Hof van Beroep Antwerpen, 4 september 2018, NjW 2019, 720, met noot Ghijsbrecht Degeest, Vordering tot recuperatie van investeringen door een ex-samenwoner in de oprichting van een woning op een grond, eigendom van de andere partner.samenvatting
Hij die geïnvesteerd heeft in het onroerend van een ander kan zich niet beroepen op een vermoeden van de afstand van natrekking.
De partner investeerder in andermans goed kan slechts aanspraak maken op een vergoeding mits er ook geïnvesteerd werd bijvoorbeeld door betaling van facturen, of gedeeltelijke betaling in de hypothecaire last.
Een afstand van natrekking blijkt niet uit
- een huwelijkscontract (dat evenwel nooit in werking trad omdat het huwelijk nooit is doorgegaan) waarin staat opgenomen dat de bouwgrond deel zou uitmaken van het gemeenschappelijk vermogen;
- het louter samen bouwen op een stuk grond;
- het samen aanvragen van een bouwvergunning;
- het samen afsluiten van een architectenovereenkomst
- het samen afsluiten van een aannemingsovereenkomst gesloten;
- het samen afsluiten van een hypothecaire lening;
- het samen genieten van de fiscale voordelen (woonbonus) genoten;
- het elk afzonderlijk afsluiten van een schuldsaldoverzekering afgesloten.
Bij gebrek aan bewijs dat de woning (deels) zou zijn opgericht met haar eigen materialen, kan de partner-investeerder evenmin een vergoeding vorderen op grond van artikel 555 BW.
Zakelijke subrogatie vindt geen toepassing, wanneer de partner-investeerder niet kan aantoon enige betaling van materialen of werk te hebben verricht.
De kostenleer veronderstelt het bewijs dat de kosten die de partner-investeerder heeft gemaakt de normale lasten van het samenwonen hebben overtroffen. Zonder dit bewijs kan op basis van de kostenleer geen vergoeding worden bekomen.
Zaakwaarneming veronderstelt het spontaan waarnemen van de belangen van een ander in diens voordeel, omdat de meester van de zaak daartoe tijdelijk niet in staat is, bijvoorbeeld wegens ziekte of afwezigheid. Zonder deze omstandigheden is van zaakwaarneming geen sprake.
Zonder bewijs dat de partner-investeerder heeft geïnvesteerd in de oprichting van de woning, is er geen sprake van een bewezen verarming, zodat de partner-investeerder zich alsdan niet kan beroepen op de verrijking zonder oorzaak.
tekst arrest
V.R.E.,[ ... ] appellante,
[ ... ]
tegen V.D.S.K.,[ ... ] geïntimeerde,
[ ... ]
Voorgaanden:
1. Partijen hebben gedurende 12 jaar een relatie gehad, waarbij zij aanvankelijk feitelijk samenwoonden sinds 25 januari 2000 (zie de wettelijke informaties gevoegd bij de inleidende dagvaarding) en vanaf 17 november 2006 wettelijk samenwoonden.
Geïntimeerde kocht op 11 januari 2005 een perceel bouwgrond, deel uitmakend van de verkaveling[ ... ] fase 1 aan te[ ... ],bij notariële akte verleden voor notaris Philippe GOOSSENS te Grobbendonk.
Op 6 oktober 2005 gingen partijen een hypothecaire lening aan bij DEXIA BANK BELGIE (thans BELFIUS BANK) voor 100.000 EUR, met het oog op de bouw van een woning op die bouwgrond. Blijkens de aflossingstabel diende daarop gedurende 20 jaar maandelijks 584,80 EUR te worden terugbetaald. leder der partijen ging een schuldsaldoverzekering aan voor 50.000 EUR (zie de stukkenbundel 4 van geïntimeerde).
Op 4 september 2006 hebben partijen wel een huwelijkscontract doen verlijden door notaris Philippe GOOSSENS, waarbij zij het wettelijk stelsel aannamen. In dat huwelijkscontract lieten zij opnemen dat geïntimeerde de woning aan [ ... ] wilde aanzien als aanwinst om deel uit te maken van het gemeenschappelijk vermogen, en dat beide partijen het hypothecair krediet als deel van het gemeenschappelijk vermogen wilden beschouwen (zie het art. 7 van het huwelijkscontract - stuk 3 van geïntimeerde).
