De appartementseigenaars van een flatgebouw zijn verplicht bij te dragen in de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing die voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars komen. Het enkele feit dat men mede-eigenaar is, volstaat om aan die verplichting onderworpen te zijn. Of een kavel al dan niet bewoond wordt, heeft daarop geen invloed. In de praktijk komt het voor dat de bouwpromotor bij de opmaak van de basisakte een regeling laat opnemen waarbij hij, zolang bepaalde kavels nog niet zijn verkocht, geheel of gedeeltelijk wordt vrijgesteld van bijdragen in de gemeenschappelijke lasten. De vraag is of dergelijke clausules toelaatbaar zijn.
Het gebouw in oprichting
Zodra de bouwpromotor over de nodige vergunningen beschikt, kan hij een gebouw oprichten of verbouwen en kavels op plan verkopen. Bij dergelijke verkoop betaalt de koper doorgaans de grondprijs en de bouwkosten naarmate de werken vorderen. Tijdens de bouwfase blijft de promotor de organisator van het project en draagt hij in die hoedanigheid de lasten die verband houden met de niet-verkochte kavels.
Het voltooide gebouw en de oplevering
Wanneer het gebouw voltooid is, vindt de voorlopige oplevering plaats van de privatieve en de gemeenschappelijke delen, gevolgd door de definitieve oplevering. Vanaf de voorlopige oplevering worden de kopers mede-eigenaars en dragen zij, samen met de promotor, de lasten van het gebouw. De bouwpromotor kan vanaf dat moment geen bouwkosten meer aanrekenen, maar blijft verplicht om zijn deel in de gemeenschappelijke kosten te betalen zolang hij eigenaar blijft van niet-verkochte kavels.
Ontstaan en werking van de vereniging van mede-eigenaars
De vereniging van mede-eigenaars ontstaat zodra minstens één kavel is overgedragen, maar treedt vaak pas echt in werking wanneer meerdere kavels verkocht zijn. Tot die tijd neemt de promotor of een voorlopig syndicus meestal de eerste beheerstaken op zich, zoals het afsluiten van verzekeringen en onderhoudscontracten. De kosten die hij in dat kader voorschiet, moeten later worden gedragen door alle mede-eigenaars in verhouding tot hun aandeel in de gemeenschappelijke delen.
De dwingende bijdrageplicht
De lasten van onderhoud, herstelling en vernieuwing moeten worden verdeeld naar evenredigheid van de waarde of van het nut van de gemeenschappelijke delen. Die bijdrageplicht geldt voor iedere mede-eigenaar zonder uitzondering, ook voor de bouwpromotor voor zover hij kavels in eigendom houdt. De verplichting is van dwingend recht en kan niet worden uitgesloten of verminderd via een beding in de basisakte of in het reglement van mede-eigendom. Een clausule die de promotor vrijstelt van lasten is dus nietig en wordt voor niet geschreven gehouden.
Het verbod op onevenwichtige bedingen
Vrijstellingsbedingen kunnen niet alleen strijdig zijn met het appartementsrecht, maar ook worden getoetst aan de regels over onrechtmatige bedingen in overeenkomsten met consumenten. Sinds de hervorming van het economisch recht wordt algemeen aanvaard dat deze bescherming ook geldt tegenover de bouwpromotor, die als professionele verkoper optreedt. Een beding dat de toekomstige mede-eigenaars bindt maar de promotor vrijstelt van verplichtingen, schept een kennelijk onevenwicht tussen rechten en plichten en kan in rechte worden vernietigd. De vereniging van mede-eigenaars kan bovendien vorderen dat het reglement van mede-eigendom wordt aangepast aan de wettelijke en billijke verdeelsleutels.
Aansprakelijkheid van de bouwpromotor
De bouwpromotor die de basisakte opstelt of laat opstellen, heeft een bijzondere verantwoordelijkheid. Hij moet ervoor zorgen dat de statuten in overeenstemming zijn met de wet en dat ze geen bedingen bevatten die de rechten van de mede-eigenaars aantasten. Negeert hij die plicht en laat hij een kennelijk onwettige of oneerlijke regeling opnemen, dan kan hij aansprakelijk worden gesteld voor de schade die daaruit voortvloeit. De promotor kan zich niet verschuilen achter louter technische kennis: ook de juridische conformiteit behoort tot zijn verantwoordelijkheid.
