-A +A

Vordering in gedwongen uitvoering huurcontract kan rechtsmisbruik uitmaken

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
vri, 03/02/2017
A.R.: 
C.16.0055.N

Rechtsmisbruik bestaat in de uitoefening van een recht op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de uitoefening van dat recht door een bedachtzaam en voorzichtig persoon. Dat is onder meer het geval wanneer de veroorzaakte schade buiten verhouding staat tot het voordeel dat de houder van het recht nastreeft of heeft verkregen. Bij de beoordeling van de belangen die in het geding zijn, moet de rechter rekening houden met alle omstandigheden van de zaak.

Meerdere rechtspraak weerhoudt dat de vordering tot gedwongen uitvoering van een huurcontract tot het einde van de huur in plaats van de vordering tot verbreking met schadevergoeding rechtsmisbruik kan uitmaken.

Te dezen benadrukt het Hof van cassatie het principiële recht op gedwongen uitvoering. Het Hof van cassatie stelt dat door op die enkele gronden te oordelen dat de eiseres schuldig is aan rechtsmisbruik en bijgevolg haar principieel recht om de gedwongen uitvoering van de huurovereenkomst te verkrijgen heeft verbeurd, de appelrechters hun beslissing niet naar recht verantwoorden.

Publicatie
tijdschrift: 
juridat
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Nr. C.16.0055.N

BEFIMMO nv, met zetel te 1160 Oudergem, Waversesteenweg 1945,

eiseres,



tegen

SANOFI BELGIUM nv, met zetel te 1831 Machelen (Diegem), Leonardo Da Vincilaan 19,

verweerster,

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de Nederlands-talige rechtbank van koophandel Brussel van 27 april 2015.

II. CASSATIEMIDDEL

De eiseres voert in haar verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, een middel aan.

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Tweede onderdeel

1. Rechtsmisbruik bestaat in de uitoefening van een recht op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de uitoefening van dat recht door een be-dachtzaam en voorzichtig persoon. Dat is onder meer het geval wanneer de ver-oorzaakte schade buiten verhouding staat tot het voordeel dat de houder van het recht nastreeft of heeft verkregen. Bij de beoordeling van de belangen die in het geding zijn, moet de rechter rekening houden met alle omstandigheden van de zaak.

Wanneer de rechter op grond van de omstandigheden van de zaak op onaantastba-re wijze oordeelt dat er rechtsmisbruik is, gaat het Hof na of uit de vaststellingen het bestaan van een dergelijk misbruik kan worden afgeleid.

2. De appelrechters stellen vast en oordelen dat:

- de partijen een huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot een kan-toorgebouw, polyvalente ruimte en parkings te Zaventem met ingang van 11 september 2005 voor een duur van negen jaar en met de mogelijkheid om de huur op te zeggen na afloop van het zesde jaar mits naleving van een op-zegperiode van zes maanden;

- de verweerster de huurovereenkomst per brief van 5 april 2012 heeft opgezegd tegen 31 oktober 2012, het gehuurde goed heeft verlaten en een nieuwe huurovereenkomst voor twee andere panden heeft gesloten;

- deze opzegging door de verweerster laattijdig was en haar ontijdige opzegging een contractuele wanprestatie uitmaakt;

- de eiseres de gedwongen uitvoering vordert van de huurovereenkomst tot 10 september 2014.

Zij oordelen verder dat:

- de eiseres geen enkel bewijs bijbrengt dat zij daadwerkelijk reële inspanningen heeft gedaan om een andere huurder te zoeken voor het pand;

- de keuze van de eiseres om de huurovereenkomst verder te laten nakomen er niet mag toe leiden dat deze keuze door het tijdsverloop en het inactief blijven van de verhuurder beschouwd wordt als kennelijk onredelijk, wat het geval is indien de situatie van 31 oktober 2012 ongewijzigd blijft aanhouden tot na 10 september 2014 zoals in onderhavig geval;

- de verweerster bij monde van haar raadsman op 19 juni 2012 heeft gevraagd de concrete modaliteiten van teruggave onder de overeenkomst te bespreken voor een beëindiging per 31 oktober 2012, maar dit door de eiseres botweg werd geweigerd;

- de eiseres perfect deze modaliteiten had kunnen bespreken en regelen, zij het desgevallend onder voorbehoud van haar rechten.

3. Door op die enkele gronden te oordelen dat de eiseres schuldig is aan rechtsmisbruik en bijgevolg haar principieel recht om de gedwongen uitvoering van de huurovereenkomst te verkrijgen heeft verbeurd, verantwoorden de appel-rechters hun beslissing niet naar recht.

Het onderdeel is gegrond.

Dictum

Het Hof,

Vernietigt het bestreden arrest.

Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het vernie-tigde vonnis.

Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent over aan de feitenrechter.

Verwijst de zaak naar de rechtbank van koophandel Antwerpen.

Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer en in openbare rechtszitting van 3 februari 2017 uitgesproken

VOORZIENING IN CASSATIE

Voor : de naamloze vennootschap BEFIMMO, met vennootschapzetel geves-tigd te 1160 Oudergem, Waversesteenweg 1945, ingeschreven bij de Kruispunt-bank van ondernemingen onder het nummer 0455.835.167,

eiseres,



Tegen : de naamloze vennootschap SANOFI BELGIUM, met vennootschap-zetel gevestigd te 1831 Machelen (Diegem), Leonardo Da Vincilaan 19, inge-schreven bij de Kruispuntbank van ondernemingen onder het nummer 0464.435.901,

verweerster.

 

Aan de heren Eerste Voorzitter en Voorzitters, de dames en heren Raadsheren in het Hof van cassatie,

Hooggeachte heren en dames,

Eiseres heeft de eer het in graad van beroep en tussen partijen op tegenspraak ge-wezen vonnis d.d. 27 april 2015 van de Nederlandstalige rechtbank van koophan-del Brussel (A.R. nr. A/13/09039 - Repert nr. 2015/2828), aan Uw toezicht te on-derwerpen.

De feiten en voorgaanden van de zaak zijn, volgens de vaststellingen van het be-streden vonnis en de stukken waarop uw Hof vermag acht te slaan, de volgende.

1. Eiseres en de rechtsvoorgangster van verweerster waren verbonden door een huurovereenkomst naar gemeen recht voor een kantoorgebouw, een polyvalente ruimte en parkings, gelegen te Zaventem.

Die huurovereenkomst was gesloten voor een termijn van negen jaar, aanvangend op 11 september 2005 om van rechtswege te eindigen op 10 september 2014.

2. Bij aangetekend schrijven d.d. 5 april 2012, heeft verweerster de huurover-eenkomst opgezegd met een opzeggingstermijn van zes maanden, ingaande op 1 mei 2012 en eindigend op 31 oktober 2012.

Eiseres betwistte die opzegging, daar zij van mening was dat de huurovereen-komst nog alleen kon eindigen door het verstrijken van haar duurtijd op 10 sep-tember 2014.

3. Op 15 oktober 2012 liet verweerster een dagvaarding uitbrengen lastens ei-seres om te verschijnen voor de vrederechter van het kanton Zaventem.

Zij vorderde dat voor recht zou worden gezegd dat de door haar gedane opzegging van de huurovereenkomst rechtsgeldig was en aan die overeenkomst aldus een einde zou komen op 31 oktober 2012.

Tevens vorderde verweerster de terugbetaling in hoofdsom van twee maanden te-veel betaalde huur, meer een schadevergoeding gelijk aan één maand huur.

Eiseres stelde een tegenvordering in. Deze strekte ertoe de huuropzeg ongeldig te horen verklaren en verweerster te horen veroordelen tot nakoming van al haar huurdersverplichtingen tot op de datum waarop de huur van rechtswege een einde zou nemen, zijnde 10 september 2014.

Bij vonnis d.d. 5 november 2013, heeft de vrederechter voor recht gezegd dat de opzegging van de huurovereenkomst door verweerster rechtsgeldig was en deze aldus een einde had genomen op 31 oktober 2012.

Alle overige vorderingen van zowel verweerster, als eiseres werden ongegrond verklaard.

4. Eiseres stelde hoger beroep in tegen dat vonnis.

Verweerster tekende incidenteel beroep aan voor wat betreft de afwijzing van haar eisen tot terugbetaling van teveel betaalde huurgelden enerzijds en tot het bekomen van schadevergoeding anderzijds.

Bij het bestreden vonnis d.d. 27 april 2015, beslist de Nederlandstalige rechtbank van koophandel Brussel dat de door verweerster gegeven opzeg laattijdig was.

De rechtbank oordeelt vervolgens evenwel niet te kunnen ingaan op de door eise-res gevorderde volledige uitvoering van de huurovereenkomst tot 10 september 2014. Ze verklaart deze ontbonden ten laste van verweerster per 31 oktober 2012 en veroordeelt haar tot betaling aan eiseres van een forfaitaire schadevergoeding ten belope van zes maanden huur, lasten en aandeel in de belastingen. Tevens wordt verweerster veroordeeld tot betaling van de huurschade en van een onbe-schikbaarheidsvergoeding.

Het incidenteel beroep van verweerster wordt ongegrond bevonden.

5. Tegen dat vonnis voert eiseres het hierna volgende enig middel tot cassatie aan.

 

ENIG MIDDEL TOT CASSATIE

Geschonden wetsbepalingen en algemeen rechtsbeginsel:

- Artikel 149 van de Grondwet;

- Artikelen 1134, 1184, 1315, 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wet-boek;

- Artikel 870 van het Gerechtelijk Wetboek;

- Het algemeen rechtsbeginsel dat niemand misbruik mag maken van zijn recht, dat met name, inzake overeenkomsten, vervat is in artikel 1134, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek.

