Het superficies solo cedit-beginsel stelt dat opstallen op een stuk grond worden nagetrokken tot de grond.
De eigenaar van de grond wordt vermoed eigenaar te zijn van de gebouwen en de beplantingen, dit op grond van de onroerende natrekking, al kan van dit uitgangspunt worden afgeweken (art. 552-553 BW). Immers het vermoeden dat de constructies boven en onder de grond aan de grondeigenaar toebehoren, mag worden weerlegd.
Art. 553. BW stelt: De gebouwen, beplantingen en werken op of onder de grond van een erf, worden vermoed door de eigenaar, op zijn kosten, te zijn tot stand gebracht en hem toe te behoren, tenzij het tegenovergestelde bewezen is; onverminderd de eigendom die een derde door verjaring mocht verkrijgen of hebben verkregen, hetzij van een ondergrondse ruimte onder eens anders gebouw, hetzij van enig ander gedeelte van het gebouw."
Hierbij kan ook dus ook de verjaring spelen, waarbij aldus een opstalrecht kan verkregen worden ingevolge verjaring.
De eigenaar van een gebouw waarbij de kelder zich uitstrekt onder een ander gebouw de natrekking van de eigenaar van de bovengrond weerleggen door de verkrijgende verjaring in te roepen van zijn eigendom van zijn kelder, als strekt deze zich uit onder de grond van zijn nabuur (Rb. Nijvel 2 oktober 2003, Res.jur.imm. 2004, 54, Cass. 26 juni 1890, Pas. 1890, I, 233; Bergen 28 december 1999, TBBR 2002,54; Rb .Brussel 25 mei 1999, TBBR 2006,390, met noot P.P.RENSON, zie ook Sofie BOULY, Verkrijgende verjaring ten aanzien van constructies op of onder andermans grond TBBR 2015/4, 204, jurabibliotheek).
Niettegenstaande een kelder zich onder de grond bevindt, maakt het ondergronds karakter maakt zulks geen bezitsgebruik uit waardoor de verkrijgende verjaring wordt vermeden. Het bezit van een ondergrondse kelder blijft openbaar wanneer de eigenaar van (het deel van) de kelder het bezit of de bezitsdaden kon vaststellen en zich bijgevolg tegen de verjaring kon verzetten.(vb. Zo kan er al zeker geen sprake zijn van een heimelijk bezit wanneer de kelder publiek toegankelijk is).
Ook in de hoogte, boven de grond kan dezelfde regel worden toegepast bv. op een kamer op de verdieping die een deel van de ruimte boven de grond (in het gebouw) van de nabuur inneemt. (Bergen 28 december 1999, TBBR 2002, 54). Dezelfde verjaringsregel kan toegepast voor constructies die boven een ander stuk grond hangen (overbouw). Hij die het deugdelijk bezit heeft van een ondergrondse of bovengrondse constructie gedurende de verjaringstermijn kan op grond van de verkrijgende verjaring het eigendomsrecht inroepen van deze constructie.
Laat er ons toch even aan herinneren dat elke afstand van natrekking resulteert in een opstalrecht (Cass. 19 mei 1988, Arr.Cass. 1987-88, 1230, Bull. 1988, 1142, JT 1988, 475, Pas.1988,I,1142,RW1988-89,572,noot,RJI1988,301,Rev.not.b.1988,473.) en aldus het recht op natrekking belet. Opstalrechten betreffen niet alleen bovengrondse maar ook ondergrondse constructies sinds de nieuwe opstalwet (wet 25 april 2014 houdende diverse bepalingen betreffende justitie. Anderzijds kan een opstalrecht niet alleen ingevolge een akte worden bekomen maar ook ingevolge dertigjarige verjaring dan wel door de twintigjarige of tienjarige verkrijgende verjaring (mits wettige titel en mits goede trouw (art. 2265 BW).
%MCEPASTEBIN%