Voorafgaande beslissing nr. 900.432 dd. 27.04.2010

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Samenvatting

De verwerving van het vruchtgebruik door de BVBA X en van de blote eigendom door haar zaakvoerder M. Y zal niet herkwalificeerd kunnen worden op grond van artikel 344, § 1, WIB 92.

Aangezien dat het vruchtgebruik tegen zijn reële waarde zal verkregen worden door de BVBA X, dat de duur van het vruchtgebruik tot 30 jaar zal verhoogd worden (in plaats van de aanvankelijke 25 jaar), dat enkel de werken die op de vruchtgebruiker rusten door de BVBA X ten laste zullen genomen worden en dat deze zich in haar relaties met M. Y als een onafhankelijke partij zal gedragen, zal de overdracht van het gebouw ten gunste van de zaakvoerder, zonder vergoeding, op de vervaldag van het recht van vruchtgebruik,, geen aanleiding geven tot een belastbaar voordeel van alle aard in zijn hoofd.

De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend.

I.        Objet de la demande

          La demande vise à obtenir une décision anticipée sur la question de savoir si :

-                 l'acquisition de l'usufruit par la SPRL X et de la nue-propriété par M. Y, son gérant, ne pourra pas être requalifiée en vertu de l'article 344, § 1^er, CIR92 ;

-                 dès lors que l'usufruit sera acquis à sa valeur réelle par la SPRL X et que seuls les travaux incombant à l'usufruitier seront pris en charge par la SPRL, le transfert du bâtiment à l'échéance du droit d'usufruit en faveur du gérant ne donnera pas naissance à un avantage de toute nature imposable dans le chef de celui-ci.

          Cela suppose d'une part que l'usufruitier ne prendra en charge que les travaux lui incombant conformément aux règles du Code civil et d'autre part que pendant la durée de l'usufruit, l'usufruitier et le nu-propriétaire se comportent de manière indépendante par rapport à ces travaux. Ainsi, la SPRL X n'entreprendra que les travaux qui représentent un intérêt économique dans son chef et que toute autre société (totalement tierce par rapport au nu-propriétaire) aurait entrepris dans les mêmes circonstances.

II.      Description des faits

1.              La SPRL X a été constituée dans le courant de l'année (…). Son activité consiste essentiellement dans (…).

2.              La SPRL X est soumise à l'impôt des sociétés et tient une comptabilité conforme aux dispositions de la loi du 17 juin 1975 et se conforme à cet égard aux dispositions l'AR/CSoc. Elle clôture ses comptes annuels au 30 juin de chaque année.

3.              La SPRL est gérée par un gérant statutaire unique personne physique (M. Y) qui en est aussi l'associé.

4.              M. Y est propriétaire d'un terrain sis à (…).

5.              Sur une partie du terrain nu, M. Y a concédé en (…) un droit de superficie d'une durée de 25 ans à la SPRL. Cette dernière a fait construire sur ce terrain des bureaux à usage 100% professionnel. Sur une autre partie du terrain nu, M. Y a concédé en 2007 un droit de superficie de 23 ans à la SPRL sur lequel la société a développé un projet de show-room à ciel ouvert.

6.              Enfin, sur une troisième partie du terrain (la partie comprenant un hangar), M. Y a concédé un droit de bail au profit de la société. Ce hangar est utilisé à 100% à usage professionnel par la société et un loyer de marché est payé.

7.              Le terrain dont M. Y est propriétaire est contigu à une parcelle de terrain comprenant un immeuble (actuellement à usage d'habitation) détenu par M. Z (le père de M. Y). Cette parcelle de terrain est rectangulaire et s'intègre à l'intérieur de la parcelle détenue par M. Y tout en donnant sur la rue.

8.              L'immeuble à usage d'habitation détenu par le père de Monsieur Y est actuellement vide et fait l'objet de travaux de rénovation entrepris aux frais de Monsieur Z.

9.              L'agencement actuel de ces deux propriétés imbriquées présente de nombreux inconvénients tant pour M. Z que pour la SPRL X.

10.          En effet, la parcelle qui était jusqu'alors donnée en location par M. Z, est grevée d'une servitude de passage donnant un accès vers l'avenue A au hangar exploité par la société.

11.          Cette disposition expose les éventuels locataires de l'immeuble précité (ou de potentiels repreneurs tiers affectant celui-ci à l'usage d'habitation) aux risques provoqués par les allées et venues du matériel roulant et ce dès 7 heures du matin.

12.          Dans la mesure où cette parcelle continue à être affectée à l'usage d'habitation, la SPRL est, quant à elle, exposée à un risque juridique relatif aux troubles de voisinage dont pourraient se plaindre les locataires ou repreneurs tiers.

13.          La situation actuelle constitue donc une entrave potentielle au développement futur de la SPRL X ainsi qu'une source d'insécurité juridique.