De advies- en waarschuwingsplicht van de notaris
De notaris heeft als openbaar ambtenaar een versterkte zorgplicht. Zelfs wanneer enkel de promotor opdrachtgever is, moet hij de belangen van de toekomstige mede-eigenaars beschermen. Hij moet partijen wijzen op tegenstrijdige belangen en op bedingen die een duidelijk onevenwicht veroorzaken, en hen volledig inlichten over de rechten en verplichtingen die uit de akte voortvloeien. De notaris moet erop toezien dat de verdeling van lasten correct en wettig gebeurt. Als de promotor weigert de akte aan te passen, kan de notaris in laatste instantie zijn ambt weigeren. Doet hij dat niet en blijft een kennelijk onwettige clausule behouden, dan kan hem beroepsaansprakelijkheid treffen.
Herziening en rechtsherstel
Wanneer een onrechtmatig beding wordt vastgesteld, kan elke mede-eigenaar of de vereniging van mede-eigenaars bij de rechter vragen dat de lastenverdeling wordt gewijzigd en dat de nietige bepaling wordt vervangen door een wettige en billijke regeling. De overige bepalingen van de statuten blijven behouden voor zover zij zelfstandig kunnen voortbestaan.
Slotbeschouwing
De bijdrageplicht voor gemeenschappelijke lasten behoort tot de kern van het appartementsrecht. Zij rust op elke mede-eigenaar en kan door geen enkel contractueel beding worden omzeild. De bouwpromotor, die het gebouw tot stand brengt en de statuten opstelt, moet die dwingende regel respecteren. De notaris, als neutrale deskundige, moet erop toezien dat dit in de akte wordt weerspiegeld. Een correcte en evenwichtige splitsingsakte is niet alleen een juridische vereiste, maar ook een waarborg voor vertrouwen en rechtszekerheid in de mede-eigendom.
FAQ – De bijdrage van de bouwpromotor en de adviesplicht van de notaris
1. Moet de bouwpromotor bijdragen in de gemeenschappelijke lasten voor de niet-verkochte kavels?
Ja. Zolang de bouwpromotor eigenaar blijft van één of meer kavels, is hij verplicht bij te dragen in alle gemeenschappelijke lasten van het gebouw, net als de andere mede-eigenaars. Deze verplichting is van dwingend recht en kan niet contractueel worden uitgesloten.
2. Mag de promotor in de basisakte opnemen dat hij vrijgesteld is van bijdragen tot alle kavels verkocht zijn?
Neen. Een dergelijk beding is in strijd met het dwingend recht van de mede-eigendom en wordt geacht niet te bestaan. De kosten moeten verdeeld worden naar evenredigheid van waarde of nut van de gemeenschappelijke delen.
3. Wie betaalt de kosten in de periode vóór de oprichting van de vereniging van mede-eigenaars?
De promotor of een voorlopig syndicus neemt doorgaans de eerste beheerstaken op zich en betaalt de noodzakelijke kosten (zoals verzekeringen, nutsvoorzieningen en onderhoud). Deze worden later afgerekend tussen alle mede-eigenaars volgens hun aandeel.
4. Wat als de bouwpromotor de kosten aanrekent die eigenlijk tot de aanneming behoren?
De mede-eigenaars mogen enkel de exploitatiekosten dragen, niet de bouwkosten. Kosten die uitsluitend verband houden met de uitvoering van het bouwproject kunnen niet worden doorgerekend aan de vereniging van mede-eigenaars.
5. Kan de vereniging van mede-eigenaars een vrijstellingsbeding aanvechten?
Ja. De vereniging kan het beding laten vernietigen omdat het strijdig is met het appartementsrecht of omdat het een onrechtmatig beding vormt dat een kennelijk onevenwicht schept tussen rechten en plichten. De rechter kan de lastenverdeling herzien en een billijke regeling opleggen.
