De vraag wanneer een mede-eigenaar voor het eerst bijdragen in de gemeenschappelijke lasten verschuldigd is, blijft in de praktijk een bron van discussie, vooral bij de overgang van de bouw- naar de gebruiksfase van een appartementsgebouw. Het vernieuwde recht van mede-eigendom in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek bevestigt in wezen de vroegere principes, maar legt sterker de nadruk op transparantie en rechtszekerheid.
Algemeen uitgangspunt
De bijdrageplicht ontstaat pas vanaf het ogenblik waarop de vereniging van mede-eigenaars effectief functioneert, dus zodra er meerdere eigenaars zijn. Dat uitgangspunt vloeit logisch voort uit het karakter van de gedwongen mede-eigendom: pas vanaf dat moment ontstaan gemeenschappelijke belangen, lasten en een formele beheersstructuur. Voorafgaand aan die fase rusten de kosten in beginsel op de promotor of bouwheer, zolang de gemeenschappelijke delen niet op naam van verschillende eigenaars zijn overgedragen of voorlopig zijn opgeleverd.
Verkoop van een afgewerkt appartement
Bij de verkoop van een reeds voltooid appartement gebeurt de eigendomsoverdracht doorgaans bij het verlijden van de authentieke akte. De meeste statuten koppelen terecht de aanvang van de bijdrageplicht aan dat ogenblik. Indien de koper echter vóór de akte reeds in gebruik treedt, bijvoorbeeld met toestemming van de verkoper, kan worden overeengekomen dat zijn bijdrage in de gemeenschappelijke lasten vroeger begint te lopen. Zulke afwijking moet uitdrukkelijk worden bedongen. De verkoper kan ook beslissen om de lasten tot de akte ten laste te nemen. Om redenen van rechtszekerheid blijft het evenwel aangewezen dat het reglement van mede-eigendom bepaalt dat bijdragen pas verschuldigd zijn vanaf de authentieke overdracht.
Verkoop op plan en voorlopige oplevering
Bij verkoop op plan blijft het risico tot aan de voorlopige oplevering bij de promotor. De koper verwerft geleidelijk eigendom naarmate de bouw vordert, maar wordt pas bijdrageplichtig voor gemeenschappelijke lasten vanaf de effectieve ingebruikneming van zijn kavel, doorgaans bij de voorlopige oplevering. De bouwkosten zelf behoren nooit tot de lasten van de mede-eigendom. Indien in het reglement wordt bepaald dat bijdragen reeds vóór de oplevering verschuldigd zijn, dreigt de promotor zijn eigen verplichtingen naar de kopers te verschuiven. Zulke bedingen kunnen nietig of niet-tegenstelbaar zijn wegens strijd met de aard van de mede-eigendom.
Overgangs- en aanvangskosten
Sommige reglementen voorzien in zogenoemde aanvangslasten of overgangskosten, bedoeld om uitgaven te dekken die worden gemaakt vóór de definitieve opstart van de vereniging, zoals verwarming of onderhoud van gemeenschappelijke delen tijdens de droogperiode. Zulke bepalingen blijven toelaatbaar op voorwaarde dat zij duidelijk en beperkt zijn omschreven, dat zij geen bouw- of garantiekosten van de promotor dekken, en dat de algemene vergadering of de initiële statuten ze uitdrukkelijk goedkeuren.
Rol van de syndicus
De syndicus moet waken over een strikte scheiding tussen bouwkosten enerzijds en verenigingskosten anderzijds. Uitgaven die de oprichting of exploitatie van de vereniging mogelijk maken, zoals verzekering, energievoorziening of afvalbeheer, kunnen door hem worden uitgevoerd binnen zijn wettelijke bevoegdheid, maar enkel na mandaat of goedkeuring van de algemene vergadering. Indien de syndicus door de promotor werd aangesteld, verdient het aanbeveling dat de eerste algemene vergadering zijn aanstelling bevestigt of vervangt om elk risico van belangenvermenging te vermijden.
