De wet van 18 juni 2018 «houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en houdende wijziging van het Gerechtelijk Wetboek met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing», BS 2 juli 2018, heeft op diverse punten in titel 6 van deze verzamelwet het appartementsrecht gewijzigd.
Aldus werd voorzien dat na de wetswijziging, beslissingen die met eenparigheid dienen genomen te worden in eerste orde de instemming vergen van alle mede-eigenaars. De éénparige instemming van alle aanwezige mede-eigenaars op de algemene vergadering volstaat niet langer. Indien niet alle mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd waren op de eerste algemene vergadering, kan een tweede algemene vergadering worden bijeengeroepen. Deze tweede algemene vergadering dient dan evenzeer een beslissing met éénparigheid te nemen, weze het zonder de vereiste dat alle mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn (art. 577-7§4 BW).
lees meer over de wijziging van werkwijze bij éénparigheid in het appartementsrecht in V.Sagaert, De hervorming van het appartementsrecht anno 2018, RW 2018-2019, 562.
Ook werd voorzien dat met een gekwalificeerde 4/5 meerderheid een beslissing kan genomen worden tot afbraak en wederopbouw van art. 577-7, § 1, 1° om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn.
In alle andere gevallen blijft een beslissing bij eenparigheid noodzakelijk.
Een mede-eigenaar die niet akkoord gaat met de beslissing tot afbraak en wederopbouw genomen met een meerderheid van 4/5 kan afstand doen van zijn private kavel, ten voordele van alle andere mede-eigenaars op voorwaarde dat de waarde van zijn kavel lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken, tegen een waarde te bepalen in gemeen akkoord en bij gebreke hieraan tegen een waarde vast te leggen door de vrederechter die deze waarde dient af te toetsen aan de waarde van het kavel na afbraak.
Bovendien blijft tegen de beslissing van weigerende deelgenoten (indien niet de vereiste van 4/5 kan worden behaald) een vordering openstaan van misbruik van minderheid.
Deze regeling voorzien in art. 577-7 §1 BW voorziet m.a.w. in een uitzondering op de regel van eenparigheid van stemmen wanneer er gegronde redenen bestaan van hygiëne of van veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. In andere omstandigheden blijft eenparigheid van stemmen vereist.
Het verslag van de Kamercommissie voor de Justitie vermeldt: «Gelet op de veroudering van het gebouwenpark hebben tal van mede-eigendommen ook behoefte aan ingrijpende herstellingswerken of zal dat de komende jaren het geval zijn. Specialisten wijzen op de voordelen van een afbraak-heropbouw t.o.v. een traditionele renovatie. Daarom wordt de afbraak-heropbouw van het gebouw mogelijk gemaakt mits een 4/5de meerderheid in de algemene vergadering hierover beslist; unanimiteit is bijgevolg niet meer noodzakelijk indien een afbraak nodig is voor de hygiëne of veiligheid van het gebouw of indien de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. Het is de bedoeling om op die manier de woonkwaliteit en de veiligheid van de bewoners te verhogen. Zuivere vastgoedstrategieën die de mede-eigenaar zijn eigendom ontnemen, zijn dus uitgesloten» (Parl.St. Kamer 2017-18, DOC 54-2919/006, p. 10).
Deze bepaling past in het beleid van de wetgever om, door middel van een versoepeling van de besluitvorming onder mede-eigenaars, bij te dragen tot de transitie van verouderde appartementsgebouwen naar een modern en duurzaam gebouwenpark en op die manier de woonkwaliteit en de veiligheid van de bewoners te verhogen. De afbraak en heropbouw van verouderde gebouwen kan in dat verband voordeliger zijn dan een traditionele renovatie «in termen van kostprijs, budgetbeheer en energieprestaties»
In een arrest van het Grondwettelijk Hof van 20/02/2020 (RW 2020-2021, 771, oordeelde het Grondwettelijk Hof:
"Aangezien de bestreden bepaling ertoe kan leiden dat een mede-eigenaar afstand moet doen van zijn eigendomsrecht, dient te worden bepaald dat de vereniging van mede-eigenaars haar beslissing op eigen initiatief aanhangig maakt bij de vrederechter, in afwijking van het voormelde art. 577-9, § 2 BW, en dat de vrederechter de wettigheid van de beslissing kan beoordelen en in voorkomend geval aan een deskundige advies kan vragen over de geschiktheid van het bedrag van de compensatie."