Beleggen in studentenvastgoed wordt door projectontwikkelaars en makelaars vaak voorgesteld als een stabiele en rendabele investering. Achter die belofte gaat echter een juridisch kluwen schuil, waarin de verhouding tussen privé-eigendom, gemeenschappelijk beheer en commerciële exploitatie continu onder spanning staat. Het is een evenwichtsoefening tussen ondernemingszin en risico, tussen autonomie en gebondenheid, en tussen verwachtingen en beperkingen.
Wie belegt in studentenvastgoed betreedt in feite een hybride markt: het goed heeft een residentieel karakter, maar wordt uitgebaat met commerciële doeleinden. Die dubbelheid vertaalt zich naar het juridisch statuut van de investering. Vaak gebeurt de aankoop onder het regime van appartementseigendom, waarbij het individuele studieverblijf het privatieve deel vormt en de gangen, keukens en andere infrastructuur tot de gemeenschappelijke delen behoren. Dit impliceert dat de mede-eigenaars onderworpen zijn aan de regels van de mede-eigendom, inclusief de werking van de algemene vergadering, de syndicus en het reglement van interne orde.
Het beheer van het privédeel kan in theorie volledig door de eigenaar worden opgenomen. In de praktijk is zelfbeheer van het privégedeelte zelden haalbaar of wenselijk: een individuele eigenaar beschikt niet over de lokale aanwezigheid of het professionele netwerk om de verhuur efficiënt te organiseren, zeker niet bij korte verblijfsperiodes en wisselende bewoners. Daarenboven is het risico op leegstand, wanbetaling of schade reëel, waardoor individuele verhuur voor een kleine belegger al snel een bron van zorg wordt in plaats van rendement.
Om die reden wordt vaak gekozen voor individuele uitbesteding aan een rentmeester. De eigenaar sluit dan een overeenkomst met een professionele vastgoedbeheerder die instaat voor het zoeken van huurders, het innen van huurgelden en het opvolgen van het huurcontract. De relatie tussen eigenaar en rentmeester wordt in dat geval geregeld door een lastgevingscontract of een dienstencontract, al dan niet met resultaatsverbintenissen. Hier is de precieze formulering van het contract van belang: bij een onduidelijke taakomschrijving of onrealistische verwachtingen ontstaan er vaak geschillen over verantwoordelijkheden, aansprakelijkheid en prestaties.
Parallel daarmee verloopt het beheer van de gemeenschappelijke delen onder verantwoordelijkheid van de syndicus. De syndicus is wettelijk verplicht onder het regime van de gedwongen mede-eigendom en wordt aangesteld door de algemene vergadering van mede-eigenaars. Hij beheert onder meer de gemeenschappelijke infrastructuur, organiseert de jaarlijkse vergadering, voert de beslissingen uit en staat in voor de gemeenschappelijke kostenverdeling. In studentenvastgoed is dit geen louter administratieve taak: de snelle slijtage van infrastructuur, de intensieve bezetting en de nood aan regelmatige interventies maken van de syndicus een sleutelfiguur. De spanningslijn tussen de syndicus en individuele eigenaars of hun rentmeesters is vaak merkbaar bij discussies over kosten, overlast of schade.
Tot slot moet worden onderstreept dat beleggen in studentenvastgoed altijd een vorm van ondernemen inhoudt. De ogenschijnlijk passieve belegging is in realiteit afhankelijk van tal van factoren die buiten de controle van de investeerder liggen: de lokale huurmarkt, de regelgeving rond studentenhuisvesting, de efficiëntie van het beheer, de kwaliteit van de syndicus, het gedrag van huurders, en zelfs de fiscale behandeling van inkomsten. Wie rendement nastreeft zonder zich bewust te zijn van deze risico's, danst op een slappe koord.
Beleggen in studentenvastgoed vergt dus niet alleen kapitaal, maar ook juridische alertheid. Slechts wie het evenwicht bewaart tussen individuele belangen en collectieve structuren, tussen contractuele vrijheid en reglementaire bindingen, en tussen opbrengstverwachtingen en risicobeheersing, zal op lange termijn standhouden.
Share