Opeisbaarheid en goedkeuring
Volgens de huidige rechtspraktijk zijn bijdragen pas opeisbaar na goedkeuring van de afrekening of het budget door de algemene vergadering. De syndicus kan enkel voorlopige voorschotten innen indien de statuten dat voorzien of de vergadering hem daartoe machtigt.
Conclusie
De bijdrageplicht van een mede-eigenaar ontstaat in de regel niet bij de verkoopovereenkomst, maar bij de ingebruikneming van het privatief of bij de notariële overdracht, afhankelijk van de omstandigheden. Bij kopers op plan is de voorlopige oplevering het beslissende moment. Kosten die tot de aannemingsovereenkomst behoren, blijven volledig ten laste van de promotor. Gemeenschappelijke lasten worden pas verschuldigd na de formele activering van de vereniging van mede-eigenaars en na goedkeuring van de desbetreffende begroting.
Opgelet: Deze tekst omvat slechts een gedeeltelijke inhoud
Word ook lid en lees onbeperkt alle bijdragen.
Rolnummer 6928 Arrest nr. 142/2019 van 17 oktober 2019 ARREST In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 331 ter van het Burgerlijk Wetboek, gesteld door de familierechtbank van de Rechtbank van eerste…
De procesrechtelijke positie van groeperingen zonder rechtspersoonlijkheid vormt een van de hardnekkigste anomalieën binnen het Belgische burgerlijk procesrecht. Ondanks het ogenschijnlijk heldere uitgangspunt – geen persoonlijkheid, dus geen procespartij –…
ChatGPT zei: Burgerlijke sancties en onrechtmatige bedingen in de Wet KMO-financiering: een grondige analyse De artikelen 11 tot en met 13 van de Wet van 21 december 2013 betreffende diverse bepalingen inzake…
Lening op interest - wederbeleggingsvergoeding - funding-lossvergoeding - verschil De funding-lossvergoeding vergoedt de kredietgever voor het verlies veroorzaakt door een verschil tussen de inkomsten van gederfde interesten en de wederbelegging van…
... I. Relevante feiten en procedurele voorgaanden 1. Bij vonnis van de ondernemingsrechtbank Gent, afdeling Gent, van 27 november 2018 werd eisende partij in staat van faillissement verklaard (…). Bij vonnis van diezelfde rechtbank…
Ocean Network Express PTE LTD t/ Del Monte International GmbH ... 1. In oktober 2020 zou een raamovereenkomst zijn gesloten (een dienstenovereenkomst met nummer GLD80083A) waarbij Ocean Network Express (hierna afgekort «ONE»…
Arrest I. Voorwerp van het beroep 1. Het beroep, ingesteld op 2 mei 2024, strekt tot de nietigverklaring van «de beslissing van de Minister waarbij bepaald wordt dat het beroepschrift ongegrond verklaard wordt…
C.D.F. en R.D.F. t/ Hotel M. en A.B.A. I. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre l’arrêt rendu le 25 juin 2021 par la cour d’appel de Bruxelles. ... III…
Uittreksel uit het wetboek van economisch recht Boek XX insolventie van de onderneming Titel VII. 2, van dit boek.]1 ---------- (1)<Ingevoegd bij W 2017-08-11/14, art. 3, 058; Inwerkingtreding : 01-05-2018> (2)<W…
Federaal Agentschap voor de Veiligheid van de Voedselketen t/ D.B. I. Rechtspleging voor het Hof Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in laatste aanleg van het vredegerecht van het kanton Beringen…
AR nr. C.23.0496.N M.L. en BV High Fashion Music t/ NV North East West South I. Rechtspleging voor het Hof Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Antwerpen…
... - B - B.1. De prejudiciële vraag heeft betrekking op de vijfjarige verjaringstermijn voor rechtsvorderingen tegen bestuurders van een vennootschap, zoals vastgesteld in artikel 2:143, § 1, vierde streepje, van het Wetboek van vennootschappen en…