6. Kan de bouwpromotor aansprakelijk worden gesteld voor een foutieve statutaire regeling?
Ja. De promotor is verantwoordelijk voor de inhoud van de basisakte en moet ervoor zorgen dat de statuten wettig en evenwichtig zijn. Indien hij misbruik maakt van zijn positie of onwettige clausules laat opnemen, kan hij aansprakelijk worden gesteld voor de schade die daaruit voortvloeit.
7. Welke rol heeft de notaris bij de redactie van de splitsingsakte?
De notaris heeft een versterkte zorgplicht en moet erop toezien dat de statuten conform de wet zijn. Hij moet partijen waarschuwen voor bedingen die manifest onredelijk of onwettig zijn en heeft de plicht om de belangen van de toekomstige mede-eigenaars te beschermen, zelfs als die niet aanwezig zijn.
8. Wat als de notaris nalaat te waarschuwen voor een onwettig beding?
Dan kan hij aansprakelijk worden gesteld wegens schending van zijn informatie- en raadgevingsplicht. De notaris moet in laatste instantie zijn ambt weigeren wanneer een bouwpromotor weigert een kennelijk onwettige akte aan te passen.
9. Kan de rechter de lastenverdeling aanpassen?
Ja. Wanneer blijkt dat de lastenverdeling in de statuten foutief of onbillijk is, kan de rechter de verdeling wijzigen en vervangen door een wettige en redelijke regeling.
Opgelet: Deze tekst omvat slechts een gedeeltelijke inhoud
Word ook lid en lees onbeperkt alle bijdragen.
Rechten en verplichtingen van schuldenaar, schuldeisers en bemiddelaar binnen de minnelijke schuldbemiddeling De wettelijke verankering van de minnelijke schuldbemiddeling heeft het speelveld voor alle betrokken actoren grondig geherdefinieerd. Waar deze vorm…
Proportionaliteit en efficiëntie van het roerend beslag De proportionaliteits- en efficiëntievereisten binnen het roerend beslag zijn vandaag uitgegroeid tot een juridisch-technisch kader dat de gerechtsdeurwaarder niet alleen richting geeft, maar hem…
Proportionaliteit en efficiëntie van het roerend beslag De proportionaliteits- en efficiëntievereisten binnen het roerend beslag zijn vandaag uitgegroeid tot een juridisch-technisch kader dat de gerechtsdeurwaarder niet alleen richting geeft, maar hem…
Het gemeengemaakt beslag is een bijzondere modaliteit van de uitvoering van een uitvoerbare titel wanneer uit de raadpleging van het bestand van berichten overeenkomstig artikel 1391, § 2 blijkt dat…
OCMW Antwerpen t/ M.M. I Feiten Bij woninghuurovereenkomst van 25 november 2004 verhuurde het OCMW Antwerpen (hierna het OCMW) het appartement aan de Lange Batterijstraat 10/01 te 2018 Antwerpen aan M.M. (hierna mevr…
Sociaal Verhuurkantoor W. t/ J.R. 1. Voorwerp van de vordering Eisende partij verhuurt sinds 15 oktober 2015 aan verwerende partij een pand gelegen te (...). Bij aangetekende brief van 25 juni 2018 heeft verwerende partij…
Wonen in Limburg CVBA t/ A.-J. N.O. ... 1. De heer N.O. huurt op basis van een overeenkomst van 7 maart 2022 van Wonen in Limburg (hierna «WIL» genoemd) een sociale woning gelegen…
T.M. en K.H. t/ S.V. ... IV.2. Ten gronde Aangaande de prijszetting van de aannemingswerken en de principiële verschuldigdheid van de hoofdsom 15. V acht zich gegriefd door de beslissing van de eerste rechter…
V.D.B. t/ V.H. ... B. Ten gronde 1. Ten gronde rijst tussen de partijen discussie over de overeenkomst van 23 september 2022 tot de verkoop van het pand van V.H. te Gent en de…
K.B. e.a. t/ R.D. e.a. I. Relevante antecedenten 1. De relevante feiten die aan het geschil ten grondslag liggen, kunnen als volgt worden samengevat. 2. Begin juli 2023 neemt mevr. K.B. als kandidaat-koper…