Partijen zijn evenwel nooit gehuwd.
Zij woonden sedert 17 november 2006 wettelijk samen, zonder samenlevingscontract te hebben opgesteld (zie het getuigschrift van wettelijke samenwoonst stuk 2 van geïntimeerde).
Aan hun relatie kwam een einde.
[ ... ]
De vorderingen in hoger beroep:
Het (beperkt) hoger beroep is ingesteld bij een naar vorm en termijn regelmatig verzoekschrift, neergelegd ter griffie van dit hof op 19 december 2016.
Het strekt ertoe, bij hervorming van het bestreden vonnis,
de oorspronkelijke hoofdvordering gegrond te verklaren,
(1) dienvolgens te zeggen voor recht dat wordt overgegaan tot de vereffening en verdeling van de onverdeeldheden die bestaan tussen partijen;
dienvolgens een notaris te horen aanstellen gelast met het verrichten van de werkzaamheden, strekkend tot de vereffening en verdeling van de tussen partijen bestaande onverdeeldheden, dit alles na openbare verkoop van de onroerende goederen;
de kosten ten laste van de massa te leggen.
(2) alleszins, te zeggen voor recht dat appellante gerechtigd is voor de helft in de waarde van de woonst te [ ... ]; Dienvolgens geïntimeerde te veroordelen om aan appellante de helft van de waarde van de woonst te betalen, bedrag te vermeerderen met de gerechtelijke intresten en de kosten;
Een landmeter-deskundige aan te stellen teneinde de waarde van de woonst te bepalen;
(3) ondergeschikt:
Minstens geïntimeerde te veroordelen om aan appellante 75.000 EUR provisioneel te betalen ter vergoeding van de waarde van de woning, door beide partijen gebouwd te [ ... ], en dit bedrag te vermeerderen of te verminderen in de loop van het geding, alleszins te vermeerderen met de gerechtelijke intresten;
[ ... ]
Beoordeling:
[ ... ]
Partijen zijn het eens dat er moet vereffend en verdeeld worden en dat daartoe een notaris moet worden aangesteld.
De hier in het geding zijnde "voorafgaandelijke" twistpunten betreffen de kwestie of de voormalige gezinswoning eigendom is van beide partijen, zoals appellante voorhoudt, dan wel exclusieve eigendom van geïntimeerde, zoals deze laatste meent, en nog, of appellante in ondergeschikte orde aanspraak kan maken op enige vergoeding met betrekking tot het onroerend goed.
Appellante doet in feite gelden dat
- partijen in hun huwelijkscontract van 4 september 2006 voorzien hadden dat de bouwgrond, eigendom
van geïntimeerde, deel zou uitmaken van het gemeenschappelijk vermogen;
- partijen op die bouwgrond samen een woning hebben gebouwd, samen de bouwvergunning hebben aangevraagd, een overeenkomst hebben gesloten met de architect, met de aannemers enz.;
- partijen ter financiering van die woning in oktober 2005 een hypothecaire lening afsloten bij BELFIUS BANK;
- zij ten volle heeft bijgedragen aan de betaling van de bouw van de woning en alle daarmee gepaard gaande kosten, evenals de afbetaling van de hypothecaire lening;
- na stopzetting van haar zaak, een kinderwinkel, zij werkzaam was in het bedrijf van geïntimeerde;
- zij in de personenbelasting de woonbonus in aftrek neemt;
- zijzelf in eigen naam een schuldsaldoverzekering diende af te sluiten; geïntimeerde, gezien zijn uiterst beperkt inkomen (over het inkomstenjaar 2009 een belastbaar inkomen van 21.000 EUR) nooit een hypothecair krediet van 100.000 EUR zou hebben gekregen.
In rechte beroept appellante zich op
- de mede-eigendom tussen partijen in de door hen gebouwde woning, wegens de afstand van het recht van natrekking;
de vergoedingsplicht van geïntimeerde voor de kosten van materialen en arbeidsloon, ex het art. 555 BW;
- de zakelijke subrogatie.
3.2.1. Over de mede-eigendom, wegens afstand van het recht van natrekking:
Appellante meent in hoofdorde dat zij mede gerechtigd is in de woning[ ... ] als mede-eigenaar.
