De Woningbouwwet, beter gekend als de Wet Breyne, verleent een verregaande bescherming aan kopers van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. Die bescherming geldt in beginsel enkel in de contractuele relatie tussen koper en bouwpromotor, maar roept bijkomende vragen op wanneer een koper het nog onafgewerkte goed wenst door te verkopen. Deze situatie is geenszins theoretisch: in de praktijk komt het geregeld voor dat een eerste koper zijn aankoop tijdens de uitvoering van de werken wenst over te dragen aan een nieuwe koper. Dergelijke doorverkoop situeert zich in een juridisch spanningsveld tussen het gemeen verbintenissenrecht, de hypothesen van rechtsopvolging en de dwingende regels van de Woningbouwwet.
De eerste vraag is of een dergelijke doorverkoop überhaupt mogelijk is. De Wet Breyne bevat geen expliciet verbod, zodat doorverkoop principieel toegelaten is. Niettemin kan in de oorspronkelijke koopovereenkomst een conventioneel vervreemdingsverbod zijn opgenomen, dat de eerste koper belet het goed te verkopen zonder toestemming van de bouwpromotor zolang de verkoopprijs niet volledig is betaald. Dergelijke bedingen zijn enkel geldig wanneer zij beperkt zijn in tijd, slaan op een welbepaald goed en een rechtmatig belang dienen — voorwaarden die doorgaans vervuld zijn.
Een ander belangrijk aandachtspunt is de positie van de bouwpromotor als onbetaalde verkoper. Zelfs wanneer in de initiële overeenkomst afstand wordt gedaan van het recht op ambtshalve hypothecaire inschrijving, behoudt de promotor nog steeds het recht om later een conventionele hypotheek te nemen voor het niet-betaalde saldo. Bij doorverkoop zal hij bovendien vaak tussenkomen om via delegatieovereenkomsten betaling door de kredietgever aan zichzelf te laten waarborgen, of om zich te verzekeren van nieuwe betalingsmodaliteiten. De initiële koper blijft in principe gehouden tot betaling, tenzij uitdrukkelijk anders overeengekomen. Desgevallend kan een vrijstelling van gehoudenheid worden overeengekomen, maar ons recht kent geen automatische schuldoverdracht.
Wat het toepassingsgebied van de Woningbouwwet betreft, is het moment van de eigendomsoverdracht cruciaal. Werd bij de doorverkoop nog geen voorlopige oplevering verricht, dan blijft de wet onverkort van toepassing. In dat geval geniet de nieuwe koper bescherming ten aanzien van de oorspronkelijke promotor, onder meer inzake de tienjarige aansprakelijkheid voor ernstige gebreken. De tussenkoper draagt deze aansprakelijkheid niet. De tweede koper treedt volledig in de kwalitatieve rechten van de eerste koper, zodat bijvoorbeeld ook de waarborg die door de promotor werd gesteld — hetzij via storting bij de Deposito- en Consignatiekas, hetzij via een borgstelling — mee overgaat, zonder dat een nieuwe waarborg vereist is.
Toch is enige voorzichtigheid geboden. Bij waarborgen die een persoonlijk karakter hebben, zoals de voltooiingswaarborg via een bankgarantie, moet een onderscheid worden gemaakt tussen de verbintenis van de borg (persoonlijk karakter) en de band met het gewaarborgde goed (accessoir karakter). In de praktijk is de borgstelling meestal overdraagbaar zonder toestemming van de borg, mits kennisgeving conform artikel 1690 BW. Om twijfel te vermijden kan een vierpartijenovereenkomst worden opgesteld waarin de overdracht van de rechten uit de waarborg expliciet wordt bevestigd.
Fiscaal zijn er eveneens valkuilen. De fiscus zou kunnen redeneren dat de eerste koper over een schuldvordering beschikte op een nog te realiseren goed, zodat bij overdracht aan een derde registratiebelasting verschuldigd is op de volle waarde van het gebouw in aanbouw. Ook andere aspecten, zoals btw-plichtigheid, gesplitste koop, of het statuut van de koper als beroepsbeoefenaar, kunnen fiscale gevolgen meebrengen die op voorhand moeten worden onderzocht.
Tot slot stelt zich de vraag naar de civielrechtelijke afwikkeling van de oorspronkelijke koop. Om de doorverkoop mogelijk te maken moet deze worden ontbonden. Dit leidt tot wederzijdse restitutieverplichtingen, maar in de praktijk zal een volledige teruggave onmogelijk zijn wegens de reeds uitgevoerde prestaties. Promotor en eerste koper moeten dan tot een billijke regeling komen waarbij doorgaans wordt overeengekomen dat de promotor enkel instemt met de doorverkoop indien hij noch verlies lijdt, noch gehouden is tot enige compensatie wegens waardevermeerdering van het goed.
De doorverkoop onder de Wet Breyne vereist dus een zorgvuldige juridische en fiscale analyse. Hoewel de wet stilzwijgend ruimte laat voor overdracht tijdens de bouw, is een transparante regeling waarbij alle betrokken partijen — promotor, doorverkoper, nieuwe koper en eventueel waarborgverlener — correct geïnformeerd en juridisch betrokken zijn, essentieel voor een rechtsgeldige en veilige transactie.
Share