 

Aangevochten beslissing en motieven:

Het bestreden vonnis 1) stelt vast dat eiseres "schuldig is aan rechtsmisbruik en derhalve haar principieel recht om de gedwongen tenuitvoerlegging te verkrijgen, heeft verbeurd" (vonnis, bz. 8, voorlaatste paragraaf); 2) verwerpt bijgevolg het hoger beroep van eiseres in zover het als voorwerp had verweerster te horen ver-oordelen om haar verplichtingen onder de huurovereenkomst te blijven uitvoeren tot aan de contractuele einddatum ervan (10 september 2014), - tot betaling van de huurachterstallen op datum van de neerlegging van de syntheseconclusie van eiseres voor de rechtbank, hetzij 616.634,72 euro , onder voorbehoud van actualisatie met alle nog te vervallen en te verrekenen bedragen en te vermeerderen met de contractuele verwijlinterest (wettelijke rentevoet vermeerderd met 2%) vanaf de respectievelijke data tot op de dag van de volledige betaling, - tot betaling van een bedrag van 849,36 euro overeenstemmend met de huur van de tellers en het gas - en elektriciteitsverbruik voor de periode maart-juni 2014, onder voorbehoud van ac-tualisatie met alle sedertdien uit dien hoofde vervallen bedragen tot aan het einde van de huurovereenkomst; 3) en, het hoger beroep alleen maar gedeeltelijk ge-grond verklarend, laat een derde van de kosten van beide aanleggen ten laste van eiseres.

Het bestreden vonnis motiveert die beslissing als volgt:

"De opzeg gegeven door (verweerster) is derhalve laattijdig.

Doordat het opzeggingsrecht niet werd nageleefd, beging (verweerster) als opzeg-gende partij een contractuele wanprestatie. (Eiseres) als de laattijdig opgezegde partij baseert zich op art. 1184 B.W. en kiest voor de verdere uitvoering alsof er nooit een opzegging is geweest. Ze negeert dan als het ware de opzegging. (Ver-weerster) als de partij die van de overeenkomst af wil, zal moeten wachten op een volgende periode of een andere weg moeten inslaan.

De rechtbank stelt vast dat (verweerster) zelf in eerste aanleg noch in hoger beroep de gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst vordert.

Wanneer één van de partijen de keuze geboden bij art. 1184 B.W. misbruikt om van de tegenpartij de tenuitvoerlegging van de overeenkomst af te dwingen in plaats van de ontbinding ervan met schadevergoeding te eisen of te aanvaarden, kan het herstel van dat misbruik erin bestaan dat die partij het recht verbeurt om de gedwongen tenuitvoerlegging te verkrijgen (Cass. C.09.0624.F, 6 januari 2011).

De rechtbank gaat in op de argumentatie die (verweerster) terzake wel ontwikkelt in conclusies meer bepaald onder randnummer 29 en volgende.

Het is immers onbetwist dat (verweerster) het pand heeft verlaten op 31 oktober 2012 en het ter beschikking heeft gesteld van (eiseres) voor wederverhuur. Ook heeft (verweerster) op 15 oktober 2012 een procedure ingeleid voor de vrederech-ter die (verweerster) bij uitvoerbaar verklaard vonnis van 5 november 2013 gelijk heeft gegeven (opzeg geldig en huurovereenkomst ten einde op 31 oktober 2012). Op 20 december 2012 tekende (verweerster) nieuwe huurovereenkomsten voor 2 andere panden. (Verweerster) was derhalve niet van plan de ruimte die zij van (eiseres) voordien huurde alsnog in gebruik te nemen toen (eiseres) bij haar standpunt bleef in verband met haar eis tot uitvoering in natura tot 10 september 2014.

De houding van (eiseres) is van bij het begin van het geschil geweest de gedwon-gen uitvoering van de huurovereenkomst van (verweerster) te eisen tot september 2014. Zij vordert heden achterstallige huurgelden (...) voor een periode van 2 jaar waarin zij pertinent zeker wist dat (verweerster) geen gebruik zou maken van het voordien door haar gehuurde pand.

De rechtbank gaat na welke maatregelen (eise-res) desgevallend heeft genomen om schade te beperken en misbruik te vermijden: 1) (eiseres) brengt geen enkel bewijs aan dat zij daadwerkelijk reële inspanningen heeft gedaan om een andere huurder te zoeken voor het pand (het louter meedelen van email adressen van vastgoedmakelaars is niet voldoende). De keuze van (eiseres) om een huurovereenkomst verder te laten nakomen mag er immers niet toe leiden dat deze keuze door het tijdsverloop en het inactief zijn van de verhuurder beschouwd wordt als kennelijk onredelijk.

Dit is het geval indien de situatie van 31 oktober 2012 ongewijzigd blijft aanhouden tot na 10 september 2014 zoals in onderhavig geval. 2) (verweerster) heeft bij monde van haar raads-man op 19 juni 2012 gevraagd de concrete modaliteiten van teruggave onder de overeenkomst te bespreken voor een beëindiging per 31 oktober 2012.

