Printervriendelijke versieVerstuur naar een vriend

Huurcontracten voorzien meestal in een huurperiode voor een welbepaalde duur, met welbepaalde opzegmodaliteiten en verbrekingsvergoedingen.

De vraag stelt zich vaak wat er gebeurt wanneer de huurder met miskenning van de opzegperiodes voortijdig het pand verlaat. Strikt juridisch heeft de verhuurder dan het recht de voortzetting van het huurcontract te vorderen dan wel (naar zijn keuze) de huurverbrekingsvergoeding te vorderen. (art. 1184 B.W.).

Wanneer de verhuurder de verderzetting van het contract eist en de huurder het pand reeds verlaten heeft, kan dit voor deze laatste rampzalige gevolgen hebben, namelijk het verder moeten betalen voor een pand waarvan hij het genot niet meer heeft.

Hiertegenover kan de huurder voor de Vrederechter aanhalen dat het per se willen uitvoeren van de overeenkomst, spijts het vertrek van de huurder enkel wijst op louter winstbejag, buiten elke proportie met de schade van de huurder. Vaak wordt met succes dan ook de theorie van het rechtsmisbruik aangehaald, de uitvoeringsplicht te goeder trouw en de schadebeperkingsplicht van de verhuurder, waarna dan een schadevergoeding naar billijkheid van bv. 6 maand wordt vastgelegd.  

Toch kan dit principe niet veralgemeend worden en dient elke situatie in concreto beoordeeld. De bedoeling van de partijen bij het afsluiten van het contract en de belangrijke investeringen die de verhuurder heeft gemaakt in het uitsluitend belang van de huurder kunnen de Vrederechter ertoe laten besluiten dat de verhuurder de uitvoering van het huurcontract kan blijven vorderen.

Rechtspraak Vred. Sint Joost-ten-Node 17/02/2005 T.Vred. 2006/5-6, 216

...

5. Ten gronde

5.1. De vragen die partijen aan de beoordeling van de rechtbank voorleggen, kunnen eenvoudig samengevat worden: heeft eiseres het recht spijts het vertrek van verweerster uit het gehuurde pand sinds meerdere jaren de verderzetting van de huurovereenkomst te vorderen? Handelt eiseres te goeder trouw wanneer, bij het optierecht dat artikel 1184 B.W. haar toekent en waarbij bij wanprestatie van verweerster zij de keuze heeft tussen de gedwongen uitvoering en de verbreking van de overeenkomst, zij kiest voor gedwongen uitvoering? Misbruikt zij haar recht niet wanneer zij geen rekening houdt met de belangen van verweerster? De rechtbankdient bij de beantwoording van deze vragen de feitelijke omstandigheden te onderzoeken en de wettelijke belangen van beide contractpartijen in overweging te nemen.

5.2. Het staat onbetwistbaar vast dat bij de onderhandelingen, die partijen in december 1997 voerden om de huurovereenkomst af te sluiten, een duur van 9 jaar werd vooropgesteld en eiseres op de vraag van verweerster om belangrijke aanpassingswerken nodig om de te huren ruimte aangepast te maken aan de bestemming die verweerster aan de lokalen wou geven, positief is ingegaan met dien verstande dat als compensatie voor de verbintenis die eiseres aldus op zich zou nemen de vervroegde opzegmogelijkheid zou beperkt worden en de overeenkomst pas ten vroegste zou kunnen opgezegd worden bij het verloop van het zesde jaar.

Een en ander blijkt ontegensprekelijk uit het soort voorakkoord dat partijen afsloten op 10 november 1997, “accord de prise en location” genaamd (stuk 18 van het dossier van eiseres), waarin eiseres-verhuurster voor haar rekening zou nemen de eventuele afbraakwerken van wanden, de renovatie van de elektrische installatie, de vervanging van de vloerbekleding, de vernieuwing van valse plafonds en de schilderwerken. Dit voorakkoord stelde eveneens dat het definitief contract op latere datum zou worden opgesteld.

Artikel 3 van de huurovereenkomst (stuk 1 van het dossier van eiseres) en meer bepaald alinea 3 kan niet los gelezen worden van de bepalingen van het voorakkoord en de door eiseres ten behoeve van verweerster reeds uitgevoerde werken. Uit stuk 19 van het dossier van eiseres blijkt dat eiseres onmiddellijk was ingegaan op het verzoek van verweerster om aanpassingswerken uit te voeren en reeds met de realisatie ervan was begonnen, nog vóór het in voege treden van de huur.

Eiseres spendeerde aan deze door verweerster gevraagde werken méér dan 20.000 EUR. Het is dan ook vanzelfsprekend dat eiseres deze investering pas kon rechtvaardigen voor zover de huurovereenkomst op lange termijn zou worden uitgevoerd. Eiseres berekende het belang van deze investering en haar financiële haalbaarheid en aanvaardde deze financiële toegeving voor zover het contract minstens over een tijdsverloop van zes jaar zou gespreid zijn.

