Vredergerecht Zomergem 1 jili 2011, RW 2011-2012, 1779

NV C.D. t/ D. e.a.

...

5.1.3. De vorderingen betreffende de betaling van schadevergoeding

Art. 1760 BW voorziet in de mogelijkheid om een wederverhuringsvergoeding te eisen. De gevorderde conventionele wederverhuringsvergoeding gelijk aan zes maanden van de laatst eisbare huurprijs is aanvaardbaar. Het bedrag dat ermee overeenstemt beantwoordt aan de schade die de partijen ten tijde van het onderschrijven van de overeenkomst redelijkerwijze konden voorzien in geval van een stopzetting van de handelsuitbating. Een bedrag van 5.319,78 euro (6 x 886,63) euro is dus toewijsbaar, elke interest tot heden inbegrepen zijnde.

De eiser baseert zich op artikel 18 van de ontbonden huur- en bevoorradingsovereenkomst om een bijkomende schadevergoeding gelijk aan een jaar huur te vorderen.

De argumentatie van de verweerders – dat de eiseres resoluut kiest voor de ontbinding van de overeenkomst, dit terwijl zij de overeenkomst met de verweerders zou kunnen verderzetten – is niet relevant wat betreft de beoordeling van het schadebeding. (...). De verweerders liggen aan de basis van de terechte vordering tot ontbinding.

...

Ten onrechte argumenteren de verwerende partijen dat zij voor de eiseres nieuwe uitbaters hebben gezocht en dat dezen de exploitatie beogen verder te zetten. De juridische situatie van de gedwongen tussenkomende partijen is thans natuurlijk bijzonder precair omdat zij, als het ware, op een schopstoel zitten. Het staat trouwens zowel de eisende als de gedwongen tussenkomende partij vrij om een contract te sluiten betreffende de handelsuitbating. De eisende partij zal wellicht bepaalde eisen stellen waaraan de gedwongen tussenkomende partijen misschien niet kunnen voldoen, zodat geen contractuele relatie tot stand zou komen. Maar uit de uiteenzetting tijdens de openbare terechtzitting van 3 juni 2011 kon ook al worden begrepen dat de gedwongen tussenkomende partijen niet a priori interesse hebben in een verdere uitbating.

Ook wat betreft de waarde van het handelsfonds blazen de verwerende partijen koud en warm. Zo beweren zij op p. 5 van de laatste namens hen neergelegde syntheseconclusie dat zij een fantastisch handelsfonds hebben gecreëerd. Op p. 10 van de namens de verweerders op 25 januari 2011 neergelegde conclusie wordt dan weer geargumenteerd dat het handelsfonds “een aanzienlijke waardevermindering geleden (heeft) sinds de uitbating door H.-De H. De omzet is gedaald en het klantenbestand verminderde fors, goederen werden beschadigd, zoals de neonverlichting en de terrasomheining, en bovendien werd vastgesteld dat H.-De H. niet voldoende drank afnamen conform art. 11 van de huur- en bevoorradingsovereenkomst van 14 september 2002”. Een soortgelijke stelling wordt geponeerd op p. 15 van de namens de verweerders laatst neergelegde conclusie.

De verweerders erkennen bijgevolg in hun conclusie dat de eiseres onmiskenbaar een schade heeft geleden door de uitbating van het café door de gedwongen tussenkomende partijen. Bovendien argumenteert de eiseres terecht dat het succes van een horecazaak ook afhangt van de inzet en de kunde van de uitbaters en dat net om die reden de huuroverdracht werd verboden.

Krachtens art. 1231, § 3 BW wordt de bepaling van art. 18, vierde lid van de oorspronkelijke huur- en drankenbevoorradingsovereenkomst – namelijk dat de sommen vastgesteld als schadevergoeding altijd in hun geheel verschuldigd blijven, ongeacht de datum van de wanprestatie en zelfs indien deze maar het gedeeltelijk niet naleven van de overeenkomst is – voor niet geschreven gehouden. Het schadebeding kan worden verminderd bij een gedeeltelijke uitvoering van de hoofdverbintenis. De eiseres kan een onafhankelijke beoordeling door een rechtsmacht niet zomaar op conventionele wijze terzijde schuiven.

Een strafbeding is een accessoire verbintenis waarbij een persoon zich, voor het geval van niet-uitvoering (of de ontijdige of niet-behoorlijke uitvoering) van de hoofdverbintenis, verbindt tot de betaling van een forfaitaire vergoeding van de schade die kan worden geleden door de niet-uitvoering van de overeenkomst.

De rechter kan, ambtshalve of op verzoek van de schuldenaar, de straf die bestaat in het betalen van een bepaalde geldsom verminderen wanneer het bedongen en gevorderde bedrag klaarblijkelijk buiten verhouding staat tot het bedrag dat om het even welke redelijke en billijke contractant, geplaatst in dezelfde omstandigheden, zou hebben bedongen. Van belang is derhalve de oprechte schatting ten tijde van de contractsluiting van de potentiële schade en niet de werkelijk geleden schade, evenwel onder voorbehoud van matiging in geval van een gedeeltelijke uitvoering van de hoofdverbintenis en onder het voorbehoud van matiging indien het strafbeding niet louter schadefixerend zou zijn, maar ook als dwangmiddel zou fungeren.

Voor de beoordeling van de rechtmatigheid van het schadebeding speelt de werkelijk geleden schade geen rol.

Bij de begroting van een schadevergoeding wegens een gebrek aan uitbating moeten de partijen rekening houden met de winstderving die de eiseres lijdt, maar ook met een aantasting van de “goodwill” omdat de naam en de uitstraling van de café-uitbating aangetast wordt.

De begroting, forfaitair, van een schadevergoeding gelijk aan een jaar huur overtreft kennelijk het bedrag dat de partijen konden vaststellen om de schade wegens de niet-uitvoering van de overeenkomst te vergoeden. De contractpartijen hoorden de termijn van de wanprestatie indachtig te zijn, de hypothese van een uitbating de facto door een derde, maar ook de plicht van de eiseres om haar schade te beperken door zo vlug mogelijk de verweerders in rechte aan te spreken. Wat dat laatste betreft, belette niets de eisende partij om in de procedure betreffende de gegrondheid van het verzet tegen de overdracht van de handelshuur al een vordering tot ontbinding van het handelshuurcontract te formuleren. Door dat niet te doen, heeft de eiseres het risico op schade vergroot.

De rechtbank is van oordeel dat een bedrag gelijk aan zes maanden van de laatst eisbare huurprijs beantwoordt aan de te verwachten schade in de hypothese die alle partijen in hun contract hadden kunnen voorzien, namelijk dat een onterechte handelshuuroverdracht gebeurt die uiteindelijk niet tegenwerpelijk wordt verklaard, terwijl intussen de handelsuitbating de facto wordt verdergezet door een derde wiens juridische situatie ter zake wel bijzonder precair is en met dien verstande dat de eiseres tijdig haar rechten geldend maakt.

Een bedrag van 5.319.78 euro is toewijsbaar, elke interest tot heden inbegrepen zijnde.

Alle voormelde bedragen moeten worden vermeerderd met de gerechtelijke interesten te berekenen op de hoofdsommen aan de wettelijke interestvoet vanaf heden tot aan de dag der algehele betaling.