Per brief van 13 juli 2012 werd dit door (eiseres) (ook handelend via raadsman) botweg geweigerd onder de volgende bewoording ‘(eiseres) verwacht dat uw cliënte haar verbintenissen verder blijft uitvoeren tot aan het einde van de huurovereenkomst (10 september 2014). Voor zoveel als nodig geldt onderhavige brief als ingebre-kestelling'. Volgens de rechtbank had (eiseres) perfect deze modaliteiten kunnen bespreken en regelen zij het desgevallend onder voorbehoud van haar rechten" (vonnis, p. 7-8).

Grieven:

Eerste onderdeel

Krachtens artikel 1184, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, heeft bij een we-derkerig contract de partij jegens wie de verbintenis niet is uitgevoerd, de keuze om ofwel haar schuldenaar te noodzaken de overeenkomst uit te voeren, wanneer de uitvoering mogelijk is, ofwel de ontbinding van de overeenkomst te vorderen met schadevergoeding. Die keuze kan haar noch door de rechter, noch door de schuldenaar worden opgelegd.

Ten deze stelt het bestreden vonnis vast dat verweerster "het pand heeft verlaten op 31 oktober 2012 en het ter beschikking heeft gesteld van (eiseres) voor weder-verhuur", dat ze "op 15 oktober 2012 een procedure heeft ingeleid voor de vrede-rechter" om deze over de geldigheid van de opzeg te laten beslissen en dat ze "op 20 december 2012 nieuwe overeenkomsten tekende voor twee andere panden" en leidt het uit die vaststellingen af dat ze "derhalve niet van plan (was) de ruimte die zij van (eiseres) voordien huurde alsnog in gebruik te nemen toen (eiseres) bij haar standpunt bleef in verband met haar eis tot uitvoering in natura tot 10 september 2014". Het vonnis stelt ook vast dat "de houding van (eiseres) van bij het begin van het geschil is geweest de gedwongen uitvoering van de huurovereenkomst van (verweerster) te eisen tot september 2014".

Door de eis van eiseres, strekkende tot de gedwongen uitvoering van de huurover-eenkomst tot haar contractuele einddatum, te verwerpen op grond van voormelde motieven aanvaardt het bestreden vonnis dat de eenzijdige beslissingen van ver-weerster (zijnde de beslissing tot het verlaten van het gehuurde goed op 31 oktober 2012, het inleiden van een gerechtelijke procedure teneinde over de geldigheid van de opzeg te horen oordelen en de beslissing nieuwe huurovereenkomsten te tekenen voor twee andere panden), alsmede het feit dat verweerster " niet van plan (was) de ruimte die zij van (eiseres) voordien huurde alsnog in gebruik te nemen toen (eiseres) bij haar standpunt bleef in verband met haar eis tot uitvoering in natura tot 10 september 2014 ", tot gevolg hebben dat eiseres verplicht wordt de ontbinding van de huurovereenkomst te aanvaarden, niettegenstaande het feit " dat (verweerster) zelf in eerste aanleg noch in hoger beroep de gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst vordert ".

Door haar beslissing te steunen op voormelde gronden, ontzegt het bestreden von-nis aan eiseres, schuldeiser van een niet uitgevoerde contractuele verbintenis, het keuzerecht tussen de gedwongen uitvoering of de ontbinding van de overeen-komst (schending van artikel 1184 van het Burgerlijk Wetboek).

Tweede onderdeel

Het is juist dat van het keuzerecht vervat in artikel 1184 van het Burgerlijk Wet-boek, zoals trouwens van elk wettelijk recht, geen misbruik vermag te worden gemaakt.

Die beperking vindt haar oorsprong in artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek en het algemeen rechtsbeginsel houdende het verbod van rechtsmisbruik.

 

 

Het bestaan van dergelijk rechtsmisbruik vereist dat wordt vastgesteld:

- ofwel dat het recht wordt uitgeoefend louter met de bedoeling de andere partij schade te berokkenen;

- ofwel dat het recht zonder gewettigd belang of reden wordt uitgeoefend en aldus aan de andere, in dit geval de medecontractant, een nadeel wordt toege-bracht dat vermeden had kunnen worden;

- ofwel dat het recht wordt uitgeoefend, terwijl het voordeel dat men eruit haalt buiten alle verhouding staat tot het nadeel dat men de medecontractant toe-brengt;

- ofwel dat de houder van het recht, tussen verscheidene wijzen om een recht uit te oefenen, de voor anderen meest nadelige wijze kiest, zonder dat hij die keu-ze door een toereikend belang verantwoordt.

Het bestreden vonnis houdt geen van de hiervoor voor het bestaan van rechtsmis-bruik opgegeven noodzakelijke vaststellingen in en in het bijzonder dus evenmin dat het nadeel van verweerster buiten verhouding staat tot het door eiseres nage-streefde voordeel. Geen enkele overweging van het bestreden vonnis stelt vast dat het recht van eiseres, in de concrete omstandigheden van de zaak, op een van de hierboven opgegeven manieren zou zijn uitgeoefend. Bijgevolg rechtvaardigen de hierboven aangehaalde motieven niet de beslissing dat eiseres "schuldig is aan rechtsmisbruik en derhalve haar principieel recht om de gedwongen tenuitvoer-legging te verkrijgen, heeft verbeurd" (schending van artikelen 1134, meer bepaald 3de lid, en 1184 van het Burgerlijk Wetboek en van het in de aanhef van het middel ingeroepen algemeen rechtsbeginsel).

