-A +A

verkrijgende verjaring van onroerend goed

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
usucapio
art. 2229 B.W.

 

 

Hoe kan men onroerende goederen verkrijgen door verkrijgende verjaring?

voorwaarden:

- een voortdurend bezit
- een onafgebroken bezit
- een openbaar bezit
- een niet dubbelzinnig bezit
- een bezit als eigenaar
- een bezit van minstens 30 jaar

voorbeeld: Op een plan stond een oude buurtweg, als zijnde nog niet afgeschaft. Nochtans was de buurtweg afgesneden door 2 hagen, waardoor de buurtweg niet meer kon dienen tot openbaar gebruik. De bezitter van de grond waardoor deze "buurtweg" liep, riep de verjaring in tot verwerving van de strook grond waarop vroeger de buurtweg liep.

De Gemeente tracht zich hiertegen tevergeefs te verzetten door te beweren dat een en ander een gedoogzaamheid is. De rechter spreekt dit tegen door de lange duur van het gebruik en de door de aanwezigheid van de hagen.

Vred. Herstal, 16/04/2004, T. Vred. 2006, 3-4, 129

Verkrijgende verjaring is, aldus een oorspronkelijke wijze van eigendomsverkrijging waardoor iemand die gedurende een lange tijd het (deugdelijk) bezit van een zakelijk recht heeft gehad, hiervan ook
houder is geworden. De bezitter wordt dan eigenaar, zonder dat deze eigendomsovergang op enige manier moet worden bekendgemaakt. Vanzelfsprekend zal de de verkrijgende verjaring van onroerende goederen niet blijken.

De verkrijgende verjaring is een rechtsfiguur die enkel terug te vinden is in het  goederenrecht. Hierdoor onderscheidt de verkrijgende verjaring zich van bevrijdende verjaring die zowel in het verbintenissenrecht als in het goederenrecht terug te vinden is als een middel is waardoor zowel zakelijke als persoonlijke rechtsvorderingenuitdoven doordat ze gedurende lange tijd niet worden uitgeoefend.11 Bevrijdende

 

Uittreksel uit het BW mbt de verjaring

Art. 2228. Bezit is het houden of het genieten van een zaak die wij in onze macht hebben of vaneen recht dat wij uitoefenen, hetzij in persoon, hetzij door een ander die in onze naam de zaak in zijn macht heeft of het recht uitoefent.

Art. 2229. Om iets door verjaring te verkrijgen, is vereist een voortdurend en onafgebroken, ongestoord, openbaar, niet dubbelzinnig bezit, als eigenaar.

Art. 2230. Men wordt steeds geacht voor zichzelf, en als eigenaar te bezitten, tenzij bewezen is dat men heeft aangevangen voor een ander te bezitten.

Art. 2231. Wanneer men heeft aangevangen voor een ander te bezitten, wordt steeds vermoed dat men het bezit onder dezelfde titel voortzet, tenzij het tegendeel bewezen is.

Art. 2232. Daden van louter vermogen of van eenvoudig gedogen kunnen noch bezit, noch verjaringteweegbrengen.

Art. 2233. Daden van geweld kunnen evenmin als grondslag dienen voor een bezit waaruit verjaring zou ontstaan.
Een deugdelijk bezit neemt eerst een aanvang, nadat het geweld heeft opgehouden.

Art. 2234. De tegenwoordige bezitter die bewijst voorheen het bezit te hebben gehad, wordt geacht het ook in de tussentijd te hebben gehad, behoudens tegenbewijs.

Art. 2235. Om de tot verjaring vereiste tijd aan te vullen, kan men bij zijn eigen bezit het bezit voegen van zijn rechtsvoorganger, op welke wijze men hem ook is opgevolgd, hetzij onder een algemene of een bijzondere titel, hetzij om niet of onder een bezwarende titel.

HOOFDSTUK III. - OORZAKEN DIE DE VERJARING VERHINDEREN.

Art. 2236. Zij die voor een ander bezitten, kunnen nooit, door welk tijdsverloop ook, iets door verjaring verkrijgen.
Alzo kunnen de huurder, de bewaarnemer, de vruchtgebruiker, en alle anderen, die de zaak van de eigenaar ter bede onder zich hebben, deze niet door verjaring verkrijgen.

Art. 2237. De erfgenamen van hen die de zaak onder zich hadden uit kracht van een der in het vorige artikel genoemde titels, kunnen die evenmin door verjaring verkrijgen.

