Het recht van opstal betreft een uitzondering op de regels van het verticaal eigendomsrecht en het recht van natrekking.
Voorafgaandelijk herinneren we even summier aan de de grondbeginselen van het verticaal eigendomsrecht
Verticaal eigendomsrecht
“cuius est solum, est usque ad sidera, usque ad inferos” (Hij die eigenaar is van de grond, heeft het recht op en onder die grond van alle ruimte tot het hemelgewelf en tot in de “onderwereld”) .
"superficies solo cedit" , (hetgeen boven de grond staat wordt afgestaan aan de grond). Een object verliest zijn zelfstandig zakenrechtelijki doordat het deel gaat uitmaken van de hoofdzaak, in casu de grond. Alles wat met de grond verbonden is, wordt zodoende tevens eigendom van de grondeigenaar (lees het natrekkingsbeginsel). Zie ook" accessorium sequitur principale" (de bijzaak volgt de" hoofdzaak). De eigenaar van de grondoppervlakte heeft overeenkomstig dit principe het exclusieve gebruiksrecht op de verticale ruimtekolom binnen de grenzen van zijn erf. Zie ook de bepalingen in het burgerlijk wetboek.
Wettelijke basis: art. 552, eerste en tweede lid, art. 553 O.BW en art. 1 Opstalwet.
Uittreksel uit het oud burgerlijk wetboek (let wel dit standpunt is inmiddels verlaten: infra):
Art. 552. De eigendom van de grond bevat in zich de eigendom van hetgeen op en onder de grond is.[eenheidsbeginsel]
De eigenaar mag op de grond naar goeddunken planten en bouwen, behoudens de in de titel Erfdienstbaarheden of grondlasten gestelde uitzonderingen.
Onder de grond mag hij naar goeddunken bouwen en graven en uit die gravingen alle voortbrengsels halen die zij kunnen opleveren, behoudens de beperkingen voortvloeiende uit de wetten en verordeningen betreffende de mijnen en uit de wetten en verordeningen van politie. (de uitzonderingen inzake delfstoffen, de diepe ondergrond (dieper dan 400 meter) en de nutsvoorzieningen zijn op uw casus niet van toepassing)
Om gestapelde eigendom mogelijk te maken kan onder bepaalde voorwaarden de eenheidswerking van de verticale natrekking worden doorbroken, zodat er lagen van eigendom kunnen ontstaan:
Klassiekers zijn
a) de appartementseigendom,
b) het erfpachtrecht en
c) het oipstalrecht.
Voorwerp van opstal
Het voorwerp van een opstalrecht is een recht dat betrekking kan hebben op gebouwen, werken en beplantingen op een grond die eigendom is van degene die het opstalrecht verleent.
Inmiddels is het voorwerp van het opstalrecht door de nieuwe definitie sinds de aanpassing door de wet diverse bepalingen justitie van 25 april 2014 gewijzigd:
Het recht van opstal is een zakelijk recht dat de opstalhouder een tijdelijk eigendomsrecht verleent zonder dat hij een eigendomsrecht heeft op de grond en waarbij het recht van opstal zowel een volgrecht als een recht van voorrang heeft. Het recht van opstal dient steeds gevestigd te worden in een authentieke notariële akte.
Het recht van opstal maakt aldus een uitzondering uit op de wettelijke natrekking.
Nieuwe toepassingsmogelijkheden van het opstalrecht ingevolge de wetswijziging van 25 april 2004:
• Het verlenen van een tijdelijk recht tot het plaatsen van zonnepanelen, schotelantennes, GSM masten en andere inrichtingen op daken door de vestiging van een opstalrecht. Deze inrichtingen staan niet op de grond zelf en het recht kan gevestigd worden door degene die de rechten kan doen gelden op het dak zonder daarom eigendom te zijn van de grond.
• Het recht om de ondergrond te ontginnen, te boren, ondergrondse garages te plaatsen.
Anderzijds kunnen de rechten niet alleen verleend worden door de houder van het eigendomsrecht, maar ook door de houder van beperkte zakelijke rechten zoals de vruchtgebruiker, een erfpachhouder of zelfs een opstalhouder
Alternatieven:
Weliswaar kan één en ander anders worden uitgewerkt middels overeenkomsten inzake beperkingen van het opstalrecht en de verticale eigendomsrechten dan wel middels vestiging van erfdienstbaarheden.
Nieuw Burgerlijk Wetboek:
Het onbeperkte eigendomsrecht werd reeds beperkt in het O.B.W. Artikel 552, derde lid BW bepaalt immers dat rekening gehouden moet worden met “beperkingen voortvloeiende uit de wetten en verordeningen betreffende de mijnen. Die regels betreffen de diepe ondergrond (dieper dan 500 meter). Zie decreet over de diepe ondergrond.
Art. 3.63 NBW bepaalt nu dat het eigendomsrecht op de grond zich enkel uitstrekt tot een hoogte boven of diepte onder de grond die voor de eigenaar nuttig kan zijn voor de uitoefening van zijn bevoegdheden. Een eigenaar kan zich bijgevolg niet verzetten tegen een gebruik door een derde op een hoogte of een diepte waarop de actuele eigenaar, gelet op de bestemming en de toestand van de grond, redelijkerwijze geen gebruiksbevoegdheid zou kunnen uitoefenen.
Het klassieke idee van de absolute eigendom afgeleid uit de artt. 552-553 oud BW van de verticale kolom onder en boven de grond van de eigenaar is aldus nu ook wettelijk verlaten, nadat de rechtsleer dit recht reeds nuanceerde (M. Reynebeau, «De inplanting van onshore windturbines in het Vlaamse Gewest vanuit privaatrechtelijk perspectief», TPR 2018, (1471) p. 1508, V. Sagaert, «Volume-eigendom: een verkenning van de verticale begrenzing van onroerende eigendom, TPR 2018, (21) p. 29, nr. 8. Zie ook reeds: A. Kluyskens, Beginselen van Burgerlijk Recht, V, Zakenrecht, Gent, Standaard, 1942, p. 147-148, nr. 128).
Rechtsleer:
G. Blockx, F. Lens en L. Wynant, Erfpact, opstal en erfdienstbaarheden: Google Books
SAGAERT, V., Ondergrondse constructies in het Belgische goederenrecht , in X., Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht , 1-27
Het hof van Cassatie interpreteerde onder de oude wet gebouwen, werken en beplantingen strikt.