelen, Kluwer, 2008, nrs. 7-8.
• W. Vandenbussche, «Bewijs van de verkoop van een onroerend goed: jurisprudentiële ontwikkelingen», TBO 2017, (236), p. 237, nr. 4.
• Verordening (EU) 910/2014 van 23 juli 2014 «betreffende identificatie en vertrouwensdiensten voor elektronische transacties in de interne markt en tot intrekking van Richtlijn 1999/93/EG», Pb.L. 28 augustus 2014, afl. 257, 73 (in deze bijdrage «eIDAS-Verordening» genoemd).
• E. Terryn en J. Goddaer, «Boek XII. Recht van de elektronische economie» in B. Keirsbilck en E. Terryn, Het Wetboek van economisch recht: van nu en straks?, Antwerpen, Intersentia, 2014, 326, voetnoot 124
• G. Somers en B. Fiten, «Veel heisa om niets», Juristenkrant 2017, afl. 346, 12-13
• R. De Koninck, «Verkoop via e-mail niet mogelijk», http://cibweb.be/nieuws/verkoop-e-mail-niet-mogelijk.
• J. Callebaut, «Verkoop woning via e-mail. Het Antwerpse e-mailarrest van 19 december 2016», NJW 2017, 210-215.
• H. Jacquemin, Le formalisme contractuel. Mécanisme de protection de la partie faible, Brussel, Larcier, 2010, p. 435, nr. 321.
• M.-A. Guerriero, L’acte juridique solennel, Parijs, LGDJ, 1975, 45)
• oprichting van vennootschappen (art. 66 W.Venn.).
• J. De Coninck, «Classificatie van contracten» in E. Dirix en A. Van Oevelen (eds.), Comm. Bijz. Ov., Mechelen, Kluwer, 2010, nr. 6
• M. Fabre-Magnan, Droit des obligations, I, Contrat et engagement unilatéral, Parijs, PUF, 2008, nr. 92.
• P. Malaurie, L. Aynès en P. Stoffel-Munck, Droit des obligations, Parijs, LGDJ, 2016, nr. 536.
• J. Callebaut, «Totstandkoming van de verkoop van onroerend goed: recente ontwikkelingen», TBO 2017, (223), p. 232, nr. 33
• B. Cattoir, Burgerlijk bewijsrecht in APR, Mechelen, Kluwer, 2013, nr. 458
• E. Terryn en J. Goddaer, «Boek XII. Recht van de elektronische economie» in B. Keirsbilck en E. Terryn, Het Wetboek van economisch recht: van nu en straks?, Antwerpen, Intersentia, 2014, p. 324, nr. 44
• Storme De invoering van de elektronische handtekening in ons bewijsrecht – Een inkadering van en commentaar bij de nieuwe wetsbepalingen», RW 2000-01, (1505), p. 1514
• D. Mougenot, La preuve, Brussel, Larcier, 2002, 190-191
• P. Van Eecke, De handtekening in het recht. Van pennentrek tot elektronische handtekening, Brussel, Larcier, 2004, p. 491-492, nr. 607
• P. Van Eecke, «Juridische aspecten van de elektronische handtekening» in CBR (ed.), CBR Jaarboek 2010-2011, Antwerpen, Intersentia, p. 132, nr. 19 (p. 141, nr. 28: (zij het, in navolging van M.E. Storme, met een breder toepassingsgebied voor het voormalige art. 4, § 4 Wet Elektronische Handtekeningen)
• E. Jacobs, «Authenticatie en elektronische handtekening in elektronisch bankieren» in Juridische aspecten van de elektronische betaling, I, Mechelen, Kluwer, 2004, 194-195.
• J. Del Corral, «Nietigheid als sanctie wegens miskenning van de informatieplicht van art. 101 Bodemdecreet: te pas en te onpas» (noot onder Cass. 24 juni 2010), RW 2010-11, (1521), p. 1523, nr. 7.
• J. Callebaut, «Een subjectief plechtige verkoop is nietig als de stedenbouwkundige informatie ontbreekt» (noot onder Antwerpen 14 oktober 2013), TBBR 2014, p. 500-501, nr. 24
• L. Voet en A. Keirse, «Hoe de koop van een woning te reguleren
• zeker weten?!», TPR 2011, p. 211-213, nrs. 49-51 (facultatieve nietigheid).
• F. Haentjens, «Informatieverplichtingen in het Bodemdecreet 2006 en de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: duiding bij enkele recente arresten van het Hof van Cassatie», RW 2012-13, 202-210.
• Cass. 3 november 2011, RW 2012-13, 220, noot F. Haentjens
• S. Verbist, R. Jansen en C. Bimbenet, «Enkele administratiefrechtelijke aandachtspunten bij de overdracht van onroerende goederen: stedenbouw en bodem» in G. Verschelden (ed.), Rechtskroniek voor het Notariaat, Brugge, die Keure, 2017, p. 20, nr. 41.
• G. Somers en B. Fiten, «Geen e-mail om huis te (ver)kopen? Veel heisa om niets», Juristenkrant 2017, afl. 346, (12) 12.
• Antwerpen (1e k.) 24 januari 2011, AR 2009/AR/461, onuitg.
• Antwerpen (1e k.) 24 juni 2013, T.Not. 2014, 345.