Art. 2238. Nochtans kunnen de in de artikelen 2236 en 2237 genoemde personen de zaak door verjaring verkrijgen, indien de titel van hun bezit veranderd is, hetzij uit een oorzaak die van een derde voortkomt, hetzij door hun tegenspraak tegen het recht van de eigenaar.

Art. 2239. De personen aan wie de huurders, bewaarnemers en andere houders ter bede der zaak door een titel van eigendomsoverdracht hebben overgedragen, kunnen die door verjaring verkrijgen.

Art. 2240. Men kan geen verjaring verkrijgen in strijd met zijn titel, in die zin dat men de oorzaak en het beginsel van zijn bezit voor zich zelf niet kan veranderen.

Art. 2241. Men kan verjaring verkrijgen in strijd met zijn titel, in die zin dat men zich door verjaring bevrijdt van de verbintenis die men heeft aangegaan.

HOOFDSTUK IV. - OORZAKEN DIE DE VERJARING STUITEN OF SCHORSEN.
AFDELING I. - OORZAKEN DIE DE VERJARING STUITEN.

Art. 2242. Stuiting van de verjaring kan of natuurlijk of burgerlijk zijn.

Art. 2243. Er is natuurlijke stuiting, wanneer de bezitter gedurende meer dan een jaar van het genot der zaak beroofd is, hetzij door de oude eigenaar, hetzij zelfs door een derde.

Art. 2244. Een dagvaarding voor het gerecht, een bevel tot betaling, of een beslag, betekend aan hem die men wil beletten de verjaring te verkrijgen, vormen burgerlijke stuiting.

Art. 2245. (Opgeheven) <W 15-12-1949, art. 29>.

Art. 2246. Ook de dagvaarding voor een onbevoegde rechter stuit de verjaring.

Art. 2247. Indien de dagvaarding nietig is uit hoofde van een gebrek in de vorm,
Indien de eiser afstand doet van zijn eis,
(Lid 3 opgeheven)<W 15-12-1949, art. 28>.
Of indien zijn eis wordt afgewezen.
Wordt de stuiting voor niet bestaande gehouden.

Art. 2248. De erkenning van het recht van hem tegen wie de verjaring loopt, door de schuldenaar of de bezitter gedaan, stuit de verjaring.

Art. 2249. De ingebrekestelling van een der hoofdelijke schuldenaars, overeenkomstig de bovenstaande artikelen, of de erkenning van de schul door hem gedaan, stuit de verjaring tegen alle overige, zelfs tegen hun erfgenamen.

De ingebrekestelling van een der erfgenamen van een hoofdelijke schuldenaar, of de erkenning van de schuld door die erfgenaam stuit de verjaring niet ten aanzien van de overige medeërfgenamen, zelfs niet in het geval van een hypothecaire schuld, tenzij de verbintenis ondeelbaar is.

Die ingebrekestelling of die erkenning stuit de verjaring ten aanzien van de overige medeschuldenaars slechts voor het aandeel waarvoor die erfgenaam verbonden is.

Om de verjaring ten aanzien van de overige medeschuldenaars te stuiten voor het geheel, is vereist de ingebrekestelling van alle erfgenamen van de overleden schuldenaar, of de erkenning door al die erfgenamen.
Art. 2250. De ingebrekestelling van de hoofdschuldenaar, of de erkenning van de schuld door hem gedaan, stuit de verjaring tegen de borg;

AFDELING II. - OORZAKEN DIE DE LOOP VAN DE VERJARING SCHORSEN.

Art. 2251. De verjaring loopt tegen alle personen, behalve tegen hen voor wie de wet uitzondering maakt.

Art. 2252. De verjaring loopt niet tegen minderjarigen en onbekwaamverklaarden, behoudens hetgeen in artikel 2278 bepaald is, en met uitzondering van de andere bij de wet bepaalde gevallen.

Art. 2253. De verjaring loopt niet tussen echtgenoten.

Art. 2254. <W 14-07-1976, art. IV, 17>. De verjaring loopt tegen de echtgenoot aan wie het bestuur van zijn goederen is ontnomen, behoudens zijn verhaal op de andere echtgenoot of op de lasthebber, in geval van nalatigheid.
<NOTA : Bij wijze van overgangsmaatregel (zie art. IV, 47, § 2 W. 14 juli 1976) blijft de hierna volgende tekst van kracht in de voorziene gevallen : Ten aanzien van de goederen waarvan de man het beheer heeft, loopt de verjaring tegen de gehuwde vrouw, zelfs al is zij niet van goederen gescheiden bij huwelijkscontract of bij rechterlijk vonnis, behoudens haar verhaal op haar man.>