tekst vonnis zie https://www.elfri.be/download/2660/34619/44
2. Feiten en voorgaanden 2.1. Het hof verwijst naar de uiteenzetting in zijn tussenarrest van 25 juni 2015. Kort kan worden herhaald dat VZW Milieufront Omer Wattez (verder MOW) een vordering…
Bouwen op andermans grond Wie bouwt of constructies aanbrengt op de grond waarvan een derde eigenaar is wordt geconfronteerd met het recht op natrekking (artikel 552 B.W.). De eigenaar van de grond…
RechtspraakVindplaatsVisie Cass. 21 april 1866 Pas. 1866, I, 130 Traditionele leer: natrekking als regel, enkel te weerleggen door titel of verjaring Cass. 8 december 1870 Pas. 1871, 48 Bevestigt de natrekking, maar aanvaardt de mogelijkheid van…
Overzicht van rechtsleer:• F. BORGER EN M. GOVERS, Verkrijging onder bezwarende titel met toepassing va de BTW, OGP – Afl. 266 (augustus 2014) VIII.B.3 - 1, 829, Jurabibliotheek• RUYSSCHAERT, S, Praktische…
Gent 7 januari 2016, NjW 2016, 350. S.D.S., tegen 1. K.D.S. eerste geïntimeerde tweede geïntimeerde derde geïntimeerde 4.D.D.S. vierde geïntimeerde en in de daarmee samengevoegde zaak van S.D.S. tegen 1. K.D.S. eerste geïntimeerde tweede geïntimeerde 1. Bij…
Een lijfrente wordt in de rechtsleer omschreven als een rechtsverhouding krachtens welke een persoon aan een andere persoon verplicht is tot een periodieke uitkering van een geldbedrag, gedurende het leven…
Il. Beroepen vonnis Investeren in andermans woning verrijking zonder oorzaak waarbij de kosten de normale lasten in de huishouding overschrijden - verrijking zonder oorzaakWanneer de uitgaven van de ene feitelijke…
PrincipesDe vastgoedmakelaar heeft recht op commissieloon in dien de beoogde verkoopovereenkomst effectief tot stand komen ten gevolge van zijn tussenkomst De vastgoedmakelaar heeft recht op commissie wanneer de koop met…
T.D. t.\ P.W. en N.V. II. Feiten en vorderingen 1. Eiser voert aan dat hij, in de zomer van 2011, verschillende (telefonische) contacten heeft gehad met verweerders met betrekking tot…
E. t./ B. bvba( ... )Antecedenten1. Het geschil vindt zijn oorsprong in een overeenkomst van "verkoopstoelating - verhuring van diensten", door de partijen ondertekend op 2 juli 2010.1.1. Met deze…
Rechtspraak: • Hof van Cassatie, 1e Kamer 2 februari 2006, RW 2008-2009, 926 .... III. Beslissing van het Hof Beoordeling Eerste middel 1…
Elfri.be bestaat als site sinds 2003. Sinds 15 augustus 2018 werkt de site in haar nieuwste editie met Arc3c als uitgever. Nieuw is de https omgeving, het dynamisch karakter, web 3 .0 technologie, betere zoekmogelijkheden en een 40 tal nieuwe functies. De site wordt inhoudelijk voortdurend, lees dagelijks, aangepast en aangevuld met de recentste wetswijzigingen, nieuwe rechtspraak en nieuwe rechtsleer. Bijna alle rechtspraak die in België aandacht krijgt is terug te vinden op de elfri.be. Anders dan andere dure websites, hebben we een technologie uitgewerkt waarbij de gezochte informatie onmiddellijk wordt verschaft door een gewone vraagstelling in gewoon Nederlands, het weze op de site zelf, het weze gewoon in Google. Wij spreken uw taal en werken niet met onbegrijpelijke of onlogische boomstructuren die verwijzen naar documenten die ofwel niet relevant, ofwel niet kunnen gelezen worden. Om volledige informatie met bronnen, rechtsleer, rechtspraak en wetgeving, kan u een vrij goedkoop abonnement nemen (reeds mogelijk vanaf 1 maand)