• Antwerpen (1e k.) 15 juni 2015, AR 2013/AR/776, onuitg.
• Antwerpen (1e k.) 5 september 2016, TBO 2017, 257.
• Antwerpen (1e k.) 19 december 2016, AR 2014/AR/1280, verder in dit nummer gepubliceerd.
• H. Graux, «De eIDAS-Verordening en de bevoegde Belgische wetgeving: nieuwe marsorders voor elektronische handtekeningen en andere vertrouwensdiensten», Cah.Jur. 2016, (53) 60.
• Antwerpen (5e k.) 23 maart 2017, AR 2016/AR/1385, verder in dit nummer gepubliceerd.
• Gent 26 september 2013, RW 2014-15, 258, noot S. Meys.
• Rb. Gent 10 april 2012, T.App. 2012, 26.
• E. Terryn, «Wet elektronische handel zou geen argument mogen zijn om een e-mail volledig te verwerpen als bewijs bij een verkoop van onroerende goederen» (noot onder Antwerpen 19 december 2016), DCCR 2017, (83) 85.
• I. Samoy en A.-S. Houtmeyers, «Over de verkoop van een onroerend goed via e-mail of sms: bewijs en precontractuele aansprakelijkheid», T.Not. 2014, (327), p. 335, nr. 6
• E. Terryn en J. Goddaer, «Boek XII. Recht van de elektronische economie» in B. Keirsbilck en E. Terryn (ed.), Het Wetboek van economisch recht: van nu en straks?, Antwerpen, Intersentia,
• R. Dekkers, Handboek burgerlijk recht, II, Brussel, Bruylant, 1971, nr. 15
• H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, II, Brussel, Bruylant, 1964, nr. 454A
• A. Kluyskens, Beginselen van burgerlijk recht, I, De verbintenissen, Antwerpen, Standaard, 1948, nr. 25
• R. Vandeputte, De overeenkomst. Haar ontstaan, haar uitvoering en verdwijning, haar bewijs, Brussel, Larcier, 1977, 15 en voetnoot 8 op p. 15 (minstens impliciet)
• P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations, I, Sources des obligations (première partie), Brussel, Bruylant, 2010, nr. 67
• H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, I, Brussel, Bruylant, 1962, nr. 28
• S. Stijns, Verbintenissenrecht, Brugge, die Keure, 2005, p. 23, nr. 28
• J. Callebaut, «Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed» in R. Barbaix en N. Carette (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, p. 108, nr. 3
• J. Callebaut noot onder Antwerpen 14 oktober 2013), TBBR 2014, (497), p. 497, nr. 4
• R. Japiot, Des nullités en matière d’actes juridiques. Essai d’une théorie nouvelle, Paris, Librairie nouvelle de droit et de jurisprudence, 1909, 964 p.).
• W. Van Gerven, Algemeen deel in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Brussel, Story-Scientia, 1987, nrs. 127-128.
• H. Willekens en T. Wuyts, «Commentaar bij art. 191 BW» (ed.) in Comm. Pers., Mechelen, Kluwer, 2004, 10.
• R. Jansen, «Subrogatie» in E. Dirix en A. Van Oevelen (ed.), Bijzondere overeenkomsten. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer, 2010, nr. 81
• R. Barbaix, Het contractuele statuut van de schenking, Antwerpen, Intersentia, 2008, nrs. 319 e.v.
• R. Barbaix, «Tijdelijke actualiseringsfiche art. 931 BW» in Comm.Erfr., Mechelen, Kluwer, 2016, 0.2.
• D. Petosa, «De Antwerpse «e-mailgate». Koop van een onroerend goed langs elektronische weg» (noot onder Antwerpen 19 december 2016), Not. Fisc. M. 2017, (129), p. 130, nr. 6
• D. Ryckbost, «De weerslag van het Vlaamse bodemsaneringsdecreet op het contractenrecht» in Overeenkomstenrecht, Antwerpen, Kluwer, 2000, 64
• B. Samyn, Privaatrechtelijk bewijs, Gent, Story, 2012, nr. 361), mag hetzelfde worden aangenomen voor uitgewisselde e-mails (anders: W. Vandenbussche, o.c., TBO 2017, p. 240, nr. 10).
• P. Van Eecke, De handtekening in het recht. Van pennentrek tot elektronische handtekening, Brussel, Larcier, 2004, p. 461, nr. 575. Specifiek m.b.t. verkoop van onroerend goed, zie: J. Callebaut, o.c., in R. Barbaix en N. Carette (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, p. 147, nr. 60.
• Antwerpen (1e k.) 19 december 2016, 2014/AR/1280, verder in dit nummer gepubliceerd.
• Antwerpen (1e k.) 5 september 2016, TBO 2017, 257.
• Antwerpen (1e k.) 24 juni 2013, T.Not. 2014, 345
• Antwerpen (1e k.) 19 december 2016, 2014/AR/1280, verder in dit nummer gepubliceerd
• Antwerpen (5e k.) 23 maart 2017, AR 2016/AR/1385, verder in dit nummer gepubliceerd.