Dit verklaart waarom de partijen een wederzijdse opzegmogelijkheid pas na verloop van het zesde jaar (art. 3 al. 3) zijn overeengekomen. Kan men op grond van deze onbetwistbare bedoeling van partijen om de vervroegde opzegmogelijkheid uit te sluiten, waarover verweerster eigenaardig genoeg met geen woord rept in haar argumentatie, nu aanvaarden dat eiseres de gedwongen uitvoering van de overeenkomst vordert dan wanneer verweerster reeds na 18 maanden uitvoering het niet meer zag zitten en het pand verliet?

Moet eiseres de commerciële en economische noodwendigheden, die verweerster aanhaalt om haar contractontbinding te verantwoorden (wijziging van economische koers, uitbreiding van haar bedrijf en ten slotte opslorping) zomaar aanvaarden, dan wanneer er precies bij de totstandkoming der overeenkomst een wederzijdse belangenafweging was gebeurd door de partijen zelf? De uitvoering te goeder trouw van de overeenkomst waarover verweerster het telkens heeft als zij de houding van eiseres op de korrel neemt, valt niet te rijmen met de eigen houding van verweerster, met name de wederpartij voor een voldongen feit stellen om zich van zijn contractuele verplichtingen te ontdoen. Men kan moeilijk stellen dat eiseres het bovenvermeld keuzerecht ex artikel 1184 B.W. niet te goeder trouw zou hebben uitgeoefend gelet op de speciale motieven die aan de grond liggen van de beperkte opzegmogelijkheid.

5.3. Pleegt eiseres nu rechtsmisbruik in die zin dat zij haar recht (de gedwongen uitvoering) zou uitoefenen op een manier die kennelijk de grenzen te buiten gaat van een normale uitoefening van dat recht door een normaal voorzichtig en bezorgd persoon? Uit de stukken van partijen blijkt dat zodra eiseres in oktober 2002 op de hoogte was van de onbetwistbare wil van verweerster om vervroegd een einde te stellen aan de huurovereenkomst, wil die slechts naar voren is getreden na de nietbetaling van achterstallige huur (stukken 20 e.v. van het dossier van eiseres), eiseres uit eigen beweging contact opnam met immobiliënmakelaars om kandidaat-huurders op te zoeken. Heeft eiseres met deze houding niet gehandeld als een voorzichtig en bezorgd persoon om haar schade te beperken?

Bovendien is het stilzitten van eiseres alvorens een gerechtelijke procedure aan te vatten begrijpelijk. Zolang de huur was betaald, kon eiseres geen belang laten gelden om een geding te starten. Zodra de niet-betaling der huur een feit was, werd huidig geschil ingeleid wegens het ontstaan van een rechtmatig belang. Waar is daarentegen het bewijs van de pogingen van verweerster om zelf een oplossing te zoeken voor de jarenlange leegstand? Verweerster heeft door haar passieve houding geen voorzichtige en bezorgde houding aangenomen.

De verdere betaling van de huur kon haar niet ontslaan van een proactieve houding om aldus de schade voor beide partijen te beperken. Ook de manier waarop de sleutels werden afgegeven, getuigt in hoofde van verweerster niet van de nodige goede trouw. De sleutels werden immers nooit aanvaard door eiseres; verweerster kende op voorhand het voornemen van eiseres om de sleutels te weigeren. Waarom ging verweerster zelf niet over tot dagvaarding om de schade te beperken?

Het is voor de rechtbank te dezen genoegzaam aangetoond dat eiseres de gedwongen uitvoering van de overeenkomst te goeder trouw is blijven vorderen en zeker geen misbruik heeft gemaakt van haar recht gelet op de bedoeling der partijen bij het afsluiten van de overeenkomst en de belangrijke investeringen die eiseres in het exclusief belang van verweerster heeft gedaan. Het ligt aan verweerster zelve dat de gedwongen uitvoering van de overeenkomst terecht werd opgeëist: zij heeft het laten afweten wanneer het erop aankwam de schade voor de wederpartij te beperken. Verweerster heeft in de contractuele relatie tussen partijen een eigenzinnige houding aangenomen, enkel in functie van haar eigen belang zonder rekening te houden met de wettige belangen van de tegenpartij (o.a. het zoeken naar een kandidaat-huurder).

Zij kan dan ook geen aanspraak maken op een vervroegde ontbinding van de overeenkomst vóór de contractueel afgesproken opzegmogelijkheid. De vordering is derhalve gegrond waar eiseres de uitvoering vordert van de huurovereenkomst tot 31 december 2003. Er is evenwel geen wederverhuringsvergoeding verschuldigd; vermits eiseres de gedwongen uitvoering tot 31 december 2003 vordert, dient ondersteld en aangenomen te worden dat de overeenkomst van rechtswege is beëindigd na het verloop van de 6 jaren huur, zoals de partijen het contractueel zijn afgesproken in artikel 3 alinea 3 toen zij zich wederzijds een vervroegde opzegmogelijkheid verschaften. De ontbinding van de huur door het verloop van de contractueel voorziene periode sluit in casu een wederverhuringsvergoeding uit.

[...]

OM DEZE REDENEN, Recht doende op tegenspraak, Verklaren de vordering ontvankelijk en gegrond in de volgende mate; Dienvolgens, Zeggen voor recht dat het huurcontract tussen partijen op 31 december 2003 een einde heeft genomen...