In een procedure wordt principieel geoordeeld op basis van het gerechtsdossier zoals gestaafd middels stukken die door partijen worden neergelegd. De conclusies houden de middelen in tot ondersteuning van de eis…
Bronnen en referenties Bücherhexe (2007). Paul Watzlawick. Wikipedia die freie Enzyklopädie. Verkregen 04-02-2007 van http://de.wikipedia.org/wiki/Paul_Watzlawick ExplicitImplicity (2007). Paul Watzalwick. Wikipedia, the free encyclopedia. Verkregen 04-02-2007 van http://en.wikipedia.org/wiki/Paul_Watzlawick Auteur onbekend (2006). Uittreksel van ‘De…
Principieel is in toepassing van het WER een persoonlijk faillissement van een (ex) bestuurder (nieuwe naam voor zaakvoerder) mogelijk, los van het faillissement van de onderneming waarin deze optrad. Boek I…
Artikel 213 Burgerlijk wetboek stelt: “Echtgenoten zijn jegens elkaar tot samenwoning verplicht, zij zijn elkaar getrouwheid, hulp en bijstand verschuldigd”. Deze bepaling werd opgenomen in Hoofdstuk VI Wederzijdse rechten en verplichtingen…
Hoe kan men onroerende goederen verkrijgen door verkrijgende verjaring? voorwaarden: - een voortdurend bezit - een onafgebroken bezit - een openbaar bezit - een niet dubbelzinnig bezit - een bezit als eigenaar…
ONTLEDING LASTER ONDER DE GELDING VAN HET Sw. 1867 • Laster bestaat erin aan een persoon kwaadwillig een bepaald feit ten laste te leggen dat zijn eer kan krenken of hem…
De regels betreffende de foutaansprakelijkheid worden weergegeven in de artikelen 1382 en 1383 oud Burgerlijk Wetboek. Volgens deze artikelen dient degene die door zijn fout of nalatigheid aan een ander schade…
Een nietig verklaarde overeenkomst kan voor partijen geen grondslag van rechten en verplichtingen zijn. De nietige overeenkomst kan ook niet aan derden worden tegengeworpen. Bovendien werkt een nietige rechtshandeling terug…
Voorbeelden van beschikkingen: uittreksel uit het gerechtelijk wetboek: Art. 98. Wanneer een rechter wettig verhinderd is of er een plaats van rechter openstaat in een rechtbank van eerste aanleg of van koophandel…
Nr. P.15.0880.N H J, inverdenkinggestelde, eiser, tegen H W, burgerlijke partij, verweerder. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Gent…
Art. 474 Sw. 2024 (Inwerkintreding 8 april 2026) Verzwarende factoren van diefstal en afpersing stelt: “Bij de keuze van de straf of maatregel en de zwaarte ervan voor een in deze…
Rechtspraak: • Raad van State,12e Kamer – 9 juni 2009, RW 2010-2011, 25: Samenvatting: Wanneer het bestuur voornemens is ten aanzien van een bestuurde een maatregel te nemen die hem op…
Bekom toegang tot alle informatie op deze website
Met een abonnement krijgt u toegang tot een schat aan bijkomende informatie (vaak elders niet te vinden), lezen van de volledige teksten zonder beperkingen, verwijzingen naar wetten, rechtspraak en wetten, antwoorden op nog meer vragen, opzoekingen allerhande mogelijkheid tot knippen, plakken, afdrukken, modellen, tips, trics, aandachtspunten professioneel gedeelte en zoveel meer.
Met een abonnement (vanaf 5,95 euro per maand) heeft u steeds een professionele juridische bibliotheek met 25.000 bijdragen ter beschikking
BVBA Advocatenkantoor Elfri De Neve
Stationsstraat 29 - 9700 Oudenaarde
voor afspraak 055/31.86.47
Fax: 055/31.14.03
U heeft geen toegang tot knippen, plakken, opslaan, printen, downloaden, raadpleging archief, sociaal netwerk, vacaturedienst slechts gedeeltelijke toegang tot deze pagina. Om hiervan gebruik te maken van deze functies en diensten dient u u een pro-abonnement te nemen. klik hier voor de verschillende formules
Share