Nr. C.17.0701.N KBC BANK nv, met zetel te 1080 Sint-Jans-Molenbeek, Havenlaan 2, eiseres, tegen F.B. verweerder. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Antwerpen van 7…
Arrest nr. 263.637 I. Voorwerp van het beroep 1. Het beroep in de zaak A. 237.757/X-18.276 (hierna: de zaak sub I), ingesteld op 25 november 2022, strekt tot de nietigverklaring van: «- het Besluit van de gemeenteraad van…
S. VOF t/ NV D. I. Rechtspleging voor het Hof Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Antwerpen, correctionele kamer, van 25 juni 2024. ... II. Beslissing van het…
BV Trattoria Il Tartufato t/ M.Ö, E.K., E.A. en BV Isolaz I. Rechtspleging voor het Hof Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg…
Men is niet alleen verbonden door verbintenissen die men zelf aangaat, maar ook voor verbintenissen die aangegaan zijn middels geldige vertegenwoordiging of mandaat. Toch kan men ook gehouden zijn…
B. t/ A. en U. I. Rechtspleging voor het Hof Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Gent van 18 november 2022. ... II. Beslissing van het Hof Beoordeling Eerste middel 1…
Een lijfrente wordt in de rechtsleer omschreven als een rechtsverhouding krachtens welke een persoon aan een andere persoon verplicht is tot een periodieke uitkering van een geldbedrag, gedurende het leven…
Il. Beroepen vonnis Investeren in andermans woning verrijking zonder oorzaak waarbij de kosten de normale lasten in de huishouding overschrijden - verrijking zonder oorzaakWanneer de uitgaven van de ene feitelijke…
PrincipesDe vastgoedmakelaar heeft recht op commissieloon in dien de beoogde verkoopovereenkomst effectief tot stand komen ten gevolge van zijn tussenkomst De vastgoedmakelaar heeft recht op commissie wanneer de koop met…
T.D. t.\ P.W. en N.V. II. Feiten en vorderingen 1. Eiser voert aan dat hij, in de zomer van 2011, verschillende (telefonische) contacten heeft gehad met verweerders met betrekking tot…
E. t./ B. bvba( ... )Antecedenten1. Het geschil vindt zijn oorsprong in een overeenkomst van "verkoopstoelating - verhuring van diensten", door de partijen ondertekend op 2 juli 2010.1.1. Met deze…
Rechtspraak: • Hof van Cassatie, 1e Kamer 2 februari 2006, RW 2008-2009, 926 .... III. Beslissing van het Hof Beoordeling Eerste middel 1…
Elfri.be bestaat als site sinds 2003. Sinds 15 augustus 2018 werkt de site in haar nieuwste editie met Arc3c als uitgever. Nieuw is de https omgeving, het dynamisch karakter, web 3 .0 technologie, betere zoekmogelijkheden en een 40 tal nieuwe functies. De site wordt inhoudelijk voortdurend, lees dagelijks, aangepast en aangevuld met de recentste wetswijzigingen, nieuwe rechtspraak en nieuwe rechtsleer. Bijna alle rechtspraak die in België aandacht krijgt is terug te vinden op de elfri.be. Anders dan andere dure websites, hebben we een technologie uitgewerkt waarbij de gezochte informatie onmiddellijk wordt verschaft door een gewone vraagstelling in gewoon Nederlands, het weze op de site zelf, het weze gewoon in Google. Wij spreken uw taal en werken niet met onbegrijpelijke of onlogische boomstructuren die verwijzen naar documenten die ofwel niet relevant, ofwel niet kunnen gelezen worden. Om volledige informatie met bronnen, rechtsleer, rechtspraak en wetgeving, kan u een vrij goedkoop abonnement nemen (reeds mogelijk vanaf 1 maand)
