Opdat een derde de niet-tegenstelbaarheid van een niet-gepubliceerde binnen het toepassingsgebied van art. 1 Hyp.W. kan inroepen, dient hij namelijk aan een welbepaalde kwalificatie te voldoen:
Kwalificaties waaraan zij cumulatief dienen te voldoen:
1) te goeder trouw zijn(
2) beschikken over een concurrent zakelijk recht (recht van diegenen die «aanspraken kunnen doen gelden die in conflict treden met het niet-overgeschreven recht: dit zijn de verkrijgers van eigendom, opvolgende beperkt zakelijk gerechtigden met inbegrip van de zakelijke zekerheidsrechten en de schuldeisers in een kleine en grote samenloop met uitsluiting van persoonlijk gerechtigden, zoals een huurder, gewone chirografaire schuldeisers – vóór de samenloop )
3) dit concurrerend recht dient terug te voeren is op dezelfde rechtsvoorganger
4) aan het eigen recht dient de nodige publiciteit te zijn verleend
De derde moet behoren tot deze kring van de beschermde personen.(de vervreemder of verkrijger zelf of hun algemene rechtsopvolgers kunnen onmogelijk tot de kring van beschermde personen kunnen behoren, aangezien zij niet als derden zijn te beschouwen).
Derden in de zin van [art. 1 Hyp.W.] zijn zij die niet bij de bedoelde akten betrokken waren en die hetzij een conflicterend zakelijk recht hebben verworven op de goederen waarop bedoelde akten betrekking hebben, hetzij op die goederen hun verhaalsrechten tegen hun schuldenaar hebben vervolgd.
Bij het vestigen van een belasting ten laste van de eigenaar of de zakelijk gerechtigde van een onroerend goed is de belastingheffende overheid geen derde in de zin van artikel 1 Hypotheekwet aangezien zij daarbij niet optreedt als houder van een conflicterend zakelijk recht en zij daarbij evenmin verhaalsrechten op het goed uitoefent; hieruit volgt dat deze overheid zich bij het vestigen van de belasting niet kan beroepen op de afwezigheid van overschrijving van de akte houdende overdracht van onroerende zakelijke rechten en zij de belasting dient te vestigen ten laste van de werkelijke eigenaar of zakelijk gerechtigde.
Krachtens artikel 1, eerste lid, Hypotheekwet, zoals hier van toepassing, worden alle akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten, andere dan voorrechten en hypotheken, met inbegrip van de authentieke akten bedoeld in de artikelen 577-4, § 1, en 577-4, § 4, Burgerlijk Wetboek, alsmede van de daarin aangebrachte wijzigingen, in hun geheel overgeschreven in een daartoe bestemd register op het kantoor van bewaring der hypotheken van het arrondissement waar de goederen zijn gelegen. Tot dan toe kan men zich op die akten niet beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben.
Derden in de zin van die wetsbepaling zijn zij die niet bij de bedoelde akten betrokken waren en die hetzij een conflicterend zakelijk recht hebben verworven op de goederen waarop bedoelde akten betrekking hebben, hetzij op die goederen hun verhaalsrechten tegen hun schuldenaar hebben vervolgd. Deze wetsbepaling beschermt immers derden die op het onroerend goed een conflicterend zakelijk recht hebben of op het onroerend goed een onroerend beslag hebben gelegd en voor wie de openbaar te maken akten om die reden relevant zijn.
Bij het vestigen van een belasting ten laste van de eigenaar of de zakelijk gerechtigde van een onroerend goed is de belastingheffende overheid geen derde in de zin van artikel 1 Hypotheekwet aangezien zij daarbij niet optreedt als houder van een conflicterend zakelijk recht en zij daarbij evenmin verhaalsrechten op het goed uitoefent.
Hieruit volgt dat deze overheid zich bij het vestigen van de belasting niet kan beroepen op de afwezigheid van overschrijving van de akte houdende overdracht van onroerende zakelijke rechten en zij de belasting dient te vestigen ten laste van de werkelijke eigenaar of zakelijk gerechtigde.
Feitelijke achtergrond geput uit Conclusie van advocaat-generaal J. Van der Fraenen: (
PDF document ECLI:BE:CASS:2020:CONC.20200514.1N.7)
De verweerder verkocht in 2012 onroerende goederen gelegen te Oostende aan een derde partij.