Derde onderdeel

De vaststelling dat eiseres "geen enkel bewijs (aanbrengt) dat zij daadwerkelijk reële inspanningen heeft gedaan om een andere huurder te zoeken voor het pand" is niet van aard de beslissing te rechtvaardigen dat eiseres van het uit artikel 1184 van het Burgerlijk Wetboek voortvloeiende keuzerecht misbruik heeft gemaakt.

Het feit voor een verhuurder geen andere huurder te zoeken zolang de contractue-le termijn van de huurovereenkomst niet afgelopen is, vormt geen misbruik van het uit artikel 1184 van het Burgerlijk Wetboek voortvloeiende keuzerecht maar is het normale gevolg van het besluit voor de gedwongen uitvoering van de over-eenkomst te kiezen.

Door zijn beslissing te steunen op de hierboven aangehaalde motieven en meer specifiek op het motief dat eiseres "geen enkel bewijs (aanbrengt) dat zij daad-werkelijk reële inspanningen heeft gedaan om een andere huurder te zoeken voor het pand", heeft het bestreden vonnis aan eiseres, schuldeiser van een niet uitgevoerde contractuele verbintenis, de keuze tussen de gedwongen uitvoering of de ontbinding van de overeenkomst ontzegd (schending van artikel 1184 van het Burgerlijk Wetboek) en heeft het zijn beslissing dat eiseres "schuldig is aan rechtsmisbruik en derhalve haar principieel recht om de gedwongen tenuitvoer-legging te verkrijgen, heeft verbeurd" niet naar recht verantwoord (schending van artikelen 1134, meer bepaald 3de lid, en 1184 van het Burgerlijk Wetboek en van het in de aanhef van het middel ingeroepen algemeen rechtsbeginsel).

Vierde onderdeel

De motieven van het aangevochten vonnis luidens dewelke, enerzijds, " de keuze van (eiseres) om een huurovereenkomst verder te laten nakomen (...) er niet toe (mag) leiden dat deze keuze door het tijdsverloop en het inactief zijn van de ver-huurder beschouwd wordt als kennelijk onredelijk" en, anderzijds, "dit (...) het geval (is) indien de situatie van 31 oktober 2012 ongewijzigd blijft aanhouden tot na 10 september 2014 zoals in onderhavig geval", houden in dat, luidens de appel-rechters, het feit voor de verhuurder om "inactief te blijven" (in de zin dat geen andere huurder wordt gezocht) gedurende een periode van meer dan 22 maanden (in casu, van 31 oktober 2012 tot 10 september 2014) rechtsmisbruik uitmaakt.

Ongeacht de resterende duurtijd van de huurovereenkomst, maakt het feit dat een verhuurder geen andere huurder zoekt zolang de contractuele termijn van de huur-overeenkomst niet afgelopen is, geen misbruik uit van het in artikel 1184 van het Burgerlijk Wetboek vervatte keuzerecht, maar is het een normaal gevolg van het besluit van de verhuurder om voor de gedwongen uitvoering van de overeenkomst te kiezen.

Door te steunen op de hierboven aangehaalde motieven en meer specifiek op de motieven dat "de keuze van (eiseres) om een huurovereenkomst verder te laten nakomen (...) er immers niet toe (mag) leiden dat deze keuze door het tijdsverloop en het inactief zijn van de verhuurder beschouwd wordt als kennelijk onredelijk" en dat "dit (...) het geval (is) indien de situatie van 31 oktober 2012 ongewijzigd blijft aanhouden tot na 10 september 2014", heeft het bestreden vonnis aan eise-res, schuldeiser van een niet uitgevoerde contractuele verbintenis, de keuze tussen de gedwongen uitvoering of de ontbinding van de overeenkomst ontzegd (schen-ding van artikel 1184 van het Burgerlijk Wetboek) en heeft het de beslissing dat eiseres "schuldig is aan rechtsmisbruik en derhalve haar principieel recht om de gedwongen tenuitvoerlegging te verkrijgen, heeft verbeurd" niet naar recht ver-antwoord (schending van artikelen 1134, meer bepaald 3de lid, en 1184 van het Burgerlijk Wetboek en van het in de aanhef van het middel ingeroepen algemeen rechtsbeginsel).

Vijfde onderdeel

Artikel 1184 van het Burgerlijk Wetboek onderwerpt het recht van de schuldeiser om voor de gedwongen uitvoering te kiezen niet aan de verplichting om vooraf-gaand " de concrete modaliteiten van teruggave onder de overeenkomst" te "be-spreken en (te) regelen" teneinde de vroegtijdige beëindiging van de overeen-komst mogelijk te maken.