Art. 2255. (Opgeheven) <W 14-07-1976, art. IV, 18>.
<NOTA : Bij wijze van overgangsmaatregel (zie art. IV, 47, § 1 W.) blijft de hierna volgende tekst van kracht in de voorziene gevallen :

De verjaring loopt echter niet, gedurende het huwelijk, met betrekking tot de vervreemding van een erf dat aan het dotaal stelsel onderworpen is, overeenkomstig artikel 1561, in de titel Huwelijkscontract en wederzijdse rechten van de echtgenoten.>

Art. 2256. (Opgeheven) <W 14-07-1976, art. IV, 18>.
<NOTA : Bij wijze van overgangsmaatregel (zie art. IV, 47, § 1 W.) blijft de hierna volgende tekst van kracht in de voorziene gevallen :

De verjaring wordt eveneens geschorst gedurende het huwelijk :

1° Ingeval de rechtscvordering van de vrouw niet kan worden uitgeoefend dan na een keuze omtrent de aanvaarding of de afstand van de gemeenschap;
2° Ingeval de man die het eigen goed van de vrouw zonder haar toestemming verkocht heeft, de verkoop moet vrijwaren, en in alle andere gevallen waarin de vordering van de vrouw op de man zou terugkomen.>

Art. 2257. De verjaring loopt niet :

Ten aanzien van een schuldvordering die van een voorwaarde afhangt, zolang die voorwaarde niet vervuld is;

Ten aanzien van een vordering tot vrijwaring, zolang de uitwinning niet heeft plaatsgehad;

Ten aanzien van een schuldvordering die op een bepaalde dag vervalt, zolang die dag niet verschenen is.

Art. 2258. De verjaring loopt niet tegen de erfgenaam onder voorrecht van boedelbeschrijving, ten aanzien van zijn schuldvorderingen ten laste van de nalatenschap.

Zij loopt tegen een onbeheerde nalatenschap, hoewel er geen curator is aangesteld.

Art. 2259. Zij loopt eveneens gedurende de drie maanden die voor het opmaken van de boedelbeschrijving en de veertig dagen die voor het beraad zijn verleend.

HOOFDSTUK V. - TIJD DIE VOOR DE VERJARING VEREIST IS.

AFDELING I. - ALGEMENE BEPALINGEN.

Art. 2260. De verjaring wordt gerekend bij dagen, niet bij uren.

Art. 2261. Zij is verkregen, wanneer de laatste dag van de vereiste tijd verlopen is.

AFDELING II. - <W 1998-06-10/39, art. 7, 004; Inwerkingtreding : 27-07-1998> (ALGEMENE TERMIJNEN VAN VERJARING.)
Art. 2262. <W 1998-06-10/39, art. 4, 004; Inwerkingtreding : 27-07-1998> Alle zakelijke rechtsvorderingen verjaren door verloop van dertig jaar, zonder dat hij die zich op deze verjaring beroept, verplicht is daarvan enige titel te vertonen of dat men hem de exceptie van kwade trouw kan tegenwerpen.

Art. 2262bis. <Ingevoegd bij W 1998-06-10/39, art. 5; Inwerkingtreding : 27-07-1998> § 1. Alle persoonlijke rechtsvorderingen verjaren door verloop van tien jaar.

In afwijking van het eerste lid verjaren alle rechtsvorderingen tot vergoeding van schade op grond van buitencontractuele aansprakelijkheid door verloop van vijf jaar vanaf de dag volgend op die waarop de benadeelde kennis heeft gekregen van de schade of van de verzwaring ervan en van de identiteit van de daarvoor aansprakelijke persoon.

De in het tweede lid vermelde vorderingen verjaren in ieder geval door verloop van twintig jaar vanaf de dag volgend op die waarop het feit waardoor de schade is veroorzaakt, zich heeft voorgedaan.

§ 2. Indien een in kracht van gewijsde gegane beslissing over een vordering tot vergoeding van schade enig voorbehoud heeft erkend, dan is de eis die strekt om over het voorwerp van dat voorbehoud vonnis te doen wijzen, ontvankelijk gedurende twintig jaar na de uitspraak.

Art. 2263. Na verloop van (acht) jaren, te rekenen van de dagtekening van de laatste titel, kan de schuldenaar van een rente genoodzaakt worden om op zijn kosten aan zijn schuldeiser of aan diens rechtverkrijgenden een nieuwe titel te verschaffen. <W 1998-06-10/39, art. 6, 004; Inwerkingtreding : 27-07-1998>

Art. 2264. De regels van de verjaring met betrekking tot andere onderwerpen dan die in deze titel vermeld zijn, worden bepaald in de titels die daarover in het bijzonder handelen.