De onderhandse overeenkomst werd ondertekend doch de koper zou zijn verbintenissen niet nagekomen zijn, reden waarom de verweerder bij de rechtbank van eerste aanleg een procedure tegen de koper startte. Het pand bleef ondertussen leegstaan. De koop-verkoop kon bij gebrek aan authentieke akte niet in de registers van de hypotheekbewaarder worden overgeschreven.
De verweerder ontving van de eiseres een aanslag in de gemeentelijke leegstandsheffing voor het aanslagjaar 2014. De verweerder diende bezwaar in tegen de aanslag en deelde de eiseres mee dat de belaste onroerende goederen door hem werd verkocht.
Het bezwaarschrift werd evenwel ongegrond verklaard. De eiseres voert aan dat de verweerder ten aanzien van de eiseres nog steeds als de eigenaar van de onroerende goederen geldt, nu de verkoop niet in de registers van de hypotheekbewaarder werd overgeschreven, en de eiseres bijgevolg als beschermenswaardige derde in de zin van artikel 1 Hypotheekwet in aanmerking zou komen.
Het hof van beroep te Gent volgde de stelling van de eiseres niet. De appelrechter oordeelt in zijn arrest dd. 8 mei 2018 dat de verkoop wel degelijk aan de eiseres tegenstelbaar is, aangezien de eiseres geen beschermenswaardige derde is in de zin van artikel 1 Hypotheekwet. De eiseres kon derhalve geen aanslag op naam van de verweerder vestigen.
De eiseres komt met onderhavige voorziening op tegen dit arrest en voert in haar verzoekschrift een middel tot cassatie aan.
De eerste grief stelt de vraag centraal of de eiseres in aanmerking komt als "derde" in de zin van artikel 1 Hypotheekwet.
De problematiek of de fiscale administratie zich op de hoedanigheid van "derde" kan beroepen met de in het burgerlijk recht daaraan verbonden rechtsgevolgen inzake niet-tegenwerpelijkheid heeft in de rechtsleer en rechtspraak geleid tot tal van betwistingen. Algemeen gesteld wordt ten aanzien van de vaststelling van de materiële belastingschuld de fiscus meestal de hoedanigheid van "derde" ontzegd. Ten aanzien van de invordering van de belastingschuld wordt daarentegen wel aanvaard dat de fiscus zich op de hoedanigheid van "derde" kan beroepen.
Aangezien het begrip "derde" in de wettelijke terminologie niet altijd dezelfde betekenis heeft, dient de inhoud en de strekking nagegaan van de wettelijke bepaling waarin de term wordt gebruikt.
Krachtens artikel 1, lid 1 Hypotheekwet worden alle akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten, andere dan voorrechten en hypotheken, met inbegrip van de authentieke akten bedoeld in de artikelen 577-4, §1, en 577-4, §4, van het Burgerlijk Wetboek, alsmede van de daarin aangebrachte wijzigingen, in hun geheel overgeschreven in een daartoe bestemd register op het kantoor van bewaring der hypotheken van het arrondissement waar de goederen zijn gelegen. Tot dan toe kan men zich op die akten niet beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben.
De Hypotheekwet definieert het begrip "derde" niet. In de rechtspraak en de rechtsleer wordt het begrip "derde" in de zin van artikel 1 Hypotheekwet traditioneel gedefinieerd als "diegene die geen partij is bij de bedoelde akten", waarbij onder "partij bij bedoelde akten" moet worden verstaan, zij die in de akte verschijnen en handelen voor zichzelf of voor een ander, of in de akte niet verschijnen maar daarin handelen door een gemachtigde(1). Als "derden" komen enkel in aanmerking zij die aanspraken op het onroerend goed kunnen doen gelden die in conflict treden met het niet-overgeschreven recht:(2) (3)
* de personen die door overeenkomst over een conflicterend zakelijk recht met betrekking tot hetzelfde onroerend goed beschikken;
* de hypothecaire schuldeiser van de vervreemder (die strikt genomen niet noodzakelijk met de vervreemder hoeft te hebben gecontracteerd); en
* de houders van een persoonlijk recht dat tegenwerpelijkheid krijgt door het realiseren van dit recht, met name door het leggen van een onroerend beslag op het onroerend goed.