Door de beslissing op de hierboven weergegeven motieven en meer specifiek op de motieven dat "(verweerster) bij monde van haar raadsman op 19 juni 2012 (heeft) gevraagd de concrete modaliteiten van teruggave onder de overeenkomst te bespreken voor een beëindiging per 31 oktober 2012" en dat eiseres "perfect deze modaliteiten (had) kunnen bespreken en regelen zij het desgevallend onder voorbehoud van haar rechten", heeft het bestreden vonnis aan eiseres, schuldeiser van een niet uitgevoerde contractuele verbintenis, de keuze tussen de gedwongen uitvoering of de ontbinding van de overeenkomst ontzegd (schending van artikel 1184 van het Burgerlijk Wetboek) en heeft het zijn beslissing dat eiseres "schuldig is aan rechtsmisbruik en derhalve haar principieel recht om de gedwongen tenuitvoerlegging te verkrijgen, heeft verbeurd" niet naar recht verantwoord (schending van artikelen 1134, meer bepaald 3de lid, en 1184 van het Burgerlijk Wetboek en van het in de aanhef van het middel ingeroepen algemeen rechtsbe-ginsel).

Zesde onderdeel

Het is juist dat wanneer één van de partijen de keuze geboden bij artikel 1184 van het Burgerlijk Wetboek misbruikt om van de tegenpartij de tenuitvoerlegging van de overeenkomst af te dwingen in plaats van de ontbinding ervan, met betaling van schadevergoeding, te eisen of te aanvaarden, het herstel van dat misbruik erin kan bestaan dat die partij het recht verbeurd om de gedwongen tenuitvoerlegging te verkrijgen.

Overeenkomstig de bewijsregels van gemeen recht die in de artikelen 1315 van het Burgerlijk Wetboek en 870 van het Gerechtelijk Wetboek vervat zijn, komt het de schuldenaar, die zich op voormelde regel beroept teneinde aan de gedwongen uitvoering van een overeenkomst te ontsnappen, toe om te bewijzen dat alle voorwaarden van het rechtsmisbruik verenigd zijn.

In casu steunt het aangevochten vonnis op het motief dat eiseres " geen enkel be-wijs (aanbrengt) dat zij daadwerkelijk reële inspanningen heeft gedaan om een andere huurder te zoeken voor het pand (het louter meedelen van email adressen van vastgoedmakelaars is niet voldoende)" (vonnis, bz. 8).

Steunend op voormeld motief, legt het bestreden vonnis aan eiseres de last op om te bewijzen dat zij geen misbruik maakt van haar recht de gedwongen uitvoering van de overeenkomst na te streven.

Het vonnis schendt bijgevolg de regels inzake de bewijslast, in combinatie met ar-tikel 1184 van het Burgerlijk Wetboek en de theorie van het rechtsmisbruik (schending van het algemeen rechtsbeginsel en van alle bepalingen ingeroepen in de aanhef van dit middel, met uitsluiting van de artikelen 149 van de Grondwet, 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek).

Zevende onderdeel

In antwoord op het door verweerster aangevoerde argument dat zij geen bewijs aanbrengt van het feit dat ze daadwerkelijk inspanningen heeft gedaan om een an-dere huurder te zoeken, en dat in die optiek het louter meedelen van e-mail adres-sen van vastgoedmakelaars niet voldoende is, liet eiseres in haar syntheseconclusie het volgende gelden :

"Zoals hiervoor reeds aangehaald, biedt (eiseres) (...) de door (verweerster) ge-huurde ruimte opnieuw te huur aan sinds het vertrek van deze laatste eind oktober 2012. Het door (verweerster) gehuurde goed is m.n. sinds november 2012 opge-nomen in het overzicht van de leegstaande oppervlaktes (...) in haar portefeuille dat (eiseres) maandelijks overmaakt aan een uitgebreide lijst van Nederlandstalige en Franstalige vastgoedmakelaars. (eiseres) voegt, voor de periode november 2012 t.e.m. juli 2014, deze maandelijkse overzichten van leegstaande oppervlaktes toe als stuk 18; de lijst van de Nederlandstalige en Franstalige vastgoedmakelaars waarnaar deze lijst maandelijks wordt gestuurd, is opgenomen als stukken 19 en 20. (eiseres) voegt eveneens, bij wijze van illustratie, enkele e-mails als stuk 40 die verzonden zijn geweest naar de vastgoedmakelaars, vermeld in de lijst opgenomen als stukken 19 en 20, in de periode van november 2012 t.e.m. juli 2014" (synthese conclusie van eiseres, bz. 22).

Daar waar het vonnis het alleen heeft (p. 8) over het "louter meedelen van e-mail adressen van vastgoedmakelaars", beantwoordt het voormeld argument van eise-res niet. Bijgevolg is het bestreden vonnis niet regelmatig met redenen omkleed (schending van artikel 149 van de Grondwet).