14.          M. Z souhaite vendre la parcelle dont il est propriétaire et qui s'intègre dans les parcelles détenues par son fils mais servant à l'exploitation de la SPRL.

15.          Pour les raisons décrites ci-dessus, M. Y est intéressé par l'acquisition de cette parcelle et par son affectation à l'exploitation de son SPRL sous forme de location à un tiers.

16.          Il existe d'ores et déjà un accord verbal entre M. Y et son père, M. Z, en vue d'acquérir la parcelle détenue par ce dernier contre un prix de (…) EUR.

17.          A ce propos, l'immeuble a fait l'objet d'un rapport d'expertise estimant sa valeur vénale à un montant de (…) EUR en cas de rénovation de la toiture. Ces travaux sont en cours de réalisation à l'initiative et aux frais de Monsieur Z et seront achevés lors de la vente.

18.          Il est envisagé de procéder à l'acquisition de cet immeuble à travers une structure de démembrement usufruit-nue propriété :

-                 L'usufruit serait acquis par la SPRL X pour une période de 25 ans contre un prix de (…) EUR (soit un montant légèrement inférieur à 80% de sa valeur globale en pleine propriété). Cette acquisition sera financée à concurrence de (…) EUR par un emprunt bancaire tandis que le solde sera financé au moyen de fonds propres de la SPRL.

-                 La nue propriété serait acquise par M. Y contre un prix de (…) EUR (soit un montant correspondant à un peu plus de 20% de sa valeur globale) et sera financée au travers de ses fonds propres.

19.          Préalablement à l'acquisition, l'usufruit sera valorisé à sa valeur réelle sur la base de méthodes et de considérations qui seront exposées ci-après. La valeur de la nue-propriété sera donnée par la différence entre la valeur de la pleine propriété et l'usufruit.

20.          L'immeuble sera mis en location par la société à un tiers pour un usage d'habitation et contre le paiement d'un loyer de marché, lequel sera à priori supérieur à (…) EUR/mois. Il est précisé que le locataire potentiel ne sera pas un membre de la famille.

III.     Décision

          Il ressort de l'examen approfondi auquel s'est livré le SDA que :

1.              Quant à l'application de l'article 344, §1^er, CIR92

21.          En la matière, pour exclure une requalification, sur pied de l'article 344, §1^er, CIR92, de l'usufruit envisagé en location, il convient de vérifier que les caractéristiques juridiques propres à l'usufruit produisent leurs effets in concreto.

22.          En l'espèce, la société usufruitière va effectivement user de son droit réel pour octroyer un mandat hypothécaire ou hypothéquer l'usufruit dans le cadre du crédit bancaire de (…) EUR qu'elle contractera en vue de l'acquérir. Il peut dès lors être considéré que les caractéristiques juridiques propres à l'usufruit produisent leurs effets in concreto.

23.          Sur la base de ce qui précède et du projet d'acte fourni par le demandeur, une requalification de l'octroi d'un usufruit sur base de l'article 344, §1^er, CIR92 en un bail n'est par conséquent pas envisageable car le bail est un droit de créance qui ne peut faire l'objet d'un hypothèque.

2.              Quant à l'octroi d'un éventuel avantage de toute nature imposable dans le chef du gérant

·                 Valorisation de l'usufruit

24.          La valorisation de l'usufruit temporaire doit être effectuée à sa valeur réelle. En l'espèce, cette valeur réelle est égale à la valeur actualisée du flux de revenus locatifs nets perçus pendant la durée de l'usufruit.

25.          La valorisation établie par le demandeur se base sur la formule suivante tirée de l'étude de J. Ruysseveldt intitulé « De Waardering van het tijdelijk vruchtgebruik, anders bekeken » parue dans le Notarieel en Fiscaal Maandblad (1999) :

          VU = (H/(r-i))  X  (1- (1+i/1+r)ⁿ).

          Avec

          VU : valeur actualisée d'un usufruit temporaire

          H : revenu locatif annuel net

          n : durée de l'usufruit en année

          r : rendement financier pour une durée n

          i : taux  d'inflation attendu pour cette durée n.

26.          Pour définir le rendement financier, le demandeur a pris comme référence le taux des OLO d'une durée de 25 ans majoré de 1% (soit …%), taux supérieur au taux auquel la SPRL empruntera la somme de (…) EUR nécessaire à l'acquisition de l'usufruit.

27.          Pour tenir compte de l'inflation, le demandeur a pris la moyenne de l'inflation des dix dernières années (soit …% par an).

28.          Sur base de ce qui précède, le SDA estime que la valorisation de l'usufruit temporaire a été effectuée à sa valeur réelle.

29.          Pour pouvoir toutefois conclure à l'absence d'avantage de toute nature résultant de l'acquisition démembrée décrite ci-dessus, il convient de se poser la question de savoir si cette opération serait envisageable entre parties totalement indépendantes.

