De kwalificatie als een toebehoren van de verkochte zaak is niet beperkt gebleven tot de aansprakelijkheidsvordering die haar oorsprong vindt in een koopovereenkomst. Ook de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en de architect op basis van art. 1792 BW hangt voldoende nauw samen met het eigendomsrecht op het goed opdat de vordering als een «toebehoren» in de zin van art. 1615 BW kan worden gekwalificeerd en toekomt aan de koper die het gebouw aankoopt van de bouwheer.
Voor zware gebreken aan een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement is het kwalitatieve karakter van de vordering op grond van art. 1792 BW uitdrukkelijk bevestigd in art. 6, tweede lid, van de Woningbouwwet.
En voor de contractuele aansprakelijkheidsvordering van de aannemer voor lichte verborgen gebreken, oordeelde het Hof van Cassatie: «De koper van een gebouw geniet alle, aan de verkoper toebehorende rechten en rechtsvorderingen die aan dat gebouw verbonden zijn en derhalve o.m. diens rechtsvordering die ertoe strekt de aannemer contractueel aansprakelijk te doen verklaren wegens gebreken van het gebouw» (Cass. 29 februari 2008, T.App. 2008 (19) 22).
De kwalificatie van de aansprakelijkheidsvordering als een «toebehoren» van het verkochte goed is vooral van belang voor de eindgebruiker die over de rechtsvordering beschikt. Dat betekent echter niet dat de bouwheer/opdrachtgever/verkoper na de vervreemding van het goed zelf ook geen belang behoudt bij de uitoefening van een aansprakelijkheidsvordering tegen de aannemer. Dit is het geval wanneer, de vordering werd ingesteld vóór de verkoop van het onroerend goed, er geen contractueel afwijkend beding is, en de vervreemder kan aantonen nog steeds over het vereiste belang te beschikken. In principe brengt art. 1615 BW voor accessoria die een band vertonen met het verkochte goed immers een exclusieve verdeling tussen koper en verkoper tot stand. Het «toebehoren» van het verkochte goed gaat automatisch mee over en de koper is met uitsluiting van de verkoper de enige houder ervan, voor zover enkel de koper bij deze accessoria een belang heeft en de verkoper niet meer.
De bevoegdheid om een vordering in te stellen, in tegenstelling tot andere mogelijke accessoria, kan ook na de vervreemding van het goed nog aan de verkoper toekomen, en als zowel de koper als de verkoper daar een rechtmatig belang bij hebben, beschikken zij na de verkoop cumulatief over dezelfde vorderingsrechten tegen de aannemer.
Het bestaan van een recht is vereist voor het instellen van een vordering. Het belang vereist voor het instellen van een rechtsvordering wordt beoordeeld op het ogenblik waarop de vordering wordt ingesteld. Het belang moet voorhanden blijven gedurende het geding. Valt het belang weg gedurende het geding, dan moet de rechter vaststellen dat het geding zonder voorwerp geworden is (Cass. 14 september 1986, Arr.Cass. 1986-87, 349).
De juridische accessoria die met een goed overgaan, zijn niet enkel de zakelijke rechten en rechtsvorderingen verbonden met dat goed, maar ook de zogenaamde propter rem»-rechten. Dit zijn de rechten en rechtsvorderingen die onlosmakelijk verbonden zijn met de eigendom van het goed en die enkel voor de eigenaar van het betreffende goed nuttig zijn.
Alle rechten en vorderingen die als het ware aan de zaak kleven, als accessoria of toebehoren, gaan samen met het eigendomsrecht over de zaak over. Het gaat om alle rechten en vorderingen: de overdracht van de aansprakelijkheidsvordering is dan ook niet beperkt tot de vordering op grond van de tienjarige aansprakelijkheid, maar omhelst elke contractuele aansprakelijkheid, bv. dus ook die op grond van de lichte verborgen gebreken, maar ook die op grond van de oorspronkelijke aannemingsovereenkomst.
Artikel 1615 B.W. bepaalt dat de plicht in hoofde van de verkoper om de zaak te leveren, zich uitstrekt tot haar toebehoren en tot al wat voor haar blijvend gebruik bestemd is.
Tot het toebehoren van de zaak in de zin van artikel 1615BW behoren de zogenaamde kwalitatieve rechten. De kwalitatieve rechten zijn de rechten die nauwer verbonden zijn meteen bepaalde hoedanigheid van de rechthebbende dan van de persoon die ze bedongen heeft, zodat de bedinger wordt geacht niet enkel voor zichzelf te hebben bedongen, maar ook ten behoeve van zijn rechtsverkrijgers ten bijzondere titel met dezelfde hoedanigheid. Hiervoor is in principe geen specifieke clausule in de verkoopovereenkomst vereist.
De kwalitatieve rechten gaan bij elke eigendomsoverdracht de plano mee over op de nieuwe eigenaar, zonder dat de contractspartijen hierin moeten toestemmen1;het gaat om een objectieve overdracht die niet afhankelijk is van de wil van de partijen. Enkel de overnemer van de rechten heeft de vereiste hoedanigheid en het vereiste belang om deze rechten uit te oefenen.
De rechtsvoorganger verliest zijn procesrechtelijk belang om de kwalitatieve rechten nog uit te oefenen.
Tot de kwalitatieve rechten die als een toebehoren in de zin van artikel 1615 B.W. van rechtswege overgaan met het verkochte goed, hoort onder meer de vrijwaring wegens verborgen gebreken. Een uitzondering op dit principe betreffen de rechten waarvan de uitoefening voor de overdrager nog steeds van belang is.
Deze rechten worden niet geacht in de overdracht begrepen te zijn.
Van een blijvend belang in hoofde van de overdrager– dat niet werd overgedragen bij de levering van het goed in het kader van een verkoop – is sprake wanneer de verkoperde zaak aan een aan een veel mindere prijs heeft kunnenverkopen of de verkoper vóór de verkoop kosten heeft gedaan om de gebreken te verhelpen, dan wel wanneer hij er zich toe verbonden heeft om de gebreken in het onroerend goed na de verkoop te herstellen.