De verkoop van onroerend goed dat toebehoort aan een minderjarige is in België slechts mogelijk onder strikte voorwaarden. De wetgever beschouwt het onroerend vermogen van een minderjarige als een beschermd goed dat niet zonder meer mag worden vervreemd. De procedure is afhankelijk van de statuut van de minderjarige (ontvoogd of niet) en de aard van het ouderlijk gezag of voogdij.
Een niet-ontvoogde minderjarige is volledig handelingsonbekwaam. Hij of zij kan dus zelf geen verkoopovereenkomst sluiten, ook niet via vertegenwoordiging zonder bijkomende toelating. De ouders, als wettelijke vertegenwoordigers, kunnen slechts tot verkoop overgaan mits machtiging van de vrederechter. De vrederechter onderzoekt of de verkoop in het belang van het kind is en kan bijkomende voorwaarden opleggen, zoals een minimumprijs, openbare verkoop of investeringsplicht van de opbrengst. De machtiging moet worden aangevraagd via een gemotiveerd verzoekschrift en gaat gepaard met bewijsstukken (zoals schattingsverslagen, akten van eigendom, motivering van de noodzaak tot verkoop).
Bij minderjarigen onder voogdij is de procedure nog formeler. Hier volstaat de beslissing van de ouders niet. De voogd moet samen met de toeziende voogd optreden, en de verkoop vereist machtiging van de familierechtbank. Ook hier wordt onderzocht of de verkoop noodzakelijk of voordelig is, en het toezicht gebeurt nauwgezet, zeker bij familiale conflicten.
Een ontvoogde minderjarige heeft meer handelingsbekwaamheid, maar mag toch niet zelfstandig een onroerend goed verkopen. Zelfs met de status van ontvoogding is voor de verkoop de bijstand van een curator vereist. De curator moet mee ondertekenen en waken over het belang van de minderjarige. Indien de ontvoogde minderjarige enkel een belang in geld wenst te ontvangen uit de verkoop van een onroerend goed (bijvoorbeeld zijn aandeel in een erfenis), volstaat de bijstand bij het sluiten van de akte en bij de vaststelling van de verdeelsleutel.
De toestemming of machtiging van de bevoegde rechter is in alle gevallen geen formaliteit. Indien zij ontbreekt, is de verkoop vatbaar voor nietigheid, zelfs wanneer de koper te goeder trouw handelde. Dat risico maakt dat notarissen en vastgoedprofessionals altijd moeten verifiëren of het goed niet (mede-)eigendom is van een minderjarige en of aan alle vereisten is voldaan.
Een bijkomend aandachtspunt is dat de opbrengst van de verkoop niet vrij besteedbaar is. Ze moet worden beheerd in het belang van de minderjarige, meestal onder toezicht van de vrederechter. In sommige gevallen wordt de opbrengst geconsigneerd of mag ze enkel worden geïnvesteerd in een ander onroerend goed of in een specifieke beleggingsvorm.
Bij verkoop van onverdeelde goederen waarin een minderjarige mede-eigenaar is (bijvoorbeeld via erfenis), gelden eveneens strenge regels. Zelfs als alle andere mede-eigenaars instemmen met de verkoop, kan deze niet doorgaan zonder rechterlijke machtiging voor het aandeel van de minderjarige. Indien de andere mede-eigenaars tot gerechtelijke verdeling overgaan, zal de rechter steeds waken over het aandeel van de minderjarige en desgevallend een voogd ad hoc aanstellen.
De verkoop van onroerend goed door of ten laste van een minderjarige is dus juridisch perfect mogelijk, maar vereist een voorafgaand grondig traject, toezicht en correcte procedure. Het is niet uitzonderlijk dat fouten in de procedure leiden tot jarenlange betwistingen of zelfs nietigheden. Wie met zo’n verkoop wordt geconfronteerd – als koper, ouder of notaris – doet er goed aan om zich grondig te informeren of juridische begeleiding in te roepen.