Het huurpoolmodel in studentenvastgoed beoogt een collectieve exploitatie van individuele eigendommen met het oog op risicospreiding en rendementsstabiliteit. In plaats van dat elke investeerder afzonderlijk instaat voor verhuur, leegstand en huurdersbeheer, worden alle inkomsten gecentraliseerd en verdeeld volgens een verdeelsleutel. Dit systeem impliceert echter niet dat elk risico geëlimineerd wordt. De vraag rijst dan hoe exploitatierisico’s – zoals leegstand, wanbetaling of schade – doorwerken in de verdeling van de huurinkomsten.

In beginsel is het huurpoolmodel ontworpen om individuele risico’s te collectiviseren. Wanneer één unit tijdelijk niet verhuurd wordt, hoeft de eigenaar daarvan niet noodzakelijk het volledige inkomensverlies te dragen, zolang de pool als geheel een voldoende opbrengst genereert. De achterliggende idee is dat fluctuaties in bezetting of betalingsgedrag zich nivelleren over het geheel van de pool. Maar zodra het risico structureel wordt of een bepaald deel van de pool onevenredig treft, moet de verdeling van de inkomsten daarop worden afgestemd. Dit is waar de juridische structurering van de verdeelsleutel cruciaal wordt.

De verdeelsleutel kan variabel of vast zijn. Bij een vaste sleutel wordt er bijvoorbeeld verdeeld op basis van kaveloppervlakte of aankoopwaarde, los van de werkelijke bezettingsgraad van de betrokken unit. Bij een variabele sleutel wordt rekening gehouden met de gerealiseerde huuropbrengst per unit, zodat de verdeling nauw aansluit bij de feitelijke bijdrage aan het poolvermogen. In dat laatste geval zijn exploitatieverliezen dus rechtstreeks voelbaar voor de betrokken investeerder, ook al blijft het geheel collectief beheerd.

Deze keuze is fundamenteel, want ze bepaalt de mate waarin de risico’s werkelijk worden gedeeld. Een vaste sleutel biedt stabiliteit, maar kan als onrechtvaardig worden ervaren wanneer bepaalde units structureel onderpresteren (bv. door een minder gunstige ligging of slechter onderhoud). Een variabele sleutel daarentegen beloont performantie, maar herintroduceert het individuele risico dat het model net wou vermijden.

Daarnaast rijst de vraag wie de aansprakelijkheid draagt voor exploitatieproblemen. Indien leegstand of wanbetaling te wijten is aan gebrekkig beheer door de beheerinstantie – zoals slechte marketing, inadequate huurprijszetting of lakse opvolging – dan kunnen investeerders zich beroepen op contractuele aansprakelijkheid van de beheerder. Wordt het risico daarentegen geacht eigen te zijn aan de markt (bijvoorbeeld door dalende studentenaantallen of economische conjunctuur), dan ligt het verlies bij de investeerders zelf.

Sommige huurpoolovereenkomsten voorzien in een reserveringsmechanisme waarbij een deel van de opbrengsten wordt ingehouden om tijdelijke verliezen of tekorten op te vangen. Dit creëert een buffer tegen kortetermijnschommelingen, maar kan ook tot spanningen leiden indien niet alle investeerders in gelijke mate bijdragen of profiteren. Transparantie over de aanwending van deze reserves is dan essentieel.

De juridische verankering van deze verdelingsmechanismen vereist duidelijke en afdwingbare bepalingen in de poolovereenkomst. Discussies ontstaan vaak wanneer de overeenkomst geen sluitend antwoord geeft op uitzonderingssituaties, zoals langdurige leegstand, schadegevallen of pandemiegerelateerde huurproblemen. Het verdient aanbeveling om in het contract expliciet te bepalen:

• of en hoe de verdeelsleutel wordt aangepast bij exploitatieverlies;

• wie verantwoordelijk is voor het nemen van corrigerende maatregelen;

• hoe de pool omgaat met structurele wanverhouding tussen opbrengst en bijdrage;

• en of er grenzen zijn aan het draagvlak voor onderpresterende units.

In conclusie: de verdeling van huurinkomsten binnen een huurpoolovereenkomst wordt onvermijdelijk beïnvloed door exploitatierisico’s. Het succes van het model hangt af van de juridische helderheid waarmee die risico’s worden toegewezen en verdeeld. Een transparante, evenwichtige en anticiperende regeling is daarbij onontbeerlijk om het vertrouwen in de collectieve structuur te behouden, zeker op momenten waarop de inkomsten onder druk komen te staan.