Zij betwist niet dat de bouwgrond waarop partijen een woning hebben opgetrokken, exclusief eigendom is van geïntimeerde, maar zij houdt voor dat geïntimeerde heeft verzaakt aan zijn recht van natrekking, waardoor partijen onverdeeld eigenaar van de woning zijn, nu die verzaking aan het recht van natrekking automatisch de vestiging van het recht van opstal tot gevolg heeft.
Het hof verwijst ter zake naar de omstandige en oordeelkundig bevonden redengeving van de eerste rechter onder punt III.B.l.c. van het bestreden vonnis, die door geen nieuwe stukken en/of andere c.q. bijkomende juridische redengeving wordt weerlegd: kennelijk stond de rekening nr. 789-5857360-33 enkel op naam van Kenny VAN DEN SCHOOR, zoals blijkt uit het stukkenbundel 7.9 van appellante, en hier wordt nogmaals benadrukt dat nergens uit blijkt dat de door appellante overgelegde facturen via enige andere rekening zijn betaald (lees: met eigen gelden van appellante zijn betaald), terwijl de door DEXIA vrijgegeven gelden op het hypothecair krediet enkel door Kenny VAN DEN SCHOOR zijn terugbetaald met eigen gelden. Appellante verwijst verder onterecht naar de gevolgen van het huwelijkscontract dat geen uitwerking kreeg, vermits partijen nooit huwden. Bij hun wettelijk samenwonen hebben partijen ook verkozen om geen samenlevingscontract op te maken, waarin zij één en ander hadden kunnen regelen.
Kortom: enig mede-eigendomsrecht op de woning is niet aangetoond.
3.2.2. Over de vergoedingsplicht ex art. 555 BW:
Ook wat de gevorderde vergoeding ex. art. 555 BW betreft, moet worden verwezen naar de oordeelkundig bevonden redengeving van de eerste rechter onder punt III.B.2.c. van het bestreden vonnis, waaraan hier niets is toe te voegen: ook thans brengt appellante geen bewijs bij dat de woning (deels) zou zijn opgericht met haar eigen materialen.
3.2.3. Over de zakelijke subrogatie:
Uit niets blijkt dat appellante op enigerlei wijze heeft bijgedragen in de investeringen in het gebouw dat geïntimeerde heeft opgetrokken op zijn grond: de betalingen van de door appellante overgelegde facturen zijn kennelijk alle gebeurd via opnames van de bouwlening, die integraal zijn terugbetaald door geïntimeerde.
Ook thans bewijst appellante geenszins dat zijzelf enige betaling van materialen of werk heeft verricht, terwijl geïntimeerde wel degelijk ook nog andere kosten van het huishouden op zich nam, zoals betaling van nutsvoorzieningen (elektriciteit, water, Telenet) en woonpolis, en andere.
Van enige zakelijke subrogatie kan hier dan ook geen sprake zijn.
3.2.4. Over de kostenleer:
Appellante meent dat zij minstens gerechtigd is om de kosten terug te vorderen die zij besteed heeft aan de bouw van de woning.
Geïntimeerde doet met reden gelden dat uit niets blijkt dat de kosten die appellante gemaakt heeft de normale lasten van het samenwonen hebben overtroffen, zodat appellante niet gerechtigd is op enige vergoeding op grond van de kostenleer.
3.2.5. Over de zaakwaarneming:
Appellante meent nog op grond van de zaakwaarneming recht te hebben op enige vergoeding.
Geïntimeerde werpt haar terecht tegen dat ook op die grond geen recht op vergoeding bestaat, nu niet is voldaan aan de wettelijke voorwaarden daartoe: er is immers slechts sprake van zaakwaarneming wanneer iemand spontaan de belangen van een ander in diens voordeel waarneemt, omdat de meester van de zaak daartoe tijdelijk niet in staat is, bijvoorbeeld wegens ziekte of afwezigheid. Die situatie deed zich hier niet voor.
3.2.6. Over de verrijking zonder oorzaak:
Appellante beroept zich al even onterecht op de verrijking zonder oorzaak: zij toont niet aan dat zij op enigerlei wijze verarmd is, nu zij niet aantoont
geïnvesteerd te hebben in de oprichting van de woning.
[ ... ]
Beslissing:
[ ... ]
Verklaart het beperkt hoger beroep ontvankelijk, doch ongegrond,
Bevestigt het bestreden vonnis, binnen de perken van het hoger beroep,
[ ... ]