Het vonnis ontzegt daarenboven aan de syntheseconclusie van eiseres iets dat er wel instaat, te weten dat ten titel van bewijs ook ter illustratie enkele aan de vast-goedmakelaars verzonden e-mails worden overgelegd als stuk 40. Bijgevolg, schendt het bestreden vonnis de bewijskracht van die syntheseconclusie (schen-ding van artikels 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek).

Achtste onderdeel

In de brief d.d. 19 juni 2012 van de raadsman van verweerster schreef deze onder meer het volgende :

"Mijn cliënte betwist dan ook uitdrukkelijk dat de door haar betekende opzegging ongeldig/laattijdig zou zijn en beschouwt de Overeenkomst als geldig opgezegd, conform de opzegmodaliteiten in artikel 4 van de Overeenkomst. Mijn cliënte re-kent er dan ook op dat u wel degelijk meewerkt teneinde de concrete modaliteiten van teruggave onder de overeenkomst te bespreken en dit uitgaande van de door mijn cliënte betekende opzegging voor een beëindiging per 31 oktober 2012".



Door de beslissing te steunen op het motief dat "(verweerster) bij monde van haar raadsman op 19 juni 2012 de concrete modaliteiten van teruggave onder de over-eenkomst (heeft gevraagd) te bespreken voor een beëindiging per 31 oktober 2012", maakt het bestreden vonnis abstractie van vermeldingen in diezelfde brief van de raadsman van verweerster dd 19 juni 2012, te weten de verklaring dat ver-weerster "betwist ... dat de door haar betekende opzegging ongeldig/laattijdig zou zijn en ... de overeenkomst (beschouwt) als geldig opgezegd, conform de opzeg-modaliteiten in artikel 4 van de Overeenkomst".

Daaruit volgt dat het bestreden vonnis vermeldingen weglaat uit de brief die erin voorkomen en dusdoende, er een uitlegging aan gevend die volstrekt onverenig-baar is met de bewoordingen ervan, de bewijskracht van de brief van de raadsman van verweerster d.d. 19 juin 2012 schendt (schending van de artikelen 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek).

Negende onderdeel

Het bestreden vonnis berust op volgend motief : "de rechtbank gaat in op de ar-gumentatie die (verweerster) ter zake wel ontwikkelt in conclusies meer bepaald onder randnummer 29 en volgende".

Een dergelijke motivering is niet conform aan hetgeen vereist wordt door de Grondwet : een vonnis of een arrest dient de motieven te bevatten die, desgeval-lend, het Hof van cassatie in staat dienen te stellen de rechtsgeldigheid te onder-zoeken van de beslissingen die het bevat. Het wordt aanvaard dat een beslissing, gewezen in graad van beroep, zich de motieven van de eerste rechter mag eigen maken. Daarentegen mag een vonnis of arrest niet gemotiveerd zijn door een lou-tere verwijzing naar de conclusie van een partij, die dan nog volkomen onprecies is.

Daar waar het bestreden vonnis louter en alleen in het algemeen verwijst naar de in de conclusie van verweerster uiteengezette argumentatie, is het niet regelmatig met redenen omkleed (schending van artikel 149 van de Grondwet).

Ontwikkelingen

Het Hof heeft reeds meermaals bevestigd dat het in artikel 1184 van het Burger-lijk Wetboek vervatte keuzerecht alleen toekomt aan de schuldeiser van de niet nagekomen contractuele verbintenis en niet aan de schuldenaar ervan en evenmin aan de hoven en rechtbanken (Cass. 22 mei 1981, Arr. Cass., 1980-81,nr 548; Cass. 15 april 1994, Arr. Cass., 1994,nr 181; vgl. eveneens S. Stijns, "La résolution pour inexécution en droit belge : conditions et mise en oeuvre - Rapport belge" in Les Sanctions de l'inexécution des obligations contractuelles - Etudes de droit comparé, M. Fontaine e.a. (ed.), Brussel, Bruylant, 2001, nr. 11, 523-524).

Het voorgaande geldt uiteraard onverminderd wanneer de huurder het gehuurde pand reeds heeft verlaten (Cass. 5 september 1980, Arr. Cass., 1980-81,nr 10). Dit gegeven vermag evenmin de keuze voor de uitvoering van de overeenkomst te be-letten omdat het reeds door de huurder verlaten hebben van het goed er niet aan in de weg staat dat die uitvoering mogelijk blijft (Cass. 30 januari 2003, Arr. Cass., 2003, nr 69).

De rechtspraak van het Hof heeft overigens de toepassingsvoorwaarden voor de theorie van het rechtsmisbruik toegelicht ( P. Van Ommeslaghe, Traité de droit civil belge De Page, t. II, Les obligations, V.I. nr. 31 e.v. en 85 e.v. ; S. Stijns, " La résolution pour inexécution en droit belge : conditions et mise en œuvre - Rapport belge " in Les Sanctions de l'inexécution des obligations contractuelles - Etudes de droit comparé, M. Fontaine e.a. (ed.), Brussel, Bruylant, 2001, nr. 290 e.v., 409 e.v. ; Cass. 9 maart 2009, Arr. Cass., 2009, nr 182 ; 6 januari 2011, Arr. Cass., 2011, nr 12.)