In een procedure wordt principieel geoordeeld op basis van het gerechtsdossier zoals gestaafd middels stukken die door partijen worden neergelegd. De conclusies houden de middelen in tot ondersteuning van de eis…
Bronnen en referenties Bücherhexe (2007). Paul Watzlawick. Wikipedia die freie Enzyklopädie. Verkregen 04-02-2007 van http://de.wikipedia.org/wiki/Paul_Watzlawick ExplicitImplicity (2007). Paul Watzalwick. Wikipedia, the free encyclopedia. Verkregen 04-02-2007 van http://en.wikipedia.org/wiki/Paul_Watzlawick Auteur onbekend (2006). Uittreksel van ‘De…
Principieel is in toepassing van het WER een persoonlijk faillissement van een (ex) bestuurder (nieuwe naam voor zaakvoerder) mogelijk, los van het faillissement van de onderneming waarin deze optrad. Boek I…
Artikel 213 Burgerlijk wetboek stelt: “Echtgenoten zijn jegens elkaar tot samenwoning verplicht, zij zijn elkaar getrouwheid, hulp en bijstand verschuldigd”. Deze bepaling werd opgenomen in Hoofdstuk VI Wederzijdse rechten en verplichtingen…
Hoe kan men onroerende goederen verkrijgen door verkrijgende verjaring? voorwaarden: - een voortdurend bezit - een onafgebroken bezit - een openbaar bezit - een niet dubbelzinnig bezit - een bezit als eigenaar…
ONTLEDING LASTER ONDER DE GELDING VAN HET Sw. 1867 • Laster bestaat erin aan een persoon kwaadwillig een bepaald feit ten laste te leggen dat zijn eer kan krenken of hem…
De regels betreffende de foutaansprakelijkheid worden weergegeven in de artikelen 1382 en 1383 oud Burgerlijk Wetboek. Volgens deze artikelen dient degene die door zijn fout of nalatigheid aan een ander schade…
Een nietig verklaarde overeenkomst kan voor partijen geen grondslag van rechten en verplichtingen zijn. De nietige overeenkomst kan ook niet aan derden worden tegengeworpen. Bovendien werkt een nietige rechtshandeling terug…
Voorbeelden van beschikkingen: uittreksel uit het gerechtelijk wetboek: Art. 98. Wanneer een rechter wettig verhinderd is of er een plaats van rechter openstaat in een rechtbank van eerste aanleg of van koophandel…
Nr. P.15.0880.N H J, inverdenkinggestelde, eiser, tegen H W, burgerlijke partij, verweerder. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Gent…
Art. 474 Sw. 2024 (Inwerkintreding 8 april 2026) Verzwarende factoren van diefstal en afpersing stelt: “Bij de keuze van de straf of maatregel en de zwaarte ervan voor een in deze…
Rechtspraak: • Raad van State,12e Kamer – 9 juni 2009, RW 2010-2011, 25: Samenvatting: Wanneer het bestuur voornemens is ten aanzien van een bestuurde een maatregel te nemen die hem op…
Bekom toegang tot alle informatie op deze website
Met een abonnement krijgt u toegang tot een schat aan bijkomende informatie (vaak elders niet te vinden), lezen van de volledige teksten zonder beperkingen, verwijzingen naar wetten, rechtspraak en wetten, antwoorden op nog meer vragen, opzoekingen allerhande mogelijkheid tot knippen, plakken, afdrukken, modellen, tips, trics, aandachtspunten professioneel gedeelte en zoveel meer.
Met een abonnement (vanaf 5,95 euro per maand) heeft u steeds een professionele juridische bibliotheek met 25.000 bijdragen ter beschikking
BVBA Advocatenkantoor Elfri De Neve
Stationsstraat 29 - 9700 Oudenaarde
voor afspraak 055/31.86.47
Fax: 055/31.14.03
U heeft geen toegang tot knippen, plakken, opslaan, printen, downloaden, raadpleging archief, sociaal netwerk, vacaturedienst slechts gedeeltelijke toegang tot deze pagina. Om hiervan gebruik te maken van deze functies en diensten dient u u een pro-abonnement te nemen. klik hier voor de verschillende formules
Share