Het ladderrecht («servitude de tour d’échelle») is een niet-voortdurende erfdienstbaarheid, omdat deze, om uitoefend te worden, telkens weer een handeling van de mens vereist.
Niet-voortdurende erfdienstbaarheden kunnen alleen door een titel worden gevestigd.
Het art. 31 Veldwetboek stelt evenwel dat de eigenaar van een niet-gemene muur gerechtigd is om het erf van zijn nabuur te betreden om die muur «te herstellen of te onderhouden».
Uit de omschrijving dat art. 31 Veldwetboek énkel de «herstelling of het onderhoud» van een niet-gemene muur betreft, impliceert dat de niet-gemene muur reeds
voorafbestaand moet zijn aan deze handelingen van herstelling of onderhoud. Het ladderrecht uit art. 31 Veldwetboek kan niet worden ingeroepen om de niet-gemene muur zélf op te richten en/of af te werken. Een buur kan geenszins worden verplicht worden om zijn nabuur toe te laten zijn perceel te betreden om een muur te bouwen.
tekst vonnis
R.G. t/ BVBA M.B. en CVBA Z.K.
Overwegende dat de h. R.G. (eisende partij) eigenaar is van een appartementsgebouw gelegen (...) bijhorende garages gelegen te (...). CVBA Z.K. (tweede verwerende partij) is bezig met het optrekken van een nieuw gebouw op haar aan deze garages aanpalende perceel, o.m. de bouw van een muur. De kwestieuze werkzaamheden worden in opdracht van CVBA Z.K. uitgevoerd door BVBA M.B. (eerste verwerende partij). Eerste verwerende partij verklaart dat zij voor de afwerking van de door haar opgetrokken muur, de eigendom van eisende partij (meer bepaald het dak van de kwestieuze garages) moet kunnen betreden. In dat kader heeft zij op het dak van de kwestieuze garages stellingen geplaatst en materialen neergelegd. Eisende partij verklaart dat zij daarvoor geen enkele toestemming heeft gegeven, dat de garages niet voorzien zijn op het dragen van dergelijke constructies en dat de veiligheid niet gegarandeerd kan worden, zodat zij de verwijdering van de stelling en de materialen vordert.
Overwegende dat art. 31 Veldwetboek bepaalt: «De eigenaar van een niet gemene levende haag of een niet gemene muur is gerechtigd, buiten de tijd dat de vruchten te velde staan, het erf van zijn nabuur te betreden om de haag te korten, te snoeien, het snoeisel weg te halen, de muur te herstellen of te onderhouden. Indien dit erf afgesloten is, moet overgang gevraagd worden aan de nabuur, die de plaats daarvoor naar keuze kan aanwijzen. In geval van weigering moet het erf betreden worden op de minst beschadigbare plaats en behoudens vergoeding van veroorzaakte schade». Het betreft hier het zogenaamde «ladderrecht».
Overwegende dat de door eerste verwerende partij in opdracht van tweede verwerende partij opgetrokken muur een niet-gemene muur is en dat het hier een geheel nieuw geplaatste muur betreft. Uit de door eisende partij voorgelegde foto’s blijkt onbetwistbaar dat voorheen op de kwestieuze plaats geen enkele muur aanwezig was.
Overwegende dat uit het voormelde art. 31 Veldwetboek blijkt dat de eigenaar van een niet-gemene muur (zoals in casu tweede verwerende partij) gerechtigd is om het erf van zijn nabuur (eisende partij) te betreden om die muur «te herstellen of te onderhouden».
Overwegende dat ter zake van het ladderrecht het hiernavolgende moet worden gesteld.
I.1. Het ladderrecht («servitude de tour d’échelle») is een niet-voortdurende erfdienstbaarheid, omdat deze, om uitoefend te worden, telkens weer een handeling van de mens vereist (L. Lindemans, Erfdienstbaarheden in APR, p. 147, nr. 351 met verdere verwijzing naar Pand B., Trefwoorden «Action possessoire», nr. 878 – «Echelage», nrs. 3, 43, 83 en «Haie», nr. 183; G. Beltjens, Encyclopédie du Droit civil Belge, I, Brussel, Bruylant 1905, commentaar bij art. 693 BW, noot 6; F. Laurent, Principes de droit civil, VIII, nrs. 116 e.v.).
2. Niet-voortdurende erfdienstbaarheden kunnen alleen door een titel worden gevestigd (art. 691 BW; R. Derine, F. Van Neste en H. Vandenberghe, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Zakenrecht, Deel II, B, Brussel, Story-Scientia 1984, p. 640, nr. 937). Deze titel is in principe zelfs niet gebonden aan bepaalde vormvereisten, maar een door alle partijen ondertekend geschrift is wel noodzakelijk wanneer men de titel tegenwerpelijk wil maken aan derden.
3. In casu ligt geen zodanige titel voor. Een eenzijdig schrijven zoals in casu is uiteraard onvoldoende.
II.1. Uit de toelichting van eerste verwerende partij blijkt dat het in casu gaat over de afwerking van een nieuw geplaatste muur en de latere afwerking ervan. Het gaat dus niet over de herstelling en/of het onderhoud van een reeds bestaande, vroeger opgerichte muur.
2. Nochtans blijkt uit de bovenvermelde omschrijving dat art. 31 Veldwetboek énkel de «herstelling of het onderhoud» van een niet-gemene muur betreft, wat logischerwijze impliceert dat de niet-gemene muur reeds voorafbestaand moet zijn aan deze handelingen van herstelling of onderhoud. Het ladderrecht uit art. 31 Veldwetboek kan niet worden ingeroepen om de niet-gemene muur zélf op te richten en/of af te werken. Eisende partij kan geenszins worden verplicht om eerste verwerende partij toe te laten haar perceel te betreden, zodat zij de nieuwe constructie kan afwerken. Het zijn integendeel verwerende partijen die verplicht zijn de oprichting en afwerking van de muur zo te concipiëren dat zij dit volledig vanop het eigen terrein van CVBA Z.K. kunnen doen. Het ladderrecht bestaat niet ten behoeve van nieuwbouw (Vred. Brugge II 21 februari 2011, AR nr. 11A175, onuitg.; Vred. Marche-en-Famenne 21 februari 1995, JLMB 1995, 1, 301; G. Baert, Bestendig Handboek Privaatrechtelijk Bouwen, Mechelen, Kluwer, 5e uitgave, p. 277).
3. Het voormelde volgt niet alleen uit de tekstuele uitlegging van art. 31 Veldwetboek, maar ook uit het gegeven dat deze bepaling een uitzondering en beperking inhoudt van het eigendomsrecht. Eigendom is immers het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken (art. 544 BW) en het ladderrecht doet daaraan afbreuk. Het mag derhalve niet verruimd geïnterpreteerd worden.
Overwegende dat uit het bovenstaande volgt dat de vordering van eisende partij gegrond dient verklaard zoals hierna verder uiteengezet. Verwerende partijen moeten in de gelegenheid worden gesteld het onderhavige vonnis punctueel uit te voeren overeenkomstig de modaliteiten van het beschikkend gedeelte, maar aan eisende partij wordt voorbehoud verleend om alsnog in een afzonderlijke procedure de dwangsom te vorderen voor zover deze punctuele uitvoering zich niet zou effectueren. Ons Ambt herinnert eraan dat een hoofdveroordeling en een eventuele veroordeling tot betaling van een dwangsom in verschillende uitspraken, perfect mogelijk is (Benelux-Gerechtshof 17 december 2009, RW 2010-11, 829, noot K. Wagner; Cass. 11 mei 2010, RW 2011-12, 488).
...