De eerste vijf onderdelen van het middel voeren aan dat geen van de overwegin-gen in het bestreden vonnis de beslissing luidens dewelke eiseres misbruik zou hebben gemaakt van haar recht om de gedwongen uitvoering van de overeen-komst te eisen tot het verstrijken van de contractueel voorziene termijn, naar recht rechtvaardigen.

De door het eerste onderdeel van het middel bekritiseerde motieven betreffen alle eenzijdige beslissingen vanwege verweerster. Gezien de schuldenaar het keuze-recht dat aan de schuldeiser wordt toegekend, overeenkomstig artikel 1184 van het Burgerlijk Wetboek, niet vermag te ontzeggen, kunnen die motieven de aan-gevochten beslissing niet rechtvaardigen.

De motieven die globaal worden bekritiseerd door het tweede onderdeel van het middel en individueel door het derde tot het vijfde onderdeel, zijn niet van die aard dat zij de beslissing kunnen rechtvaardigen luidens dewelke eiseres misbruik heeft gepleegd van het (keuze)recht dat haar wordt toegekend door artikel 1184 van het Burgerlijk Wetboek.

Wat de resterende duurtijd van de huurovereenkomst ook moge zijn, het enkele feit voor de verhuurder dat hij geen inspanningen doet om een andere huurder te zoeken voor het pand vóór het verstrijken van de contractueel voorziene termijn, kan geen misbruik uitmaken : het maakt immers het normale gevolg uit van de be-slissing om de gedwongen uitvoering van de overeenkomst na te streven.

In tegenstelling tot hetgeen het bestreden vonnis heeft beslist, zou de verhuurder op een inconsequente en abusieve manier handelen indien hij voor de rechter de gedwongen uitvoering van de huurovereenkomst zou nastreven, terwijl hij terzelf-dertijd een nieuwe huurovereenkomst aangaat die een aanvang neemt vóór het verstrijken van de contractueel bedongen termijn voorzien in de eerste huurover-eenkomst.

Stellen, zoals het bestreden vonnis doet, dat het enkele feit dat men niet actief op zoek gaat naar een nieuwe huurder de vordering tot gedwongen uitvoering abusief maakt, komt neer op het volledig uithollen van artikel 1184 van het Burgerlijk Wetboek. Dusdoende wordt met andere woorden gesteld dat de uitoefening van de keuze, voorzien door artikel 1184 van het Burgerlijk Wetboek, op zich abusief is.

Naast het motief dat in het bijzonder bekritiseerd wordt door het derde en vierde onderdeel van het middel, haalt het bestreden vonnis nog aan dat "(verweerster) bij monde van haar raadsman op 19 juni 2012 (heeft) gevraagd de concrete moda-liteiten van teruggave onder de overeenkomst te bespreken voor een beëindiging per 31 oktober 2012" en dat eiseres "perfect deze modaliteiten (had) kunnen be-spreken en regelen zij het desgevallend onder voorbehoud van haar rechten". Dit motief kan de bestreden beslissing niet rechtvaardigen : artikel 1184 van het Bur-gerlijk Wetboek onderwerpt het recht van de schuldeiser om voor de gedwongen uitvoering te kiezen niet aan de verplichting om voorafgaand " de concrete moda-liteiten van teruggave onder de overeenkomst" te "bespreken en (te) regelen" ten-einde de vroegtijdige beëindiging van de overeenkomst mogelijk te maken.

Het zesde tot het negende onderdeel vereisen geen toelichting.

 

 

 

OM DIT MIDDEL EN OVERWEGINGEN,

het bestreden vonnis te vernietigen behalve in zoverre het voor recht zegt dat de door verweerster gegeven opzeg van de huurovereenkomst laattijdig was, de vor-deringen van verweerster tot het bekomen van terugbetaling van twee maanden huur en een schadevergoeding gelijk aan één maand huur afwijst en het verweer-ster veroordeelt tot het betalen aan eiseres van huurschade, alsmede van een onbe-schikbaarheidsvergoeding ; de aldus beperkte zaak en de partijen naar een andere in graad van beroep zetelende rechtbank van koophandel te verwijzen en als naar recht over de kosten uitspraak te doen.

Bijgevoegd stuk :

Kopie van het schrijven van de raadsman van verweerster dd 19 juni 2012, eens-luidend verklaard aan stuk 5 van de stukkenbundel overgelegd door verweerster voor de rechter in hoger beroep en aan stuk 6 van de stukkenbundel overgelegd door eiseres voor de rechter in hoger beroep.

Brussel, 4 februari 2016

 

Gerelateerd
Modellen: 
Aangemaakt op: do, 28/06/2018 - 17:43
Laatst aangepast op: do, 28/06/2018 - 17:43

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.