Wanneer particuliere investeerders toetreden tot een studentenflatgebouw via een huurpoolovereenkomst, ontstaat een complexe contractuele structuur met diverse wederzijdse rechten en verplichtingen. De kern van het model bestaat erin dat investeerders eigenaar worden van individuele studentenkamers of studio’s, maar de exploitatie en verhuur ervan gebeurt centraal via een beheersentiteit. Die entiteit staat in voor het aantrekken van huurders, het innen van huurgelden en het verdelen van de huuropbrengsten onder de investeerders volgens vooraf bepaalde verdeelsleutels.
Deze constructie roept fundamentele vragen op in het verbintenissenrecht. De verhouding tussen de investeerder en de beheerder vertoont kenmerken van lastgeving, met een zekere discretionaire ruimte voor de beheerder, maar zonder de zuivere ondergeschiktheid die eigen is aan aanneming of arbeid. De verplichting tot winstuitkering is veelal resultaatsgericht, doch onder voorbehoud van bezettingsgraad en kostenstructuur, waardoor discussie mogelijk is over het bestaan van een gegarandeerde vergoeding dan wel enkel een inspanningsverbintenis.
Tussen de verschillende investeerders onderling ontstaat een horizontale verbondenheid. Hoewel zij juridisch geen vennootschap vormen, delen zij wel in de risico’s en opbrengsten van een gemeenschappelijk patrimonium. De huurpoolregeling creëert aldus een vorm van collectieve vermogensvorming zonder rechtspersoonlijkheid. Dit plaatst het model dicht bij de maatschap, maar zonder de formele vereisten van oprichting en publiciteit.
In geval van toetreding van een nieuwe investeerder rijzen er bovendien vragen over de tegenwerpelijkheid van de bestaande huurpoolregeling. Indien de toetreding geschiedt via overdracht van een individuele eigendomstitel met instemming in de bestaande beheersovereenkomst, moet worden nagegaan of dit leidt tot contractoverneming, of dat enkel een derdenbeding wordt ingeroepen. De overgang van verplichtingen en aanspraken is daarbij delicaat, zeker met het oog op de draagwijdte van oude schulden, lopende kosten en verdeelsleutels.
Ten slotte kunnen zich ook aansprakelijkheidsvragen stellen. Indien de beheerder tekortschiet in zijn verplichtingen (bv. nalatige verhuur, gebrekkige administratie, onrechtmatige verdeling van opbrengsten), kan hij zowel contractueel als extracontractueel aansprakelijk worden gesteld. Indien investeerders zelf optreden in de sfeer van mede-eigendom of instemmen met bepaalde beleidsbeslissingen, is bovendien niet uit te sluiten dat ook zij in bepaalde gevallen mede aansprakelijk gesteld worden, met name tegenover derden of bij kennelijk wanbeheer.
De toetreding tot een huurpool in studentenhuisvesting veronderstelt aldus een zorgvuldige analyse van de verbintenissenrechtelijke verhoudingen en een gepaste structurering van contracten. Een duidelijke omschrijving van de verplichtingen, de verdeelsleutel en de beëindigingsmodaliteiten is essentieel om geschillen te vermijden.