-A +A

Vordering tot herverdeling van de lasten van een mede-eigendom

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

Opgelet vernieuwd appartementsrecht goedgekeurd in de Senaat  6 mei 2010:
Zie Roland Timmermans, Vernieuwde Appartementswet? NJW 224, 430

Vordering tot herverdeling van de lasten van een mede-eigendom

Een reglement van mede-eigendom is een toetredingscontract, wat ook logisch is omdat een samenlevingsvorm met een ongebreidelde vrijheid van de bewoners van de appartementen onbestaanbaar is. Enkel een eenvormige regeling voor één ieder maakt een evenwichtige samenleving mogelijk. Vandaar dat ook mag worden verwacht dat elke bewoner kennis heeft van de inhoud van de basisakte.

Echter voorziet de wet correctieven op deze toetredingsregeling. Een wijzing van de verdeling van de lasten is mogelijk via een beslissing van de algemene vergadering of door een rechterlijke beslissing.

Zo bepaalt art. 577 – 9 §6, 2° B. W. dat iedere mede-eigenaar aan de rechter kan vragen om de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen. Indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals om de berekening ervan te wijzingen indien deze onjuist is of onjuist is geworden als gevolg van wijzigingen aangebracht aan het gebouw.

Deze wetsbepaling bevat geen beperking wat betreft de termijn waarbinnen de erin bedoelde rechtsvorderingen moeten worden ingesteld. Evenmin is bepaald dat de koper van een appartement die rechtsvorderingen niet mag stellen omdat de bestreden bepaling of bepalingen in de toetredingsovereenkomst overeengekomen werden. De wetgever beoogde duidelijk een mogelijkheid voor elke mede-eigenaar ongeacht het tijdstip waarop die het eigendomsrecht over zijn eigendomsdelen heeft verworven of een aanpassing van de eenzijdige opgelegde bepalingen van de basisakte na te streven. Overigens kan de potentiële koper van een appartement de wijziging van de lastenverdeling pas benaarstigen eens hij of zij het eigendomsrecht heeft verworven. Zolang dat niet het geval is, bestaat slechts de keuze tussen het al dan niet aankopen van het appartement.

Artikel 577 – 9 §6 2° B. W. betreft de vraag van het mechanisme zelf van de lastenverdeling en de wijzigingsmodaliteiten en dus of de verzoekende mede-eigenaar minder en de andere mede-eigenaars meer in de gemeenschappelijke lasten moeten bijdragen.

De Vrederechter dient mij deze mogelijkheid tot wijziging omzichtig te werk te gaan. Immers is de basisakte in beginsel een coherent geheel van regels en elke wijziging kan die coherentie aantasten.

Zo kan de Vrederechter beslissen of bepaalde delen van de mede-eigendom gemeenschappelijke delen zijn die door verschillende, dan wel door bepaalde kavels gebruikt worden maar niet noodzakelijk door alle kavels.

Daarom is het niet a priori logisch dat elke private kavel in de kosten eigen aan de lift moet bijdragen. In de praktijk wordt immers wat betreft de verhaalbaarheid van de gemeenschappelijke lasten het onderscheid gemaakt tussen de algemene onverdeeldheid en de bijzondere onverdeeldheid. Bijzondere gemeenschappelijke delen zijn dan die delen van het gebouw dat een mede-eigendom toebehoort aan verschillende eigenaars, die slechts een beperkt aantal kavels hebben.

De klassieke aanvaarde verdelingscriteria, welke ook weer te vinden zijn in art. 577 – 2 § 9 lid 3 B. W. zijn de waarde, het nut of een combinatie van de waarde van het privatieve gedeelte en de nuttigheid van een gemeenschappelijk deel voor de privatieve kavel.

En zo komen wij tot de klassieke discussie of een lift en de kosten verbonden aan deze lift ten laste liggen van de mede-eigenaars van het gelijkvloers.

Wanneer een appartementsgebouw geen met de lift toegankelijke ondergrondse ruimten heeft, welke dienen tot het nut van alle mede-eigenaars, waaronder ook de mede-eigenaars van het gelijkvloers (omdat het bijvoorbeeld geen ondergrondse garage is en geen ondergrondse kelder) kan bezwaarlijk worden aanvaard dat de lift en het toebehoren een algemene gemeenschappelijkheid is ten dienste van de eigenaars van het gelijkvloers.

Het nut dat de privatieve delen uit gemeenschappelijke delen en de diensten halen, moet in de objectieve zin worden begrepen. Louter objectief gezien ondervindt de eigenaar van het gelijkvloers niet het minste nut van de lift en het toebehoren daarvan. De lift is te beschouwen als een bijzonder gemeenschappelijk deel dat dienstig is voor alle delen van het appartement waarin geen ondergrondse gemeenschappelijke ruimten bestaan, behalve voor het gelijkvloers.
Aldus kan een bewoner van het gelijkvloers een persoonlijk nadeel ondervinden door een kostenregeling waarbij de lift ook ten laste gelegd wordt van de gebruikers van het gelijkvloers.

Het probleem is natuurlijk dat een dergelijke mede-eigenaar op de algemene vergaderingen in de regel in minderheid is. Precies daarom werd voorzien in de mogelijkheid dat de bewoners van het gelijkvloers zich hiertoe kunnen wenden tot de Vrederechter, weze het wel dat de Vrederechter moeilijk een retroactieve herberekening kan doorvoeren.
Voor een toepassingsgeval zie Vredegerecht Zomergem 12.12.2008 Tijdschrift voor Vrederechters 2011, 310.

 

Gerelateerd
0
Aangemaakt op: vr, 30/09/2011 - 17:59
Laatst aangepast op: vr, 30/09/2011 - 20:16

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.