AFDELING III. - TIENJARIGE EN TWINTIGJARIGE VERJARING.

Art. 2265. Hij die te goeder trouw en uit kracht van een wettige titel een onroerend goed verkrijgt, bekomt daarvan de eigendom door verjaring na tien jaren, indien de ware eigenaar woont binnen het rechtsgebied van het hof van beroep waarin het onroerend goed gelegen is; en na twintig jaren, indien hij buiten dat gebied zijn woonplaats heeft.

Art. 2266. Indien de ware eigenaar op verschillende tijdstippen zijn woonplaats binnen en buiten het rechtsgebied heeft gehad, moet, om de tot verjaring vereiste tijd aan te vullen, bij hetgeen aan de tien jaren aanwezigheid ontbreekt, tweemaal zoveel jaren afwezigheid worden gevoegd als er jaren ontbreken om de volle tien jaren aanwezigheid te bereiken.

Art. 2267. Een titel die nietig is uit hoofde van een gebreek in de vorm, kan niet als grondslag dienen voor een tienjarige en twintigjarige verjaring.

Art. 2268. Goede trouw wordt steeds vermoed, en hij die zich op kwade trouw beroept, moet die bewijzen.

Art. 2269. Het is voldoende dat de goede trouw aanwezig was op het ogenblik van de verkrijging.

Art. 2270. Na verloop van tien jaren zijn architecten en aannemers ontslagen van hun aansprakelijkheid met betrekking tot de grote werken die zij hebben uitgevoerd of geleid.

Nog dit: 

• Vredegerecht te Genk, 22 december 2015, RW 2017-2018, 635

Samenvatting:

Alle zakelijke rechtsvorderingen verjaren door verloop van dertig jaar, zonder dat hij die zich op deze verjaring beroept, verplicht is daarvan enige titel te vertonen of dat men hem de exceptie van kwade trouw kan voorleggen (art. 2262 BW).

Om iets door verjaring te verkrijgen, is een voortdurend en onafgebroken, ongestoord, openbaar, niet-dubbelzinnig bezit als eigenaar vereist (art. 2229 BW).

Daden van louter vermogen of van eenvoudig gedogen kunnen noch bezit, noch verjaring teweegbrengen (art. 2232 BW).

Zij die voor een ander bezitten, kunnen nooit, door welk tijdsverloop ook, iets door verjaring verkrijgen. Dus kunnen de huurder, de bewaarnemer, de vruchtgebruiker en alle anderen, die de zaak van de eigenaar ter bede onder zich hebben, deze niet door verjaring verkrijgen (art. 2236 BW). De erfgenamen van hen die de zaak onder zich hadden uit kracht van een van de in het vorige artikel genoemde titels, kunnen die evenmin door verjaring verkrijgen (art. 2237 BW).

Tekst vonnis

W.R. t/ S.A., M.A. e.a.

...

2. De hoofdeis

...

R.W. vordert A.S., F.M., G.M., Se. M., S.M., R.M., M.M. en S.M. te veroordelen om zijn percelen, gelegen te 3600 Genk, (...) volledig te ontruimen en alles wat erop staat te verwijderen binnen een termijn van één maand vanaf de betekening van het vonnis onder verbeurte van een dwangsom van 500 euro per dag vertraging.

R.W. vordert voorbehoud te verlenen voor bezettingsschade.

...

3. De tegeneis

...

A.S., F.M., G.M., Se. M., S.M., R.M., M.M. en S.M. vorderen vast te stellen dat zij (door de dertigjarige verkrijgende verjaring) eigenaar zijn geworden van de percelen weiland, gelegen te 3600 Genk, (...).

A.S., F.M., G.M., Se. M., S.M., R.M., M.M. en S.M. vorderen

R.W.

te verplichten om binnen een termijn van twee maanden vanaf dit vonnis de notariële akte te laten verlijden waarin de eigendom zonder kosten aan hen wordt overgedragen bij gebreke waarvan dit vonnis geldt als titel van eigendom.
...

