De Woningbouwwet voorziet in een doordacht sanctiestelsel dat zowel burgerrechtelijke als strafrechtelijke waarborgen biedt ter bescherming van de koper van een woning op plan. Deze sancties treffen in hoofdzaak bedingen of handelingen die afwijken van de dwingende bepalingen van de wet, met als doel misbruik en juridische onzekerheid tegen te gaan.
1. Burgerrechtelijke sancties
Volgens artikel 13 van de Woningbouwwet worden alle contractuele bedingen die in strijd zijn met de dwingende bepalingen van de wet, voor niet-geschreven gehouden. Deze sanctie geldt onder meer voor onregelmatigheden inzake eigendomsoverdracht, risico-overgang, prijsherziening, oplevering, betalingswijze en de verplichte vermeldingen of waarborgen. De wet bepaalt hierbij uitdrukkelijk dat dergelijke bedingen nietig zijn, ook al is er slechts sprake van één enkele schending. Zo volstaat bijvoorbeeld het eisen van een te hoog voorschot (meer dan 5%) om de hele overeenkomst nietig te laten verklaren.
De koper beschikt over de keuze om ofwel de gehele overeenkomst of enkel het strijdige beding te laten vernietigen. Deze keuzevrijheid kadert binnen de relatieve nietigheid die alleen door de beschermde partij – de koper – kan worden ingeroepen. Daarbij hoeft hij geen schade of belang aan te tonen. Eén bepaling, namelijk artikel 6 van de Woningbouwwet over de tienjarige aansprakelijkheid, wordt echter als bepaling van openbare orde beschouwd en de schending ervan leidt tot absolute nietigheid.
2. Strafrechtelijke sancties
Naast de burgerrechtelijke gevolgen voorziet de wet ook in strafrechtelijke bestraffing, voornamelijk met betrekking tot artikel 10 van de wet. Dit betreft onder andere de wijze van betaling en het verbod op onrechtmatige voorschotten. Elke verkoper of aannemer die in strijd hiermee betalingen eist of ontvangt – bijvoorbeeld vóór het geldig afsluiten van de overeenkomst – riskeert een gevangenisstraf van acht dagen tot één maand en/of een geldboete.
Deze strafsanctie versterkt de beschermende werking van de burgerrechtelijke bepalingen: zodra een overeenkomst niet de vereiste vermeldingen bevat (zoals omschreven in artikel 7), wordt een vroegtijdige betaling niet alleen onwettig maar ook strafbaar. De wetgever koppelt zo de geldigheid van het contract aan de correcte naleving van voorafgaande informatieverplichtingen.
De Woningbouwwet beoogt niet alleen een formeel correcte contractuele structuur, maar vooral een substantiële bescherming van de koper. Door afwijkende bedingen uit te schakelen en strafrechtelijke dreiging te koppelen aan cruciale inbreuken, wordt getracht elke ongelijkheid of onwetendheid in het voordeel van de verkoper tegen te gaan. De koper staat aldus sterker in een potentieel kwetsbare positie,