Overige rechtsleer:

• Heeb, C., « Verkoop onroerend goed via elektronische weg », R.A.B.G., 2017/10, p. 792-797

• J. Callebaut, “Verkoop woning via e-mail”, NjW 2017, (210) 212

• J. Dumortier en G. Somers, “Update van het recht inzake elektronisch contracteren en elektronische handel” in P. Valcke en J. Dumortier (eds.), Themis ICT- en mediarecht, Brugge, die Keure, 2013, 67-100;

• P. Van Eecke, “De nieuwe wetgeving inzake elektronische handel. Een eerste commentaar”, RW 2003-04, (321) 334-336;

• P. Van De Velde, Elektronische handel: online contracten, Brugge, Vanden Broele, 2007, 37-53;

• E. Verbrugge en P. Van Eecke, “Aandachtspunten bij het uitbaten - De elektronische overeenkomst” in P. Van Eecke (ed.), Recht & elektronische handel, Gent, Larcier, 2011, 204-222.

• I. Samoy en A.-S. Houtmeyers, “Over de verkoop van een onroerend goed via e-mail of sms: bewijs en precontractuele aansprakelijkheid” (noot onder Antwerpen 24 juni 2013), T.Not. 2014, (327) 327-336;

• E. Terryn en J. Goddaer, “Boek XII: Recht van de elektronische economie” in B. Keirsbilck en E. Terryn (eds.), Het Wetboek van economisch recht: van nu en straks?, Antwerpen, Intersentia, 2014, (303) 323-329.
 

Rechtspraak:

• Gent 26 september 2013, TBBR 2014, 116; Juristenkrant 2013, afl. 276, 2, T.Not. 2014, 351, RW 2014-15, 258, noot S. Meys.

• Antwerpen 19 december 2016, eerder ook gepubliceerd in NjW 2017, 232.

• Antwerpen 15 juni 2015, 2013/AR/776, RABG 2017/10, 797

• Antwerpen 24 juni 2013, T.Not. 2014, 345, noot I. Samoy en A.-S. Houtmeyers: “[…] terwijl hoe dan ook niet alleen het bewijs, maar ook en zelfs de totstandkoming van contracten houdende overdracht van onroerende goederen langs elektronische weg uitgesloten is”.

• Gent 26 september 2013, TBBR 2014, 116; Juristenkrant 2013, afl. 276, 2, T.Not. 2014, 351, RW 2014-15, 258, noot S. Meys.

• Gent 1 oktober 2015, T.Not. 2016, 300.

•  Antwerpen 19 december 2016, eerder ook gepubliceerd in NjW 2017, 232.

• Cass. (1e k.) 20 december 2007, Pas. 2007, 2418, RW 2009-10, 955 en TBBR 2008, 452, noot L. Van Valckenborgh.

• Antwerpen 24 juni 2013, T.Not. 2014, 345, noot I. Samoy en A.-S. Houtmeyers.

Weblinks

•. http://www.biv.be/publicaties/alle-publicaties/e-mail-geen-juridisch-bew....

http://www.standaard.be/cnt/dmf20170308_02770590?shareId=bbf05a32992da87... 88cc9bef12a3dbfd1db34ee66467d4467f9ab8877874dd018b046ef7c336a6685a81afcf5b76561b7b7f768fd3d30cbd735d2ad860905b8fbf081eceba1471217
http://www.tijd.be/netto/vastgoed/De-Croo-maakt-e-mail-geldig-bewijs-van....

Gerelateerd
Aangemaakt op: zo, 07/01/2018 - 12:39
Laatst aangepast op: zo, 07/01/2018 - 12:39

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.