Derhalve kan de eiseres voor de vestiging van de verschuldigde leegstandsheffing - zolang zij niet is overgegaan tot beslag op het desbetreffende onroerend goed wegens niet betaling van de leegstandsheffing - naar mijn mening niet worden beschouwd als een beschermde derde in de zin van artikel 1 Hypotheekwet(4). Zij heeft immers geen conflicterend recht inzake het vaststellen van de verschuldigde rechten. De administratie is een publiekrechtelijke schuldeiser die zijn rechten vindt in de wet. Zij is geen derde in de privaatrechtelijke zin van het woord.(5).
De fiscale administratie dient zich bij de heffing van de belasting te baseren op de werkelijke toestand. Zij dient de feiten, rechtshandelingen en rechtstoestanden te nemen zoals deze zich voor de belastingplichtige voordoen. Uit dit zogenaamd realiteitsbeginsel volgt m.i. dat de belastingplichtige/partij bij een overeenkomst zich ten aanzien van de fiscale administratie op de overeenkomst kan beroepen zoals zij die met haar tegenpartij sloot, ook al werd deze overeenkomst (nog) niet regelmatig bekend gemaakt.
Let wel:
vanaf 1 september 2021 zal vervangen worden door artikel 3.30 van het Burgerlijk Wetboek in kader van het nieuwe goederenrecht (wet van 4 februari 2020, BS 17 maart 2020)
Art. 3.30. Rechtshandelingen onderworpen aan de overschrijving
§ 1. Worden op het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie in hun geheel overgeschreven in een daartoe bestemd register:
1° de akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot vestiging, overdracht of vaststelling van onroerende zakelijke rechten, andere dan voorrechten en hypotheken, met inbegrip van de authentieke akten bedoeld in de artikelen 3.85, § 1, en 3.98, § 4, alsmede van de daarin aangebrachte wijzigingen;
2° de akten van afstand van dergelijke rechten;
3° de akten waarin een wettelijke verkrijging van een onroerend zakelijk recht wordt vastgesteld, waaronder deze vermeld in artikel 3.26 en vonnissen die het bestaan van een wettelijke erfdienstbaarheid bedoeld in artikel 3.136 vaststellen;
4° de contracten bedoeld in artikel 3.75, tweede lid;
5° de akten die een voorkeur-, voorkoop- of optierecht verlenen op een onroerend zakelijk recht;
6° de akten die een huurrecht voor langer dan negen jaren of levenslang verlenen of kwijting inhouden van meer dan drie jaren huur;
7° de akten van erfopvolging waarbij wordt vastgesteld dat een persoon een onroerend zakelijk recht heeft verkregen ter zake des doods;
8° de in kracht van gewijsde gegane vonnissen of arresten die gelden als titel voor één van de in de bepalingen onder 1° tot 7°, genoemde akten.
§ 2. Bij gebreke van overschrijving kan men zich op de akten, bedoeld in paragraaf 1, 1° tot 5° of 8°, niet beroepen ten aanzien van derden te goeder trouw die een concurrent recht op het onroerend goed hebben. Bij gebreke van overschrijving van de akten vermeld in paragraaf 1, 6° of 8°, wordt de huurtijd verminderd tot de lopende negenjarige termijn en wordt de kwijting beperkt tot de lopende driejarige termijn.
Onder paragraaf 1, 7°, geldt dat een akte tot vestiging, overdracht of vaststelling van onroerende zakelijke rechten, andere dan voorrechten en hypotheken, uitgaande van iemand die niet aangewezen wordt in een overgeschreven akte van erfopvolging, aan degenen die in deze akte worden aangewezen of de rechtsverkrijgenden van deze laatsten, niet tegenwerpelijk is. Bovendien kan een akte of een rechterlijke beslissing tot vestiging, overdracht of vaststelling van een onroerend zakelijk recht enkel worden overgeschreven in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie indien een akte van erfopvolging die de beschikker aanwijst of een akte van verdeling is overgeschreven.
§ 3. De plannen die ingevolge aanhechting of neerlegging deel uitmaken van de in de paragraaf 1 vermelde akten, worden zonder aanbieding ervan geacht tegelijk met die akten te zijn overgeschreven, op voorwaarde dat in een verklaring in de akte of in een ondertekende verklaring onderaan de akte, de partijen of de instrumenterende ambtenaar in hun naam:
1° er de overschrijving van vragen met toepassing van de onderhavige bepaling;
2° bevestigen dat ze opgenomen zijn in de databank van plannen van afbakening van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, zonder nadien te zijn gewijzigd;
3° de referte ervan in deze databank vermelden.