4. De feiten

R.W. en zijn echtgenote M.B. kochten bij akte verleden

op 11 oktober 1957 voor notaris (...) te Genk een hoeve met aanhorigheden, bouwlanden, bos en weg, gelegen te Genk, (...).
R.W. en M.B. hebben A.M. (†21 april 2011) en zijn

echtgenote A.S. in 1973 toegestaan hun hoeve te bewonen (als huurders of als bezetters te bede) en de bouwlanden, het bos en de weg te gebruiken. Het kroostrijke gezin is in mei 1977 verhuisd naar de nabijgelegen sociale woning te 3600 Genk, (...).
R.W. en M.B. hebben hun hoeve ongebouwd tot een

bridge- en petanqueclub (sportgebouw), maar hebben het kroostrijkd gezin M.S. verder gebruik laten maken van de weg, het bos en de percelen. Het gezin heeft op deze percelen stalletjes opgericht en omheiningen geplaatst.
R.S. en M.B. hebben bij akte verleden op 15 februari 2000 het sportgebouw met aanhorigheden, bouwlanden, bos en weg, gelegen te Genk, (...) aan hun zoon Roeland W. geschonken. Tussen 1973 en 2000 ligt 27 jaar.

Roeland W. heeft de intentie om de percelen te verkopen aan de stad Genk die de zone wil omvormen tot woongebied (inbreiding). Hij heeft A.S. dan ook verzocht om de percelen te ontruimen.

A.S. en haar zeven zonen F.M., G.M., R.M., S.M., R.M., M.M. en S.M. (als erfgenamen van hun vader A.M.) voeren echter aan dat zij door dertigjarige verkrijgende verjaring eigenaar zijn geworden van deze percelen.

5. De verkrijgende verjaring

Alle zakelijke rechtsvorderingen verjaren door verloop van dertig jaar, zonder dat hij die zich op deze verjaring beroept, verplicht is daarvan enige titel te vertonen of dat men hem de exceptie van kwade trouw kan voorleggen (art. 2262 BW).

Om iets door verjaring te verkrijgen, is een voortdurend en onafgebroken, ongestoord, openbaar, niet-dubbelzinnig bezit als eigenaar vereist (art. 2229 BW).

Daden van louter vermogen of van eenvoudig gedogen kunnen noch bezit, noch verjaring teweegbrengen (art. 2232 BW).

Zij die voor een ander bezitten, kunnen nooit, door welk tijdsverloop ook, iets door verjaring verkrijgen. Dus kunnen de huurder, de bewaarnemer, de vruchtgebruiker en alle anderen, die de zaak van de eigenaar ter bede onder zich hebben, deze niet door verjaring verkrijgen (art. 2236 BW). De erfgenamen van hen die de zaak onder zich hadden uit kracht van een van de in het vorige artikel genoemde titels, kunnen die evenmin door verjaring verkrijgen (art. 2237 BW).

Eisers op tegeneis voeren aan dat zij gedurende dertig jaar het voortdurend en onafgebroken, ongestoord en niet–dubbelzinnig bezit, als eigenaar, van de percelen hebben gehad.

Verweerder op tegeneis draagt de bewijslast dat het bezit gebrekkig is (Cass. 16 februari 1998, RW 1998-99, 468; P. Heurterre, «De bewijslast van de (on)deugdelijkheid van het bezit», Not. Fisc. M., 1999, 69-75).

Verweerder op tegeneis voert aan dat eisers op tegeneis zijn percelen ter bede bezetten. Hij leidt dit af uit het feit dat het bezit van de percelen gelijktijdig met het bezit van de hoeve (als huurder of alleszins als bezetter ter bede) werd verleend en dat dit bezit hetzelfde karakter (bezetting ter bede) heeft behouden (cf. J. Kokelenberg, «Zakenrechtelijke mystiek: bezit, detentie en het mirakel van de titelomzetting», TBBR 2015, 407-421).

Verweerder op tegeneis wijst ook op het feit dat destijds zijn ouders en sinds 2000 hijzelf de onroerende voorheffing hebben betaald en dat eisers op tegeneis zich nooit publiek «als eigenaars» hebben geopenbaard.

De voormelde argumenten staven het middel van verweerder op tegeneis dat eisers op tegeneis zijn percelen slechts ter bede en geenszins als eigenaar bezitten, zodat zij nooit eigenaar konden worden door verjaring.

De hoofdeis is derhalve gegrond, de tegeneis ongegrond.

Opmerking: Tegen dit vonnis werd beroep aangetekend. In beroep werd het vonnis bevestigd door Rechtbank van Eerste Aanleg Limburg, afdeling Tongeren, 16 november 2016 (AR 16/364/A).

Gerelateerd
0
Aangemaakt op: wo, 15/07/2009 - 14:15
Laatst aangepast op: vr, 08/12/2017 - 18:40

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.