30.          A cet égard, considérant que les fonds propres réellement investis par la société usufruitière dans l'opération s'élèveraient approximativement à (…) EUR et prenant pour hypothèse un loyer minimum de (…) EUR, le revenu annuel généré par l'opération s'élèverait à (…) EUR (à indexer) les 20 premières années et à (…) EUR (à indexer) les 5 dernières années de l'usufruit. On obtient ainsi un taux de rendement annuel de l'opération dans le chef de la société usufruitière de (…)%.

31.          Dans la mesure où d'une part, les fonds propres investis dans l'opération par le nu-propriétaire s'élèveraient approximativement à (…) euros et où d'autre part, on considèrerait que la valeur de la pleine propriété de l'immeuble à la date de l'expiration de l'usufruit serait de (…) euros, le taux de rendement de l'opération dans le chef du nu-propriétaire serait de (…)%.

32.          Ce qui précède montre que le nu-propriétaire bénéficierait dans les hypothèses formulées d'un rendement sur son investissement supérieur à celui de la société usufruitière alors que dans ce type d'opération, les risques sont principalement supportés par l'usufruitier.

33.          Par ailleurs, les hypothèses formulées, à savoir, (i) une valeur identique du bien immeuble au moment de l'acquisition de l'usufruit et à la date de son expiration et (ii) une location ininterrompue de ce bien, sont de nature à surestimer le rendement de l'usufruitier et à sous-estimer celui du nu-propriétaire.

34.          C'est pourquoi, afin d'arriver à un rendement acceptable dans le chef de la SPRL et ainsi pouvoir conclure qu'un tiers aurait également pu procéder à un tel investissement, il conviendrait de prolonger la durée de l'usufruit de 5 ans, portant celle-ci à 30 ans.

·                 Travaux, améliorations, constructions, … réalisés par la société usufruitière et terme de l'usufruit

35.          Pendant la durée de l'usufruit, les relations entre la société usufruitière et le nu-propriétaire seront régies par le Code civil (conformément à l'interprétation donnée par l'arrêt de la Cour de cassation du 22 janvier 1970).

36.          En outre, pendant la durée de l'usufruit, l'usufruitier et le nu-propriétaire se comporteront de manière indépendante par rapport à ces travaux. Ainsi, la SPRL X n'entreprendra que les travaux qui représentent un intérêt économique dans son chef et que toute autre société (tierce par rapport au nu-propriétaire) aurait entrepris dans les mêmes circonstances. Plus généralement, la société se comportera comme le ferait tout autre usufruitier tiers vis-à-vis du nu-propriétaire.

37.          Sur ce point, pour conforter l'engagement que dans leurs relations, les demandeurs agiront de manière similaire à celle qui prévaudrait entre parties indépendantes, ceux-ci ont convenu qu'au cours d'une des 5 dernières années avant la fin de l'usufruit, les travaux normalement à charge de l'usufruitier seront supportés proportionnellement par l'usufruitier et le nu-propriétaire en fonction de la valeur respective de l'usufruit/nue-propriété par rapport à la valeur de la pleine propriété au moment où les travaux en question seraient réalisés. La valeur de l'usufruit/nue-propriété sera déterminée par référence à la méthode utilisée par les parties pour déterminer la valeur de l'usufruit/nue-propriété dans le cadre de la présente acquisition.

38.          Ceci signifie dès lors que, dans l'hypothèse où presque à l'issue du terme des 30 ans, des travaux s'avéreraient nécessaires, le coût serait principalement supporté par le nu-propriétaire.

3.              Déduction des charges consécutives à l'usufruit

39.          De manière générale, la déductibilité des charges inhérentes à l'usufruit (amortissement, financement, …) est conditionnée au respect de l'article 49 CIR92. Ceci implique notamment que ces charges soient d'une part liées à l'activité sociale de la société usufruitière et d'autre part, faites en vue d'acquérir ou conserver des revenus imposables.

          Eu égard à ce qui précède, le Collège du SDA, en sa séance du 27 avril 2010, décide que :

40.          L'acquisition de l'usufruit par la SPRL X et de la nue-propriété par M. Y ne pourra pas être requalifiée en vertu de l'article 344, § 1^er, CIR92 ;

41.          Dès lors que l'usufruit sera acquis à sa valeur réelle par la SPRL X, que la durée de l'usufruit sera portée à 30 ans (au lieu de 25 ans initialement), que seuls les travaux incombant à l'usufruitier seront pris en charge par la SPRL et que celle-ci, dans ses relations avec M. Y, se comportera comme une partie indépendante, le transfert, sans indemnité, du bâtiment à l'échéance du droit d'usufruit en faveur du gérant ne donnera pas naissance à un avantage de toute nature imposable dans le chef de celui-ci.